アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

契約者ですが将来住む家だからパトロール（？）しています。
スレが寂れるよりは賑やかなほうがいいのでネガでも投稿してくれるのはありがたいことです。

工場とか、書くと転売できないのでやめてくれませんか？

売れないね

このマンションを購入しました。我が家は区民枠の部屋を購入したため割安でした。
マンション価格が高騰している現状で、デメリットになる点はあるにせよ、いい買い物をしたと思っています。

自動車修理工場、前が区営住宅、内装が豪華さに欠ける等デメリットとなる点は納得して購入しています。

で、メリットは？

坪432.8万（1850万上乗せ）で転売できること。

区民枠で買ったって人に聞いてるんだけど。

>>7487 マンション検討中さん

>>7487 マンション検討中さん
まず、パークホームズさんそもそも
目の前のプラウドとのコスパ
比べてしんどい。
アルファグランデ最低価格は260万で8階。
18m距離で、お見合い目線無し。
躯体含めスペックは全て勝ち。
定借デメリット差し引いてどう？

>>7520 匿名さん

最大のメリットは立地じゃないですか?山手線の駅から5～6分程度

>>7520 匿名さん

うちが譲れなかったのは千代田区であることです。
現在住んでるのは山手線内側ですが、できれば内側がよかったです。

プラウド千代田淡路町、旭化成の物件、今、作ってる三井の物件すべていいとおもいます。しかし、今はマンション価格の高騰で、ファミリーが住めるような70㎡超の物件は山手線内側だと、億近くするのが現状です。サラリーマン世帯には厳しいです。

そんななか、ファミリーが住める広さで、値段も手頃な千桜は私たちにとって有難い物件でした。

実際、定期借地権より所有権がいいのはわかっています。でも、所有権の同じような条件の物件は買えなかった。だから、千桜にしたっていうのが現状です。

実需では7523のような人も居るだろうし、投資で考えても千代田区タワーの8階が260～なんて買いだよ。
それを定借とか工場とかケチつけてる奴は、買えなかった自分を正当化する以外の嫉妬野郎以外考えられないでしょ。

260万かあ。
23区内だと端っこしか買えない値段だね。

>>7524 匿名さん

そうです。このあとでた物件で買いだー！って物件ないですよ。

話が捻じ曲がってるけど、要はこの坪432.8万（1850万上乗せ）の転売部屋が妥当かどうか、では？
実需の方は部外者。口を挟む方は売り主。
まずはこの立場関係の認識から。

売れれば妥当、売れなければ妥当ではない。立場に関係なく、それだけでしょ。

抜けてない上層階で比べても、2年前分譲のプラウドが450～500、秋分譲開始のパークホームズが一部借地で550～600。
割高といわれれば割高、でもこの立地でタワー免震眺望が欲しければここしかないので欲しい人もいるかもね。

そもそも定借物件は中古で7割くらいの価値しかありませんよ笑 他の物件でも結局7割。転売目的の432とか買う人はなかなかいないだろう。定借物件しらない情弱捕まえるしかない。

ここは過去の定借物件より、借地代が高すぎる。ランニングコストも安く悪すぎ。

千代田区の駅近だから地代は高くて当たり前だよ。

工場も定借？？

わずかな地代すら工面に苦労するような方が千代田区に住んでも苦労するだけでは…
これくらいの物件選ぶ方はあまり細かい金額にこだわりませんよ

>>7530 匿名さん

シティタワー品川が中古で8割なのを知らない情弱ですね。しかも周辺のタワーとの価値比較であり、非タワーとの比較ではない。

やたらパークホームズ出てくるけど、そもそも立地が全然違うでしょ。

どっちかというとライオンズやウェリスでは。

ここの立地は山手線2駅に徒歩5分なので、どっちもそっちも比較に値しません。

淡路町と岩本町ってそんなに違う？
同じ神田でしょ、風景は同じ、古い雑居ビルに囲まれたどっちもどっち

っていうか、タワーとタワーではないのとを比べても....

坪432.8万（1850万のせ）で売れないということは、つまり万人がここは坪300程度の価値しかないと評価しているということ。

実需の住民はこれを認めているようだが一部、この事実を必死にねじ曲げようとしている勢力がいるようだが、一体目的は何？
気に入らないかもしれないが結果が全てでアル。

>>7540 匿名さん

元値の坪単価を調べないで、またいい加減に書いてますね。

>>7532
南麻布の２つの定借はここよりよっぽど都心部で、住居環境も抜群にいいが、地代はここの数分の一なんだけど笑

こういう地代が馬鹿にみたいに高い定借は中古価値は7割が相場だよ。CT品川は地代は安いし、それでも7.5割くらいだから。

300の価値もないと思います。どう客観的に見てもね。

ここみたいに地代がバカ高いのは、PC神宮前くらいだよね。あそこは傑作といえるほど建物もランドスケープも、ここと比較にならない素晴らしさだが地代が高いから非定借相場の7割の中古価値しかない。

