アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

総戸数277戸で駐輪場が227台って時点でもうちょっとオカシイよな
ファミリー対象じゃなかったの？いくら駅近とはいえ酷いよ。

EVで自室にチャリを持ってく人が続出でしょうね。

非分譲65戸を除けば１戸1台置けそうですけどね。
丸の内まで自転車通勤したいですが、
駐車場はいっぱいあっても
駐車場は無いんですよね～

新丸ビルのB1のバイク＆ランは
月極めの駐輪が16000円ぐらいかかるので
普通に電車かな(笑)

このマンションの形って、凹んでる部分は住居通しが至近のお見合いにならないのかな？

>>477
立ち退かなかった建物の開口部は道路側だとよいですね。
南向きの校庭側にベランダなどは作らないでしょうし。
現地を見るのが早いですかね。
Googleマップで確認できるかな？

今時どんな物件でも駐輪場なんて各戸１台分は確保してるはずだけどな。なんだろこの謎仕様の物件
ファミリー物件なら最低なら1.5～2台は欲しいとこだよね。
ここだと0.8台分くらいでしょうかね。駐輪場借りたくても借りられない家庭続出では？

自転車なんて乗ります？
乗って何処行くの？って感じですけど。

まあ色々あるけど値段が安めだからガマンします。
大型物件て格好いいですよね。
入居出来たら、サークルとか作って仲良くしましょうね。
図書室とか出来たらいいのに。

自転車は普通に乗るな。うちは一人1台
別に今の自転車ブームとか関係なしに生活の足
駅近でもそれは多分変わらないかな。

ドンドンメッキが剥がれていきますな・・

お金持ちに混じって、
定借のとこの子、みたいな扱いを小学校で受けたりしないかな…

駐輪場より駐車場が心配です。

ムダなネガが多いな。倍率下げ工作早すぎです。坪240-250できたらネガの嵐になるだろうよ

購買層は高齢者がかなり多いと思うよ
彼らは自転車乗らないでしょう
地権者もほとんどが高齢者だし

マンションで埃被ってる自転車とかもよく見かけるけどここの駐輪場は流石に少ないね。
エレベーターで部屋に持ち込むとあちこち傷付くんだよね。マンション前の道路に置く人続出じゃないかな。

自転車は普通につかう
建物に大型スーパーが入らないなら尚更
今、台東区住んでて主に三井記念病院近くのライフ行くのに利用
後は上野、秋葉原とか一駅なら自転車が最速なんで便利
うちのマンションは1戸1.5だけど溢れてる
子供用自転車とか裏手に勝手におくの黙認状態かな

>>486
平均坪225万で出すっていってるのに坪250になったらそりゃネガりたくなるだろ笑。

沖式新築時価は坪323万だそうな。

自転車必要無いかな
子供いる世帯以外は一時的なブームだろ
周囲でもお年寄りと学生、たまにおばちゃんしか乗ってるの見たことないよ

案内会のアンケにある最低価格帯は5000〜だぞ

>>491

所有権で坪323万円が適正価格であれば、定期借地権のここは70％掛けの坪226万円が適正価格ですね。

千代田区が指定した坪単価はいい線行ってる。

沖式新築時価って販売するならその価格が適正ってやつじゃなかったか。だから@323ならそれが借地権含めた適正価格で
そこから7掛けしたら意味ないと思うが。

もし所有権なら沖式で＠４００前後くらいはいってますね
プロが＠３２３が適正って言ってるんだからそうなのでしょう。
否定するなら根拠ある論理でどうぞ。

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=89050776408647...


