アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

残ってるのは80の割安でもなく、富裕層も買わないなと言う中途半端な部屋が残ってしまった感じがあるよね。まあ完全にマーケティングミスじゃない？

割安な部屋は勿論全部埋まってしまって、残ってるのは割高な部屋と、一部の広さが中途半端な部屋。

うちも定借が気になっています。ここは格安なので定借でもいいかなと思ってましたが、
どこの不動産会社にきいても、定借は住み倒す以外はオススメしないと。
中古になると売れないようです。たしかに、中古物件探すときに自分も定借はチェックを外すからそうなのかもしれません。
大手が作った共用施設が豪華で周りの環境も良い高級仕様のシティタワー品川ですら中古で売れないのを見ると、やはり躊躇します。

仮に売れないなら、貸し倒せば良いのでは？

>>6403 マンション検討中さん
へ？高級仕様のシティタワー品川？あんたテキトーやな。

ただ、ここもあまり高級感はないですよね。残念ながら。
浜離宮や目黒に行くと違いが嫌と言うほどわかります｡
デベがスターツになってしまったのが本当に残念ですね。
野村とかだったら全然違うものができたんでしょうけど。

>>6403
散々語り尽くされた話だからねぇ・・・
引っ掛かるんだったら、こういう特殊物件を無理して検討することもないと思う

定借の出口戦略は、売らずに賃貸て解答が出てるはず。目一杯の借り入れで購入してる層は別として、駅徒歩1分、千代田区、免震タワーなら借り手は困らないはず。

それって出口になるの？
インフレにも備えられないし投資金額を上回る賃貸収入が得られるの？

しかも、下にはたくさんの賃貸ありです。ここは下が賃貸なのもデメリット。

>>6405 匿名さん
ここよりは高級なんじゃない？

>>6411 匿名さん
シティタワー品川所有してたけど2000万のキャピタルゲインで売却した。ちなみに仕様はこっちの方がぜんぜんいい。建物グレードとエリアの希少性もこっち。

下は賃貸専用物件なので、仕様も眺望も広さも落ちるでしょ。

定借でも、残り50年とか残存あれば普通に売れるんじゃない？
さんざん議論されてるけど、ココのメリットは売ってもよし、貸してもよし、住んでもよしと、物件と立地の稀少性からバランスよくリスク分散されてることだと思うけど。
今のように所有権を高値で買うと、売るとき困るからね。

>>6414

今の所有権物件は本当に高くて嫌になります｡
私が買おうとしているのは65㎡で1億2000万円とかですから・・
やっぱりここキャンセルしなければと少しだけ思ってしまいました｡

>>6412 匿名さん

シティタワー品川は安すぎたからね。
利益でるのは当然、
でも、ここは定借、仕様の割に値段高いよね。

>>6416 匿名さん
今残ってる部屋はね。
当初は200後半からあったし、眺望抜けてて角部屋でも300程度で買えた人もいるので、一概には高いとは思わないけどね。だから一瞬で売れたわけだけど。
南が高いのは確か。

平均340はまあ割安感はないかな。
初期費用としては同等所有権物件よりは安いので、限られた予算だが千代田区に住みたいという人が飛びついた、というのは理解するけど。

資金に余裕がある人はここは買わないだろうね。
場所的にお世辞にも素敵な場所とは言えない。駅近ではあるけどね。
雑居ビルの狭間の区営と同じ敷地にわざわざすまなくても２割ちょい高く積めばもっと良いところ所有権で買えるでしょ。
安いだけあって、平均的なサラリーマンだけど、千代田区に住みたい人とか、
私立に行かせる金はないけど無理して千代田区の学区に子供通わせたい人とか多そう。

そりゃ1億以上の物件を買える人であればこの物件は検討しないよ。。。
ただ、千代田区駅近タワーは2割増しじゃ買えないけどね（笑）
当初のコンセプトにあった通り、ここを買うのは中堅サラリーマンですよ、勘違いしないように。冷静に考えると、中堅サラリーマンの定義を疑うような価格だけどねｗ

