アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

ネガさんのサービス坪単価は要らないので、ネガさんにはなぜタワーと中小規模の低層平均坪単価をさも当たり前のように比べられるのか、できればデータを使って示して欲しい。
タワーも低層と高層では価格が違うことも踏まえて、是非考えてみてください。
空中族になりたければ、きっと役立ちます。

他の中古タワマンの売り出し価格をもって転売部屋の売り出し価格の妥当性を語ろうとするから無意味な話になってるな。
千代田区のタワマンもピンキリだから、まずまず比較できる対象としてウェリスタワー千代田岩本町に絞って、その成約価格を提示して議論したら？

ウェリスタワーは千代田区でも最も東端に立地し、最寄駅は小伝馬町駅で出口はむかし刑場だった公園にある。
山手線駅までは大通りを渡って徒歩8分。コンシェルジュ無し、耐震構造、戸数120戸の小規模タワマン。で、かなりこことは異なる。

そのタワーてのは、定借なの？
ここと何か、関係ある物件なのかな。

定借＞所有権かどうかは人によるとは思うけど
どっちのメリットデメリットや価格を元に選択するかだけでない。
ただ、所有権でないと絶対嫌！て人はいるだろうけど
定借でないと絶対嫌！て人はいないと思うよ。

千代田区のタワマンは絶対数が少ないので、選択は限られます。免震タワーは中でも希少です。

他にあるっけ？免震

数年前は定借50年が一般、ただ人気無さ過ぎて最近は70年が一般。
それによって掛け目も変わったんじゃないの？

秋葉原だけどタイムズタワーとかパークタワー辺りが比較できるんじゃない？
さすがにワテラスとは比較できないから、タイムズ辺りの成約単価を新築に引き直して、多少ディスカウントすれば比較としては良い線？

タイムズタワーが築13年。パークタワーが築11年。
最寄駅にこだわってた人がいたけど、パークタワーの最寄駅は徒歩2分のつくばエクスプレス秋葉原駅なのですね。

タワマンといいつつ、共用部って充実してましたっけ？ 普通、パーティルームやフィットネスやゲストルームとか、スタディるーむとか。

タワマンが高い理由てそこなの？

ほんとこのスレは完売しようがほぼ常に上にスレが上がってるな。
まぁそれほど注目度があるのと買いたい人が多かったということなのだろうが..

パーティルームやゲストルームは又貸しのトラブルがあるからいりません。

完売後の投稿件数では、トップクラス（笑）
ここより多いマンションある？

資産性は意見分かれるけど、一定の予算で買うことを考えると、今坪300では北千住でさえ買えないからね。
それが千代田区駅近免震タワーコンシェルジュ付が手に入るんだから、注目されて当たり前。

いくら安マンでも環境最悪なここに喘息起こさせてまで子供と住みたくないなぁ。

安かろう悪かろう・・・ここスルーした大半がそうじゃないの？

もともと子供たちの小学校があった場所なのに、よく言いますねぇ。

喘息持ちだが、とくに問題なかったよ。
港区と変わらない。
ここがダメなら、都内ダメでない？

>>7958 匿名さんは、そう納得して検討外にしたんだね？子供や子孫ために良くかんがえてて偉いね。

ここは子供いない人や空気気にしない人が買ったんだろね。
ちなみに、表参道は都内稀にみる大気汚染エリアだったが、不動産価格に影響してる気配なかったね。
まあ、石原の排ガス規制以降、都内で二酸化窒素濃度が高くなることも無くなったけどね。

それより、ここスルーしたはずなのにいまだにスレ読んで書き込みしてるってどうなの。

気になっちゃうんでしょう。
東京駅まではタクシー通勤、パワーカップルで子供がいれば丸の内の保育所も使える、帰りは大丸か日本橋デパ地下、休日は上野公園や人形町散策。

空気が綺麗？な郊外の戸建ても憧れますが、都内の生活も良いものです。

＊＊＊みネガさんの悔し紛れの主張が次々論破されていって気持ちいいですね笑

手を替え品を替えネガさん乙です。
北海道にでも住めばいいと思うよ。

PM2.5の影響でかいのか、西日本に100以上多発。
中国は150以上の真っ赤なエリアたくさんあるし、排ガスもあるけどPM2.5の影響が大きいのかもね。

川崎や群馬高崎あたりも、この時間帯89だ。
都内より、都外のが大気汚い。
石原効果か。

>>7963 匿名さん
郊外戸建はむしろヤバそうです。

本日12時の神田の大気汚染指数は緑で12「良い」
抜群の空気のよさだ。
ここ、空気は大丈夫そう。

思い込みや勘違いで書き込まれるネガコメを、ことごとくデータで打ち返されてしまい面子丸潰れですね。
今売りに出てる物件が元値以下で成約でもしないと、ネガさんが挽回する機会も無いかと。

