アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>7540 匿名さん

元値の坪単価を調べないで、またいい加減に書いてますね。

>>7532
南麻布の２つの定借はここよりよっぽど都心部で、住居環境も抜群にいいが、地代はここの数分の一なんだけど笑

こういう地代が馬鹿にみたいに高い定借は中古価値は7割が相場だよ。CT品川は地代は安いし、それでも7.5割くらいだから。

300の価値もないと思います。どう客観的に見てもね。

ここみたいに地代がバカ高いのは、PC神宮前くらいだよね。あそこは傑作といえるほど建物もランドスケープも、ここと比較にならない素晴らしさだが地代が高いから非定借相場の7割の中古価値しかない。

南麻布も神宮前も50年定借なので70年定借より不利である。

70年定借だからCT品川を例に出してるのが理解できてない時点で、定借を分かってないね。

皆さんがなんと言おうと、空中族さんが買ってるんですよ。それが全てを語ってます。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

三井健太さんのブログより
>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
>定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

>>7542 匿名さん
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、分譲時に一括で1000万円前後の地代を前払いしている。
更に併用して支払う月額地代の金額だけ見て安いと言うのは勘違い。

>>7545 匿名さん
一般から見て50年も70年も同じ。最後は更地で1円の価値も残らない。解体代が追加徴収される可能性もある負の遺産のリスクもある。

売れませんね、

>>7548
パークホームズ南麻布レジデンスは分譲価格に前払い地代が含まれていたが、分譲価格は当時の非定借新築の7割の金額と大変リーズナブルな価格であった。つまり、分譲価格に前払い地代を入れるという形でデベが肩代わりしたという図式。しかもデベは三井で清水建設。プラウド南麻布も同様に月の地代はめちゃ安い。どちらも住居環境は抜群だし、南麻布アドレスで超都心。ここは分譲価格は当時の非定借新築と比較して8割、地代は最高レベルの高さ、住居環境は麻布と比較するまでもない。中古で苦労するのは目に見えてる。

>>7547
その理論はCT品川ですでに破綻してるんだよね笑

CT品川は定借でなければ、港南で数少ない徒歩10分圏内、三大デベ物件、スーパーありと地域でVタワーの次点にくる物件なんだよ。現在の中古価値は非定借だった場合の想定価格の丁度7割から7割5分くらい。50年定借の中古価値と全く変わらない。つまり、50年も70年も定借という次点で最後は0円の価値、変わらないというのが世間の認識。定借の年数より、月地代と解体費という普通の物件にないランニングコストがいくらかのほうがよっぽど重要。

地代が高い定借としてはPC神宮前とパークハウス麻布台が有名。どちらも立地や建物はここより圧倒的に格上だが、地代が高すぎて中古売却はみんな苦労してますよ。残念ながら。

だってここ、70平米くらいで毎月の地代4万以上くらいだったよね、、
千代田区民以外なところは倍率０の部屋かなりあったけど、地代が高すぎたから辞めたら、営業からずっと電話かかってきてたし、売れ残りのハガキもきてたよ。
一回で売れなかったんだね。

うん。
ここは土地の地代に、管理費、修繕費を足したら、毎月のランニングコストだけで、7万〜8万くらいになってそこは残念

さらに、ローンも払うとなるとね

>>7552 匿名さん
笑わせてくれるな。何が次点だ。都営住宅の再開発で産まれた
CT品川は、耐震構造、外廊下、窓ガラスはペアでないなど、同じ徒歩10分直基礎のコスポリ以下。

>>7556
コスポも耐震だよ笑
コスポ以下とかマジ必死ですね。コスモスイニシアという聞いたこともない販売会社の物件が同じ立地で三大デベの物件より高くなっている現象は見たことない笑笑

ローン以外の月ランキングコストが7-8万ってあり得ないよ。パークコート買うクラスが許容できる金額では。ランキングコストあまり考えず買った人は結構いるんだろうなとは前から思ってた。有名ブロガー系は全員ここは購入見送ったのは偶然ではない。毎月捨て金が8万も発生して、70年後は価値ゼロになる物件の中古は苦労するでしょう。

