アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

公式HPの予約画面で１月の予約ができない(泣)

霞ヶ関

完売だそうです。

おめでとうございます。

ありがとうございます。

早かったすね。
http://www.chizakura.jp

シンドラー？

定期借地は、土地付に比べて２割どころか
３割減て話だったが、そうでもない。

2/4のダイヤモンドマンション大調査みるかぎり
シティタワー品川を周辺の土地付マンション
（WCTやフェイバリッチタワー品川）と比べて
70平米換算で800万しか現在価格が違わない。

マンションは仕様や土地有無より
管理の良さや立地のが優先されるのかね。

エレベータは三菱じゃなかったけ？
そもそも高層で国産でないって聞いたことないし。
メンテ困るしね

定期借地でも70年あるし、70年経ったらどんなマンションでも建て替えですからあんまり借地のデメリットはないですよ。
ここは千代田区が絡んでるので安心感がありますし、立地が良い物件を少し安く買えるって事で根強い人気があるかと思います。

建て替えと定借は根本的に大きく違いますよ。

子孫に住める権利を残せず、全くの無に帰るのが借地です。

20年以内に売るなら問題ない。
それ以降はたぶん所有権物件との差が開いてゆく。50年以降は売るのは難しくなるだろう。

築70年のマンションを相続する子供の身になると更地になった方がいい気もするかな。
地価だけは高い築古マンションなんて維持費だけが馬鹿高く掛かるし。

壊す費用を積み立てる必要があるのと、土地の価値がゼロになるのが、所有権物件との大きな違いですね。

とくに後者については、実感を持ちにくいが、時の経過とともにマイナス評価が過大視される。
壊すまでに相続が発生すれば、それこそ負動産になると思うけどな。
住信SBIなどは借地物件には融資しないというスタンスだが、物事を合理的に判断するネットバンクらしいとえいば、らしいなと。

>>6667 匿名さん

>>6667 匿名さん
ネットバンクかんかは新興なんで
資産ないぶん多様性幅が取れないから、
確実な定型モデルを薄利で数こなすしかない。
薄利なんで手間（人件費）かけないしね。
イオンとかもそうだね。

定期借地OKなのは大手やバックのある銀行だね。
三井住友銀行（メガバンク）、三井住友信託銀行（住宅ローンNo1）、りそな（政治家御用達）、フラット35（半官）とかね。

タワマンの建て替えとか非現実的なんだから、築70年のボロボロマンションとか負債でしかない。
相続する側としては借地の方がいいかな。
50年で受け継いだとしてもあと20年は貸せるし、期限が来れば更地になるのでそれ以降何の負担も発生しないし。

まあ、どんな時代が来てもリニアも止まる東京駅至近、秋葉徒歩圏、地下鉄徒歩1分、千代田区なら需要は高いままでしょう。10年以内徒歩10分圏内に再開発も目白押しだしね。

周辺にタワーマンションがないって事は、湾岸とか勝どきみたいに競合物件がないので値は落ちにくいでしょ。
貸して良し、売って良しってところだと思いますよ。

定借じゃない物件、も70年位したら、巨費で解体廃棄して建直しなければいけない廃墟付き。単なる更地が残るのではないですよ。

>>6672 匿名さん

リニアは東京駅には止まらんだろｗ
どんな時代だよｗｗ

>>6672 匿名さん

リニアは品川です。但し品川駅付近は新航路の飛行機騒音がありそうなので、離れた千代田区の方が無難です。

★完売御礼★

>>6674
都心の所有権マンションを70年後に建て替えるとする。
費用は解体＋建設費で、70平米でせいぜい3000万ぐらいか（郊外物件価格から推定）。
相続する子孫は3000万で都心新築マンションを手に入れられる。新たに買えば１億はくだらないか。

来年のことでさえ鬼が笑うのに机上の空論

定借の未来も机上の空論でしかない。

その机上の空論を検討して、大部分の人が所有権物件を選んでいる。
それには理由がないわけではない。

>>6678 が本当なら、70年後を待たずに今でも次々に古いタワマンが建て替えられているはず。机上の空論は所詮空論。

>>6681 匿名さん

そりゃ、単に所有権物件が数として大部分だから当たり前。

>>6682
古いタワマン？はて、何年前ぐらいかね？建て替えの時期が来てるのがあったら是非教えてくれ。
>>6683
定借がメリットしかないなら、デべは定借を大量に売るだろうね。

少なくとも、これまでの所有権マンションの建て替えではオーナーは多大な利益を享受している。
それは厳然たる事実。

>>6684 匿名さん
6678の空論だと、建替時期まで待たずに建て替えてもお得になる。
デベはデベの都合。購入者は購入者の都合。

なんだかなあ。。。

なるべく長期間マンションを使ったほうがお得に決まってるでしょ。。。
なんか当たり前のことが通用しないのかね。

>>6687 匿名さん

机上の空論が「当たり前」じゃないのに、都合良く「当たり前」と言われてもなんだかなあ。

>>6688

自分は　>>6678 がそれなりに妥当だと思って書いている（根拠も書いてるよね）のだが、それが「当たり前でない」と主張するのであれば、その根拠を提示してもらいたい。

