アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

（説明会での主な質疑）
●住宅価格について
・建物価格と７４年分の借地料を合わせると、住宅購入者の負担は約7,500万円になる。中堅所得者層向け住宅として高いのではないか。
　→敷地が定期借地のため、分譲価格は平均4,800万円になっている。中堅所得者層にも住宅ローンが組める価格である。近隣の類似物件と比べても安価である。

・分譲購入者が支払う借地料が高い。安くならないのか。
　→全体の事業性を考慮し、綿密な計算の上で提案されたものであり、変更は考えていない。

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>>　779
「取壊し費用は8億8000万円」とのことは、277戸で単純に割ると
「1戸　320万円弱」です。
　解体する前は、修繕のしないだろうから、その分修繕費も下がること
　考えれば、許容範囲と考えます。
　まー70年後は生きていませんが、、

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>>780
ふーん
利回り2%なんだね
借り手としては、住宅ローンよりは損だけど賃貸よりはマシって感じか。

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>>779
保証金の意味が違います。シティタワー品川の保証金は地代敷金のことであり、解体負担金とは別です。中古転売時に返りました。

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>>784
この物件では解体負担金＝保証金なのですよ。
スターツはすでに保証金2億8000万円を千代田区に支払っています。
スターツは建物の購入者から同額の「解体負担金」を受け取ることになっています。

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保証金2億8000万円は高すぎます。
地代の30ヶ月分が相場です。
スターツは相場より高めの地代を提案して、さらにその52ヶ月分の保証金を納めるというんですからむちゃくちゃです。

2億8000万円を無利息で70年間預けるだなんて聞いたことがありません。インフレが進行しないことを祈るばかりです。

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>>785
定借には、保証金方式.権利金方式.賃料前払い方式があって、ここは物件概要にあるように権利金方式です。分譲時は意味が違うって事。

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権利金方式は、礼金に似て返ってきません。契約時には詳しく説明を聞く方がよろしいかと。

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要するに、分譲価格自体が相当安くないと買わない方がいいってことですね。

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ここを見ている大半の方が、相当安く無いと買わない、じゃなくて、相当安く無いと買えないじゃないでしょうか（笑）
ここに住みたいと思うなら、高くても買いますがね。

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>>787
何度も言いますがそれは間違いです。権利金方式ではなく保証金方式です。千代田区が何年も前から明言しています。

http://asp.db-search.com/chiyoda/dsweb.cgi/curdocument!1!guest03!!14153!1!1!1,-1,1!6797!395157!1,-1,1!6797!395157!4,3,2!89!154!68676!5!22!68681?Template=DocPrintWindow&DocumentType=html&DocumentSelect=One&VoiceCheckList=

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https://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/about/nittei/kiroku/kikakusoumui...

これの6-7頁を読むとわかりますよ。
ほかにも、千代田区は「権利金を取ることはできない」と事業者に返答していますよね（以前のレスで引用していますよ）

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建物価格が相場よりも安いってことはありえないと思う。
民間の事業者であるスターツがつくって売るのに相場より安くする理由はないでしょう。
「中堅所得者云々」というのは、相場より安くしろといっているのではなくて、単に、安い部屋をつくればいいだけだよね（相場より安く建物を売らないといけないならスターツには旨味ゼロってこと。そんな事業に応募するはずない）。

公共事業としてこれが割安になることがあるとしたら、千代田区が受け取る地代が低めに設定されるということ。だけどここを見てる限りむしろ相場より少し高いくらいなんでしょ。

だったら建物価格も地代も別に「割安」ではないでしょう。安普請ってことはあるかもしれないけれど。

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>そんな事業に応募するはずない

応募時と販売時の経済環境が違うことがあるからね。
シティタワー品川も入札時から販売時にかけて相場はだいぶ上がっていたけど、港区との契約どおりの単価で住友は売ったし。
千代田区とスターツの契約で、経済環境の影響についてどうなっているか次第なんじゃないの？
出来ませんってお手上げして千代田区を敵に回すより少し損してでも契約を守るほうが企業として正解の時も往々にしてあるしね。

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>>794
それは確かにおっしゃるとおりですね。
その点に期待したいと思います。

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期待は勝手にしてもらっても構わんが、現実そうならないことがアンケートや売り方で事実となってるわけで。
せいぜい東側の条件が悪い部屋が安く出たとき、坪２５０でも買うか考えておくぐらいじゃないでしょうか。

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ここのチラシポストに入ってたけど、広告費かけ過ぎじゃない笑。

相当価格上げてくるんだろうな

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もう3月中旬ですがそろそろでしょうか

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>>794
CT品川の地主は港区ではなく東京都です。近くのWCT販売との兼ね合いがあった、とか地元では言われていました。

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すみません。質問させてください。
実は、新築マンションをすでに購入してしまいました。来月入居予定です。
駄目元で、こちらを応募したいのですが、すでにローンを組んでいる場合でも大丈夫なのでしょうか。
ちなみに、旦那年収1050万。妻年収300万です。。

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>>800
きっと質問することに慣れてないんでしょうね。新築マンションを売るのであれば大丈夫だろうし、新築マンションのローンプラスでここのローンが組めるぐらいの高収入なら2軒ダブルローンでも大丈夫ですよ。

