アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

ネガ意見も消される？

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消されたの？

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>>5010
私の個人的見解では、消されたのはポジ意見ばかりではなく
何故消されたのかよく分からないものもあると感じていますので
そのご意見に従うことは、辞退させていただきますね。

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どうせアルバイトが、このレスが荒れてるから整理しとけと言われて適当に消しただけでしょ、そんなカリカリしてもしょうがない。
さて、申込開始まで残り１週間を切りましたね。売れ残るマンションなのか、人気で１期で終わるのかは自ずとわかるはず。ちゃんと見極めて買いましょうね。

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期待が高かったので、一期一次で販売できないと売れ残りマンション扱いされるのがこの物件の宿命とは辛いですね(笑)
週末の時点で、プレミアム含めた一般は５、６部屋まだ要望が入ってない部屋がありましたよ。
ネガ組は、売れ残りを期待して値下げして買えると良いですね。

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要望書ない部屋は今回出さないと言ってるので、二期もあるのでは？

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ですよね。二期もあると聞きました。

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ここはポジが消されてるの？珍しいねえ。
まあ、ここは人気で高倍率のようだけど、だから「どうしても購入したい人」にはほんと辛いよね。
にもかかわらず、高倍率を「喜んでる」ようなポジ投稿がけっこう目立ってた気はして、不思議には思ってた。
きっと「買わないけどここのファン」という人が頻繁に書き込んでるのかなあ、と想像。

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>>5024 匿名さん

古い要望書倍率はどうでもいいです。今月の登録倍率が本番だから。

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お、意見が一致
もしくは、削除バイトが指原ファン笑

ほんと、本登録で倍率下がると良いね

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ここで、高倍率と書き込むと
スターツ関係者と認定されて荒れますよ。

寝ない子を更に起こして癇癪持ちにしてしまいます。

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>>5027
最後の一行みたいに、余計なことを書くからかもね。

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それは、失礼！
カルシウムとりましょうね！

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>>5028 匿名さん
まったく、まったく、あなたの言う通りです！
高倍率と書いたら、即、反論できるあなたのような慧眼の持ち主に意見するなんて、素人も良いところです。
全て排除して、あなたの思うとおりのスレになれば良いですね。
そのためには、邪魔者排除のレスは惜しまない方針で行きましょうね。

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定借の一軒家を売却した経験と賃貸エリアが併設された分譲マンションに住んでいた経験を書く。けっこう大切なことだ。ポジショントークでも無い。

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まず定借物件は銀行ローンが付きにくいのは確かだ。中古になった時の担保評価が低く、金利も優遇幅が小さいなど、売る時に苦労する。ほとんどの人は買う時の自分のローンの心配ばかりするが、将来的に売る予定なら買い手のローンを心配した方がいい。定借の中古、だいたい自分より属性の低い人が来る。
不動産の売却は、一人の高く買ってくれる客を見つければいい。計算の弱い人、見た目の数字に飛びつく人は必ずいるから多少の指値を受け入れたら相場より高く売れる可能性がある。ただし、同じことを多数の人が同時にやると一つの相場が出来てしまうので、自分だけ高い買い手を見つけるのは困難。
また、定借物件を第三者に貸す場合、通常は地主の承認がいる。「この人に貸しますがいかがでしょうか」から始まる。賃貸需要にはある程度スピードが求められる。承認に時間がかかったり（相手は役所）、無断で貸し出したら罰則がある場合もあるので当たり前だがハンコ押す前に契約書はよく読んだ方がいい。

