アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

引用元が添付された実データに基づくと、ここまでで、周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。

こちらはデータを出しているのですから、ちゃんと比較できるデータで反論してくださいね。
あなたたちが適当な指標を見つけてきて相場上昇だとか割安だとか的外れな議論で騒いでいるので、少しは議論できる現実のデータを直視してくださいよ。

確かに、暴利転売チームは一切データを添付していませんね。
普段の仕事っぷりが染み付いているのでしょうか。

売りに出ているタワーの値段を提示しているのにも関わらず、それを無視して周辺相場が坪400万なのをごり押しされても。

ネガさんたちはそれほどこの事実を無かったことにしたいのでしょうか。
きっと、タワーマンションを売買したことが無いんでしょうね。

周辺相場、ってここ以外は非タワマンで、しかも山手線駅には近くない物件データの事かな。

ウェリスタワー千代田岩本町 2013年 15階 坪550

周辺相場坪５５０なんだが。

ウェリスタワーは山手線駅から遠いですよ

>>7922 匿名さん
周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。
⇧印象操作になってしまってるね。

そんなことはなくて、他にも色々読めるよ。
50平米台の狭い部屋多いとか
50戸以下の小規模非タワーが忠臣とか。

ただ、タワーだとなぜ、坪500になるのかは
理解できないので、そのあたりをポジさんに反証して欲しい。

ネガさんが眺望有りのタワーの売り出し価格を、どういったサンプルから出されたものかわからない平均（立地から考えて小規模非タワーと想定）と比べ始めて勝手に高いとか騒いでいたので、周辺タワーの売り出し価格をベースとしたデータを元に議論してあげたまでです。

正直類似物件が無いのでこの物件の相場が幾らかを出すことは難しいですが、眺望がある周りのタワーがいくらで出ているのか、パークホームズの12階が坪600で出る予定（一部普通借地だが大手デベ）なのをどう考えるのか、的外れな議論をしていないでそこらへんを直視して議論してくださいねと。

個人的には元値を考えると高いと思いますが、周辺のタワーや新築の価格を考えると、そこまで周辺に比べて逸脱した値段が付いているとは思えませんし、もし売主の立場で売り急いでないなら、同じぐらいの値段を付けていると思います。当初12,000で出たときはさすがに無いだろと思いましたが。

類似は難しいけど、類似不可以上、じゃあ議論できなくて楽しめないじゃないですか。

眺望ありタワー部屋を、ネガさんがPBRとか平均とか的外れな議論始めたから、比較できそうなデータを出して、仮に売り主でもこれぐらいからスタートするかなと思っただけです。

これが、坪260で分譲された低層ならまだ話はわかるけど。ネガりたい気持ちはわかるけど、もっとデータに基づいて論理的にネガってほしい。

>>7931 匿名さん
何が正しいかはわからないから、議論楽しい。

地価上がってるね。
釣られてマンション相場も上がることはあっても下がることはなさそう。
去年ピークて訳でもなさそうですね。

あと、日本橋近辺の首都高地下化が再燃してる。

ここは再開発目白押しな地区に囲まれてるので、暴落はないのかなーと思ってます。人口減、家余りとかのマクロ視点での議論もありだけど、各論的には千代田区駅徒歩1分免震タワマンが暴落する日は日本が沈む時。
暴落＝5年で半値とかって定義とするとね。
ミサイル落ちたら有るかもですけど。

結局まとめると、ここの周辺相場は坪400万まで上昇、ただし定借はデータなし（2割減とする意見も多いが、その場合だと坪320万あたりか）

ふーん、なるほど。
かたや転売中のお部屋が坪430・・・か。さすがにそれは無茶では？

会話がフラフープのように回り、垂らされる餌がいつも同じでは飽きます。創意工夫が必要ですね。

最も重要な、「定借2割減」が抜けとるぞい。
つまりだ、サービスでタワマンなら坪450ということにしてあげても、定借タワーはせいぜい坪360が上限。
現実は、やはりきびしいのらー。

ネガさんのサービス坪単価は要らないので、ネガさんにはなぜタワーと中小規模の低層平均坪単価をさも当たり前のように比べられるのか、できればデータを使って示して欲しい。
タワーも低層と高層では価格が違うことも踏まえて、是非考えてみてください。
空中族になりたければ、きっと役立ちます。

