アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

建設勤務ですが、杭のことを議会で取り上げていましたが明確な答えが出ていませんが、昭和通りが底なので、昭和通り側である区営棟側の杭が深いだけではないですか。裏を返すと昭和通りが底なのでここは地盤はよくはない。浜離宮も上野池之端もどんぴしゃで底なので、山の手線の東側はこんなもんともいえますか。東側でも山手線の内側に少し入っていくと地盤良いですが、坪単価がぐっと高いですよね、愛宕山とか高輪とか。

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ご指摘通り、70年定借は買う側が35年ローンが組める築30年までに売るのが有利とされています。ただ、築30年では所有権物件より価格の下落は大きいです。同じような考えの人がいて供給過多になるとさらに値下がりします。それにまさるだけ不動産価格が上がっていれば一発逆転です。株ほど大きく動きませんが、株と同じで専門家でも30年後はわかりません。だから今の段階での損得はわからないのです。

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どなたかおっしゃっていましたが、オプション説明会ってもうやっているんですか？割高なのでしょうが、良心的な程度ですか？
標準仕様があれだから、ある程度オプションつけないと、、

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>>5031 匿名さん

あなたに偉そうに語られなくても、そんなことはほとんどの方が知ってて買うと思いますよ。
超都心の物件と、地方の定借物件をひとくくりに比べられてもね。
また、一度千代田区で中古を検索したことありますか？是非検索してみてください、相場が崩れるほど供給はないですから。

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倍率下げ工作、もう始まってるんだね。

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大変参考になりました。
買う前に既に下調べして総会については、
スターツが66票もつことは検討ずみでした。
以前買うの止めた他の借地だと、
地主に2%払うとこもあったので、数万円で済むなら
事務の人件費レベルかな、と思いました。

ただ、人それぞれなんで
数万円を高いと思う方や、
住民手動で真面目に管理に燃えたい
かつ、スターツが信用できないと思う方は、
止めた方が良いと思いますますね。
私は仕事忙しく管理組合に力は入れられないので
スターツが物件価値を守りつつ管理してくれるなら
良いかな、と、感じてます。

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そうそう、まさにこれ。
長文ですがメリットデメリット公平な、良コメントですよね。
前に賃貸には関する書き込みありましたが、
スターツの経営力とここの賃貸経営メリットを考えると、
万一でも一括売却はまだ先と思いました。
長文で、感謝です。
↓↓
マンションの資産価値を下げるようなことは双方希望しないだろうし、投資ファンドのような全くの第三者に一括売却でもしない限り、売主が近くにいて安心な面もあるかもしれない。

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>>5037 マンション検討中さん
普通。造作家具は別に頼んだ方がよい。
オプションはこんなもんかと。
伊藤忠価格。


土曜は朝からとか、社会人としてまともな人だね。長文さん。
良識的な人かと。

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そういや、株下がるって話はどうなったんだろ
登録までに下がりそう？

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株って？
登録と関係ある話？

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倍率も落ち着いて買える目途もたったので、湾岸空中族の私が買う理由を述べよう。
価格もピークなので湾岸物件を今のうちに高く売り、利便性の高い値落ちしない物件に乗り換えて次の物件を狙う戦略の一環ということだけ前置きをしておこう。

今が買い時かどうかは、議論しても紛糾するだけなので避けることにする。
ただ、マンション価格がピークなのは間違いないし、今後どうなるかは正直わからないが、今買うことは高値掴みする可能性が間違いなくあるのは事実。ただそれでもここを買う理由は、この物件が①東京駅の再開発の影響を受けること、②この価格レンジの千代田区タワーが希少だということ、に尽きる。

①に関しては、大手町、八重洲、常盤橋街区が完成すると、東京のオフィスの中心は間違いなく東京駅中心になる。羽田、新幹線の始発、官庁、すべてがそろっている地区はここ以外は無い。つまり、オフィス人口は格段に増えることになる。加えて、共働き、職住近接が今後も進むこともポジティブに働くだろう。