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次に賃貸エリアが併設された分譲マンションに分譲側として住んでいた経験。もともと交流がないため特段の不都合は感じられなかった。しかし、オーナーが議決権を多く持つ結果となるため、総会での議決権の偏りには時には注意が必要だ。通常の議案なら何の問題もなく総会は運営される。しかし何か組合として取り組むべき課題が発生し、協力を依頼したとしても必ずしも（積極的に）住民目線で動いてくれない場合もある。
管理規約の変更など重要な議案の可決には４分の３の賛成票が必要だったりする。このマンションの場合、千代田区は地主なので議決権の有無は不明だが、おそらくスターツが多くの議決権を持っている。地権者なら一人一人だからまだいい。相手は法人、ほぼ一蓮托生だ。彼らの立場と利益が自分と一緒なのか考えた方がいい。
とは言え、マンションの資産価値を下げるようなことは双方希望しないだろうし、投資ファンドのような全くの第三者に一括売却でもしない限り、売主が近くにいて安心な面もあるかもしれない。

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許可をとる相手は区役所ではなく、スターツの関連会社です。ここは地主である区役所と地権者がスターツの関連会社に委託しており、スターツの関連会社が一括して地主として管理する形をとっているのです。売却時、貸出時はこのスターツの関連会社の許可が必要で、5万円くらいの手数料を払う必要があります。審査料、事務手数料的な。営業さん教えてくれますよ。
区は土地の持ち主というだけで、委託されたスターツの関連会社が運営します。分譲タワー側は契約後は区はこの事業自体には口を出せないと思います。スターツ関連会社から地代を受け取るだけ。区が主体のような印象を受けてしまいますが、土地の持ち主ということと区営住宅側を扱うだけです。だからこそ完成前に事業内容が適切か区に問い合わせていたのでは。

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建設勤務ですが、杭のことを議会で取り上げていましたが明確な答えが出ていませんが、昭和通りが底なので、昭和通り側である区営棟側の杭が深いだけではないですか。裏を返すと昭和通りが底なのでここは地盤はよくはない。浜離宮も上野池之端もどんぴしゃで底なので、山の手線の東側はこんなもんともいえますか。東側でも山手線の内側に少し入っていくと地盤良いですが、坪単価がぐっと高いですよね、愛宕山とか高輪とか。

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ご指摘通り、70年定借は買う側が35年ローンが組める築30年までに売るのが有利とされています。ただ、築30年では所有権物件より価格の下落は大きいです。同じような考えの人がいて供給過多になるとさらに値下がりします。それにまさるだけ不動産価格が上がっていれば一発逆転です。株ほど大きく動きませんが、株と同じで専門家でも30年後はわかりません。だから今の段階での損得はわからないのです。

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どなたかおっしゃっていましたが、オプション説明会ってもうやっているんですか？割高なのでしょうが、良心的な程度ですか？
標準仕様があれだから、ある程度オプションつけないと、、

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>>5031 匿名さん

あなたに偉そうに語られなくても、そんなことはほとんどの方が知ってて買うと思いますよ。
超都心の物件と、地方の定借物件をひとくくりに比べられてもね。
また、一度千代田区で中古を検索したことありますか？是非検索してみてください、相場が崩れるほど供給はないですから。

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倍率下げ工作、もう始まってるんだね。

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大変参考になりました。
買う前に既に下調べして総会については、
スターツが66票もつことは検討ずみでした。
以前買うの止めた他の借地だと、
地主に2%払うとこもあったので、数万円で済むなら
事務の人件費レベルかな、と思いました。

ただ、人それぞれなんで
数万円を高いと思う方や、
住民手動で真面目に管理に燃えたい
かつ、スターツが信用できないと思う方は、
止めた方が良いと思いますますね。
私は仕事忙しく管理組合に力は入れられないので
スターツが物件価値を守りつつ管理してくれるなら
良いかな、と、感じてます。

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そうそう、まさにこれ。
長文ですがメリットデメリット公平な、良コメントですよね。
前に賃貸には関する書き込みありましたが、
スターツの経営力とここの賃貸経営メリットを考えると、
万一でも一括売却はまだ先と思いました。
長文で、感謝です。
↓↓
マンションの資産価値を下げるようなことは双方希望しないだろうし、投資ファンドのような全くの第三者に一括売却でもしない限り、売主が近くにいて安心な面もあるかもしれない。