岩本町駅近タワーなら所有権でもここの2割増し(坪410万)程度ではないだろうか。
だから多くの人がここを「特に割安ではない」と判断したんだと思うけど。

>>6421 匿名さん
所有権の岩本町駅前タワーがあればの仮説ですが、ない現状では希少性が有るのも認めざるを得ないでしょう

>>6413
まぁ上も土地は賃貸なんだけどね

結局賃貸と同じか

定借の最大のメリットは初期費用の安さだけど、長く住めば住むほどメリットは薄れる
死ぬまでは住みたいとか、70年だし孫は無理でも子供世代には引き継げるだろう等、
所有し続ける予定なら断然所有権のほうがいいと思う

10年か20年かは分からないけど現役の間、子供が成人するまでの間は教育や利便性最優先で都心で生活したい
ただその後はその時の相場で叩き売って、郊外か地方か老人ホームか・・・買い替えできるところで暮らす、
っていう割り切った考え方ができる人には適してると思う

財産としては残らないし、売るときも叩き売るとなると、結局賃貸と同じか
でも賃貸の仕様とは違うのでその分定借のほうが良いのかな。

マンション価格の上昇が止まった今、80は売却で含み益をあげるのは難しそうでね。

賃貸で70年住んだ場合と買って住んだ場合とでは、圧倒的に後者の方が安上がりじゃないのかな？

リスクはありますが、賃貸と同じくらいの金額でコンシェルジュ付マンションに住めるのですから。きれいなマンションのほうが仕事もやる気になります。

物件価格が安いのでいいなーと思いましたが、地代、修繕積立、管理費、解体積立、で約５５０００円！もするらしく、駐車場も借りるとすると１０万弱が毎月かかり
１０年後の見直しの時は上がる可能性を考えるといったい維持費にいくらかかるんだ？と思います。
その値段出すなら東京駅にも日本橋にも銀座にも近い中央湊とかの方が所有権だし良いのかな。建物のランクも共用施設も比較にならないし

これで全部かな？

第2期登録概要
販売戸数 6戸
販売価格 5,830万円（1戸）～9,370万円（1戸）※権利金含む
抽選日時 平成28年11月5日（土）午後13：00より

定期借地権の物件なので、取得条件が厳しいようです。
★一部の住戸における分譲購入者の資格は、自ら居住するため住宅を必要とする方、または親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする方
★お引渡から5年を経過する日まで、第三者へ譲渡・賃貸することなく、ご本人又はその親族が住む為に購入される方（一部住戸）
これによれば、賃貸としての使用は不可、5年間はリセール不可なのですね。

>>6432 匿名さん

それは千代田区優先住戸に関してで、既に完売していますよ。

残ってる部屋を見ると、結局千代田区優先はお得だったってこと？
千代田区民は坪300位で手に入ったんだっけ。

>>6434 匿名さん

そうですね。千代田区優先はやすかったですね。

ただ、千代田区優先の安い部屋は
前に区民住宅あり、マンションありで売る時も大変なのではないでしょうか。
区民住宅出来上がりつつありますが、かなりの圧迫感ありますよね。
しかも、ベージュ一色のコンクリート壁！
あれが、ベランダから目の前にみえるなら21階以上の高層階か南や西を高くても買った方が後がちがうと思います。

当方、西側契約者ですが、区営住宅は承知の上で皆さん買われてますし、昼間はほとんどマンションにいない様な人なら気にもならないでしょうし、その分、安いので売却に苦労すると思いませんが。

>>6437 匿名さん
安いので、その分安く売却すれば、苦労はしないのでは。
眺望や区民住宅やタワーパーキングの圧迫感を気にしない人は買ってくれると思います。

6437ですが、私も苦労しないと思っていますよ。

東側も17m？かそれくらい離れてますから、人によってはそもそも圧迫感は無いかもしれません。

でも、結局のところ不動産相場と金利がどうなるかにつきますね。運だと思います

金利はさすがに今よりは上がりそうですね。

やっぱり金利は上がってしまうんですかね～。
でもそんなに驚くほどは上がらないんじゃないでしょか。
仮に１％も上昇したら、大変厳しい状況になってしまいますから、
出来る限り、そんなことは阻止したいものです。
阻止出来ればイイですが。

