アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>7487 マンション検討中さん

>>7487 マンション検討中さん
まず、パークホームズさんそもそも
目の前のプラウドとのコスパ
比べてしんどい。
アルファグランデ最低価格は260万で8階。
18m距離で、お見合い目線無し。
躯体含めスペックは全て勝ち。
定借デメリット差し引いてどう？

>>7520 匿名さん

最大のメリットは立地じゃないですか?山手線の駅から5～6分程度

>>7520 匿名さん

うちが譲れなかったのは千代田区であることです。
現在住んでるのは山手線内側ですが、できれば内側がよかったです。

プラウド千代田淡路町、旭化成の物件、今、作ってる三井の物件すべていいとおもいます。しかし、今はマンション価格の高騰で、ファミリーが住めるような70㎡超の物件は山手線内側だと、億近くするのが現状です。サラリーマン世帯には厳しいです。

そんななか、ファミリーが住める広さで、値段も手頃な千桜は私たちにとって有難い物件でした。

実際、定期借地権より所有権がいいのはわかっています。でも、所有権の同じような条件の物件は買えなかった。だから、千桜にしたっていうのが現状です。

実需では7523のような人も居るだろうし、投資で考えても千代田区タワーの8階が260～なんて買いだよ。
それを定借とか工場とかケチつけてる奴は、買えなかった自分を正当化する以外の嫉妬野郎以外考えられないでしょ。

260万かあ。
23区内だと端っこしか買えない値段だね。

>>7524 匿名さん

そうです。このあとでた物件で買いだー！って物件ないですよ。

話が捻じ曲がってるけど、要はこの坪432.8万（1850万上乗せ）の転売部屋が妥当かどうか、では？
実需の方は部外者。口を挟む方は売り主。
まずはこの立場関係の認識から。

売れれば妥当、売れなければ妥当ではない。立場に関係なく、それだけでしょ。

抜けてない上層階で比べても、2年前分譲のプラウドが450～500、秋分譲開始のパークホームズが一部借地で550～600。
割高といわれれば割高、でもこの立地でタワー免震眺望が欲しければここしかないので欲しい人もいるかもね。

そもそも定借物件は中古で7割くらいの価値しかありませんよ笑 他の物件でも結局7割。転売目的の432とか買う人はなかなかいないだろう。定借物件しらない情弱捕まえるしかない。

ここは過去の定借物件より、借地代が高すぎる。ランニングコストも安く悪すぎ。

千代田区の駅近だから地代は高くて当たり前だよ。

工場も定借？？

わずかな地代すら工面に苦労するような方が千代田区に住んでも苦労するだけでは…
これくらいの物件選ぶ方はあまり細かい金額にこだわりませんよ

>>7530 匿名さん

シティタワー品川が中古で8割なのを知らない情弱ですね。しかも周辺のタワーとの価値比較であり、非タワーとの比較ではない。

やたらパークホームズ出てくるけど、そもそも立地が全然違うでしょ。

どっちかというとライオンズやウェリスでは。

ここの立地は山手線2駅に徒歩5分なので、どっちもそっちも比較に値しません。

淡路町と岩本町ってそんなに違う？
同じ神田でしょ、風景は同じ、古い雑居ビルに囲まれたどっちもどっち

っていうか、タワーとタワーではないのとを比べても....

坪432.8万（1850万のせ）で売れないということは、つまり万人がここは坪300程度の価値しかないと評価しているということ。

実需の住民はこれを認めているようだが一部、この事実を必死にねじ曲げようとしている勢力がいるようだが、一体目的は何？
気に入らないかもしれないが結果が全てでアル。

>>7540 匿名さん

元値の坪単価を調べないで、またいい加減に書いてますね。

>>7532
南麻布の２つの定借はここよりよっぽど都心部で、住居環境も抜群にいいが、地代はここの数分の一なんだけど笑

こういう地代が馬鹿にみたいに高い定借は中古価値は7割が相場だよ。CT品川は地代は安いし、それでも7.5割くらいだから。

300の価値もないと思います。どう客観的に見てもね。

ここみたいに地代がバカ高いのは、PC神宮前くらいだよね。あそこは傑作といえるほど建物もランドスケープも、ここと比較にならない素晴らしさだが地代が高いから非定借相場の7割の中古価値しかない。