そういった環境の中で、爆発的にこの近辺でタワーマンションが増えるかというと、そうではないのが②の理由である。スーモで検索すると、一般的なDINKSが買える6,000～8,000万の中古物件が千代田区は極めて少ないことが、このマンションの優位性となる。定借だからといっても、売る上では価格が安いということは何よりも強みである。これだけの規模はパークコート、ワテラス、その前はパークタワー、タイムズタワーと5～10年に一度しか出てこないのも希少性が高いと考えられる理由だろう。そして免振、千代田区が絡んでいるという安心感。

ダイレクトサッシじゃないとか、間取りが悪いとか、キッズルームが無いとか、細かいことを挙げたらきりないが、富裕層や金持ち相手に出口を見据える物件ではないので、どうでもいい話。この価格と立地で比較できる物件がそもそも無いのだから。

長くなったが、2年後同じマンションで暮らせることを楽しみにしている。

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え？登録まだこれからだけど。。。営業マン？

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>>5045 匿名さん
考え近いです。私は空中族ではないですが希望の部屋が倍率1倍なのでこのまま買おうと思います。

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登録まだでしょう

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> 倍率も落ち着いて買える目途もたったので、

↑って意味不明。

いろいろと大変ですね。

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倍率下げ工作始まったね。

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ちなみに、225万で買える妄想を抱いていた方が区議に訴えたことで、それに対する千代田区の回答が議会でされてますので、興味がある方は千代田区のＨＰで区議会の質疑応答をご覧くださいね。6月13日の一般質問です。
区長も担当者も、長い間ご苦労様でした。これで安心して購入判断ができますね。

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>>5045 匿名さん

以前から、免振と書き込む方かな。免振ではなく免震です。制震は制振とも言うけど。

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リンクはここみたいね

http://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/shingi/pdf/tsukoku/28_2b.pdf

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やはり、否定的意見と肯定的意見ならべると、それに体する反応で良くわかるね。
一期の正式価格決まったし、登録前で人気出ると困る時期なんだろね。

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スターツは区への根回しに忙しくて
価格面での経営努力はしなかったんですか？
住友との差は企業姿勢の差ですか？

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階数増やして総戸数を増やす努力はしてくれたよ。住民が乗るエレベーターの基数は増やさず、スーパーは小さくなったけど。

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>>5035 匿名さん
ここは、微高な砂州で、岩盤には負けますが谷底よりは大分良いです。住宅地に適しています。
http://k-chiken.com/faq/kodate/entry-91.html

揺れやすさの数値的にも、1.44となっており、基準値である1.6以下なので、液状化の心配はゼロてはないですが合格点ですよ。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/towndetail/392098/

岩盤は山側にいかないとないし、山側は山側で地滑り土砂崩れのリスクがあるので、関東平野で現実的に一番安定性があるのは、ローム大地です。
仰るとおり、高台にあるのですが、平地や湾岸線と比べると高台故に交通アクセスが今一なことが多いです。
また、ご指摘のとおり、数少ない？アクセスのよい台地は、愛宕虎ノ門、麻布広尾、六本木、表参道青山と大変高価になります。

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>>5057 匿名さん
上のリンク先で言うと「自然堤防」が、ここの地形に当たります。
地域の避難先になる小学校があるのは、だいだい経験的に災害を受けにくい地域ですね。

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>>5057 匿名さん

リンク先を読むと、場所によっては揺れやすい、と書かれているのに合格点を付けたのは誰ですか。

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ローム大地⇒ローム台地、ですね
失礼いたしました、

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>>5059 匿名さん
ローム台地の山手内の
大変高価な台地を同じく検索してみてください。
同様の表記になっているところがほとんどです。
科学的に可能性がゼロでない以上、そういう表記になるのですよ。

1.4台だと同様、めったにない1.1-2なら、もう少し上の評価になりますが、100%揺れにくいとは書かれません。

ちなみに、1.6が「揺れやすい、揺れにくい」の境目なのは、私の独断的ではなく一般的な基準値です。

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やはり、否定的意見と肯定的意見ならべると、それに体する反応で良くわかるね。
一期の正式価格決まったし、登録前で人気出ると困る時期なんだろね。

