アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

三井さんのお考えはみなさん共感できるところが多いようですね。

定借の恐ろしさ、大変勉強になりました。

もっと頑張って、ネガってくださいませ。
そんなのじゃ、全然痛くも痒くもないんだけど

シティタワー品川もここと同様に70年の定借期間ですが、
30年住んだら後20年しか住めないと勘違いしてスレに書き込んでくる人がいました。

ネガさんがんばれー
って、もう売り出し中の部屋ないじゃん。
検討余地ないのに、ネガるのは只の愉快犯？

定借だからって、3,40年先の話を出して議論してもしょうがないでしょう。誰もそんな先のことまで考えて買ってませんよ。

10年先のことならある程度予想つくかもしれませんね。
東京駅大手町の再開発が終わり、常盤橋に日本一高いビルを部屋から眺められるわけです。
同じ値段を維持してたらラッキーですかね、2割下がってたら利便性の高い賃貸に暮らしたと思えば納得できるかな。
千代田区、駅1分、免震タワー、再開発地区まで徒歩圏内が残り60年住めて2割下がれば坪270万ぐらいですかね。

常盤橋のビルは、ビル全棟が見えるベストアングルの場所、がここになりそうですね。

>>7051 匿名さん

誰も共感してませんよ。むしろ全く参考にならず笑われてますよね。

竣工前ですがすでに2割近くは値上がりしてますからね
ここから相場が2割落ちてようやくとんとん、でも10年でそこまでは…？
"儲かる"確率という観点では4割落ちてとんとん、それって永久に…？

自称ブロガーの戯言に惑わされず、買えた方は慧眼をお持ちでしたね

買えなかった方の鳴き声が耳に心地よいのでは

定期借地権でも個人ブロガーの50年前提の話と70年(本物件)じゃあ、全然違うよね。正直、この値段で50年の定期借地権だったら、お買い得感は無かったと思うけどね

すでに2割値上りしてるんですか(・・？





、

11000→9990→8800
の物件の元値はいくらですか？

>>7061 匿名さん
確か6000万くらいだったはずです。冷静に考えると相当おトクでしたよね。

誰か、買ってあげて下さいm(_ _)m

6,930じゃない？
今売ると税率50%かかるから、引き渡されて少しでも住んでから売ったほうが税金タダだし良いんじゃないかな。

＞＞7062　匿名さん

なぜお得、なのですか？

確かに6000万だったらお得かな。
実際はただの事実誤認だから問題外だけど。

1年以上前に分譲されて散々価格は議論され、且つ既に完売してる物件に、今さらお得ですか？なんて質問する方が。。。
過去レス読めばループする質問だとわかりますよね。

過去レスでは結論出ていませんよね。


２割値上りしてお得だ、というレスが直近にございました。
それでよく読んでみると、２割上乗せして売りに出している人がいるみたいでして。

おわかり頂けましたでしょうか。

よく読んだなら、上乗せは２割じゃないけどね。

だから謎の2割値上がり説（笑）

なるほど、２割以上上乗せしているのですね。とんでもない人がいるものです。

話がそれましたが、本来の質問の２割値上りしてお得だ、に誰か答えてくれませんか？知りたいのですが。

他のスレでは、含み益で盛り上がってるケースもあるのにとんでもないって言い方はどうかな。

＞＞7073　匿名さん

おそらく、ここは２割値上りした物件だ、というウソを流布して、それに近い金額を上乗せして売っても正当性があるように思わせたい人の、作為的な投稿でしょう。

どうしても売れないけど、何とかして膨大な利益をのせて売りつけたいという気持ちも、わからなくはないのですが。

初めは4割乗せだからなあ、さすがにとんでもないかも。

誰も2割値上がりした値段がお得だなんて言ってなくない？
しかも乗せてるのは2割じゃないし、別にいくらで売ろうが個人の自由でしょｗ

>>7073 匿名さん

とんでもないとかでなく、これが相場というもの
誰かが買った株がその後2割値上がりして、あなたがそれを買うとしたとき、買い値を理由に値切れると思いますか？
今売りに出してる方の相場観が結果的に正しくて、あなたは外した、それだけのことです

定借のここがこんな短気に２割値上がりするとはなー。２Ｌを本気で検討したがブロガーの意見鵜呑みにして最後で日和ったこと本当に後悔してる。買ってれば今頃千万円くらいは儲けが出てたのに大失敗だわ。

今売りに出してる人の相場観がデタラメだから早々に値下げしてそれでも買い手がつかない、ということだね。

まだ売れてないから2割上がったとは言えないよ。

ただ、レインズ見れば約定価格なんてわかるし、こんなレスのこと信じて買う人居ると思ってる時点で大丈夫でしょうか。
価格も主観だから結論出ないし、そもそもこの時期にこの質問してもループするだけで無意味。