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新築マンションを少し住んで、ここ買ったら、賃貸に出すという方法もあります。

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>>802

ありがとうございます。
賃貸の場合、ダブルローンということですか？汗
物件は6500万代都内です。ローンは3200万です。。

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>>799
ああそうでしたね、東京都でした。

>>800
1軒目が銀行ローンなら、2軒目はフラットで借りれるよ。逆は無理だけど。

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>>803
恐らくいまの6500万円の新築マンションが、賃料30万円程度でかせれば、賃貸まわるのでは？私も素人なので感覚ですが。

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>>799
ああそうでしたね、東京都でした。

>>800
1軒目が銀行ローンなら、2軒目はフラットで借りれるよ。逆は無理だけど。

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>>806
2軒目フラットのやり方だと2軒目はいいけど、1軒目は賃貸出すと銀行から返済求められるよ。

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>>807
一括返済。

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800さんがどうしたいか次第。

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というか、引越し代などかかるし、そのまま買ったマンションに住むのがいいだろう。

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>>803

６５００万ならそれなりにいいマンションだと思いますが、買い換えるほど魅力的なんでしょうか？
それにしても、頭金半分で購入って凄いですね、生前贈与でもしたんでしょうか。

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今なら6500万円じゃ、50平米から60平米ぐらいなのでは？狭いから買い換えたいとか？

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ありがとうございます。
1軒目は、SBIの変動金利です。
フラット35なら2軒目も通りますかね。。
ただ、もし当たったら、1軒目のほうは、ここが完成するまで住んで、売却したいです。
でも、ここの申し込み時は、抽選だろうとローンの事前審査が必要ですよね。そのときはローンを組んだ状態なので、どうなるのかなと思って。。
すみません。

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>>812
70平米ぎりぎりないくらいです。
子供が生まれるので、広いマンションに引っ越したいです。

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フラットだとすでに借りている銀行ローン分って考えず審査してくれるんでしょ？

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70平米で6500万、今の市況だと多摩センターや浦和あたりですかね。高くなりましたよね。

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フラット35なら、すでにローンを借りていても、通るでしょうか。
ローンの事前審査さえ通って、抽選に参加できれば、落ちたら落ちたで諦めもつくし、当たったら当たったらで、1軒目は売って、実際にローンを借りるときは、SBIなどにしたいと思ってはいます。。

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>>818
そもそもローン通す前に抽選と思われます。シティタワー品川ではローン前に抽選でした。外れたのでローン審査はしませんでした。という記憶あります。

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67平米で6500万円、駅近で都内だとあの物件ですか？！

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ここの引き渡しは2年4ヶ月後(30年7月)なので、2年ちょっと今のマンションに住んでから売却してここに住み替えればいい。
なんの問題もない。

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問題は引っ越し代と購入諸経費等が、かかることだね。6500万円の購入諸経費は300万円ぐらいかな？

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広いとこに引っ越したいっていうけど、ここの広い部屋って78平米ですよね
（プレミアムの110平米を除くと）
10平米でそんなに違うのかな？
間取りの問題もあるでしょうけど

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>>820
あれ？どちらの事ですか？

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67平米は家族で住むにはちょっと狭いと思う。
シティテラス品川イーストなんてまさに67平米だが、一般サラリーマンが手の届く6000万程度に抑えるための苦肉の策だったのだろう。

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引っ越しや諸費用以外に、ここが完成するまで住んで売却益が出てしまうと、住宅ローン控除が使えなくなりますが大丈夫ですか？

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>>827
微々たる売却益だったら、住宅ローン控除使う選択すればいいのだし、売却益が大きかったら、住宅ローン控除は使わなければいいから、大した問題じゃないと思います。

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>>828
どっちにしろ、片方しか使えない。だから、損なのは確か。

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公式HPでは今月下旬から事前案内会の連絡をすると書いていますが、未だ連絡が来ません…
誰かもう来た人いますか？

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現地見たけど雑多なビルに囲まれたエリアですね。

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私も先日、現地の周りをぐるっとまわりましたが生活環境がすごくよさそうな感じはしませんでした。
でも千代田区ではあるし、JR徒歩圏内ではあるし、値段によってはやはり魅力的な物件だとは思います。
首都高に直接面してないこともいいのかなと思いました。

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>>830
ほんと、いつまで集客するつもりなんだろーね？
チャチャっと売って、パパっと終わりにすんのかと思ってたけど、
広告もまあまあ見掛けるし何となく嫌な予感・・・

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最初は3月中旬の案内だったのにねー

価格あげようとして予想以上に苦戦しそうなんでしょ

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このマンションもいっぱい杭が打たれているんだろうけど、
杭が全部打ち終わるまで、どれだけの期間が掛かるんだろうね。
耐震構造や免振構造もいろいろあるけど、一番いいのはどんな構造の建物なんだろうか。

それにしても、神田や秋葉原は、夜は新宿に比べたら暗いよね。
ここは夜は眠る街なんだな。

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一番いい構造のマンションより、シティタワー品川のようなリセールバリュー良いマンションが欲しい。