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>>5037 マンション検討中さん
普通。造作家具は別に頼んだ方がよい。
オプションはこんなもんかと。
伊藤忠価格。


土曜は朝からとか、社会人としてまともな人だね。長文さん。
良識的な人かと。

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そういや、株下がるって話はどうなったんだろ
登録までに下がりそう？

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株って？
登録と関係ある話？

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倍率も落ち着いて買える目途もたったので、湾岸空中族の私が買う理由を述べよう。
価格もピークなので湾岸物件を今のうちに高く売り、利便性の高い値落ちしない物件に乗り換えて次の物件を狙う戦略の一環ということだけ前置きをしておこう。

今が買い時かどうかは、議論しても紛糾するだけなので避けることにする。
ただ、マンション価格がピークなのは間違いないし、今後どうなるかは正直わからないが、今買うことは高値掴みする可能性が間違いなくあるのは事実。ただそれでもここを買う理由は、この物件が①東京駅の再開発の影響を受けること、②この価格レンジの千代田区タワーが希少だということ、に尽きる。

①に関しては、大手町、八重洲、常盤橋街区が完成すると、東京のオフィスの中心は間違いなく東京駅中心になる。羽田、新幹線の始発、官庁、すべてがそろっている地区はここ以外は無い。つまり、オフィス人口は格段に増えることになる。加えて、共働き、職住近接が今後も進むこともポジティブに働くだろう。

そういった環境の中で、爆発的にこの近辺でタワーマンションが増えるかというと、そうではないのが②の理由である。スーモで検索すると、一般的なDINKSが買える6,000～8,000万の中古物件が千代田区は極めて少ないことが、このマンションの優位性となる。定借だからといっても、売る上では価格が安いということは何よりも強みである。これだけの規模はパークコート、ワテラス、その前はパークタワー、タイムズタワーと5～10年に一度しか出てこないのも希少性が高いと考えられる理由だろう。そして免振、千代田区が絡んでいるという安心感。

ダイレクトサッシじゃないとか、間取りが悪いとか、キッズルームが無いとか、細かいことを挙げたらきりないが、富裕層や金持ち相手に出口を見据える物件ではないので、どうでもいい話。この価格と立地で比較できる物件がそもそも無いのだから。

長くなったが、2年後同じマンションで暮らせることを楽しみにしている。

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え？登録まだこれからだけど。。。営業マン？

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>>5045 匿名さん
考え近いです。私は空中族ではないですが希望の部屋が倍率1倍なのでこのまま買おうと思います。

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登録まだでしょう

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> 倍率も落ち着いて買える目途もたったので、

↑って意味不明。

いろいろと大変ですね。

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倍率下げ工作始まったね。

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ちなみに、225万で買える妄想を抱いていた方が区議に訴えたことで、それに対する千代田区の回答が議会でされてますので、興味がある方は千代田区のＨＰで区議会の質疑応答をご覧くださいね。6月13日の一般質問です。
区長も担当者も、長い間ご苦労様でした。これで安心して購入判断ができますね。

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>>5045 匿名さん

以前から、免振と書き込む方かな。免振ではなく免震です。制震は制振とも言うけど。

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リンクはここみたいね

http://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/shingi/pdf/tsukoku/28_2b.pdf

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やはり、否定的意見と肯定的意見ならべると、それに体する反応で良くわかるね。
一期の正式価格決まったし、登録前で人気出ると困る時期なんだろね。

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スターツは区への根回しに忙しくて
価格面での経営努力はしなかったんですか？
住友との差は企業姿勢の差ですか？

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階数増やして総戸数を増やす努力はしてくれたよ。住民が乗るエレベーターの基数は増やさず、スーパーは小さくなったけど。

