アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

小川町では、三越前の再開発エリアへの通勤が不便ですよ。

70平米3LDKで最低28万は固い。ほぼ同立地のサンテミリオン神田東は満室でそこの坪単位賃料から算出。

>>6351 匿名さん

小川町だと、お茶の水に塾に通うのに便利です。
市ヶ谷、お茶の水ですよね、
塾が多いのが。
小川町だと千代田小学校も近いし。

>>6353 匿名さん

この板で、小川町自慢されましても。。そっち方面も歩きでプラス5分見ときゃいいでしょ？チザクラから

田舎者の私から見たらどっちも便利で良い所ですよ！

賃料はスターツが決定権を持っているわけですが、分譲価格の値付けを考えると安くするとは到底思えませんよね。そういう意味では安心なんじゃないですかね？
しかも、賃貸部門のピタットハウスを持っていることや、コンシェルジュ付きの駅1分免震タワー、そして東京駅の再開発に伴う賃貸需要の拡大を考えると、安くする理由が見つからないのが怖いぐらい好条件が揃っている気がしますが、ポジティブに考えすぎでしょうかね（笑）

>>6356 匿名さん

そうですね。
賃貸の場合は売却とちがい定借というのも関係ないですからね。

出口戦略は、ここは転売よりは賃貸がいいだろうね。スターツ賃貸物件は低層かつ賃貸仕様なので、勝負にならないし。
定借でグロスが抑えられてるから借入額もたいした額じゃないし。

交通利便性と千代田区でも2馬力ファミリーが無理なしに買える値段なので、市況に応じて転売や賃貸の両方を選べるのが大きいですね。
湾岸やタワマンが乱立する立地だと、市況が悪くて一時的に賃貸に出すというリスクヘッジが効きませんから、そういう意味でもここは安心かと。
まあ、市況が悪かろうがそれなりの値段で売れるポテンシャルはあると思いますがね。

先週公表された都道府県地価調査　23区 住宅地 値上り率
千代田区は番町を中心に値上がり1位

平成28年 1位 千代田区+10.0％、2位 目黒区+6.1％、3位 中央区+5.5％、4位 港区+4.3％

（平成27年 1位 中央区、2位 千代田区＆品川区、4位 港区）

連日の報道で湾岸地域が悲惨なので、相対的に価値が上がりますかね。

>>6361 匿名さん

湾岸地域は悲惨なんですか?豊洲のことですよね?
影響ありますかね?

湾岸は、市場の報道見ればわかりますが、今までのメッキが剥がれたというか風評被害というか、まともな消費者ならこのご時世では敬遠する状況ですね。

それはそうと、都心に住むに広告のりましたね。

品川区と港区を中心に、羽田への飛行機新ルート問題が控えていますし。

>>6364 匿名さん

それに関してはマン点さんがスムログで詳しく解説してくれていますね。
ただこちらのマンションはあまり関係がないと思います。

逆に山手線下側エリアに関係あると言いたかったのです。

大なり小なり新飛行ルートの下の地域は影響あるでしょう。
某大手さんが大崎複合再開発タワープロジェクトの販売を中止したのも
飛行ルートが影響しているかも？しれません。