竣工前の「売買」ってレインズに出るのか？
恐らくデベから直接購入という形にはできないはずだから、一旦売り手さんが引き渡しを受けて（諸費用は払う必要あるね）、即座に買い手に売却という形になるのでは。レインズにに載るのはその時ではないかな。

まぁ、この売主の理論を用いれば、私が田舎のボロ家を買って10億で売り出せば勝ち組、と勝手に言っているのと同じことですよね。

レインズは、一般媒介なら載せる載せないは自由です。なのでまだやり方次第では、載せないのも可能でしょう。

三井誰www

管理人の方へ
完売は確認されているはずかと思いますが、閉鎖しない理由は何でしょうか？
買えなかった妬みが嫌がらせのネガをして、それを削除する。
無駄な作業だと思いませんか？

引渡し前の物件は完売していても閉鎖はしないようだね。
引渡し前にキャンセル住戸が出る可能性があるから。

ここを妬んでる人なんていませんよ。
田舎の団地を買って、もう買えないけど悔しい？って勝手に言ってるのと同じですよ、その発想。笑い

千代田区を田舎と言う人がいるとは、驚き。

たとえ、じゃない？
for example ♬

粘着性の僻みネガが完売前後ぐらいから巣食ってますが、免震・内廊下・ディスポーザー付き・スラブ厚300・千代田区の物件を田舎の団地仕様と揶揄する人なので、いつぞや話題になった引っ越しおばさんと同じレベルの人なんだろう。
論理では話し合えない系の人種。

↑
最も重要な、『定借』、が抜けてますよ。

駅の出口から歩いて３０秒。山手線駅も徒歩５分。

騒音と排ガス・粉塵はお子様には厳しい環境でしょうか。

外出時にはせめてマスクさせてあげて下さい。

元は小学校の敷地ですよ。大通りに直接面していないから子供に優しい立地。

他の物件が苦労してる中、ここまで短期で完売したってことが全てです。
ネガるってことは自分が相場観ないって言ってるようなもんですよ笑

>>7092 匿名さん

仕様を吟じるのに定借は不要でしょう。
それとも、定借＝団地っていう脳みその持ち主で、生きる化石みたいな人？爆

ところで8800万の部屋（元は6900万）売れましたか？

>>7098 匿名さん

本当に知りたいなら、ノムコムに聞けばいいよ。

ここまで長くネガられるのも珍しいですよね、定借団地マンションの癖に千代田区民ズラされるのが気に食わないんですかね。
おまけに値上がりしてる可能性も出てきたので嫉妬も尚更？

嫉妬でしょ それにつきる
大儲けのチャンス見送った自分の見識のなさ棚に上げて 物件ネガすることで溜飲下げてると見られ
契約者から見たらむしろその嫉妬が心地いいって感じですよ

大儲けのチャンスなのですか？

賑やかで何よりです。
どんどんやって～

江戸時代は、市橋家の大名屋敷、江戸末期は坂本龍馬と関連深い千葉周作の道場の玄武館、明治後期以降は千桜小学校。

買えなかったなら、妬みたくなるのも分からなくはないですね。

いい加減元値の書き込み止めろよ
誰も幸せになんないだろ

価格スレだと23階は6950万円台となってるな。

>>7106 匿名さん

リアルに安いですね。
知ってたら買ったかも。
千代田区にこの値段で住めるのはお得。
定借団地でもその値段ならよくない？

>>7109 匿名さん

元値も知らない程の知識量なのに、仕様は定借＝団地と脳内自動変換して根拠なく物件を貶めるのはそろそろやめて頂けませんか？

てことは、売り出し中の部屋、今だに2000万近く上乗せして売ってるんですか。

なんかもう必死ですね。

今だにと言うほど過去から売ってましたっけ。

9000弱60平米だと築浅探せば九段番町買えますしね。

>>7106 匿名さん

正式価格はもっと高かったはずですよ。権利金も考慮すると、今の売り出し価格ではほとんど利益出ないのでは。むしろ手数料分だけ売り手さんは損してる気がしますので、足元の相場ではお買い得に見えますね。

>>7113 匿名さん

その文はここよりも、番町に近い麹町タワースレに書いた方が向いていそう。

>>7110 匿名さん
誹謗中傷は淡々と削除依頼した方が良いですよ。
反論してるだけ、無駄(この書き込みも含めて)

どういうのが誹謗中傷にあたりますか？
削除依頼出す基準にしたいので。
事実を淡々と書いている（例えば原価から2000万も上乗せして全然売れてない、等）のは問題ないとして、そこは明確なほうがいいかなぁと。

>>7116
私もそう思います。
妬み僻みで嫌がらせの投稿をするヤカラに論理は通用しません。
相手にすればするほど喜んで投稿しますのでスルーで削除依頼が一番かと思います。