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>>5035 匿名さん
ここは、微高な砂州で、岩盤には負けますが谷底よりは大分良いです。住宅地に適しています。
http://k-chiken.com/faq/kodate/entry-91.html

揺れやすさの数値的にも、1.44となっており、基準値である1.6以下なので、液状化の心配はゼロてはないですが合格点ですよ。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/towndetail/392098/

岩盤は山側にいかないとないし、山側は山側で地滑り土砂崩れのリスクがあるので、関東平野で現実的に一番安定性があるのは、ローム大地です。
仰るとおり、高台にあるのですが、平地や湾岸線と比べると高台故に交通アクセスが今一なことが多いです。
また、ご指摘のとおり、数少ない？アクセスのよい台地は、愛宕虎ノ門、麻布広尾、六本木、表参道青山と大変高価になります。

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>>5057 匿名さん
上のリンク先で言うと「自然堤防」が、ここの地形に当たります。
地域の避難先になる小学校があるのは、だいだい経験的に災害を受けにくい地域ですね。

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>>5057 匿名さん

リンク先を読むと、場所によっては揺れやすい、と書かれているのに合格点を付けたのは誰ですか。

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ローム大地⇒ローム台地、ですね
失礼いたしました、

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>>5059 匿名さん
ローム台地の山手内の
大変高価な台地を同じく検索してみてください。
同様の表記になっているところがほとんどです。
科学的に可能性がゼロでない以上、そういう表記になるのですよ。

1.4台だと同様、めったにない1.1-2なら、もう少し上の評価になりますが、100%揺れにくいとは書かれません。

ちなみに、1.6が「揺れやすい、揺れにくい」の境目なのは、私の独断的ではなく一般的な基準値です。

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やはり、否定的意見と肯定的意見ならべると、それに体する反応で良くわかるね。
一期の正式価格決まったし、登録前で人気出ると困る時期なんだろね。

しかし、即レスかぁ
スターツ関係者と認定して黙っていられないらしい。
高倍率wだしね。

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>>5059 匿名さん
なんでしたら、このスレで出てる浜離宮や上野池之端だけでなく、高価な台地にある名作マンションと地盤数値（リンク付き）で比較してみましょうか？
数少ない？ここのメリットですしね。

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正式価格ってどうやって発表されるんですか？郵送されるんですか？次行くのは登録日なんですが、その前に教えて貰えるのでしょうか。

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担当と決めてるはずでは？
それとも、話題変えたいのかな？

うちは、価格だけ先に電話で確認。
予定は7/4みたいだから、
その後に価格も一期の個数も連絡あるはずでは？

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>>5063 匿名さん
それやると、湾岸や谷底地域のマンションは公開処刑となる
営業妨害、皆2.2-2.7だから

何よりここに負けたところが一つでもあるるのが許せない
新たなアンチを呼び込むことになるかも知れない

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この環境で都心3区民だと主張すると
伊豆大島の人が東京都民だと主張するのと同じ類いに見られそう。

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今日、マンションギャラリー行きましたが、正式価格教えてくれましたよ。

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>>5067 匿名さん
湾岸住民が港区だと言うようなものですね。
白金台や高輪、麻布と一緒にするな、みたいな。

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>>5069 匿名さん

そもそも秋葉原や湾岸に住む人は、アドレスを自慢したい理由で買わないでしょ。
ネガレスだろうけど論点がずれてる。

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きっと、ここの希望者は千代田区に住んでると自慢したいて思われてる。
自分が住んでる土地を自慢して、他人より優位だと感じたいから、他のひともそうだと思ってるのでしょう。
同じように、高倍率というのを自慢されてると感じて、イライラするのも、根っこはは同じ発想かと。

スターツ認定することで、全否定して自尊心を保ちたい。

以上、個人的見解です。

まあ、たんに倍率工作のネガキャンかもね～！

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千代田区アドレス目的で申し込んだ人ここにも何人かいたみたいだけどw
ワテラスならわかるけどここはw
個人的見解です。

