アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>8243 匿名さん


>>8243 匿名さん
千桜は、坪260からなんですけどね。
安い部屋はお向かい区営だけど
区営側は窓無しの壁面で18m距離
8階以上で、都心では悪くないよ。
比較のパークホームズやジオの現地行ってみなよ。低層は囲まれ感半端ないよ。倍近い価格だしてお得と言えるかね？

パークホームズの立地は雑居ビル密集で、火事や災害起きたら一発アウトだと思う。
アルファグランデは、避難場所指定で、空地率高く火事や災害に安心感強い。

ダイワってどの辺りにできるのですか？

eマンションさんが言うとおり、ここら辺のマンション検討している人なら、こことパークホームズ、ジオそれぞれ見たほうが良いよ。
パークホームズ、ジオ、ここより立地がいいのかもしれないけど、囲まれ感半端ないよ。
坪450万出して、カーテン開けられない生活は一生できない。だからと言ってここを今の値段で買えともいえないけど、値段が下がらないならしょうがないよね。

他の物件が囲まれ感がどうのとか千桜タワーと関係ないので、やめて貰えませんかね？
御近所の物件なので、仲良くしましょう！
どうせ、書き込みしているのはジオやパークホームズを買える資金力がない愉快犯が書き込みしているのでしょう。

703：マンション検討中[2017-12-09 18:22:52]
一応中古扱いということでこちらで質問させて頂きます。
転売中のお部屋みましたが、ちょっとファミリーで住むには狭すぎませんかね。
４畳のお部屋だと机かベッドのどちらかしか置けませんが、みなさん子連れの方は４畳部屋はどう扱う予定でしょうか。

さすがにファミリーは60平米タイプでなく70や80買ってるのではないかと？

あと、子供が小学生くらいのうちは、
大丈夫かなと思う。
ブログ推奨期間という事で以下参照ね。
https://www.sumu-log.com/archives/8847/

この場合、モデルルームみたくベッドだけ置いて
勉強はリビングダイニングで。
親の目の届く食卓で勉強するのは効果高いらしいよ。

新築契約当初からの計画どおりの一時金だよ。
事前に管理から青い封筒の連絡きてるし
掲示板にもあるから、見てごらん。

↑すみません、スレ間違いです。

ここ3人乗り電動チャリNGだとよ！残念なマンションだわw

そもそも子連れで住める立地や部屋の広さではないので、問題ないのでは？

渾身のギャグですね（笑）
最低書き込みがなくて寂しかったので、どうぞどうぞご自由に〜♪

ここは検討スレですので、購入者にとって都合が悪い情報が晒されるのは仕方ありませんよ。
笑、とかつけて誤魔化したり荒らしたりするのはやめて頂きたいです。

ごめんなさい。あまりにも面白かったもので、自然と。。。
悪気はなかったのです。どうぞ、ご自由に議論してください。

わかりました。荒れやすいので気をつけて下さいね。

話を戻すと、3人乗り電動自転車を置くことはできないが、子連れで住めるような環境でもなく、部屋もファミリー向きの広さがないのがほとんどなので、特に問題ないのでは、という結論でした。

それについては以前からどなたも異論を申してはいませんよ。

私はここの転売中のお部屋が心配です。
もう随分と長く売れる気配がないまま放置されているところを見ると、この定借マンションには坪400だす価値はないと市場が判断した、と結論付けてよさそうですね。

買った値段は坪300、売ってる値段は坪400、竣工前、表面5%以上で回る再開発タワマン高層階で、心配になる要素あります？

この掲示板の厳しいネガさんたちが、元の分譲価格に対して割高とは言わないところを見ると、分譲価格は今となっては割安だったんでしょうね。利益モリモリの転売部屋価格は知らないけど。

私はここの転売部屋に懐疑的な見方をする者（ネガの一員？）ですが、その通り、ここを分譲価格で買えた人達は勝ち 組というのは否定しませんよ。
ただ諸々の条件上、値上がりはあっても極わずかで転売利益が出せるほどではない、と思っています。
一番賢い運用方法は、売らずに賃貸で回すことでしょうね。元が安い＋賃借人には関係のない定借、ですから。

