アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

住民スレ見る限り、購入者は内覧で忙しいのでは？

ネガさんが多いから見分けが大変ですよね、みんなで色々共有して快適な住まいにしましょう。
こんな良い物件を安く買えて嫉み恨みが多いから、ネガが多くてもしょうがないですよね。

褒めネガ、って手口もあります。
一見褒めているように見せかけて、他のネガさんの怒り投稿を買う様な書き込みをする。

内覧会の写真あがりませんね。

内覧会は写真撮るための会ではないので、眺望以外の
写真のあがる検討スレはあまり見ませんよ。

まあ、ここは共用施設もないしね。特に載せる写真もないんでしょう。

>>9654 匿名さん
同じ時間帯に、住民版でも同じ手口の
住民を装ったネガを煽る書き込みがありますからね。

なんか、、、
どうにかして相手にして欲しくて
気になるクラスの女子に嫌がらせばかりする
小学生男子のようで微笑ましいですね

好きなんでしょ？と指摘すると
あんなブス好きなわけない、ムカつくからイジメてるだけ、
みたいな発言して
自分でも訳分からなくなってるいじめっ子

スターツ持分の賃貸が出てきたけど、家賃は若干弱めだね。
時期が閑散期と言うのと、リート化している分高値で出すより早く埋めたいんだろう。
さて、安すぎて涙目とか書かれそうだけど、どの程度で埋まるか見ものだね。

賃料 60㎡で20万くらいかな

>>9660 匿名さん
>>9660 匿名さん
大量にでてますね。
変な煽りに載せられず、検討しましょう。
平米平均、出してみますね。

3600～3700円/平米ぐらい？
ちょっと調べてみたが、高齢者住宅のこもれび千桜というのが54㎡ぐらいで17.4万ぐらいらしい。だからこのサイズで20万というのは妥当なところなのかな。

一番広く、当然賃料も高いのが7階のこれ。
25万円 管理費18,000円
敷250,000円
間取り3LDK
所在階7階
専有面積68.72㎡
主要採光面 西

前の書き込みだと、以下あたりが参考値。個人的には秋葉原超えはないかと。

駅歩5分、築5年以内、70平米換算
上野 24.39万円 
御徒町 22.95万円 
秋葉原 26.33万円 

ちなみに、雑誌では
岩本町は70平米25万ちょっと
でしたね。

>>9663 匿名さん
お隣は都営で入居条件に寄ってもっと安くなるけど、その家賃は普通の入居者用？

>9663
>9664
ありがとうございます。
なるほど。賃貸で儲けるのは厳しそうですね。
転売してキャピタル狙いたいですが、中古もずっと売れずにダブついてますし…

自分では住みたくない場所ですが、諦めて自己居住用にするしかなさそうですね…

>>9664 匿名さん
秋葉原徒歩五分じゃないのここって。じゃあ平均70平米26.3万か。あとは階数で色つけるかどうか

>>9663 匿名さん
住みたくないのに、何故買ったのw

秋葉原が平米3757円くらいだから、
まあ、妥当だね。
7階が25万 68.72平米 なら、
70平米換算25.5万。
それに一階1000円〜2000円分を
加算すると20階〜25階は賃貸を
ベンチマークにした賃料だった場合
26.8〜28.9万円かな。

プレミア部屋を除けば
物件価格フルローンと
ランニングコスト考慮して
トントンかちょっと利益出るくらい。

>>9667 あ、そうでしたね。
>>9668は、最初から賃貸用に仕様落としているスターツだから可能な最低賃料から出してるから、最低ラインがこれだと考えて下さい。

25万を借りる人ってそんなにいるか？
共働きでもせいぜい20万じゃない、旧政府系とか家賃補助手厚いとは聞いたことあるけど、そういう人が借りるのか。

>>9670 匿名さん
会社の補助、社宅補助で、余裕。

>>9670 匿名さん
医者や高級取りサラリーマン、
家賃を経費にしたい自営や中小企業。

なにげに管理費が60平米前半でも70平米近くでも18000円均一な点。
修繕費抜いた管理費って、こんなかからんよね？
ここにも家賃代わり盛るとは、やるな、スターツ。