南麻布も神宮前も50年定借なので70年定借より不利である。

70年定借だからCT品川を例に出してるのが理解できてない時点で、定借を分かってないね。

皆さんがなんと言おうと、空中族さんが買ってるんですよ。それが全てを語ってます。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

三井健太さんのブログより
>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
>定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

>>7542 匿名さん
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、分譲時に一括で1000万円前後の地代を前払いしている。
更に併用して支払う月額地代の金額だけ見て安いと言うのは勘違い。

>>7545 匿名さん
一般から見て50年も70年も同じ。最後は更地で1円の価値も残らない。解体代が追加徴収される可能性もある負の遺産のリスクもある。

売れませんね、

>>7548
パークホームズ南麻布レジデンスは分譲価格に前払い地代が含まれていたが、分譲価格は当時の非定借新築の7割の金額と大変リーズナブルな価格であった。つまり、分譲価格に前払い地代を入れるという形でデベが肩代わりしたという図式。しかもデベは三井で清水建設。プラウド南麻布も同様に月の地代はめちゃ安い。どちらも住居環境は抜群だし、南麻布アドレスで超都心。ここは分譲価格は当時の非定借新築と比較して8割、地代は最高レベルの高さ、住居環境は麻布と比較するまでもない。中古で苦労するのは目に見えてる。

>>7547
その理論はCT品川ですでに破綻してるんだよね笑

CT品川は定借でなければ、港南で数少ない徒歩10分圏内、三大デベ物件、スーパーありと地域でVタワーの次点にくる物件なんだよ。現在の中古価値は非定借だった場合の想定価格の丁度7割から7割5分くらい。50年定借の中古価値と全く変わらない。つまり、50年も70年も定借という次点で最後は0円の価値、変わらないというのが世間の認識。定借の年数より、月地代と解体費という普通の物件にないランニングコストがいくらかのほうがよっぽど重要。

地代が高い定借としてはPC神宮前とパークハウス麻布台が有名。どちらも立地や建物はここより圧倒的に格上だが、地代が高すぎて中古売却はみんな苦労してますよ。残念ながら。

だってここ、70平米くらいで毎月の地代4万以上くらいだったよね、、
千代田区民以外なところは倍率０の部屋かなりあったけど、地代が高すぎたから辞めたら、営業からずっと電話かかってきてたし、売れ残りのハガキもきてたよ。
一回で売れなかったんだね。

うん。
ここは土地の地代に、管理費、修繕費を足したら、毎月のランニングコストだけで、7万〜8万くらいになってそこは残念

さらに、ローンも払うとなるとね

>>7552 匿名さん
笑わせてくれるな。何が次点だ。都営住宅の再開発で産まれた
CT品川は、耐震構造、外廊下、窓ガラスはペアでないなど、同じ徒歩10分直基礎のコスポリ以下。

>>7556
コスポも耐震だよ笑
コスポ以下とかマジ必死ですね。コスモスイニシアという聞いたこともない販売会社の物件が同じ立地で三大デベの物件より高くなっている現象は見たことない笑笑

ローン以外の月ランキングコストが7-8万ってあり得ないよ。パークコート買うクラスが許容できる金額では。ランキングコストあまり考えず買った人は結構いるんだろうなとは前から思ってた。有名ブロガー系は全員ここは購入見送ったのは偶然ではない。毎月捨て金が8万も発生して、70年後は価値ゼロになる物件の中古は苦労するでしょう。

>>7554 匿名さん
よく嘘をつけるね。
ここの69.40平米の部屋の地代は、20480円。従って7555も嘘。

>>7557 匿名さん

コスポリは制震だよ。笑って嘘をつくんだね。

75平米くらいの部屋、地代4万だったよね？

>>7561 匿名さん

80平米では？

70㎡で20000円くらいだよ。

そんなボッタクリランニングコストのくせに、ここを坪432.8万（1850万のせ）というボッタクリ価格で転売しようとしてるんですか。

そりゃ無理あるて、、、

>>7558 匿名さん

物件が安いからその分ローンが安いのは考慮しないんですか？
そんな無計画な人いますかね(笑)
有名ブロガーは、ただ批判してるだけ。彼ら転売で儲けてるんですか？まだ空中族さんの方が説得力あります。

>>7563 匿名さん

2万円ではないよ、、

ローン通すときに作ってもらう資金計画表に
月々のランニングコストも明記されるから
考慮しない人はいないと思うよ。

地代は平米あたり、295円程度。
70平米だと20657円くらい。

ネガは、誤情報ばかりだね。

>>7567 匿名さん
うん
70平米ではランニングコスト5万以上
80平米ではランニングコスト6万以上

まあ2倍くらいのランニングコストだな。

ネガは典型的なルサンチマン

ランニングコスト高杉！
以上。

って事にしたいんですね。

そんなボッタクリランニングコストのくせに、ここを坪432.8万（1850万のせ）というボッタクリ価格で転売しようとしてるんですか。

そりゃ無理あるて、、、

今中古で売り出してる67平米でみれば、地代、解体費、管理費、修繕費の合計はピッタリ5万円。年間60万、70年払い続けたら4200万、70年払い切ったら更地になり価値はゼロ。悪質なのが、解体費や地代をネットに載せてないサイトすらあるw

