固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

米、ゼロ金利解除　0.25%利上げ22年は７回想定
2022年3月17日 3:08 (日経新聞)

これで日本の利上げはまた遠のいたね。

日本以外は政策金利を上げてきているから、周回遅れの日本も年後半とかには上げてくるかも。

>>10681
量的緩和で７００兆円分も貯まってて
制度的に出来ない仕組みなのにどうやって金利上げるの？

アクセル踏んでだまま前進んでるのにバックギヤは入らないし
一旦止まってからでないと下がらない

国債の債務が1300兆円あるから政策金利上げると日本は破綻するらしいよ？

大手シンクタンク＝超エリートがこぞって上がると言ってるので、たぶん上がるだろう。

政策金利は上がる可能性あるけど住宅ローンはさらに低位誘導、が目安らしい。

>>10684 匿名さん
量的緩和は継続しつつも長期金利が上昇してイールドが立つって言ってるね
債券のデュレーション考慮して短期化の流れだろう

>>10685 匿名さん

政策金利は量的緩和政策でロックされてるから
仕組み上、変えられないですよ。
市場の思惑で変動するのは長期金利のほうね

預金の引き出しに手数料を取るので、ローン金利は低くするそうです。

願望ばかり言ったって上がるときは一気に上がりますよ。

長期金利がね。

コストプッシュのインフレのみで不景気が加速してるから、利上げできるような状況じゃない。
日本とアメリカが違う点。

>>10644 ご近所さん
利上げをコインの話に例えちゃうあたり、恥ずかしい人

たとえ景気が悪くてもインフレになってくれば政策金利を上げざるを得ない。
それが中央銀行のセオリー。
よく言われるが、中央銀行＝インフレバスター。
その代わり、長期金利は低めに誘導する。

無理だよ。
長期金利は上がるが政策金利は最後だから。

金利が上がろうが下がろうが投資しない人には大して関係ない話。
机上の空論を語る人は実際に融資引いて投資してる人からしたらすぐ分かる。
金利の低さしか尺度が無い人とか特に。ほんまセンス無い。

また貧乏投資家が語っている。

ヒント：逆イールド

>>10693 匿名さん
日銀の声明ぐらい見てからコメントしなさいな

緩和継続と言っているが、終了する準備をしているということか。

日銀の国債保有が２期連続減少
https://news.yahoo.co.jp/articles/ed695559b58bf300106266919161f67e2edd...

今の総裁で緩和も終わるでしょう。あげざるおえなくなりますよ。

変動金利でもある程度損切りライン決めておけばいいと思うんだけどそんなことしてる人たぶんいないよね。
固定金利が1.8超えたら固定に変更するとかのライン。

>>10701 口コミ知りたいさん
まあ変動のいいところは、不景気になるとまた金利下がるからね。
前回同様日本が利上げする頃には不景気になってまた金融緩和せざるを得ないだろうね。

>>10695 匿名さん

今この不動産の利回りが低い中、固定で借りてまでまだ不動産に投資します？
また不景気待つでしょ？

変動は変わらず
固定はじわじわ上がってるね

>>10701

ローンは金利を率でなくて金額で考えないとダメですよ
４５００万借入で
フラットだと月々返済のうち６万が金利で残高は８万しか減らせないのに対して
変動金利だと月々返済のうち１万が金利で残高は差額１３万減らせる
それが毎月低減しながら差が広がるから金額では逆ザヤにならない仕組み

投資における複利の考えの反対と考えると良いです。

>>10705 匿名さん

つまり変動のが返すのがラクってこと?