>>9660 匿名さん
スターツ賃貸料も安すぎはしないと思います。
ちゃんと利益出る金額ですし。
住むより貸した方が絶対お得！な物件になると荒れやすいので、このくらいで丁度いいですかね。
元々7階までは賃貸で、貸すにはライバル多いと分かっていた物件ですし。

>>9666 匿名さん
いいね！君、いらっしゃいませ。

書き込み直後にくっきり>>9666だけに
いいね！が1件付いていますね。
まともに検討してる他レスには
何も付いてないから、
書き込み内容も考慮して考えると
非常に分かり易いです。

つまり購入者にとって9666は相当気に入らない内容だったということですね

特に間違っている内容の投稿ではなさそうですが
>9666

>>9677 匿名さん
でたな！笑

賃貸の埋まり具合を今後もヲチできる楽しみが出来たけど、引き渡しと同時に閉鎖は残念。

>>9677 匿名さん
誰も内容についてはコメントしてないですが？
自分に自分でいいね！を付ける人が購入者に成りすまして書き込みしてると指摘しただけです。
荒らし目的ね自作自演は正常な検討の流れを妨げますので、ご遠慮願います。

・安い賃料しかとれない
・転売もきびしい

事実しか書いていませんが。
購入者サイドの感情論では、正常な検討の流れを妨げますので、ご遠慮願います。

>>9677 匿名さん
なりすまし書き込みは、それ自体が間違いです。
スレ主旨に反しています。

>>9681 匿名さん
では、自分は購入サイドではないのに
購入者と誤解されるように、なりすまして書き込みしたねですね？

事実確認できましたので対処致します。

>>9681 匿名さん
その意見自体を、検討者の1人として根拠を持って検討材料の一つとして書き込みするのは何も問題ありません。
異論のある人は反論すれば良いだけです。
ただ、購入者になりすまして書き込みするのは、荒らし行為です。

>>9681 匿名さん、馬脚馬脚！

>>9681 苦虫さん
「検討」続けてお前も何年になるんだよ笑
そんだけ「検討」続けられるなら、引き渡し後の転売と分譲住戸の賃貸出てくるまで待つ
ぐらいの忍耐は備わってるよな笑

過去レス見ると、管理規約貰ってから購入辞めた人もいるからねぇ。

購入者が買った判断が正しかったと思いたいのと同様に、辞めた人は買わなかった判断が正しかったと思いたいバイアスが入るのは当然。
とはいえ、なりすましは、論外だけどね。

この2年で坪単価上がり続けてるし、ブロガー陣の意見見ても少なくとも2022年迄は新築価格が下がる要素がないからね。

新築は下がらない下げられないと思うけど、中古はどうかなー。
価格決定に対して働く市場原理が違うし、結構だぶついてるみたいだし。

なるほどー。
今は築浅は新築同等で取引されてますが
今後は変わっていくということですかね？
そこも今後ヲチしがいがありますね。
今は築浅ははけるの早くて
価格高めで築年古いのがダボつくみたいですね。

何言ってるの！
>>9666＝ >>9681 さんも、購入者なんでしょw
設定は貫かないと！

>>9688 匿名さん
結局、新築の高価さに引きずられて、
ついて行けなくなる購入者が出始めてるんでしょうね。
このまま、ニューヨークやロンドンみたいに庶民は郊外が当たり前になるのか、
どこかで価格が下がるのか。

供給元のコントロールと外貨勢次第ですかね。

マンション価格相場スレみたいになってますけど、そっちでやったら良くないかい

賃貸何件か減ってるね。
6階。

賃貸物件との違いって ディスポンサー トイレタンク以外に何がありますか？

壁紙も違いますね。
賃貸はディスポーザ付いてないのですか？

>>9694 階数8階以上、眺望

内装見直そうと賃貸掲載写真見たのですが、話題のタンク付きトイレとか内装に関わる写真が外れてる！
皆、騒ぎすぎるからw

全て賃料にはほとんど影響しない項目ばかりですね

タンク付きトイレって公団とか賃貸のイメージなのですが最近は分譲にも設置されるものなのですか？

>>9698 匿名さん
あなたが騒ぎ過ぎたので、写真無くなってて他の内装は確認できませーんw
今タワマン住んでますが眺望や階数は明らかに賃料に影響しますよ。
同じ間取りで5万以上違ってます。