他の中古タワマンの売り出し価格をもって転売部屋の売り出し価格の妥当性を語ろうとするから無意味な話になってるな。
千代田区のタワマンもピンキリだから、まずまず比較できる対象としてウェリスタワー千代田岩本町に絞って、その成約価格を提示して議論したら？

ウェリスタワーは千代田区でも最も東端に立地し、最寄駅は小伝馬町駅で出口はむかし刑場だった公園にある。
山手線駅までは大通りを渡って徒歩8分。コンシェルジュ無し、耐震構造、戸数120戸の小規模タワマン。で、かなりこことは異なる。

そのタワーてのは、定借なの？
ここと何か、関係ある物件なのかな。

定借＞所有権かどうかは人によるとは思うけど
どっちのメリットデメリットや価格を元に選択するかだけでない。
ただ、所有権でないと絶対嫌！て人はいるだろうけど
定借でないと絶対嫌！て人はいないと思うよ。

千代田区のタワマンは絶対数が少ないので、選択は限られます。免震タワーは中でも希少です。

他にあるっけ？免震

数年前は定借50年が一般、ただ人気無さ過ぎて最近は70年が一般。
それによって掛け目も変わったんじゃないの？

秋葉原だけどタイムズタワーとかパークタワー辺りが比較できるんじゃない？
さすがにワテラスとは比較できないから、タイムズ辺りの成約単価を新築に引き直して、多少ディスカウントすれば比較としては良い線？

タイムズタワーが築13年。パークタワーが築11年。
最寄駅にこだわってた人がいたけど、パークタワーの最寄駅は徒歩2分のつくばエクスプレス秋葉原駅なのですね。

タワマンといいつつ、共用部って充実してましたっけ？ 普通、パーティルームやフィットネスやゲストルームとか、スタディるーむとか。

タワマンが高い理由てそこなの？

ほんとこのスレは完売しようがほぼ常に上にスレが上がってるな。
まぁそれほど注目度があるのと買いたい人が多かったということなのだろうが..

パーティルームやゲストルームは又貸しのトラブルがあるからいりません。

完売後の投稿件数では、トップクラス（笑）
ここより多いマンションある？

資産性は意見分かれるけど、一定の予算で買うことを考えると、今坪300では北千住でさえ買えないからね。
それが千代田区駅近免震タワーコンシェルジュ付が手に入るんだから、注目されて当たり前。

いくら安マンでも環境最悪なここに喘息起こさせてまで子供と住みたくないなぁ。

安かろう悪かろう・・・ここスルーした大半がそうじゃないの？

もともと子供たちの小学校があった場所なのに、よく言いますねぇ。

喘息持ちだが、とくに問題なかったよ。
港区と変わらない。
ここがダメなら、都内ダメでない？

>>7958 匿名さんは、そう納得して検討外にしたんだね？子供や子孫ために良くかんがえてて偉いね。

ここは子供いない人や空気気にしない人が買ったんだろね。
ちなみに、表参道は都内稀にみる大気汚染エリアだったが、不動産価格に影響してる気配なかったね。
まあ、石原の排ガス規制以降、都内で二酸化窒素濃度が高くなることも無くなったけどね。

それより、ここスルーしたはずなのにいまだにスレ読んで書き込みしてるってどうなの。

気になっちゃうんでしょう。
東京駅まではタクシー通勤、パワーカップルで子供がいれば丸の内の保育所も使える、帰りは大丸か日本橋デパ地下、休日は上野公園や人形町散策。

空気が綺麗？な郊外の戸建ても憧れますが、都内の生活も良いものです。

＊＊＊みネガさんの悔し紛れの主張が次々論破されていって気持ちいいですね笑

手を替え品を替えネガさん乙です。
北海道にでも住めばいいと思うよ。

PM2.5の影響でかいのか、西日本に100以上多発。
中国は150以上の真っ赤なエリアたくさんあるし、排ガスもあるけどPM2.5の影響が大きいのかもね。

川崎や群馬高崎あたりも、この時間帯89だ。
都内より、都外のが大気汚い。
石原効果か。

>>7963 匿名さん
郊外戸建はむしろヤバそうです。

本日12時の神田の大気汚染指数は緑で12「良い」
抜群の空気のよさだ。
ここ、空気は大丈夫そう。

思い込みや勘違いで書き込まれるネガコメを、ことごとくデータで打ち返されてしまい面子丸潰れですね。
今売りに出てる物件が元値以下で成約でもしないと、ネガさんが挽回する機会も無いかと。