>>7117 匿名さん
例えば
実際は1850万位なのに2000万もと書いて、事実を淡々、問題ない、とするのが一例かなぁ。

買った人からしたら転売する人は敵なイメージなのですが、違うのでしょうか。ここは永住される方が多いと思うので、永住される予定の方以外はもうやめて欲しいです。

ここの一部の部屋は、竣工前にも関わらず1850万も上乗せした価格で売りつけようとしていますが、全く売れていません。

これは憶測ではなく事実ですので、投稿の質としては問題ございません。

7000なら瞬間蒸発、11000は反響なし、8800は多少反響あり？、というのが相場なんじゃない。売れる売れないは値段次第だから関係ないでしょ。
因みに、三井が近くにパークホームズを分譲するみたいね、幾らで出るか楽しみですね。

>>7122 匿名さん

三井の物件はある程度、指標になりそうですよね。今の所は昭和通り外側のウェリスタワーぐらいしか参考物件無かったです。

定借や建物や立地やデベなどの違いを考慮すると、三井の坪単価マイナス100くらいが妥当ですね、相場としては。

あちらも一部が借地ですし、高級仕様のパークコートではなくパークホームズです。
また建物は、タワマンの方の価格が高くなるのが普通です。立地はこちらは駅徒歩1分です。

一部借地だと地代は安いんだろうな。

1/3 の敷地が借地とスレに書いてありますから、それなりに地代が掛るのでは。

こちらの方が三井のパークホームズより高いのですか？

パークホームズ千代田淡路町のことか。
淡路町3分はここよりむしろいいという人も多そうだね。

ここの方がいいという人もいるのでしょうか？

あちらの話は、素晴らしいあちらの検討スレでどうぞ。ここは完売済みですから。

いや、転売してる部屋がありますよ。

全く属性の異なる物件ですが、比較なさる方はいるのでしょうか。と、あちらのスレから名文を引用。

ここの転売部屋とは、どこで見ることができますか？

このマンション、眺望捨てれば、8階以上で坪単価260万からありましたね。定借加味しても安いですよ。コンシェルジュ付きのマンションは近隣にはほとんどないし。すべて部屋によるかと。

三井は12階だとどの部屋も囲まれ感ありますよね。
ワイドスパンを強調してますが、ここと同じ260位からあるなら追加で買いたいかも。

＞＞7134 匿名さん

スーモなどで見れるはず。定借で検索すればすぐ見つかります。
坪単価は450以上です。（80平米に換算すると、1億1250万です）
7135や7136の方のレスも参考になります。
取り急ぎ、参考事実まで。

>>7137 匿名さん

正しくは、坪単価は432.8万（80平米で1億493万）。まだ他人物売買契約しか結べないから、そんなすぐには動かないだろうね。

＞＞7138 匿名さん

訂正ありがとうございます。
その坪単価ですと、千代田区山手線内側でも結構選択肢が増えますよね。
少なくとも湾岸ごとき足元にも及ばない価格です。
さすがです。

山手線内側千代田区でも築古小規模物件で探せばあるって感じじゃない？
いくら中古でも内側千代田区タワーマンションだと坪500切らないだろうから。

永遠のテーマだけど、定借７０年をどう考えるかによりますよ。

70年後って、日本の人口が大幅減して住宅事情も変化してるでしょうね。

定借と所有権で賃貸出した際の賃料に差はないので、現在価値に引き直すと70年の定借と所有権の経済的価値なんて誤差の範囲。現状は不合理な値付けなってるので、ここはまだまだ上昇余地あるよ。坪500は固いだろうね。

そりゃ賃貸に所有権とか関係ないですからね。
接続詞の「なので」で文脈のつながりが成立していないのでよくわからないのですが、その、現在価値に引き直すって何ですか。
それを行うと経済的価値が誤差になり、坪500に上昇するのですか？

>>7143 匿名さん
7142じゃないけど、利回りで推し量ってるんじゃなかろうか？

そもそもの経済価値というのが、曖昧な指標なので結論出ないとは思うけど。

確かに＞＞7142さんの文章は何言ってるか全くわからないですね。
ここの契約者さん達は厳しいので、適当な持論を展開してると削除依頼されちゃいますよ。笑

その、坪432.8の上乗せ転売部屋って、どういう手続きで売ることが可能なんでしょうかね。

8800万で同程度広さ千代田区で探すと、築3年くらいで九段とかにありますね。
気になったので。参考まで。

>>7146 匿名さん

九段とかでも12階建ぐらいのペンシルマンションの中層階ならあるけどね。
内廊下、コンシェルジュ付き、免震タワーだと無いよね。

まあ今の価格で売れるとは個人的には思えない。自分だったら買います？皆さん。
かといって8000万以下ではほとんど利ザヤがないので意味がない。これ以上の値下げはしないだろうね。
予想としては、1～2か月で掲載終了、かな。

まぁ残念ながら全ては立地ですからねぇ。

九段と山手線外側高速至近雑居ビル街のこことじゃ、比較するだけでも申し訳なく思っちゃいます。

>>7149
はい、鏡、鏡。顔真っ赤ですよ笑
買えなかった僻みが文章から滲み出てて笑った。