>>7554 匿名さん
よく嘘をつけるね。
ここの69.40平米の部屋の地代は、20480円。従って7555も嘘。

>>7557 匿名さん

コスポリは制震だよ。笑って嘘をつくんだね。

75平米くらいの部屋、地代4万だったよね？

>>7561 匿名さん

80平米では？

70㎡で20000円くらいだよ。

そんなボッタクリランニングコストのくせに、ここを坪432.8万（1850万のせ）というボッタクリ価格で転売しようとしてるんですか。

そりゃ無理あるて、、、

>>7558 匿名さん

物件が安いからその分ローンが安いのは考慮しないんですか？
そんな無計画な人いますかね(笑)
有名ブロガーは、ただ批判してるだけ。彼ら転売で儲けてるんですか？まだ空中族さんの方が説得力あります。

>>7563 匿名さん

2万円ではないよ、、

ローン通すときに作ってもらう資金計画表に
月々のランニングコストも明記されるから
考慮しない人はいないと思うよ。

地代は平米あたり、295円程度。
70平米だと20657円くらい。

ネガは、誤情報ばかりだね。

>>7567 匿名さん
うん
70平米ではランニングコスト5万以上
80平米ではランニングコスト6万以上

まあ2倍くらいのランニングコストだな。

ネガは典型的なルサンチマン

ランニングコスト高杉！
以上。

って事にしたいんですね。

そんなボッタクリランニングコストのくせに、ここを坪432.8万（1850万のせ）というボッタクリ価格で転売しようとしてるんですか。

そりゃ無理あるて、、、

今中古で売り出してる67平米でみれば、地代、解体費、管理費、修繕費の合計はピッタリ5万円。年間60万、70年払い続けたら4200万、70年払い切ったら更地になり価値はゼロ。悪質なのが、解体費や地代をネットに載せてないサイトすらあるw

ローンと別にわずか60平米台で捨て金が毎月5万って、パークコートやパークマンションクラスのランニングコスト。どう考えても高い、中古は苦労するでしょう。

2070年の日本人口が4000万人とか6500万人とかに減少するとの予想もある。
土地余り、家余り、マンション余りの時代が来るから、
70年後の所有権物件の価値だって二束三文だろう。

>>7577 匿名さん

アリとキリギリスだね。願うのみ。

アリとキリギリスの話は、
何パターンもの結末の話が作られているのを分かってて書いてるのかな。

飽きもせずにネガ活動ご苦労様。
大好きなんだろうなこの物件が。

好きの反対は無関心なはずだから。

どうしてみなさんこのマンションが気になるんですか？完売して結構経つのに。

最近、書き込みされる方は、販売時、このマンション知らなかったってことですか？

コンシェルジュつきだと所有権でも当初10年ぐらいは70平米で3万ぐらい？
70年住むと2500万、ランニングコスト否定したらマンションなんて買う奴は馬鹿ですね、戸建買いますって結論になりますよw

しかも、タワー所有権だと修繕がかなり上がるのでは？
ここは70年持てばいいので、それなりの修繕でいいと割りきって逆に修繕が安くなるかもね。

地代2万だとそれプラス1700万となるって話でしょ。2500万と4200万だとけっこう違う感じがするね。
修繕費はどうかな。どうせ解体するから末期はボロボロでいいってなると使い物にならなくなる。定借物件の行く末は誰もまだ知らないからなあ。

>>7585 匿名さん

>>7585 匿名さん
まったく、その通り。
定借なので、地代はかかるけど、内廊下、コンシェルジュ、ディスポーザー、各階ゴミ出しと言った管理に金がかかる生活利便性に直結する設備は揃えている割に管理費は割安。これくらいのランニングコストでガタガタ言う奴は、設備に金がかかるタワーなんて手を出さない良いよ。価値観の問題だから、どちらが正しいとかそう言う問題じゃないけど。