>>6442
10年前も底値と言われてて10年固定2パーで組んだｗ
1パー以下はねーよｗ銀行どうやって儲けんだよｗ
って言ってたらまさかのマイナス金利ｗ

まあ将来のことは分からないけど、
政治経済の情勢を考えると金利はほぼ上げられないから心配し過ぎることはない
不安は尽きないと思うけど、最悪手付放棄がリスクの上限と割り切って、
目標に向かって節約して頭金や家具代貯めることだけ考えてればいい

11/5(土)までが最終分譲の登録期間という事で、
モデルルームには商談している方がちらほらと居ましたね。

先着順の売れ残りはもう無くなりましたか？

ネガはやっぱり千代田区に住民票移したピエロなのかな？

不動産バブルが弾けようとしている今、下手に立地の悪い高額物件を買うよりは、借地権でも立地が良く値段が抑えられてる物件のほうが、相対的には損する確率は低くなるのではとも思うが？

最悪、ここなら賃金に回しても良いかと。千代田区アドレスで都内屈指の行政サービスと利便性を兼ね備えているのが強みですね

二期って抽選になりました？

そもそも登録ありました？

この掲示板の過疎具合からそれなりに売れ残ってるでしょう

>>6447

本当に不動産バブルが弾けようとしていますね!
中古マンションの在庫がどんどん増えているので、値下げしないと売れない状態になっています｡
新築マンションでも予定価格より下げるマンションが増えてきました｡
ここは、場所が希少ということで、安泰説が漂っていますが大丈夫でしょうか?

過去にも何度か不動産価格の下落局面がありましたが、都心3区の駅近物件の下落率は限りなく0に近かった様に思います。ここが、そうかは分かりませんが3ARの物件は今や堅気では中々手が出ない価格ですが、下落局面当時もやっぱり手が出ない価格でしたからね。
再開発予定地の近くかどうかも関係あるかもですね。

上がった分は下がる。それ以上は下がりにくいだろうけど。
また上がるときもあるので、売るならそのタイミングで売ればいいだけだけどね。
しかしここのHP更新されないね。

ここ数年はマンション価格が異常に上昇しすぎたせいで、都心3区いえども下落は逃れられないと思っています｡
特に豊洲、晴海、勝どき等の湾岸地域は大型物件が多く、戸数も多いので、下落幅も大きくなると予想されています｡
湾岸地域以外でも田町のグローバルフロントタワーなんかは、ここ数ヶ月で5％ほど販売価格が下がりました｡
少し不安です｡

GFTって売り主が強気すぎて全然成約してないと聞くけど。5%下げたところで買い手は付かないでしょ。
湾岸はこれからも新築出てくるし、ここと違って稀少性無いから焦って買わなくてもいい。しかも賃貸に出したとき競合多すぎて空室リスク高くて投資としては割りに合わない。

あそこは入居前がピークだったね。今は幻想が解けてしまった状態で誰も買わない。

田町は港区と言っても微妙だからね。浜松町も同格だったけど、再開発で希望ありだけど。田町〜品川間の新駅に期待と言ったところでしょうか。

新駅は第２品川駅と言っていいくらい品川駅に近く、田町とは殆ど関係がない。

2期全然売れてないw

>>6461 匿名さん

売れてないんですか？

>>6461 匿名さん

本当ですか！？　1戸も？？
もし、そうだとすると、完売するのは大変そうですね。
偽スターツさんとかに、もう1戸くらい買ってもらうしかないかも、です(笑)