地価が上がる上がる

しかし、全く売れませんね。

今売りに出てる物件が暴利上乗せ転売価格以上で成約でもしないと、ポジさんが挽回する機会も無いかと。

ファクトベースのデータを基に転売屋を論破したらネガ呼ばわりされるのか、、、

このスレ、こわE

なんか、ネガもポジも煽りは、幼稚
ちゃんと、議論しる

蕨市が中国並みの汚染で真っ赤な159とかなってるけど、どうした？隣の川口市も100超え。

転売部屋、全く売れませんね。

早くしないと中古扱いになっちゃう。

転売なんだから、今も中古か新古でわ？

31歳年収480万の俺でも千代田区にタワマン買えるのかと期待を抱かせといて
蓋を開けたら5000万以下はなしとかふざけたクソマン

>>7982 ゴマピーさん

足立区あたりで探しましょう

そりゃ、更に高く転売されれは、腹が立つよね。
悲しいかな、販売時より都内は更に高くなってるし。

高値で転売する奴なんて許せないだろね。

足立区でも今では北千住駅徒歩5分圏内は新築だと坪単価300以上になってるよ。

もはや23区聖域はないのか。
年収500以内で買える都内物件あれば案内してあげて。
このスレにネガられても困るから。

というか、都心で億以下の物件に住むこと自体、恥だと思わないと。

以下、複数の第3者的評価者の方々によるここの評価。某有名サイトより。



角住戸はタワマンの角らしいFIXサッシ等は使われれずに間口いっぱいにベランダがはりめぐらされ、角に柱がきたりと他のタワマンとは異なる。65Cタイプの3LDKで居室3部屋がリビングインというのは分譲マンションらしからぬ間取り。

中規模物件であるが、ゲストルームなどの共用設備は特に無し。コストダウンの意識が現れているのではないか。自動車工場が併設されている点も、プラスにはならないと思われる。

周辺は雑居ビルや小規模マンションが多い地域。東側は18階建ての区民住宅に面しており高層階以外は抜け感はない。周辺には緑、公園はほとんどない。小学校まで大人の足で１０分弱、夜道は酔っぱらいがいそうであり、環境はあまり良いとは言えない。子どもを住まわせたいかというと、やや考えさせられるところ。

坪単価300万円台が中心で、眺望のある高層階は400万円に満たない。定期借地権マンションとしては相場通り。資産価値も、タワーマンションとしての魅力に乏しいから、維持されるのか慎重な吟味が必要だろう。

相場に関しては、以前に誰かが示していたデータ通りですね。

待ってました、今度は第3者的評価者のご意見ですか。
人の意見を聞く事も大切ですが、自分の意見を持つことも大切ですよ（笑）

ここは高飛車な神田のマンションです、ケチを付けたらきりがない。でも、この値段では絶対に受けられない恩恵と生活が待ってるのも事実。

買えなかった方はその恩恵が鼻に付くから、こうやってひたすらネガティブな意見が何度も書かれ続けループするわけですね。


ダイレクトウィンドウが好きなら灼熱の日差しを満喫して、リビングインが嫌なら外廊下、使わない豪華なゲストルーム付属、緑や公園がある郊外、坪300万。
こういう方には、ちょうど幕張とか柏辺りのタワーマンションがお勧めですかね。

パークホームズ千代田淡路町の価格を見てビックリ。
この周辺スゴイ値上がりですね。

>>7993 匿名さん

以前に誰かが示していたのは、こちら以外は非タワマンで神田駅には近くない物件のデータでしたね。

散々高いとか言われて来ましたが、三井の価格が出て相場が追いついてきた感じですね。
転売部屋でさえ、三井の12階の価格と比べればぼったくりと言えますかね。
騒いでいる人は、三井の価格には何時まで経っても触れないんですよね、都合の悪いものには目をつぶる悪い癖が出てます。

騒いでいると言うより、ここが気になって仕方ないのでしょうかね。他のサイトでまで調べたりして。

三井の12階vs転売部屋　は良い勝負かも。
格や仕様は三井が上だが高い。眺望なら転売部屋（23階）

>>7997

三井は一部普借地権で更新可能、地代も安いらしい。
所有権と比べデメリットがほぼない。で三井だから、高いのはまあ納得。
ここと比較するのは意味がない、からみんな無視してるんでは？

というか、単純に神田からの分数で同じように扱うけど、うちとそとで大分違うでしょ

まぁ三井と比べるとリーズナブルな気はするが

同程度の広さの場合、
12階：フラット35　NG
23階：フラット35　OK　

麻布とか青山のような高級住宅地で論じるなら未だしも、神田で内と外で大分違うとか言われても。。。

なんか、地元民は内外こだわる人多いね
そもそも狭義の堀を考えたら、両方外だろうに

地元民以外はそこは気にしない

この転売部屋、山手線内側の三井の新築パークホームズ最上階住戸と比べてるんだー、図々しいな笑
タワー以外、勝てる要素ゼロでっしゃろ。
そもそもタワーであること自体も勝ち負けに入るのかすら疑問だが。