どうせ、日本総人口の急激な減少で
70年後の住環境がどうなっているかの行く末だって、誰もまだ知らない。

それ言い出すと、賃貸が一番無難ってなりそうだね。

賃貸だと、家族変化でのリフォームが好きに出来ない。

住み替えればいいんじゃないの。

賃貸は、高齢になると入居審査で落とされますよ。
URか借り手がいないような物件なら別ですが。

あるていどの年になったら落ち着いて住み続ければいい。追い出したりはしないでしょ。

オーナーチェンジで怖い人が大家になったらどうだか。

人口減少時代になったら賃貸物件も余り放題では。そもそもそういう状況になるなら賃貸がいいのでは、という話。

東京の人口減少はまだ先ですよ。
その時代になって、まだ高齢者でなければ考えましょう。

完売して１年以上経過する物件のレスが賑わって、これから分譲される千代田区の目玉物件のパークホームズのレスが過疎って居るのか。。。

普通完売したら検討版のスレは自動的に閉じられるのにいつまでたっても開いてるのはなぜ

売れないね、、

この立地の定借で坪432万で転売って、アンタ・・・。

ワテラスやタイムズタワーよりは格が落ちるが、低層のマンションに比べると差別化できる値段で売れると思うが。
8割だとすると所有権換算で540万、ワテラスやタイムズは坪600ぐらい、低層マンションは400～450程度だとすると、新築考慮すると？

道義的にどうなのか？行政主導のマンションはすべて5年転売規制つければいいのに。

誰かに迷惑掛けているわけではないので、全く問題ないと思うけど。

432万は高いと思うけど、元値は安かったと思う。
70年後なんてどうなってるか知らんｗ

階層等を考慮すると、今売りに出てるマンションと比較しても極端に高いとは思わないけど。
そもそも、他のマンションの売り出しが高いと言えばそれまでで、そう言ったマンションが何時までも売れてないのはここと同じ。

へー。

ここの坪432万転売部屋買うくらいなら、小日向のパークホームズ買ったほうがいいよね、同じく定借だし、高級住宅街、パークコート仕様。かつ転売部屋は60㎡だけどあちら80㎡台同じ値段だしね。

>>7607 匿名さん
文京区の地下鉄駅から徒歩7分で小規模な低層、では買う層が違うでしょ。
尚Wikiによると、HPには物件の特色に仕様がハイグレードとは書かれていないそうだ。

ここ432万は高いと思うけど、文京小日向とは需要が違うんだから比較しちゃでしょｗ

ここ千代田区っていってもはじき出されそうな端っこのうらびれた場末だしなぁ。

全然売れないしやっぱ転売部屋そろそろ業者変える頃かな？3ヶ月で業者をローテーションさせてるんだっけ？

ここよりもっと東側の端にも、もっと北側の端にも、千代田区のタワマンはあるよ。

ノムコムには変えずにずっと出しっぱなしみたいだよ。

転売部屋１つでここまで盛り上がるとはな。

転売部屋を執拗に擁護している人がいるから盛り上がるのだろう。

しかし誰がなぜそんなことをするのだろう。
ただの実需の契約者なら転売部屋など目障りでしかないはずなのに。

それは売り主がごにょごにょ…

転売部屋だけでなく、物件全体へのネガもあるからね。

公害とか、名誉毀損で訴えられても知らないよ

ここ自動車工場が一階に入るんだw

公害うんぬんよりそんな騒音マンション確定物件によく住めるなw
転売クンはちゃんと告知してんのかw

だから、告知必要な嫌悪施設に当たるのか気になりますね

それにしても、早い反応ありがとうございます。
こういうのが、所謂釣れた、と言うのでしょうか。
違ってたら、すみません。

>>7623 匿名さん
自動車工場はさすがに入らないでしょう。
整備工場ですね。
ランニングコストといい、いいかげんなな煽り書き込みか多いですね、ここ。

>>7626 匿名さん
上野では、新築販売時に告知されたのかな？

週末になると荒れますね。
まあ、誰がなんと言おうと不動産バブルのこの時期に坪300で買えた俺は勝ち組。

定借で元の売り出し価格があれなだけに中古を購入する人がいると思えない。

坪300ならトントンで悪くない。


坪432でこの転売部屋をつかまされた人は伝説になれる。

ははっ。

近所の借地権のパークホームズで450万、武蔵小山で450万、あの北千住でさえ350万だぜ。
それに比べれば千代田区タワーの坪432が借地権といえ突出して高いとは思えないが、ここに限らず買えなかった人はこの割高環境で他のマンションに突っ込まざるを得ないのが気の毒。

ここ実質台東区やがな。

港区を主張する港南さんと同じやん。