>>9698 いいね！君、ようこそ！
今度は購入者のふりでなく、検討する気になったんだね！
でも、住民スレで購入者のフリするのは頂けないなあw

でも分譲価格差ほどは賃料に差がつけられないから、賃貸用には安い低層階をみんな買うんだよね。

>>9699 匿名さん
ここの分譲はタンクレスですよ。
いくらコストダウンでも
今時分譲マンションにタンク付きトイレは
地方や投資用でもやらないかと。

トイレくらい、後で交換はできるから
他でコストダウンするよりは良いのですけどね。

>>9702 そうですね。
最初から賃貸用に低層抑えてコストダウンしてるスターツには賃料では絶対敵わないでしょうね。

>>9690 匿名さん

わろた。
MKくんはいつも設定がブレブレなんだよねー。笑

なになに？
武蔵小山くんはパークシティ武蔵小山をキャンセルして、ここの中古を買うのか。
すげえ賢明じゃん！
武蔵小山はボロボロだからな、こういう結論になるわな。

安値のベンチマークを完全に確立させてしまったスターツさんの意図が不明

>>9707 匿名さん
いや、普通に利益確保できる最低賃料でさっさと埋めたいだけでは？
埋まらないと、管理費、修繕積立金
地代、全部持ち出しになってしまうからね。
一刻も早く埋めないと。

>>6050 にあるとおり、
販売時にスターツが想定した
分譲を賃貸に出したときの平米単価が3,800円
これを70平米に直すと26.6万円
今の秋葉原徒歩5分以内が26.33万円だから
こんなもんじゃないかな？

ここはたわまんだから、眺望が抜ける上の階はもう少し行ける。まあ、下がどの程度で埋まるか次第だけど。

そだねー。
26.6は最低ラインかね？

>>9709 匿名さん

分譲時に示される推定値賃料は楽観的に盛ってるのが常識だから、1割は引いて考えないとね。新築未入居で出せる最初はともかく、後から賃貸に出す場合は特に。

>>9712 匿名さん
いや、1割引いたら階下のスターツ家賃を下回るがなw
厳しく安く見たい気持ちも分かるが、さすがに論理的ではないでしょ？
引用先見てのとおり、スターツも現実的みたいよ？

今分からん事をあーだこーだ騒がんでも引き渡し後に一年も経ったら大体わかるって。

>>9712 匿名さん
後から賃貸に出すときは、その時代のその地域の相場になるから何とも言えないかな。
分譲ほど上下はしないだろうけど、築5年以内で出したから、築10年、20年以内とどのくらい違うか比較するかい？
賃貸の場合、経年で家賃下がるより、相場のが影響でかそうだけどね。

賃貸についてはスターツは他のデベよりはるかにプロなんだからシビアに出してる。

1割引てことは、2年後以降にここで8階以上70平米が24万以下で出る訳だよね？
もしそうなら、スターツ家賃や相場よりかなり安いから、俺が是非借りてやろうw

ここ買うの辞めて、次は武蔵小山だって息巻いてた人、いたよね。

何日かで安い賃貸いっぱいでてきたね
９７１７さんぜひ借りてください
明日にでも契約してください
一部屋消えるのを楽しみにしています

中古も60平米代が６０００万代ですでにでできました
買い手はいませんが
もちろん1年間売れ残っている中古も絶賛販売中です

>>9718 匿名さん

今頃憤死してんじゃない？笑

５４．２３平米で１９．８万円
借りて募集中です

これだとちょうど70平米24万くらい？

やだよ、眺望ないぢゃん

>>9719 匿名さん
分譲は8月入居可能になってるよ
内覧してるなら引き渡しも未だじゃない？

賃料に関してはギリギリ上限をついてきた感じですね。
これ以上だと借り手はいないでしょう。
賃貸では眺望の優先順位はかなり低いですよ。
的外れに近い格好ですね。

>>9725 匿名さん
そう？賃貸でも眺望良いならいくらかアップでも借りるけどね。
だから、上階の賃貸出るまで待ちかね。
つか、あんた日本語変だけど、どこにでも似たような書き込みするAIか、外国人バイトか何か？