とりあえず、転売部屋の割高云々は竣工後にした方が良いですね。竣工前の今は水掛論になるだけなので。

しかし完売から1年経とうと言うのにこんなに盛り上がってる掲示板もないのでは？
散々高い高いと言われましたが、この盛り上がりが人気の高さを裏付けてますね。
のらえもん等の素人評論家に影響されて買えなかった人は悔しくてしょうがないでしょう。

完売してからずいぶん経ちますがまだ検討板閉鎖されないんですね

転売部屋が笑われてるだけで、盛り上がってるわけではないかな。
久しぶりだ。

人気物件で早々に完売していても、竣工までは検討板が閉鎖されないのはマンション掲示板の運用ルールみたいですよ。70年の定期借地とは言え、千代田区の駅近の免振タワーと言う希少性の高い物件を坪300万そこそこで手に入れることができた方々はホクホクですね。

まぁこの住環境を加味しての安さですからね。

>>8275
住環境はメッチャいいと思いますが。

>>8276
余程、すごいところにお住まいの方なんでしょう。
・地下鉄 徒歩1分、山手線2駅に徒歩5分など、13駅・13路線利用可の都内屈指の交通アクセス
・秋葉原、日本橋と言う大規模商業エリアに徒歩アクセス圏内
・コンシェルジュ、各階ゴミ置き場、ディスポーザ、免振タワーと住居の上で必要な基本設備は十分
・周辺に高い建物はなく、中層階以上は眺望良好
と、分譲価格以上の価値はあるね。

お恥ずかしい、住環境の意味分かってないのね笑

>>8278
都心における住環境の意味は？
大規模な公園が目の前にないとか、そう言う話ですか？

緑が豊か。閑静。周囲に囲まれ感がない。住居専用地域や文教地区、風致地区など指定。
といったところか。

一般的に住環境と言うと以下ですね。

・駅から住戸まで徒歩所要時間
・生活利便性（スーパーや商店街の有無と場所、品揃え、営業時間）
・学校、公園、病院、図書館などの所在状況
・騒音、臭い、振動などの原因になる施設の有無
・自治体による子育て支援など行政サービスの充実
・災害が起きた時に危険な場所や避難場所など
・犯罪の発生状況や危険な地域など

上記で乏しいのは、公園などの自然と犯罪発生状況（飲み屋街があるので喧嘩などが起きやすい）くらいじゃないの？

三井のパークコートの基準「良好な住環境」

>各地で憧れとなる歴史ある住宅地の多くは、都会の安らぎの地とも言える、静かで落ち着きのある土地。季節を感じることができる緑豊かな土地であるにも関わらず交通の便がよく、都会ならではの感性豊かな日々を送ることができる。そんな土地に本格邸宅をご提供するのが「パークコート」です。
>良好な住環境に映える上質な外観、心地よさを追求したマンションです。

三井がパークコートって名付けたら、住環境が良好って考えるほど盲目信者ではありません。
パークコートだから、何でも良いって訳じゃないでしょ。

>>8280 匿名さん
それ、大体不便な場所。

>>緑が豊か。閑静。周囲に囲まれ感がない。住居専用地域や文教地区、風致地区など指定。

まあ、そういう住環境に価値観を求めている人はここは買ってないよね。そういう住環境がお好きならば、文京区のパークホームズ文京小日向とかオススメですね。残り4戸みたいですね。

ここは利便性は高いけど住環境はいまいち、というのが普通の感覚でしょ。

田舎出身で、虫面倒だから嫌いなんで緑は控え目で良いです。
山ダニやヒアリとかイラガとか、デング熱とか滅びればいい。
植栽で十分。
緑豊かな住環境が良いなら地方住めば良いと思うけど、結局どこを取るか好みの問題でしょう。