>>10705
仮定した利率を教えてくれ。
そんな極端になるわけないじゃん。

まず、変動のリスクを全く触れていないのはいけませんね。
変動で金利が上がった場合の話をしているのではなかったでしょうか。
つぎに、金利設定がおかしいですね。
概算すると固定1.6%,変動0.26%。
固定は将来上がった際に適用されると思われる利率で、変動は現状の最優遇相当で設定ですね。
金利が６倍以上違えば、低いほうがよいのはあたりまえでしょう。

いまだと変動0.3%、固定1.3%ってのが妥当なライン。

変動でもまあ0.4%くらい、固定は0.9%くらいじゃない?
金利はどこも低いんだから半分投資で使うような人は審査スピードと手数料、保証料も込みで判断します。
住宅ローンは1軒なんで途中にフラット挟むのはしょうがないよね。

自分の持ってる物件売るとき、買い手がネットバンクの最優遇貸出金利使うって言って買付入れて審査で1ヶ月待たされたら困りませんか?
不動産屋の紹介のローンでサクッと買って欲しいです。流れた時の機会損失は大きい。

ざっとネットでの比較スレを見ると変動金利は0.4%で固定金利は1.4%が基本みたいですね。

頭金にも充てられる運用中の手元資金を売却換金せずに手元に残したまま借りると
フラットでは1.69％になってしまう

>>10713
ひでーな、もうちょい金利上がると
半分利息、半分しか元金減らなくなる、毎月６万払ってまで借りて投資云々とか
ちょっとあれだね

以前フラットの金利が0.9%切った辺りで投資勢が一気にタワマン買ってたの正しかったんですね。物件も10%は値上がりしたし、資金も確保で上手かった。

10715

その頃に銀行で借りれば団信込みで↓でしたよ。

>>10716
前の家のローン完済せずにです。フラット一択でしょ。
8000万円と1億の物件がそれぞれ10～20％以上アップ。

>>10717 匿名さん

非課税世帯のギリギリフラットさんは審査通らないから
その金利は無理なのよ空気読んであげましょう

>>10718
むしろ非課税世帯でフラット通したらトータルの収支かなり有利だろ。
健康保険も年金もロクに払わず資産には課税されなかったらどんどん貯まる。
資産生活者のおばちゃんで謄本見たら銀行の住宅ローンだったみたいなことはあるんで、新築タワマン提携ローンなら誰でも通るとは思います。
フラットにしてるのは
・資産が多すぎるから税金対策で団信無し
・すぐ売るから手数料が低くて保証会社いらない方がいい
・前の家のローン残したい
辺りが理由なのでは？

このスレでは参考にすらならないでしょ。
んなもん変動でさらに低い金利で借りるのも否定できないよ。

だいたい10年目位でごそっと住民入れ替わるから、お金ある人ってローンの金利あんま気にしてないのはあると思う。5年～10年間の金利保証料手数料総額で見たらどこも大して変わらん訳だから審査の緩さと速さを取る方が得。
前の家の売却についての方が大事。

非課税ギリギリフラット属性だと、
そもそも最優遇にもならない以前に、あちこち審査落ちまくりだから
審査の緩さと速さが重要なのか
提携ローンがサクッと審査okのうちらとは違うね。

フラット属性から見ると、うちらは、金利気にして無いように見えるらしいが、
ROEとかDCFといった考えと無縁だからギリギリフラット属性なんだろな。

審査に落ちたことは無いし、3営業日後位に結果は出るけど、銀行融資は本命物件用に取っときたいじゃないですか。前の物件は早めに売ってとか言ってくるし。無視して粘った人が現状勝ってる。
中古で売るとき、ネット銀行系は高属性の人でも時間かかるんで売り手目線だとそこは困りますよね。

そうですね、新築で引き渡しまで1年とかあれば提携ローンがネット銀行でも問題ありませんが、
中古の売買には使えませんね。
また新築だと申し込み時に収入証明がいりますから、ディベのチェックを通ると
提携ローンは健康問題・勤続年数・勤務先以外は、よほどのことが無い限り通りますよね。

＞銀行融資は本命物件用に取っときたい
＞中古の売買には使えません

ギリギリだと
中古じゃないと無理だったり、審査に余裕無かったり、
いろいろ大変なんですね。

>>10725
中古マンションの方が新築より10～20%高いのが普通では？
お金ない人と投資で買う人は一期の抽選で買付入れてるし、お金ある人は中古未入居を内覧してから買ってる。
転売ヤーは固定金利でも気にしないでしょ。売れたらサラリーマンの年収2年分なんだから。