値崩れしづらい都心3区でも、港区は別格だったけど相対的に千代田区、中央区との差が縮まるのかな。
港区でも影響薄な3ARは安泰ですな

>>6368 飛行ルートという点では、
安泰は赤坂。軽微は六本木。南青山や南麻布は影響あり。

都心の南西部は新飛行ルート問題、湾岸は先行き懸念、
ここは相対的に大丈夫そうですね。

売れ残り部屋は少しでも減りましたか？

こっから広告バンバンやって、年内に売り切れれば御の字でしょうねぇ。

また広告が来ましたね～
今どき起震車って誰でも体験したことある気がするんですが、宣伝効果があるんですかね～

某デベのようにバルクで業者に売って、完売にすれば良いと思うのだが

１期１次で買えなかった人の為の１期２次が明日抽選。２期とは別だから余裕だね。

>>6375 匿名さん
で、抽選でキャンセル住戸二つは売れたの？
公式見るとまだ、先着順みたいですが。

耐震マンションや制振マンションじゃ、起震車の体験宣伝はできないね。免震ならでは。

私はここをキャンセルした身ですが、早く完売するといいですね。
広告をバンバン出しているようなのが気になりますが

公式を見てきましたが、1期2次は終って消したみたいですね。先着が増えなれば、2次は完売って事で。

先着2戸はそのまま残ってるのか。
2期は5戸ぐらい？で完売なのかな。
でもたったそれだけのために免震体験会（資料請求しただけのうちにも来た）なんてちょっとやりすぎでは？
自分は今免震マンションに住んでるので体験するまでもないけど。

他のマンションで、定期借地権で中古で出てますが、やっぱりきついな

定期借地も色々です。ここやシティタワー品川みたいな期間70年物と、50年物とでは価値が違うし。
三井のセミナーで以前、定借について聞いたら、地主は民間よりも自治体の方が良いと言ってました。

借地権のマンションはいろいろ疑問はあります。
将来はどうなっていくのか不安はありそうですが、土地が残らないので自分が高齢になって、子供たちに無駄な土地を残さなくて済むというのは良いのかもしれませんが、
定借期間が終わっていないときにリセールする場合は不利になってきてしまうのかな

マンションは所有権と一緒に購入するものだと考えている方にはまだまだ定着していないですね

70年というのはよく考えられてるのではないだろうか。
新築時に30才で購入した人が35年後に65才で定年、ここを売却して住み替え（通勤利便性や子育て支援を考える必要なく、たぶん同居家族も減っている）、新たなファミリーが購入してその35年後（70年め）に終了。

それだったら賃貸でええやんけの

>>6385
賃貸と分譲の中間みたいなもんだからね
良いとこ取りにできるか、悪いとこ取りになっちゃうかは本人次第だと思う

単なる賃貸では、自分の好きにリフォーム出来ませんから。

定借は中古になると二束三文になるから
質の良い賃貸感覚で住み倒すのが一番いいよね。
いずれ無くなるものだから。
子供とかに財産残さなくていい人にはいいんじゃない？

>>6388 住民板ユーザーさん7さん

ただ、こちらのマンションのほとんどの人は空中族を目指しているのですよ。

現在は新築マンションの価格も高止まりして、中古マンションの数も増えているみたいですので、含み益をあげるのは難しいかもしれないですね。
こちらのマンションの入居は2年後ですし。どうなりますやら。

で、売れ残りは減りましたか？

ここの80を買える層は、上野池之端や浜離宮へ移動した模様

上野池之端にいって、まだ良いのは残っているのかな。浜離宮は高いそうだし。

先着順の5500万のは誰でも買えそうだね。抽選で落ちた人は買わないのかな。
2期は10月上旬予定だがいつなんだろう。もう中旬に入るけど。

>>6389 名無しさん

空中族目指してる方が多いのですか？
わたしのまわりでは東の方のいわゆる荒れた学区のひとが子供を千代田区の小学校に入学させたくて無理して買った人がいます。
安かったので、そういう方も多そうですよね。

説明会の初日に行ったものの、結局見送って、ここも読まなくなって久しいのですが、このマンション、即完売じゃなかったのでしょうか。
スレを遡って読んでないのですが、結局不人気だったのでしょうか。

あと残り８戸のようですが。今時、即完売なんて大規模マンションでは聞きませんねえ。

7月の1期1次が終わった時点でやはり残り1桁だった気がするんだけど、それからほとんど減ってないというのが気になるというか不思議というか。

1次のあとで営業さんたちがノンビリと夏休みを取ったのがいけないんじゃないかな。

>>6394 住民板ユーザーさん

この掲示板を見る限り多いと思います。
ただ予算が1億円くらいある人は、上野池之端、浜離宮、目黒といった山手線沿線の別のタワーマンションに移っているようです。
上記マンションのモデルルームで営業さんが言っていました。
定借なので敬遠しているようです。
私もその一人です。(80の上層をキャンセル)

80の上層は1次で全部売れてたから、残りとは関係ないんじゃない。