雑居ビルに囲まれた眺望なし耐震、しかもパークホームズに600出すなら、俺ならこっちを選ぶけどな。
敢えて三井を選ぶ理由はあるか？

しかもパークホームズってアンタ・・・
ブランド勝負するのは自殺行為ですよ。

不動産をブランドで勝負させるなんて、自殺行為ですよ。
百歩譲ってパークコートなら未だしも、パークホームズって(笑)
神田なんて所詮パークホームズレベルの立地です、内側外側の議論も同じ、ブランドより利便性で買う町なのが理解できないかな～

自分の感覚では、三井さんの場合、
最上位がパークマンション、
次いでパークコート、
パークタワー（高層）、
パークシティ（大規模）
そしてパークホームズ
という序列だが、合ってる？

後半３つは同列。
なぜパークコートじゃなくてパークホームズ？という物件も時々あるね。
パークコートは良好な住環境が条件だから確かに神田はないだろう。

神田のパークホームズで坪600万、ここといい勝負だよ。
しかも一部借地、相手に不足なし。

まだまだ盛況じゃの
マンションは立地が全て と言う言葉はあるが
マンションはブランドが全て とは言わないので、どちらを重視するかは個人的には自明
ここで言う立地は、当然利便性のことね

もちろん、中にはブランド重視の人がいるのもわかる

ブランドも何も、人気物件のこことモデルルームを公開直後なのに閑古鳥の不人気物件を比較してもしょうがないでしょ。

日経２１年ぶりの高値で
東京は住みやすい都市３年連続一位で
マンション価格も上がる中
みなさんいかがお過ごしでしょうか

僕は新築で変えて良かったと思う今日この頃です
転売部屋が相場になる日も来ますかね

景気いいですから、マンションも下げないでしょうね。マンション価格はピークと叫ばれ続けて早5年ぐらいになるけど、ここみたいな利便性の高い都心物件は一向に下げません。
待機組の皆さんはもどかしくて仕方ないでしょうが、家賃垂れ流して暫しお待ちくださいと言った所ですか。

また上がりましたね。首都圏マンション価格。

その月の供給物件によるのであんまり意味はない。
契約率は低いね。

ここはいわゆる住む物件じゃないけど、投資用としてはまぁまぁいいね～、定借の安さを活かして貸したりすれば。

>>8017 匿名さん
東京はもはや庶民には高杉で買い控えや
都落ちが多いからね
上がった株価で外国人の投資先になりそう

日本株は21年ぶり高値更新とビックリするほど強いね。
日経平均は10月に入ってから毎日 上昇している。
企業業績は過去最高益。
資産効果で日本人の購入余力も拡大。
もっと広い部屋を買えば良かったと後悔。

ここは最低でも2Lですから、そんなに狭くないのでは？
しかし、56平米で5200万からあったんですね。千代田区タワーでこの値段はそりゃ売れますよ。

日経平均株価は千桜の販売開始時点
16,3962円 → 本日21,3362円
値上がり率+30.1％

千桜も３割くらい上がらないかな。

↑ゴメン　訂正
16,396円 → 本日21,336円

上がり続けの株価

ここは株価連動マンションと発売当時は言われてましたから、これで今売りに出ている部屋も株価から見ても妥当な値段になりましたね。
あとは誰が買うかでしょうかね。

同じ借地の築10年シティタワー品川が7千万で売られるなか、もはや高い気がしない。

>8022　登録開始は7月8日だったと思うよ。
日経平均株価
2016/7/8＝15,106.52
2017/11/2＝22,539.12
値上り率＋49.2％

定借で圧縮率高いから株高受けた相続需要の一段高は本物件が日本一好影響受けると思われる
今出てる中古も売れないのではなくマーケティング的なアプローチだと思われ竣工共に値上げの可能性高い
結果的にはまさにCT品川の再来だったと言うべきでまた10年は斯様な物件出てこないでしょう

不動産セクターの指数やリート指数も加味したらどうでしょうか？

今売ると他人物売買になりますからね、竣工してから内覧もできる状況になれば買う人はいるかもね。利便性と賃貸利回りの高さに尽きる

千桜タワーから30分以内で通える教育施設

＝＝＝＝＝
★小学校編★

～私立～
◎雙葉小学校　17分
https://goo.gl/rpL278
◎学習院初等科 22分
https://goo.gl/nsxEap
◎暁星小学校 18分
https://goo.gl/pbLtme
◎白百合学園小学校 18分
https://goo.gl/z3EDYn