単にHPの更新サボってるだけなんじゃない？
二期は６戸、先着３戸、果たしてどうなったのか。

次回更新予定が10月21日だからね（笑）
まあ、すんなり2期完売したのならさっさとHPに表示すべきだとは思う。

完売したの？

>>6460 匿名さん

白金や高輪は、都心飛行機通過ルートの下になる予定ですよ。山手線南側は需要が減るのでは。

再登録2戸だそうだ。
先着順と合わせて残り5戸か。

再登録って申込がなかった部屋を先着順でなく抽選にするってことですよね？

先着順にすればいいのにw

最上階の億ションは売れたみたいね。

麹町のタワーに２、３億出して高値掴みするなら、ここの最上階はリーズナブルだよね

再登録になっちゃったんだ。
まだ広告も打ってるしスターツも大変だね。

再登録って、先着と違って申込期間があるから、書類不備かなにかだった購入希望者が既にいるんじゃないのかな。

>>6472 匿名さん
確かに千代田区で、広さが欲しくて神田ではありますが、周辺の多数の駅使えること考えると、ここの方が良いというのも分からなくはないですね。

先着順の3戸はだいぶ入れ替わったようだ。最安は5520万だったはずが5830万になっている。
そして1億3870万のが消えている。
つまり、少なくとも3戸中2戸は新たな住戸ということになる。これが2期売れ残りとすると、2期は6戸中2戸（ひょっとするとそれ以下）しか売れなかったことになる。
先着順から消えた2戸は素直に受け取れば「売れた」となるのだろうが、それも不透明かもしれない。

>>6476 匿名さん
相当この物件が売れるのが嫌なんですね(笑)

>>6477
どうしたらそういう発想になるのか理解不能。
6476は単純に情報から現状を分析しただけ。
私は都心物件に広く興味をもっていて多くのスレにコメントをしており、6476もその１つにすぎない。

東京駅に連なる路線駅近
大規模物件
免震
ものすごい美味しい物件かは知らんが、今年選ぶ中では手堅いよね。なんでそう思わないのかな。

手堅いって何ですか？
単純に売れ残り部屋は価格設定が高いと思う人も多いのでは？

売れ残りとか、最後まで売れ行きを気にする辺りが今年度注目ナンバーワン物件だった名残がありますね。
一期でほぼ売れてしまった事実には目を向けずに、売れ残っている部屋に粘着する人がいても致し方ないのかと（笑）

確かに価格発表までは注目度ナンバーワンだったね。
モモレジさんが取り上げてるこれ↓なんかみても

>【千代田区駅徒歩1分の上層階でこのお値段】メインステージ神田須田町12階53平米5,400万円【坪単価334万円】

定借でこの価格、お得感はどうかなというのが大方の評価だったのではないだろうか。

マンションは立地を買えと言いますからね！
メインステージ超好立地でこの値段は良心的ですね。
ただ、幾ら立地と値段が良心的でも仕様や規模がちょっと。。。

価格とのバランスも含めていいものは売れる。
この物件の売れ行きは上に書かれているとおりですね。

>>6482 匿名さん

読んできましたが、小規模でワンルーム中心物件であり、免震タワマンと比較する物件ではないでしょう。

定借に求めるお得感がないという人の意見もわからないではないよ。ただ、買いたいタイミングが今ならメインステージ5400万円より、ランドマークになり得る6000万の方がいいと思うタイプです。今後、同じ規模はしばらく出来にくいと思うので。

価値観は色々あるからね、所有権に拘ってメインステージ選ぶ人の気持ちもわからないではない。

そう言えば、現地では低層が建ってきてガラスのバルコニーが良い感じだよ。実際見ると区営住宅とも距離が結構あるから、東でも圧迫感は思ったより無さそう。

投資物件のメインステージと比べるのはないでしょう。あっちは賃貸向けグレードであの価格でも不動産素人向けのぼったくり価格ですから

これでもぼったくり価格とは。
まあでもその程度の相場なんだろう、このあたりは。

あそこの検討スレは存在するのに、誰も興味がなくて書き込みなしね。

またDM来たよ。買わないって断ったのに。売れ残り必死な感じ。

>>6491 匿名さん

私も来ました｡キャンセルしたのに･･

千代田区優先枠以外は地雷でしょう

縛りのある優先枠は、の間違いでしょう

あれ、縛り、そんなにないですよ。
当初と変わりましたから。

確か子供の学校が遠いからとかでも縛り解除できるんでしたよね。
扶養控除の103万も撤廃されるし、扶養者年収上限も出来るみたいだから、千代田区が今後も待機児童0キープ出来るなら千代田区アドレス、ファミリー向け物件価値は相対的に高まらないかなあと思って見てます。

借地権でこの値段で買ったら失敗だよ。
不動産関係者はこの物件に手を出してない。

再登録からぶりー

>>6497 匿名さん
部屋による

売れ残り部屋は売れましたか？