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昼間人口８０万人超の公共施設を、夜間や土日わずか６万人で使える千代田区民はメリットあると思うけどね。
番町に暮らそうが神田に暮らそうが同じなわけで、自慢する以外で千代田区アドレスを得るのはかなりメリットあると思うけど。
アドレス自慢したいなら番町アドレスが良いと思うけど、この値段じゃ築３０～４０年のマンションしか買えないけどね。

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>>5073
>昼間人口８０万人超の公共施設を、夜間や土日わずか６万人で使える千代田区民はメリットあると思うけどね
千代田区は、6万人の住民が使い倒せる有用な公共施設を「80万人相当分」有しているということ？
使える公共施設というのを含め、あんまりイメージできないんだけど。

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千代田区民から見ればここは、都営と定借に住む人たちの土地、なんだけど。

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あ、区営か。一般人には同じような物だけど。

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>>5072 匿名さん
それはアドレスの見栄というより
千代田区の、子供への手当目当て

自慢したいからではない

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モデルルーム行ってれば判るが
小さい子供二人くらい連れたファミリー多いね

5075さん。個人的見解ですが、
あなたのように、住んでるとところ
持ってる知識やお金の量で他人を下に見る人に
どう思われようとどうでも良いですね

あなたは、もちろん、自慢に思ってどんどん
ネガしてくれてよいのですよ
あなたのような意見に賛同して止めてくれる
人がいれば、それはそれで良いですね

どんどんやっちゃって、ください。
むしろ、推奨

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ここの希望者は千代田区に住んでると自慢したいて思われてる。

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別に千代田、中央、港に住んでいる自慢なんて、思いもよらなかった。このどれにもマンション、戸建があり気分で転々してるから、普通のつもりだったけど、千代田って特別なんだね〜。そんな事でマンション買わないでしょ〜〜

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千代田区の行政サービスの中で他の自治体には無い差の部分ってどの程度？
それそんなに大きなものなの？

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5078でネガがスレを止めるみたいに書いてるが、本当はポジの連投がスレを止めてた。

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連投でスレが止まるなんて考えてなくて検討をやめるという意味の止めるね。

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いろいろスターツの仕切りが悪いですね..大手だったら買ってたのに残念。

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>>5086 匿名さん
そうですね、まったく、そのとおりです。
あなたも、連投したい気持ちを、今の今まで我慢したのですね。

みな、個人的見解で止めたり、申し込んだりしてるので、そう思うならどんどんやめちゃって、ください。
むしろ、推奨。
ただし、最終決定は自分で判断して下してるのですから、ネガやポジのせいにしてはいけませんよ。
それは、精神的に子供な責任転嫁です。

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全レスと合わせて、投稿数で行けば6,000コメント。もう議論はし尽くされた感じですね。
検討材料もほぼ無くなりつつあり、あとは来週の登録に行くだけ。

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>>5085
①医療費：高校３年まで無料（他区は中学３年まで）
②認可外保育園の補助：２割程度安い（他区は数万～５万の補助
③園児保護者補助金：月額7200円まで
⑤誕生準備手当：妊娠20週以降の妊婦に45000円を支給
⑥教育支出が異常に高い
　（高校を卒業するまでに約3,000万円／１児童あたり、を区が出す計算
　　他区の５倍以上）
上記は重複適用可。子供手当とも別口で支給。
あと、統計方法に否定的意見もあるが、一応「保育園待機児童ゼロ（1倍以下）」

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>>5091 匿名さん

子供の居ない世帯や高齢者へのサービスにも違いはありますか。

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>>5090さんの言うとおりです！
もう、議論はし尽くされています！

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これ以上のポジはいりません！

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>>5092 匿名さん
5091さんではないが、コメント。
そちらは、他の区なみ。
ただし、高齢者福祉や図書館などの施設は充実。
比率的に住民より法人が圧倒なので、住民一人辺りに使われる税金は豊富。