売り切れた物件で空論の議論お疲れ様です。
私は取り敢えず10年住んで、常盤橋の再開発が終わったところで売り抜けますよ。次は番町辺りに所有権を買おうかしら(笑)
さて、10年後いくらで売れるか楽しみですね。マンションは買って終わりじゃないですよ。

>>6690

6678だが、あなたの考えには全面的に賛成する。
私は定借を否定しているわけではない。そのメリットは「初期コストが安く済む」ということ。
20~30年以内に売却すればなんの問題もなくそのメリットを享受できる。
ただ、「永住する」ことを考えた場合にはどう考えても所有権のほうがよいと思う。
所有権のメリットを否定するようなコメントに対し「それはいかがなものか」ということ。

>>6689 匿名さん
ここはタワマンである。
6685もそうだが非タワマンの、場合よりも遥かに解体が難しい。なので推定が甘い。
更にごみ捨て場不足から、将来の建築廃材を処分するコストも巨費になるだろうため今から見積もるのは不可能。

>>6690 匿名さん

ほぼ同じ考えです。
その頃に中古相場が悪ければ賃貸にでも出して、相場好転を待つのも良いかと思ってます。
とりあえず70年後はみんな死んでるだろうから、空論バトルしても仕方ないかと。
今から70年前って戦後間もない頃でしょ？
その頃に今の状況予想できてる人なんて絶対いませんよ。画期的な政策で、人口が意外と増えてるかもよ笑

10年後に売り抜けできるといいね。
基本中古マンションを探すときに条件からランニングコストが高い&自分の物にならない定借を外す人が多いのは事実。
定借中古の売れ残り多いよね。
定借は賃貸と変わらないのにローン抱えるのが馬鹿馬鹿しい。
定借中古を売るにはセカンド探す金持ちの老人探すしかない。
でも、金持ちは殺伐とした神田(しかも山手線外)にはわざわざセカンドは買わないよね。
だから賃貸にするのがベストじゃない？
結果的に70年地代を払い続ける事に。

下町神田の定借売って番町の所有権マンションは買えないよね 笑
微妙な頭金くらいにしかならないのでは
追加資金が倍以上必要だよ 笑
考えが甘い

>>6696 匿名さん
金利は大きい懸念材料です。
少しの動きで数百万変わるから。
ギリギリでローン組んだ人は破綻だな

>>6698
空論はもういいと思うけど（笑）、一応言っておくと、「利益が出る」なんて言ってないでしょ。
3000万程度の出費で都心に70㎡の新築マンションが手に入れられるって言ってるわけ。戸数が増やせないのは想定済み。
まあ、皆さんいうように70年後の相場とか解体費、建設費などわからんからあくまで空論だけどね。

>>6695
金持ちていっても色々いて神田や神保町あたりを好む学者や作家や翻訳者連中は多いけどね。下町好き、古本屋好き層というか。
この層は賃貸で住む所有に拘らない人も多いし、ステイタスより利便性なので、金持ちは必ず番町に住みたがるてこともないかと。

>>6700 匿名さん

タワマンスレなんだから、単なる新築マンションを手に入れる空論は筋違いだよ。

>>6701 匿名さん
っていうより、金持ちじゃないけど高給取り、の層が周辺再開発で大量流入するから、そちらの住まい探しに期待でしょう。

完売したのに空論、ディスをしているのかわかりません。
総論として安いと考えた人が多かったから早く完売したのでは。
管理人さんへ、完売したので閉鎖した方がいいです。

6704 オフィス再開発ね

>>6702
その空論に反論がすごくてね（笑）
まあ定借と所有権について議論するのはスレ違いだろうけど無意味ではないと思う。
完売したんだから、この物件についての話はないでしょ、どうせ。

既に売り切れた物件なのに、発売当時の賑わい様ですね。売り切れても注目されるのは結構なことです。
一部の方は定借と一言で中古の売れ残りを語りますが、残り60年の物件と20年の物件とは訳が違いますよ。気になる方は、10年経ったシティータワー品川の動きを見てきたらどうでしょうか。
また、共働きが今後も進むこと、大規模開発が控える東京駅から近く、且つ駅近タワーの物件が少ない地域、これらの需要を見込んで買っているのです。単に安いからではないですよ。

番町物件は無理と言われましても、この物件はほぼローン無で買えますし、10年後は1億ぐらいはありますのでご安心を（笑）
番町は焦って高値で買わなくても供給される物件は今後もありますので。