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定借だしね。

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>>837
品川は東京五輪前に、都心通過の飛行機が低空で飛ぶ街になる可能性がありますよ。住みたいですか。

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ここも高速道路＆昭和通り＆靖国通りが近いから同レベルだと思います。

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ここって豊洲より安く買えますか？

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>>839
住みたいよ

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>>842
地上450mで飛行機が2分おきに飛ぶようになってから、品川に買いに行けば。

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占い師に占ってもらいました。
私がここを契約する未来が見えたそうです。

嬉しかったです。

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パンフレットが4日たってもきません

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>>843
そうだね。そうするよ。

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品川のシティテラスも見に行ったけど倉庫街のコンテナ埠頭で愕然としたよ。あれは公式詐欺だよな
嫁も唖然としてたわ、ストリートビューでも見ときゃ良かった。あんなとこ買う人いんのかなって思った。
さらに上を飛行機飛ぶみたいだしいいことないよな。

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yahooへの献金が足りないのかアクセス数ランキングに入ってきませんね。
もっとお金積まないとダメよ。スターツさん

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品川とか他の地区の悪口はやめましょう。

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＞＞８４９
そうですね。他所様の悪口はよくないですね。そういうつもりは無かったのですが周辺環境があまりに衝撃的すぎる光景でつい書いてしまいました。ごめんなさい。

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予算5000万以下、明らかにパンダ部屋って人は後回しになってないよね？

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ウチもパンフレットの到着はかなり時間かかったような
忘れた頃に来ました

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やっと来たと思ったらネット情報が紙になっていただけであきれて、なんか夢から覚めた気分だった。
紙が厚かったから、キッチンで肉や魚切るときの使い捨て俎板代わりにして都度捨ててる。

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地権者・千代田区・スターツの基本契約書

建物の分譲は「適正な価格により行うこと」としか書いていない

時間と費用をかけて外部委員まで連れてきて事業者選定をしたのはなんだったの状態

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最近、年収450万の奥さんがトンチンカンな発言しないので、つまらない。毎回、いらっとしていたが、なくなると寂しい。

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今週末に動かないと、なんかトラぶってると疑ってしまうね。
当初の値段より高くしすぎて、区と対立なんてことにならないよね・・・

坪３００でも買うので、早く連絡くださいな

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330～350万円／坪くらいでやるらしいね

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>>857
まじか、、それってリーマンが手が届くっていう千代田区の意向に反してるんじゃ。せめて300切ってほしいと思うのは自分だけ？

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>>857
倍率がそこまで高くならないかも
ファミリーが住むには環境が悪そうだし

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330っていわれたら7000万近く出してやっと70平米。
確かに千代田区で安いんだろうけど、買える人も限られような。やはり金持ちしか、、とほほ

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あの環境で7000万円出すファミリー世帯ってなんかずれてる気がする
環境さえよければ、千代田区だし、便利な場所だし、もっと出してもいいんだけど

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>>861

350なら、7500万で70平米です。やはり買える層は限られますが、他の千代田区物件を買えるんでしょう。

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>>862

すみません、言葉足らず。7500万だから、他の千代田区物件を買える人なら無理なく買えるんでしょう。

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そして、売るときは坪500から600くらいでは売れるだろうから、安いっちゃ安いけど。70平米7500万買える人なら。

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でも借地だからイニシャルコストが安くてもランニングコストが高いんだよね
メリットもあるけどデメリットもね。まぁいまみたいに賃貸に20万払うよりは全然安いんだが..

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>>865

ランニングコストねえ、、
都内でシティタワー品川みたいな物件知らない？ここ以外ないかな

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入居5年（8年後）に坪500で売れるってどんだけ楽観的なの

そのころ新築の所有権物件は坪700になってるとでも？

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バブルの末期の発想ですね。

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>>867

今の千代田区は買おうと思ったら500くらいはする

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>>869
今の市況でも、千代田区定借物件で坪５００で買う馬鹿はない
この立地だと、所有権でも坪５００はしない

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秋葉原、岩本町界隈の相場を知らないで「千代田区だと」と言ってる人が多すぎる。

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>>870

所有権なら坪単価500はいくでしょう

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シティインデックス千代田岩本町　坪358〜374万円

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>>873

ピアース千代田で445か。難しいね。どこも高い

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パークホームズ日本橋は900ですけど、、

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>>874
そうだね。淡路町と岩本町の相場差はそれくらいはある。

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ちなみにアトラス千代田御茶ノ水は、住まいサーフィンの評価では425万くらいらしい。そんなもんだよね。

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まあ「千代田区だから500,600の価値がある」と思い込んで買うのもいいとは思うけど。

冷静に評価すれば、ここは所有権で坪400万＋程度、定借なので320万程度が適正価格という感じか（確か住まいサーフィンの評価もそんなもんだったような）。
これを基準に「お買い得かどうか」を決めればいいと思う。

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>>878

ありがとうございます。。シティタワー品川が、懐かしいですね。もうあんな物件ないのかな。
抽選に外れた人多いですよね。

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いやいや、住まいサーフィンそんなに信頼されてるんですか。。

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