地価が上がる上がる

しかし、全く売れませんね。

今売りに出てる物件が暴利上乗せ転売価格以上で成約でもしないと、ポジさんが挽回する機会も無いかと。

ファクトベースのデータを基に転売屋を論破したらネガ呼ばわりされるのか、、、

このスレ、こわE

なんか、ネガもポジも煽りは、幼稚
ちゃんと、議論しる

蕨市が中国並みの汚染で真っ赤な159とかなってるけど、どうした？隣の川口市も100超え。

転売部屋、全く売れませんね。

早くしないと中古扱いになっちゃう。

転売なんだから、今も中古か新古でわ？

31歳年収480万の俺でも千代田区にタワマン買えるのかと期待を抱かせといて
蓋を開けたら5000万以下はなしとかふざけたクソマン

>>7982 ゴマピーさん

足立区あたりで探しましょう

そりゃ、更に高く転売されれは、腹が立つよね。
悲しいかな、販売時より都内は更に高くなってるし。

高値で転売する奴なんて許せないだろね。

足立区でも今では北千住駅徒歩5分圏内は新築だと坪単価300以上になってるよ。

もはや23区聖域はないのか。
年収500以内で買える都内物件あれば案内してあげて。
このスレにネガられても困るから。

というか、都心で億以下の物件に住むこと自体、恥だと思わないと。

以下、複数の第3者的評価者の方々によるここの評価。某有名サイトより。



角住戸はタワマンの角らしいFIXサッシ等は使われれずに間口いっぱいにベランダがはりめぐらされ、角に柱がきたりと他のタワマンとは異なる。65Cタイプの3LDKで居室3部屋がリビングインというのは分譲マンションらしからぬ間取り。

中規模物件であるが、ゲストルームなどの共用設備は特に無し。コストダウンの意識が現れているのではないか。自動車工場が併設されている点も、プラスにはならないと思われる。

周辺は雑居ビルや小規模マンションが多い地域。東側は18階建ての区民住宅に面しており高層階以外は抜け感はない。周辺には緑、公園はほとんどない。小学校まで大人の足で１０分弱、夜道は酔っぱらいがいそうであり、環境はあまり良いとは言えない。子どもを住まわせたいかというと、やや考えさせられるところ。

坪単価300万円台が中心で、眺望のある高層階は400万円に満たない。定期借地権マンションとしては相場通り。資産価値も、タワーマンションとしての魅力に乏しいから、維持されるのか慎重な吟味が必要だろう。

相場に関しては、以前に誰かが示していたデータ通りですね。

待ってました、今度は第3者的評価者のご意見ですか。
人の意見を聞く事も大切ですが、自分の意見を持つことも大切ですよ（笑）

ここは高飛車な神田のマンションです、ケチを付けたらきりがない。でも、この値段では絶対に受けられない恩恵と生活が待ってるのも事実。

買えなかった方はその恩恵が鼻に付くから、こうやってひたすらネガティブな意見が何度も書かれ続けループするわけですね。


ダイレクトウィンドウが好きなら灼熱の日差しを満喫して、リビングインが嫌なら外廊下、使わない豪華なゲストルーム付属、緑や公園がある郊外、坪300万。
こういう方には、ちょうど幕張とか柏辺りのタワーマンションがお勧めですかね。

パークホームズ千代田淡路町の価格を見てビックリ。
この周辺スゴイ値上がりですね。

>>7993 匿名さん

以前に誰かが示していたのは、こちら以外は非タワマンで神田駅には近くない物件のデータでしたね。

散々高いとか言われて来ましたが、三井の価格が出て相場が追いついてきた感じですね。
転売部屋でさえ、三井の12階の価格と比べればぼったくりと言えますかね。
騒いでいる人は、三井の価格には何時まで経っても触れないんですよね、都合の悪いものには目をつぶる悪い癖が出てます。