しかし、即レスかぁ
スターツ関係者と認定して黙っていられないらしい。
高倍率wだしね。

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>>5059 匿名さん
なんでしたら、このスレで出てる浜離宮や上野池之端だけでなく、高価な台地にある名作マンションと地盤数値（リンク付き）で比較してみましょうか？
数少ない？ここのメリットですしね。

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正式価格ってどうやって発表されるんですか？郵送されるんですか？次行くのは登録日なんですが、その前に教えて貰えるのでしょうか。

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担当と決めてるはずでは？
それとも、話題変えたいのかな？

うちは、価格だけ先に電話で確認。
予定は7/4みたいだから、
その後に価格も一期の個数も連絡あるはずでは？

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>>5063 匿名さん
それやると、湾岸や谷底地域のマンションは公開処刑となる
営業妨害、皆2.2-2.7だから

何よりここに負けたところが一つでもあるるのが許せない
新たなアンチを呼び込むことになるかも知れない

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この環境で都心3区民だと主張すると
伊豆大島の人が東京都民だと主張するのと同じ類いに見られそう。

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今日、マンションギャラリー行きましたが、正式価格教えてくれましたよ。

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>>5067 匿名さん
湾岸住民が港区だと言うようなものですね。
白金台や高輪、麻布と一緒にするな、みたいな。

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>>5069 匿名さん

そもそも秋葉原や湾岸に住む人は、アドレスを自慢したい理由で買わないでしょ。
ネガレスだろうけど論点がずれてる。

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きっと、ここの希望者は千代田区に住んでると自慢したいて思われてる。
自分が住んでる土地を自慢して、他人より優位だと感じたいから、他のひともそうだと思ってるのでしょう。
同じように、高倍率というのを自慢されてると感じて、イライラするのも、根っこはは同じ発想かと。

スターツ認定することで、全否定して自尊心を保ちたい。

以上、個人的見解です。

まあ、たんに倍率工作のネガキャンかもね～！

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千代田区アドレス目的で申し込んだ人ここにも何人かいたみたいだけどw
ワテラスならわかるけどここはw
個人的見解です。

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昼間人口８０万人超の公共施設を、夜間や土日わずか６万人で使える千代田区民はメリットあると思うけどね。
番町に暮らそうが神田に暮らそうが同じなわけで、自慢する以外で千代田区アドレスを得るのはかなりメリットあると思うけど。
アドレス自慢したいなら番町アドレスが良いと思うけど、この値段じゃ築３０～４０年のマンションしか買えないけどね。

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>>5073
>昼間人口８０万人超の公共施設を、夜間や土日わずか６万人で使える千代田区民はメリットあると思うけどね
千代田区は、6万人の住民が使い倒せる有用な公共施設を「80万人相当分」有しているということ？
使える公共施設というのを含め、あんまりイメージできないんだけど。

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千代田区民から見ればここは、都営と定借に住む人たちの土地、なんだけど。

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あ、区営か。一般人には同じような物だけど。

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>>5072 匿名さん
それはアドレスの見栄というより
千代田区の、子供への手当目当て

自慢したいからではない

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モデルルーム行ってれば判るが
小さい子供二人くらい連れたファミリー多いね

5075さん。個人的見解ですが、
あなたのように、住んでるとところ
持ってる知識やお金の量で他人を下に見る人に
どう思われようとどうでも良いですね

あなたは、もちろん、自慢に思ってどんどん
ネガしてくれてよいのですよ
あなたのような意見に賛同して止めてくれる
人がいれば、それはそれで良いですね

どんどんやっちゃって、ください。
むしろ、推奨

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ここの希望者は千代田区に住んでると自慢したいて思われてる。

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別に千代田、中央、港に住んでいる自慢なんて、思いもよらなかった。このどれにもマンション、戸建があり気分で転々してるから、普通のつもりだったけど、千代田って特別なんだね〜。そんな事でマンション買わないでしょ〜〜

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