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>高校を卒業するまでに約3,000万円／１児童あたり、を区が出す計算

3000万円を現金支給してくれるのならすごいけどなあ。
千代田区の教育予算を人数で割って算出したんだよね。

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高齢者無料だった地域福祉バスの風ぐるまが年齢でなく、所得無い人年間千円に変わった。

お隣の区営タワーを含め、低所得者への福祉を充実させてる感じ。

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過疎化対策としては全く正しい。
千代田区は都心で住居コストの高さがファミリー世帯を遠のかせているというのもあるだろうが、ここでも言われているように環境的に子育てに向いているとは言えないエリアが多いのも事実。
だからより優遇策が必要というのも理解できる。

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>>5097 匿名さん
高齢者でも低所得ならそのまま。
潤沢な年金があれば、払う。
ある意味未来のためには正しいと言えなくない？

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>>5098 匿名さん
そのお陰で、千代田区の人口ピークと減少開始は、23区の平均よりかなり遅い。
港区ほどではないけどね。
つうか、元々人口少なすぎなんだよね。
皇居に政治施設多くて、
区の中では段違いに住民少ない。
だから、マンションの出物も少ない。

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>>5097 匿名さん
生活保護の割合は
千代田区は2%程度。23区のうち15位くらい。
人口が少ないから、実際の歳出はさらに少ない。
ちなみに、1位は台東区で23%。

千代田区が低所得者重視と言うことは、ない。

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千代田区の政策が低所得者重視なら、も少し北にいった台東区（上野とか）は、超低所得者向けの政策の区になってしまうよ。

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>>5101
自分のみたサイトでは、H24のデータで生活保護受給率　台東区4.77%, 千代田区1.40% とのこと。
>ちなみに、1位は台東区で23%。
さすがにこれは何かの勘違いでしょ。

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これ以上のポジもいりません！

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あるサイトより
生活保護費の財源について

国が75％、地方自治体が25％の負担となっているが、地方負担は地方交付税で措置されるため、不交付団体を除き、実質国がすべて負担している。

生活保護という制度は全国共通なので、その受給者の多寡が「低所得者に手厚い自治体かどうか」とは何の関係もないわな。
5097さんの指摘は間違ってないように思うけど。千代田区は低所得層にやさしい、いいことだよね。
ここの隣の区営に住む人が一番恩恵を受けるね。

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>>5106

そもそも、23区に地方交付税て配布されてます？
記憶だと、特区に地方交付税はないはずですが。

もしかすると、私の知らないだけで
実が制度が変わってたり、私の理解が悪いのかもしれませんが。

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素朴な疑問、生活保護受給世帯が区営に住むことになるの。

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>>5107
そのようだね。でもこういう指摘もある。
>財源は、４分の３が国費であり、４分の１が自治体の負担である（２３区は都区財政調整で補填されている）。
ので、区の負担分は０ではないにしても一部のみということでいいのではないかな。

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お隣タワーは、区営住宅99戸と、高齢者賃貸30戸なんですね。
700生活保護世帯の内の
どれだけの世帯が集まるか。

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>>5108
そうですね。良く間違いやすいのですが、
生活保護受給者だと、都営住宅の抽選にうかりやすいというのは、誤りです。
都営住宅の入居方針は、「住居の確保が困難な人」です。
生活保護受給者の場合、家賃はきちんと住宅扶助で安定して支給され、
アパート等に既に住んでいますので、住居の確保に困難な状況ではないと見做されます。
都営住宅への入居が可能となるのは、
生活保護が受けられないワーキングプア（特に母子家庭優先）の方や、
高齢で賃貸契約が難しいシルバーの方となります。

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区営住宅に住んでベンツを乗り回してるやつ、実際居る。

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今度は、区営住宅を生活保護世帯の集まりにして、ネガキャンを広げたいんですか。ご苦労様です。

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