ローンと別にわずか60平米台で捨て金が毎月5万って、パークコートやパークマンションクラスのランニングコスト。どう考えても高い、中古は苦労するでしょう。

2070年の日本人口が4000万人とか6500万人とかに減少するとの予想もある。
土地余り、家余り、マンション余りの時代が来るから、
70年後の所有権物件の価値だって二束三文だろう。

>>7577 匿名さん

アリとキリギリスだね。願うのみ。

アリとキリギリスの話は、
何パターンもの結末の話が作られているのを分かってて書いてるのかな。

飽きもせずにネガ活動ご苦労様。
大好きなんだろうなこの物件が。

好きの反対は無関心なはずだから。

どうしてみなさんこのマンションが気になるんですか？完売して結構経つのに。

最近、書き込みされる方は、販売時、このマンション知らなかったってことですか？

コンシェルジュつきだと所有権でも当初10年ぐらいは70平米で3万ぐらい？
70年住むと2500万、ランニングコスト否定したらマンションなんて買う奴は馬鹿ですね、戸建買いますって結論になりますよw

しかも、タワー所有権だと修繕がかなり上がるのでは？
ここは70年持てばいいので、それなりの修繕でいいと割りきって逆に修繕が安くなるかもね。

地代2万だとそれプラス1700万となるって話でしょ。2500万と4200万だとけっこう違う感じがするね。
修繕費はどうかな。どうせ解体するから末期はボロボロでいいってなると使い物にならなくなる。定借物件の行く末は誰もまだ知らないからなあ。

>>7585 匿名さん

>>7585 匿名さん
まったく、その通り。
定借なので、地代はかかるけど、内廊下、コンシェルジュ、ディスポーザー、各階ゴミ出しと言った管理に金がかかる生活利便性に直結する設備は揃えている割に管理費は割安。これくらいのランニングコストでガタガタ言う奴は、設備に金がかかるタワーなんて手を出さない良いよ。価値観の問題だから、どちらが正しいとかそう言う問題じゃないけど。

どうせ、日本総人口の急激な減少で
70年後の住環境がどうなっているかの行く末だって、誰もまだ知らない。

それ言い出すと、賃貸が一番無難ってなりそうだね。

賃貸だと、家族変化でのリフォームが好きに出来ない。

住み替えればいいんじゃないの。

賃貸は、高齢になると入居審査で落とされますよ。
URか借り手がいないような物件なら別ですが。

あるていどの年になったら落ち着いて住み続ければいい。追い出したりはしないでしょ。

オーナーチェンジで怖い人が大家になったらどうだか。

人口減少時代になったら賃貸物件も余り放題では。そもそもそういう状況になるなら賃貸がいいのでは、という話。

東京の人口減少はまだ先ですよ。
その時代になって、まだ高齢者でなければ考えましょう。

完売して１年以上経過する物件のレスが賑わって、これから分譲される千代田区の目玉物件のパークホームズのレスが過疎って居るのか。。。

普通完売したら検討版のスレは自動的に閉じられるのにいつまでたっても開いてるのはなぜ

売れないね、、

この立地の定借で坪432万で転売って、アンタ・・・。

ワテラスやタイムズタワーよりは格が落ちるが、低層のマンションに比べると差別化できる値段で売れると思うが。
8割だとすると所有権換算で540万、ワテラスやタイムズは坪600ぐらい、低層マンションは400～450程度だとすると、新築考慮すると？

道義的にどうなのか？行政主導のマンションはすべて5年転売規制つければいいのに。

誰かに迷惑掛けているわけではないので、全く問題ないと思うけど。

432万は高いと思うけど、元値は安かったと思う。
70年後なんてどうなってるか知らんｗ

階層等を考慮すると、今売りに出てるマンションと比較しても極端に高いとは思わないけど。
そもそも、他のマンションの売り出しが高いと言えばそれまでで、そう言ったマンションが何時までも売れてないのはここと同じ。

へー。

ここの坪432万転売部屋買うくらいなら、小日向のパークホームズ買ったほうがいいよね、同じく定借だし、高級住宅街、パークコート仕様。かつ転売部屋は60㎡だけどあちら80㎡台同じ値段だしね。

>>7607 匿名さん
文京区の地下鉄駅から徒歩7分で小規模な低層、では買う層が違うでしょ。
尚Wikiによると、HPには物件の特色に仕様がハイグレードとは書かれていないそうだ。

ここ432万は高いと思うけど、文京小日向とは需要が違うんだから比較しちゃでしょｗ

ここ千代田区っていってもはじき出されそうな端っこのうらびれた場末だしなぁ。

全然売れないしやっぱ転売部屋そろそろ業者変える頃かな？3ヶ月で業者をローテーションさせてるんだっけ？

ここよりもっと東側の端にも、もっと北側の端にも、千代田区のタワマンはあるよ。

ノムコムには変えずにずっと出しっぱなしみたいだよ。

転売部屋１つでここまで盛り上がるとはな。