皇居でジョギングするので、それで十分ですね。
ジョギングが趣味な人間には自然と利便性を兼ね備えた立地です。

世田谷目黒の山か農村地帯だった場所に住むか、古くから町人の街として栄えてた都心のここに住むか。求めるものが違うよ。
CoCo壱いってステーキ頼むようなもん。

もし転売するなら、常盤橋の390mの高層ビルができた頃(2027～28年度)に売却するのがよさそうですね。
住宅ローン控除も切れる頃なので、タイミング的にも良い。急いで手放す理由はないですね。

立地も申し分ないし、免震タワマン、希少性等を勘案して上がらない理由がないですね。
賃貸に出しても利回り良いですし、優良資産として活躍してくれることと思います。

山手線中央線徒歩5分で銀座線、日比谷線各徒歩4分、新宿線徒歩1分なら主要都市ほぼ網羅できますからね。大通りからも一本内に入ってるし。
周辺再開発もコンスタントにあるし、まあ固いでしょう

自治体が主導する定期借地タワマンと言うことで次の注目は、渋谷区役所建替プロジェクトですね。資産価値は間違いないでしょうが、千桜タワーと違って、一般サラリーマンには手が届かない値段になりそうなので、見るだけになりそうですが、とりあえず、ウォッチだけはしておきたい来年の注目物件ですね。

すでに、まだかまだかのチェックちゅうです。
株価上がりましたからローン組まなくてもいいですからね。

マンションに合体した、自動車整備工場の調子はいかがでしょうか？
繁盛していつまでもマンションと一緒に寄り添っていけると、素晴らしいですね。

黒田さんの任期延長なりますかね。株価も上がって金利もこのままだと消費税アップ前の駆け込みで来年不動産市場はさらに強気になってそう。
ここ、ホントお買い得でしたね。

>>8294
ローン無しで購入できる資産をお持ちなら、渋谷区役所建替プロジェクトの定借もほしいですよね。
販売価格次第ですが、自治体が絡んだ優良の70年定期借地マンションは立地が抜群に良くて資産価値が高い。
千桜タワーもそうでしたが、今後なかなか出てこない希少性が高い優良物件なのは間違いない。

>>8296
ほんと、お買い得でした。マンションは立地が全てということですね。

売れ行き好調「定期借地権マンション」購入者の思考法
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20170830/biz/00m/010/016...

櫻井幸雄 / 住宅ジャーナリスト　2017年8月31日

定期借地権付きマンションのなかでも、借地期間が長い６０年定借、７０年定借であれば、安心感が大きい。しかし、定期借地権付きマンションはなじみが薄い分、「買うべきか、スルーすべきか」で迷う人が多い。
定期借地権について勉強しても、住宅ローンが組みにくいのではないか、中古として売れないのではないか、最後に解体費用を負担しなければならないのではないか……解決できない疑問も浮かぶ。
迷ったあげく、知り合いの金融関係者に相談したところ、「よく分からないけど、やめたほうがいいんじゃないですか」とアドバイスされ、購入をやめた人もいる。よく分からないのにアドバイスするほうもするほうだが、根拠のないアドバイスに「それもそうね」と従うほうもどうかと思う。
が、誰でもお金が絡むことには用心深くなるもの。「よく分からないもの」には手を出さないという姿勢は、ある意味、正しいといえる。



“定借”は一戸建てよりマンションが人気
その一方で、定期借地権付きマンションは売れ行き好調のものが多い。
２００１年に銀座エリアで初めて定期借地権付きマンションとして分譲された「銀座タワー」（三菱地所）、同時期に千葉県船橋市で分譲された「パークハウス　プレシア」（三菱地所）、０２年に東京都新宿区で分譲された「神楽坂アインスタワー」（藤和不動産）、そして０８年に分譲された「シティタワー品川」（住友不動産）－－これらは、すべて高倍率で即日完売している。

じつは、マンションより先に定期借地権付きで分譲された一戸建てもあるのだが、そちらの売れ行きは芳しくなかった。一戸建てならば、期限を定めない一般借地権付きを好む人が多く、定期借地権の人気は低かったのだ。
マンションなら定期借地権でもよい。そう考える購入者が多い。その人たちは、なぜ購入を決断したのか。これまで何人かに話を聞いた。その取材メモからは、多くの人たちと異なる発想があることがわかった。異なる発想を二つ紹介したい。