>>6708 匿名さん
過去レスでCT品川は高級だから高いなんて、いい加減な書き込みした人もいましたね。
あそこは外廊下、耐震、窓ガラスがペアではない、など超庶民的物件なのに。

そして、その庶民的物件が土地付WCTと800万しかかわんないんだっけ。
前に品川の土地付に土地無し比較で1000万差て意見にそんなことはないて反論して人いたけど、結論としては現状は築10年程度ならその程度の差で売れる訳で。

山手線南エリアは新航路があるので、その内にここの参考にはならなくなる可能性も。

>>6711 匿名さん

定借なのに割高だったここに手を出した情弱さんがしまいにはWCTまでネガるという滑稽さｗ

何度も言うが、近くに比較できる物件がないのに割高割安議論はナンセンス。ただ、今はどこを買っても数年前と比較すると割高なのは事実。

>>6715 匿名さん

確かに別なスレではネガさんが、数年前分譲の定借価格を出してここが割高だと書いてました。数年前から時間が止まってるらしい。

しかし完売してからも一生懸命ネガキャンするってよっぽど買えなかったのが悔しいんですね。

数字に元付いた雑誌にも載ってる事実を書いてなんでネガになるの？
それとも数値集計に恣意的に細工してるとでも言うつもり。
CT品川も新航路だけど、こっちはネガにならないの？
あなたの自分の気に要らない物件や意見のみ煽りまくる姿勢は良くわかったけど。

>>6719 匿名さん
その雑誌に載ってる数値は事実じゃないから。
レインズの成約ベースでCT品川は坪260以下、WCTは平均で坪325、70平米換算で1500万近く差があるわけ。
しかもその雑誌にも記載されてるけどWCTは眺望によって差が大きいから人気の湾岸ビューの部屋は平均を大きく上回る。
他の物件語るなら飛ばし記事を鵜呑みにせずもうちょっと調べてからにしてくれ。
http://wangantower.com/?p=11778

>>6722 匿名さん
中古転売は一般で頼むのが常識。
レインズは専任媒介だけ載せる義務があり、一般媒介は義務がない。と今時皆知ってるわけだが。

>>6722 匿名さん

CT品川の元住人ですけど、高層階を坪280万で去年売ったからその情報は間違いです。

>>6725 匿名さん
専任でなく一般でしたか？

>>6727 匿名さん

住友で専任すると商品券を貰えると聞きましたが、他社と一般で競わせました。

7年後にここ借りたい。家賃はいくらくらいだろうな〜。高いだろうね。

>>6728 匿名さん
ありがとうございます。
やはり、そちらのが専任平均より
高く売れるんですね。
１年半後に今の家売るときに参考にします。

>>6725

リンクののらえもんさんの記事では
>坪260以下の成約・在庫含めてすべてシティタワー品川です。
だから、坪280成約のCT品川があっても全然間違いじゃない。

完売御礼
いくらネガろうとも他が苦労してるこのご時世に早期完売。
これが全てを物語ってるっしょ。

>>6722 匿名さん
リンク先読んだが
港南のマンション群のグラフのうち「坪260以下の成約・在庫含めてすべてシティタワー品川」なだけで、「シティタワー品川は全て坪260以下」とは書いてないよね。
違い解る？読解力大丈夫かね。
それとも、故意に恣意的に解釈してるの？
データと文章は正しく読みましょう。

のらえもんさんは、坪50違う、という表現をしてるからそのくらいの差はあるんだろう。

>>6734 匿名さん

この記事自体は、他のスレでも見掛けたネタでしたが、なるほどですね。

>>6734 匿名さん
むしろ260以下の成約グラフを見るかぎり平均はもっと低そうだね。

>>6739 匿名さん
それだと今度は、6736が嘘なのかになる。

港南の物件と比較するのは勝手ですが、あちらは1000戸近くある大型物件、一方ここは戸数が300未満ですよ。
千代田区タワーで売りに出てる物件数をちゃんと見てくださいね、10戸も無いですから希少性は言わずもがな。大量に売りに出てる湾岸物件と比較に出す時点で情弱。
その湾岸物件でも2割しか違わない事実をどう考えるか。

現金買いはすごいな。例えばここの8000万をぽんと現金買いできるなら、15000万以上は持ってるだろう。
そうすると普通はパークコート一番町とか行きそうだな、確かに。

8000万のを買ったなんて書いてませんよ。

金はあるけどローンは組みたくない人も世の中にはいるでしょう。
年齢とか団信に入れないとかね。
早期完売してもネガが湧くのは良い物件の証。

管理人も早く完売確認して締めればいいのに。

麻布青山は通勤に不便なので、利便性の悪い場所を敢えて選ぶ必要は無いでしょう。
それに、今は1億無いので番町は買えません＞＜
あなたと違って、誰かに勝つためにマンションは買っていませんよ。