騒いでいると言うより、ここが気になって仕方ないのでしょうかね。他のサイトでまで調べたりして。

三井の12階vs転売部屋　は良い勝負かも。
格や仕様は三井が上だが高い。眺望なら転売部屋（23階）

>>7997

三井は一部普借地権で更新可能、地代も安いらしい。
所有権と比べデメリットがほぼない。で三井だから、高いのはまあ納得。
ここと比較するのは意味がない、からみんな無視してるんでは？

というか、単純に神田からの分数で同じように扱うけど、うちとそとで大分違うでしょ

まぁ三井と比べるとリーズナブルな気はするが

同程度の広さの場合、
12階：フラット35　NG
23階：フラット35　OK　

麻布とか青山のような高級住宅地で論じるなら未だしも、神田で内と外で大分違うとか言われても。。。

なんか、地元民は内外こだわる人多いね
そもそも狭義の堀を考えたら、両方外だろうに

地元民以外はそこは気にしない

この転売部屋、山手線内側の三井の新築パークホームズ最上階住戸と比べてるんだー、図々しいな笑
タワー以外、勝てる要素ゼロでっしゃろ。
そもそもタワーであること自体も勝ち負けに入るのかすら疑問だが。

雑居ビルに囲まれた眺望なし耐震、しかもパークホームズに600出すなら、俺ならこっちを選ぶけどな。
敢えて三井を選ぶ理由はあるか？

しかもパークホームズってアンタ・・・
ブランド勝負するのは自殺行為ですよ。

不動産をブランドで勝負させるなんて、自殺行為ですよ。
百歩譲ってパークコートなら未だしも、パークホームズって(笑)
神田なんて所詮パークホームズレベルの立地です、内側外側の議論も同じ、ブランドより利便性で買う町なのが理解できないかな～

自分の感覚では、三井さんの場合、
最上位がパークマンション、
次いでパークコート、
パークタワー（高層）、
パークシティ（大規模）
そしてパークホームズ
という序列だが、合ってる？

後半３つは同列。
なぜパークコートじゃなくてパークホームズ？という物件も時々あるね。
パークコートは良好な住環境が条件だから確かに神田はないだろう。

神田のパークホームズで坪600万、ここといい勝負だよ。
しかも一部借地、相手に不足なし。

まだまだ盛況じゃの
マンションは立地が全て と言う言葉はあるが
マンションはブランドが全て とは言わないので、どちらを重視するかは個人的には自明
ここで言う立地は、当然利便性のことね

もちろん、中にはブランド重視の人がいるのもわかる

ブランドも何も、人気物件のこことモデルルームを公開直後なのに閑古鳥の不人気物件を比較してもしょうがないでしょ。

日経２１年ぶりの高値で
東京は住みやすい都市３年連続一位で
マンション価格も上がる中
みなさんいかがお過ごしでしょうか

僕は新築で変えて良かったと思う今日この頃です
転売部屋が相場になる日も来ますかね

景気いいですから、マンションも下げないでしょうね。マンション価格はピークと叫ばれ続けて早5年ぐらいになるけど、ここみたいな利便性の高い都心物件は一向に下げません。
待機組の皆さんはもどかしくて仕方ないでしょうが、家賃垂れ流して暫しお待ちくださいと言った所ですか。

また上がりましたね。首都圏マンション価格。

その月の供給物件によるのであんまり意味はない。
契約率は低いね。

ここはいわゆる住む物件じゃないけど、投資用としてはまぁまぁいいね～、定借の安さを活かして貸したりすれば。

>>8017 匿名さん
東京はもはや庶民には高杉で買い控えや
都落ちが多いからね
上がった株価で外国人の投資先になりそう

日本株は21年ぶり高値更新とビックリするほど強いね。
日経平均は10月に入ってから毎日 上昇している。
企業業績は過去最高益。
資産効果で日本人の購入余力も拡大。
もっと広い部屋を買えば良かったと後悔。

ここは最低でも2Lですから、そんなに狭くないのでは？
しかし、56平米で5200万からあったんですね。千代田区タワーでこの値段はそりゃ売れますよ。