ちな今住んでるとこ、高台で飛行ルート予定だから3区内の飛行機煩くない場所に引っ越し検討中。
3区内にしたいのは、3.11でも計画停電にならない優遇地区だからね。

>>9727 マンション検討中さん
千代田区中央区全域は航路関係ないよね。
港区は東部はいいけど、西部と渋谷区は南無三。

>>9727 マンション検討中さん

話題の武蔵小山は飛行ルートの影響がモロにあるようだね

>>9728 匿名さん
一番の被害品川区と品川区界の港区だね。
大井町、目黒、白金、高輪、広尾、麻布、青山、松濤辺りは直下。
有名物件。または古くからの優良住宅地として注目されたとこばかりで、とても残念だよ。

>>9727 マンション検討中さん
計画停電外れるだけでなく
免震なんで近々ありうる直下型地震にも
強いですよ。敷地に井戸もありますし
近隣に高い建物がない区の防災拠点なんで
エレベーター復旧も優先的です。

駅近しか取り柄がないマンションではないのですかね。

瞬殺かと思いきや賃貸埋まりませんね
何がダメなんだろう。

こんな時期に引っ越す人は稀だろw
まだ出て数日、しかも休日なし。

時期的にこんなもんだろ。人がたくさん動くような時期でもないし。
次に一気に賃貸が動くのは夏休みだわな。
そんな程度も知らんとは滑稽なネガさんだね

>>9734 匿名さん
住民版で住民のフリして掲載写真に文句付けてた人ですか？
写真が素敵すぎるから、もっとブスに写るアングルで撮れ！みたいな言いがかりしてたネガさん。
自作自演いいね！は辞めて、自問自答で無理矢理ネガる作戦に変更ですね！

それにしても利害関係者である、購入者や中古検討者が板に付くならともかくとしてネガるだけの荒らしが一年以上も湧くってのも他にする事ないんですかね？検討という名のネガ行為も実が伴ってないのによくまあ続く事。

駅近、交通利便性
3区内
免震や防災拠点としての安心感、に加えて
羽田飛行ルート変更の環境悪化を受けない
という利点も加わった

周辺は再開発されて行くだろうし
相場全体が落ちない限り
都内では将来展望は明るい方の物件かと

お世辞にも最高の住環境とは評価出来ないけどね
飛行機のせいで、今後は都内の住環境良い場所がかなり減るよね

徒歩13分の千代田区所有の淡路町施設（浴場等施設）が改装して、
来年7月に「極楽湯」としてオープンするよ。
https://www.gokurakuyu-holdings.co.jp/uploads/media/2018/02/2018020711...

港区、渋谷区は羽田新ルートの影響で暴落の可能性があります。中央区は悪くないですが内陸にスケール感ある分譲マンションは皆無で、パークコート千代田富士見、ワテラス、千桜くらいが磐石と言えますでしょうかね。中でも交通利便性では千桜がトップでしょう。

>>9741 マンション検討中さん

異論はないけど、粘着ネガさんホイホイな投稿だね。
彼、粘着性高いからレスがネチッこそう笑

>>9741
サラリーマンにNo1は千桜ですな
医者なら千代田
外人はワテラスだな

都心で駅近なのに静寂で緑豊かなんて相反する事が成り立つわけないし、求めてる人がいたらお花畑過ぎる。
それでも此処は大通りから隔絶されてるし、少し行けば皇居や浜町公園、上野公園などの一級品の緑があるから相当マシな方だよ。

中古検討者です。

>少し行けば皇居や浜町公園、上野公園

と、ありますが具体的にどのくらいかかりますか？

>>9745 匿名さん

質問する前に自分でグーグルマップ見ましょう

Google mapが示す皇居前広場まで「徒歩31分」でした。
あとはご自身で判断して下さい。

取り急ぎ。

渋谷の定借タワーがここをライバル視しているようだが、全く相手にならないね。

取り急いで、ホイホイにかかってくれてますね。

皇居前広場徒歩31分のタワーマンションなんて、すごく近いですね
あとはどこがある？ワテラス何分？八重洲アヴェニューにブリリアも近いか？

>>9750 ご近所さん

徒歩30分ということは、自転車なら10分位ですもんね。