～国立～
◎筑波大付属小学校 26分
https://goo.gl/ULpPwN
◎お茶の水女子大学附属小学校 22分
https://goo.gl/BPks2d
◎東京学芸大学附属竹早小学校 28分
https://goo.gl/x1yC4w

★中学校編★

～私立～
開成中学校 24分
https://goo.gl/KwepsS
桜蔭中学校 19分
https://goo.gl/xv9JLC
女子学院中学校 22分
https://goo.gl/fLeJ8J
雙葉中学校 17分
https://goo.gl/zKu2zD
慶応義塾中等部 28分
https://goo.gl/4NFcWk
早稲田中学校 21分
https://goo.gl/9tt2pH
白百合学園中学校 20分
https://goo.gl/8rbie9
芝中学校 29分
https://goo.gl/9u44Fg
暁星中学校 16分
https://goo.gl/Bp9gPM

～国立～
筑波大学附属中学校 28分
https://goo.gl/A5FnNe
お茶の水女子大学附属中学校 24分
https://goo.gl/N4WUoU
東京学芸大附属竹早中学校 28分
https://goo.gl/36in1U

～都立～
東京都立小石川中等教育学校 24分
https://goo.gl/rmDzGr
東京都立両国高等学校附属中学校 24分
https://goo.gl/dHnwip

★高校編★

日比谷高校 20分
https://goo.gl/oKo9Ee
※都内上位校は中高一貫が多いので日比谷だけで割愛

★大学編★

東京大学 24分
https://goo.gl/5hF6gc
早稲田大学 22分
https://goo.gl/7r4JhT
慶応義塾大学 24分
https://goo.gl/H5vG8k
上智大学 21分
https://goo.gl/KSjTz6
※その他は省略
　東京医科歯科大学、東京理科大学、明治大学など

★塾編★

サピックス小学部 東京校 14分
https://goo.gl/AWF2Yt
鉄緑会 26分
https://goo.gl/Xobiqt

千桜タワーから徒歩(15分以内)で通える主な商業施設

＝＝＝＝＝
★秋葉原方面★
ヨドバシカメラ Akiba 徒歩6分
https://goo.gl/haQ7V5
アキバ・トリム 徒歩8分
https://goo.gl/5T2hgr
アトレ秋葉原 徒歩9分
https://goo.gl/BkzbXV
ドン・キホーテ 徒歩12分
https://goo.gl/YycLdW

★日本橋方面★
YUITO 徒歩13分
https://goo.gl/gKmd5V
コレド室町 徒歩14分
https://goo.gl/NKBpch
三越日本橋本店 徒歩15分
https://goo.gl/aze3eM
TOHOシネマズ日本橋 徒歩12分
https://goo.gl/uJrE4R

神田駅反対側に業務スーパーあったけど、あれは小さいから入れてない？

>>8035 匿名さん
細かいのはきりがないので、控えましたが、加えて欲しいものやまとめて欲しいものがあればリクエストしてください

情報ありがとうございます！

私立も良いけど、千代田区民の入学が優遇される
「千代田区立九段中等教育学校」の追加お願いします。

千代田区民は優遇され、一般受験者より偏差値が10以上低くても入学可能。
下記は　四谷大塚偏差値
http://www.yotsuyaotsuka.com/juken/data/?code=789

あと区立の施設もよろしくお願いします。

千代田区立神田まちかど図書館　徒歩7分？
千代田区立千代田小学校
神田児童公園
（以上、同じ場所）

千代田区立スポーツセンター　徒歩10分？

【千代田区立九段中等教育学校】
区立でありながら大学合格実績は、
東大2・京大1など国公立41名、早慶38名など、
中堅の私立中高一貫校を上回る。下記は合格実績URL。
http://www.study1.jp/kanto/school/B13C001/univ_pass/

四谷大塚の80偏差値（女子）によると、
区立九段の偏差値は60だが、千代田区民は45。
つまり偏差値が15低くても入学可能。
http://www.yotsuyaotsuka.com/juken/data/?code=789

経済的に余裕ができますね。

>>8038 匿名さん
まとめているものですが、個別の学校の論評は当掲示板の主旨から外れるので、避けて頂けますと幸いです。変に荒れるのが目に見えているので。
あくまでもマンションの利便性ということで見ていただけるとありがたいです。

小さい子供がいる千桜入居予定者の中には、
千代田区民枠がある「区立九段」受験を
選択肢と考えている人が多いと思います。

千桜から22分の区立麹町中も千代田区学校選択制で通学可能。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kosodate/gakko/gakkosentaku.html

番町、麹町、日比谷、東大なんて古いかもですけど、一番コスパが高いのは事実ですからね。