固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

銀行の悪い人達が固定を組ませようとしているスレッドでしたか！

フラットしか審査が通らない人はフラットしか選べないけれど
銀行で最優遇金利の審査が通る人はどちらでも自由に選べるし
フラットより低利な固定金利も選べるし、組み合わせてミックスもできる
結果、総支払額が少なくなるし

>>10757
総支払額が少なくなるというのはどうやったら分かるんですか？

自動車保険と同じ。
自分は今まで大きな事故は無いし安全運転だから自動車保険は入らず、そのお金を他に使いたいと思うか、
自分は今まで大きな事故は無いし安全運転だけど、万一に備えて自動車保険に入ろうと思うか、
価値観の違い。

>>10759 検討者さん
いや保険は入ってますよ。ガン団信。
最初から余分に700-800万を払うか、繰上げ返済と資産運用もできるので状況に合わせて支払うかの違い。

>>10760 匿名さん
固定、変動によらずに、繰り上げ返済も資産運用もできますよ。
保険の厚さの違い。

>>10761 匿名さん

固定金利で繰上げ返済するなら、
最初からローン額減らすべきだと思うのですが。
ローン控除よりも金利が高いので。

ローン減税がらみだと
変動で10年返済→不動産売却→2年賃貸→また変動で借りる
このパターンで不動産のキャピタルを得ながら資産を増やそう

世界も日本もインフレ時代に入っているので、
手持ちの現金はなるべく不動産に変えておくこと。
つまり頭金をできるだけ入れて購入すること。

不確実性が高い時代になるので、
不動産にウエイトを置き過ぎない様にして
資産の流動性を保つようにする。
つまり現金の手持ちを増やしておく。

>>10763 匿名さん
いや価格が上がることを前提としたこの借換えだと、占有面積狭くするか地方に出るしか使えない。

>>10764

＞頭金をできるだけ入れて購入すること。

預貯金全額頭金に入れて借入額を減らしたとして
毎月の返済に窮したら、すぐに破綻ですよ

そうではなく、
頭金相当を預金したまま、その分も多く借り入れた場合
毎月の返済に窮しても、しばらく耐えられる
もちろん、住宅ローン減税の範囲ないならば、その分税金の還付があり
現金一括払いより支払額が少なくてすむ

繰り上げ返済で資産運用？？？？？？


「試算を捨てる」の間違いじゃないですか・・

>>10764 検討者さん
10年暗い前から手持ちの現金はなるべく先進国インデックスファンドに投資してる

>>10768 通りがかりさん

＞繰り上げ返済で資産運用？？？？？？
そんなことを言っている人はここにはいないのでは。
どこぞのFPにはいるかもしれませんが。

＞毎月の返済に窮したら、すぐに破綻ですよ

逆ですね。
毎月の返済に窮する状態になったとしたら、返済額が少ない方がずっと安心感があります。
インフレ時代は、現金の価値はどんどん落ちていきますので。
安い返済額で固定なら、別の収入源を探せば復活できます。

短期的な資金ショートリスクを言っているのではないでしょうか。
ショートした後の復活のしやすさよりも、ショートしない様にする方がよいのではないですか。

>>10771 戸建て検討中さん
建築費5000万

フラットで頭金500万入れて
預貯金ゼロの場合
借入額4500万、月々13.6万返済
預貯金残高ゼロのまま１回たりとも入金遅延はダメ

対して
預貯金500万残したまま
借入額5000万、月々12.5万返済であれば
40ヶ月分の預貯金が残しつつ毎月1.1万積立て分が貯まっていく

どちらが余裕のある返済か自明なこと

>>10773 匿名さん
頭金の有無とローンの２つを変えたら比較になりません。

シナリオとしては、インフレ、賃上げ、金利上昇の可能性が一番高い。
つまり、これからローンを組むなら何がいいか？
もう分かるね？

>>10775 口コミ知りたいさん
変動だね

>>10775 口コミ知りたいさん
短期間に景気が冷え込んで、マンション需要も低迷するので、しばらくマンション価格の低下を待つ。
この場合ローンは変動になりますね。

>>10775 口コミ知りたいさん
簡単。変動一択。

>>10774

銀行融資は頭金預金したまま、その分も借りても金利変わらないが
フラットは頭金有無で金利が変わってしまうのよ

>>10779 匿名さん
そうですね。
頭金を同額入れての比較が最低限必要でしょう。
できれば、50%頭金の比較があると完璧ですね。

>>10780 匿名さん
あと、利率と手数料・保証料も必要ですね。

住宅ローン減税と１３年後の繰上も考慮要だね。

世界も日本もインフレがすごいからね。
現金の価値はどんどん目減りしていく。
つまり、どうすばいいのか？
分かるね？

家賃や変動金利は上がっていくが、固定金利は上がらない。
つまり固定で住宅を買ってしまえば、ひと安心。
急げ！

>>10780 匿名さん

頭金半分用意して全額借りたらローン減税分含めて13年後には、ほぼ完済しちゃう
３５年も固定にする必用がないし、借入当初から
金利変動リスクも半分なので、固定にするにしても
半分の借入額でよい