南麻布も神宮前も50年定借なので70年定借より不利である。

70年定借だからCT品川を例に出してるのが理解できてない時点で、定借を分かってないね。

皆さんがなんと言おうと、空中族さんが買ってるんですよ。それが全てを語ってます。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

三井健太さんのブログより
>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
>定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

>>7542 匿名さん
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、分譲時に一括で1000万円前後の地代を前払いしている。
更に併用して支払う月額地代の金額だけ見て安いと言うのは勘違い。

>>7545 匿名さん
一般から見て50年も70年も同じ。最後は更地で1円の価値も残らない。解体代が追加徴収される可能性もある負の遺産のリスクもある。

売れませんね、

>>7548
パークホームズ南麻布レジデンスは分譲価格に前払い地代が含まれていたが、分譲価格は当時の非定借新築の7割の金額と大変リーズナブルな価格であった。つまり、分譲価格に前払い地代を入れるという形でデベが肩代わりしたという図式。しかもデベは三井で清水建設。プラウド南麻布も同様に月の地代はめちゃ安い。どちらも住居環境は抜群だし、南麻布アドレスで超都心。ここは分譲価格は当時の非定借新築と比較して8割、地代は最高レベルの高さ、住居環境は麻布と比較するまでもない。中古で苦労するのは目に見えてる。

>>7547
その理論はCT品川ですでに破綻してるんだよね笑

CT品川は定借でなければ、港南で数少ない徒歩10分圏内、三大デベ物件、スーパーありと地域でVタワーの次点にくる物件なんだよ。現在の中古価値は非定借だった場合の想定価格の丁度7割から7割5分くらい。50年定借の中古価値と全く変わらない。つまり、50年も70年も定借という次点で最後は0円の価値、変わらないというのが世間の認識。定借の年数より、月地代と解体費という普通の物件にないランニングコストがいくらかのほうがよっぽど重要。

地代が高い定借としてはPC神宮前とパークハウス麻布台が有名。どちらも立地や建物はここより圧倒的に格上だが、地代が高すぎて中古売却はみんな苦労してますよ。残念ながら。

だってここ、70平米くらいで毎月の地代4万以上くらいだったよね、、
千代田区民以外なところは倍率０の部屋かなりあったけど、地代が高すぎたから辞めたら、営業からずっと電話かかってきてたし、売れ残りのハガキもきてたよ。
一回で売れなかったんだね。

うん。
ここは土地の地代に、管理費、修繕費を足したら、毎月のランニングコストだけで、7万〜8万くらいになってそこは残念

さらに、ローンも払うとなるとね

>>7552 匿名さん
笑わせてくれるな。何が次点だ。都営住宅の再開発で産まれた
CT品川は、耐震構造、外廊下、窓ガラスはペアでないなど、同じ徒歩10分直基礎のコスポリ以下。

>>7556
コスポも耐震だよ笑
コスポ以下とかマジ必死ですね。コスモスイニシアという聞いたこともない販売会社の物件が同じ立地で三大デベの物件より高くなっている現象は見たことない笑笑

ローン以外の月ランキングコストが7-8万ってあり得ないよ。パークコート買うクラスが許容できる金額では。ランキングコストあまり考えず買った人は結構いるんだろうなとは前から思ってた。有名ブロガー系は全員ここは購入見送ったのは偶然ではない。毎月捨て金が8万も発生して、70年後は価値ゼロになる物件の中古は苦労するでしょう。

>>7554 匿名さん
よく嘘をつけるね。
ここの69.40平米の部屋の地代は、20480円。従って7555も嘘。

>>7557 匿名さん

コスポリは制震だよ。笑って嘘をつくんだね。

75平米くらいの部屋、地代4万だったよね？

>>7561 匿名さん

80平米では？

70㎡で20000円くらいだよ。

そんなボッタクリランニングコストのくせに、ここを坪432.8万（1850万のせ）というボッタクリ価格で転売しようとしてるんですか。

そりゃ無理あるて、、、

>>7558 匿名さん

物件が安いからその分ローンが安いのは考慮しないんですか？
そんな無計画な人いますかね(笑)
有名ブロガーは、ただ批判してるだけ。彼ら転売で儲けてるんですか？まだ空中族さんの方が説得力あります。

>>7563 匿名さん

2万円ではないよ、、

ローン通すときに作ってもらう資金計画表に
月々のランニングコストも明記されるから
考慮しない人はいないと思うよ。

地代は平米あたり、295円程度。
70平米だと20657円くらい。

ネガは、誤情報ばかりだね。