定期借地権付きなら住み替えやすい
定期借地権付きマンションを買った人から、こんな話を聞いた。その人は借地期間満了時までずっと住み続ける気はない、と言う。
「都心への通勤が便利な場所にあるので、会社勤めしている間は住み続け、リタイアしたら、賃貸に出す。その賃貸収入で、次の家を買う」と。
この方法をとると、“５０年定借”であっても２０年から２５年くらいは賃貸収入が見込める。“７０年定借”なら、さらに長く賃貸に出すことができる。
便利な場所なので、賃借人は入りやすいだろう。賃貸に出した後、定借マンションの持ち主は新居を探す。新居はリタイア後の住まいとなるので、便利な場所でなくてもよい。郊外とか地方都市でよいので、安く買える。返済期間が２０年から２５年程度のローンで購入できるだろう。ローン返済には賃貸収入をまわせばよい。
定期借地権付きマンションは、「将来、中古で売れるのだろうか」という不安がある。特に、借地間の残存年数が減ると、売りにくいだろうと考えられる。しかし、賃貸であれば心配がない。賃貸の場合、賃借期間を定める「定期借家方式」があり、「賃借期間２年」とか「賃借期間３年」と定めて貸すことができるからだ。
ちなみに、現在、都心部の高級賃貸マンションでは、この定期借家方式を採用するケースが増えている。だから、将来、定期借家方式で賃貸に出すことに違和感はなくなるだろう。
この方法をとることで、定期借地の期間が満了しても家を失うことはない。だから、定期借地権付きマンションでも不安がないというわけだ。
実際、これまで分譲された都心部の定期借地権付きマンションの場合、賃貸に出すことで高い家賃収入が得られるケースが多い。これから２０年ごとか３０年後になれば、さらに大きな家賃収入が期待できるだろう。
この点が評価されたためだろう、これまで分譲された都心部の定期借地権付きマンションはどれも中古市場で分譲時よりも高く取引されているのである。



便利な都心部に住み、教育にもお金をかける
今、新築マンションを購入する人たちは、「都心」や「駅近」のマンションを好む傾向が強い。その結果、「都心」と「駅近」の新築マンションは分譲価格が上がってしまった。
結構な値段になったが、それを購入すれば、子どもに有益な不動産資産を残すことができると考えられている。
しかし、定期借地権付きマンションを選ぶ人たちは異なる考えを持っている。
「そんな不動産資産を子どもに残す気はない」「残しても、遺産相続でもめる原因をつくるだけ」「上がり続ける相続税で奪い取られる可能性もある」と。続けて、次のように考える。
定期借地権付きマンションであれば、「都心」や「駅近」のマンションが割安で購入できる。実際、所有権分譲のマンションより３割以上安いケースもある。
安く購入できれば、子どもの教育にお金をかけることがしやすい。家族旅行など家族の思い出にお金をかけることもできる。「教育や家族の楽しい思い出も立派な財産である」「そちらの財産のほうが、遺産相続でもめることがなく、相続税の心配もない」……傾聴に値する意見だと思う。
定期借地権付きマンションは資産として残らない、という人が多い。いや、しっかり残せるし、プライスレスな財産も残る，と考える人たちが、定期借地権付きマンションを支持しているのである。
ちなみに、現在は定期借地権付きマンションでも住宅ローンは普通に組むことができる。貸付額に限度を設けているケースもあるが、もともと定期借地権付きマンションは価格が抑えられているので、問題はない。
最後に、土地返却時に解体費用が必要な場合、積み立てが行われる。が、今は、「解体せずに、建物を明け渡す」契約が増えており、その場合、解体費用は発生しない。
誕生から２０年近くが経過し、定期借地権方式も進化しているのである。

長文は決起集会には欠かせませんよね。

定借は別に悪くないけど、住環境が悪いとこが多いんだよなぁ。あと建物も安かろう悪かろう（高級マンション在住のオレ基準で。笑笑）

唯一、次の渋谷のだけは、これまでの定借概念を覆す良い立地、かつ良いグレードのマンション（のはず。なんせ三井だし。笑笑）