中古に住もうなんて考えたことも無いから詳しくないけど、
郊外だとそうなんだ、地下が下がってるから？

うちの辺りの都心部だと新築が高騰してるみたいね
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111362

まぁ昔から住んでて注文住宅建てて住んでるだけだから、集合住宅の高騰とかあまり関係ないけれど、
所有地を売ってくれって営業が多くて辟易してはいる。

>>10727
入居始まったばっかりのマンションの中古1.2倍位の価格でいっぱい出てる。
自宅処分して駅直結の物件に引っ越すご近所さんいませんでした？

バブルは必ず崩壊するからね。
５年後に東京マンションバブルが崩壊したらどうするの？

>>10729
自分で住むからどうでもいいです。
賃貸で貸したら回る位の価格位にしか落ちないと思います。その位だったら今まで十分儲けてきたしどうってことないです。
価格の下落より税制の変更の方が懸念している人が多いと思います。

>>10729 名無しさん
`90年代バブル期の様な土地ころがし的なことをしている方は困るでしょうね。
個人的には株・現金などにそれなりに分散しているので、そんなには困らないかとは思います。
むしろ、買い時と思って、火傷をする方が心配です。

10728
具体的にどこの物件を比較してるの？


10727
都心部はシニアの現金一括か共働きペアローンが普通なんだね
ローン２本で共働きそれぞれ減税享受できる
フラットは限度額低いから使えないのね

＞５年後に東京マンションバブルが崩壊したらどうするの？

30年もかかって過去の水準まで上がっただけで
バブルっぽくはないよ。
賃貸の人が一次取得するのは難しくなってきてはいるが、、、

戦争でインフレが進むが景気は悪くなるので、
短期金利は上昇（インフレ対策）、長期金利は低下（景気対策）かな？

この円安困るわ。日本も早く利上げしてくれ。

フラット35に新しい制度？が作られるらしいですね
どうなんでしょうか？

4月からの方がお得になりますね。今までの方よりも設備など値上がりしてるからなんともいえませんが。

フラットは政府系なので、日本も長期金利の上昇がすごいので、その対応ということなのでは。
ここで住宅需要を支えるということでしょうね。
これで当面はマンション価格は下支えされますかね。

今からなら固定かなーと考え中

これからマンション購入を考えている一次購入者は、
物件も金利も上がって大変そうですね。

これから変動で組むなら、金利上昇に完全耐性のある人じゃないと怖いね。

変動を組む人は、将来を信じているので、想定外が起こらない限り大丈夫じゃないでしょうか。

>>10740 匿名さん
金利が上がると物件は下がりますけどね。

>>10743 匿名さん
中長期的にはその通りと思います。
短期を見ると土地と建設資材は高騰しています。
仕入れてから売るまでに時間がかかるので、
金利が上がっても、すぐには下がらないのでは？
また、過去バブルのトラウマから、金利上昇は低めにコントロールすると推測

>>10744 匿名さん
であれば変動ですね

>>10745 匿名さん
金利上昇に資産とメンタルが耐えられるなら。

>>10746 匿名さん
？？
繰上げ返済に一k万は出せるので、
問題ないですね。
株もコロナ発生時に仕込んでいるので、30%落ちてトントンです。
金利上昇を予想するのに、続く不景気、金利低下を予想しない理由はなんですか？

変動でローンを組んでいる場合、金利低下はプラスリスクです。
受容可能なプラスリスクの検討は不要です。

戦争の足音・・・。

今後、戦争の世紀に入れば、インフレがすごいことになる。
今のうちに、現金を目一杯使って低利の固定で組むのがベスト。
家賃も金利も上がっていく可能性が高い。

>>10750 検討者さん
いやローン控除で10＋3年間マイナス0.65%金利なので変動で高見の見物しときます。

>>10750 検討者さん
インフレ懸念よりあなたの職がなくなることは考えないの？

>>10750 検討者さん
資産の流動性を上げておくべきなのでは？

>>10752
お金ある人は仕事しなくていいし、専門性高い仕事の人はいくらでも仕事あるし貴方の世界がすべてではないのです。

だったら尚更変動でいいや。

銀行の悪い人達が固定を組ませようとしているスレッドでしたか！

フラットしか審査が通らない人はフラットしか選べないけれど
銀行で最優遇金利の審査が通る人はどちらでも自由に選べるし
フラットより低利な固定金利も選べるし、組み合わせてミックスもできる
結果、総支払額が少なくなるし