>>10773 さん

比較してんのは
4500万がフラット35で固定1.4%
5000万が変動0.38%で35年
ってとこか

今って頭金ゼロでも変動0.38%で貸してくれる銀行があるんやなぁ
良い時代だな

ギリギリフラットさんは満額借りられない属性だから無理

ローン開始しほぼ1年
当初20年固定予定だったが変動を選択

固定を選んでいたら利息分だけで20万多めに払っていた事になる
今の所は変動を選択して正解だったが、これからどうなって行くだろうかね

緩やかに上がるのはまだ良いが、どかっと上がるのはキツイ
ちなみに2年毎に0.25%上がったら、固定と返済額が同程度

>>10787 変動金利さん
手数料と保証料を含めるとどうなりますか。
金利が安いネット銀行でも、手数料は2%を超えるし保証料もかかります。
フラットを見ると手数料は、提携だと1%を切って0.5%くらいで保証料はありません。
最近の金利状況を見ると考えてしまいます。

年後半は長期金利が下がりそう。
↓
日銀短観 7期ぶりに悪化か ウクライナ侵攻受けた原材料高で
2022年3月28日 6時41分　NHK

>>10785 通りがかりさん

銀行によるかもしれないが
住宅ローン減税よりも金利がかなり低いから
預金を頭金に入れずに預金部分も借入可能な感じ
あとは、所有地に注文住宅を建てる際の建築費借入のみの場合、土地にも担保価値あるから借りやすい
建築費よりも地価のほうがはるかに高いからね

うぎゃああああああああ。
やめちくれーーー。
↓
長期金利、一時0.25%　日銀の「上限」に達する
2022年3月28日 13:01

今回は指値オペに応礼あったみたいね。
長期短期に関わらず、低金利を継続させるってのが日銀のスタンスなんだろうけど、このせいで円安がすごいスピードで進んでる。
住宅ローンの金利が低いとか言って喜んでる時期は終わり、生活費コストの上昇を乗り切れるかがマイホーム購入のポイントになるんだろね。

黒田の次に誰が日銀総裁になるのか、とても楽しみになってきた

こりゃ固定で組むなら4月がラストチャンスになりそうですね

最近の急激な円安で、去年に仕込んだ米国株がウハウハ状態になってる。
黒田様々だな。

>>10788 匿名さん

詳しく覚えて無いが手数料は50万近く変動が高いのは確かだね
うちは年齢、中古戸建などでフラット35などは眼中無しでした
ネットバンクで20年完結で検討
なお、2年で0.25%ずつなら手数料入れても同程度

取らぬ狸云々ですが
当初5年金利上がらずその後2年毎0.25%ずつ上昇ならトータルで変動の方が50万ぐらい安い

まあ固定か変動どちらが正解だったか分かるのはまだまだ先の話
何れにしろ個人の問題であり、アホみたいに叫んでる奴の人生に何の影響も無いがね

今朝の経済ニュース
「１ドル125円以上の円安を日銀が望まない。いわゆる黒田ラインがある」
初めて聞いた。

フラットで注文住宅を建てる場合、
半年から１年後に完成してから、その時点の金利での融資になるのですが、
１年後の金利が高くても既に工事が完成しているので、やっぱり止めるとかできません。
どうすればいいのでしょうか？

>>10798 名無しさん
どこで借りても同じでしょ

融資されるまでは、契約は成立していないので、断ればよいのではないでしょうか。
別のところから借りる、キャッシュで払うは別判断ですね。

別と言われてもフラットはどこでも同じような金利でしょ？
キャッシュは無理。

指値オペ効いているみたい。でもいつまで続くか。
https://www.rakuten-sec.co.jp/web/market/data/jp10yt.html

秋実行の金利がどうなるか心配で眠れない。

>>10803 口コミ知りたいさん
固定は0.3%くらい上がってるね
変動は現状維持

政策金利はこの先も現状維持で変わらないけれど
長期金利は介入あるものの年内には上がるだろうね

フラットしか審査通らない人は選択肢無いから高金利で高値掴みするしかないかも
銀行審査なら金利次第で変動・固定どちらでも選べるけどね