>>10757
総支払額が少なくなるというのはどうやったら分かるんですか？

自動車保険と同じ。
自分は今まで大きな事故は無いし安全運転だから自動車保険は入らず、そのお金を他に使いたいと思うか、
自分は今まで大きな事故は無いし安全運転だけど、万一に備えて自動車保険に入ろうと思うか、
価値観の違い。

>>10759 検討者さん
いや保険は入ってますよ。ガン団信。
最初から余分に700-800万を払うか、繰上げ返済と資産運用もできるので状況に合わせて支払うかの違い。

>>10760 匿名さん
固定、変動によらずに、繰り上げ返済も資産運用もできますよ。
保険の厚さの違い。

>>10761 匿名さん

固定金利で繰上げ返済するなら、
最初からローン額減らすべきだと思うのですが。
ローン控除よりも金利が高いので。

ローン減税がらみだと
変動で10年返済→不動産売却→2年賃貸→また変動で借りる
このパターンで不動産のキャピタルを得ながら資産を増やそう

世界も日本もインフレ時代に入っているので、
手持ちの現金はなるべく不動産に変えておくこと。
つまり頭金をできるだけ入れて購入すること。

不確実性が高い時代になるので、
不動産にウエイトを置き過ぎない様にして
資産の流動性を保つようにする。
つまり現金の手持ちを増やしておく。

>>10763 匿名さん
いや価格が上がることを前提としたこの借換えだと、占有面積狭くするか地方に出るしか使えない。

>>10764

＞頭金をできるだけ入れて購入すること。

預貯金全額頭金に入れて借入額を減らしたとして
毎月の返済に窮したら、すぐに破綻ですよ

そうではなく、
頭金相当を預金したまま、その分も多く借り入れた場合
毎月の返済に窮しても、しばらく耐えられる
もちろん、住宅ローン減税の範囲ないならば、その分税金の還付があり
現金一括払いより支払額が少なくてすむ

繰り上げ返済で資産運用？？？？？？


「試算を捨てる」の間違いじゃないですか・・

>>10764 検討者さん
10年暗い前から手持ちの現金はなるべく先進国インデックスファンドに投資してる

>>10768 通りがかりさん

＞繰り上げ返済で資産運用？？？？？？
そんなことを言っている人はここにはいないのでは。
どこぞのFPにはいるかもしれませんが。

＞毎月の返済に窮したら、すぐに破綻ですよ

逆ですね。
毎月の返済に窮する状態になったとしたら、返済額が少ない方がずっと安心感があります。
インフレ時代は、現金の価値はどんどん落ちていきますので。
安い返済額で固定なら、別の収入源を探せば復活できます。

短期的な資金ショートリスクを言っているのではないでしょうか。
ショートした後の復活のしやすさよりも、ショートしない様にする方がよいのではないですか。

>>10771 戸建て検討中さん
建築費5000万

フラットで頭金500万入れて
預貯金ゼロの場合
借入額4500万、月々13.6万返済
預貯金残高ゼロのまま１回たりとも入金遅延はダメ

対して
預貯金500万残したまま
借入額5000万、月々12.5万返済であれば
40ヶ月分の預貯金が残しつつ毎月1.1万積立て分が貯まっていく

どちらが余裕のある返済か自明なこと

>>10773 匿名さん
頭金の有無とローンの２つを変えたら比較になりません。

シナリオとしては、インフレ、賃上げ、金利上昇の可能性が一番高い。
つまり、これからローンを組むなら何がいいか？
もう分かるね？

>>10775 口コミ知りたいさん
変動だね

>>10775 口コミ知りたいさん
短期間に景気が冷え込んで、マンション需要も低迷するので、しばらくマンション価格の低下を待つ。
この場合ローンは変動になりますね。

>>10775 口コミ知りたいさん
簡単。変動一択。