山手線 神田 徒歩10分以内
千代田区岩本町 117万円 40～60m² 2LDK
2012年から2013年
2015年6月～2015年8月 商業

このサイトで調べましたが周辺の築浅マンションが平米117万で成約してます。
50平米の物件として坪に換算すると坪386万くらいでしょうかね。

ということを踏まえると新築で免震タワマンのここが所有権なら@400というのも妥当か安いくらいのライン。
借地権という点を考慮すると売値は@300前半が適正な価格でしょうかね。

あくまで価値的な話ですので参考までに。
千代田区やスターツが取り決めを破っていいといっているわけではありませんのであしからず。

>>464
ありがとう。残る場所を勘違いしてた。
配置図とストリートビューで見た感じだと、整備工場の隣が抜けた人の土地っぽいですね。

ということは、あの陳情書の後は何も解決しないで計画は進んでいったって感じか。

>>497
レインズは、専任媒介物件は載せるのが義務ですが一般なら任意です。一般の方が多いので全く参考にしかなりません。

まあ否定するだけの人よりは参考になるな。
相場的にはそんなもんだろうし。

ここらが坪400程度なんて誰でも分かってるよ。

所有権ならそんなもんだろうな。
借地なら@330くらいが妥当

330なら安い方では？
私なら2戸買います。

私は330なら見送ります。だけど見送りの選択に数年後後悔する可能性もあるなと思ってます。

可能性なら、見送りしなかった選択に将来後悔する可能性もあるな。

年収１０００万以上だけど、地代のことを考えると出して坪３００が限度かな。
年収低い人も検討してるみたいだけど、良くその年収で４、５０００万の物件を買おうと思うわ。

あくまで価値が＠３３０くらいって話してるだけでそれより高ければ売れないし
安ければ売れるってだけでしょう。

仮に＠２８０～３００くらいならそこそこ安いので高倍率
＠２５０以下ならもう買えない位の倍率と諦めましょう。

沖式だっけ？そういう会社が言うのならそれくらいの価値はあるのでしょうね。
@323より安いなら買いでしょうね

@280でも買えない位の倍率付くでしょうね

ちなみにアトラス千代田御茶ノ水は沖式で坪426万。

497さんの意見大変参考になりました。資産価値的には所有権なら@400程度（借地権なら@320）の価値があるエリアなのですね。
それが安いという話なのでこの物件は盛り上がっているということでしょうかね。

優先販売ってことだけど、千代田区民だけで完売ってことはないよね？
金持ち区民なら坪300なら区民だけで即売な気がするが

>>515
完売します。残念。

千代田区の借上型区民住宅が、ちょうど平成30年で満期になるんだよね。
千代田区の人口が落ち込んでいた平成10年に20年の定期借家契約をしてるから。
区民住宅はまさに「中堅所得者向け」をうたっているわけだから、ここに移る人も多いんじゃないかな。

割高で民度が高くなるなら、割高売れ残りマンションに住む人たちは民度が高い、って事になる。

タワーマンションに住んでいるが、タワーの民度はバラバラ。
毎朝ＥＶに乗ってくる層を見ると、低層はいかにも所得低いと思われる人だが、高層は医者や役員っぽいオーラの人が多い気がする。

正直、タワーはどこもそんなものだと思う。

掲示板を見る限り、民度は･･･

気にするな、そこそこの規模以上の物件は大体色んな立場の人間が年中喧嘩してる。そんなこと気にしたらどこも買えん。
ここなんてまだ大人しいもんだ。

>>522
これからでしょ。登録申込の頃から激しくなると予想します。

>>521
掲示板書き込みをしてる人で、実際に入居するのは1割以下だと思います。

千代田区に住んでないとキビしそう。
うちは今、千代田区内の会社の借り上げアパートに住んでます。
名義が法人なんですが大丈夫かな？^^;
家賃14万ちゃんと払ってます。

住民票が全て。
賃貸契約者名など何の意味もない。当たり前すぎる話なので、釣りなのだろうな。

>>515
全体の2、3割ぐらいって話だったと思う

ここからは想像だけど、
優先期で要望聞いて売り出す部屋決めて千代田区民で抽選
一期以降は区民も含めた全体に販売って感じじゃないかな？

まあ値段も決まってない？んだから何とも言えないけどね
それこそ坪300超えたら優先どころか「お前買えよｗ」ってなっちゃう

スターツは区民優先枠は全戸対象って言ってるよ
それがどういう意味なのかは知らないけど

区民は、全部の中から選んでいいってことじゃない？
余った残りが区民以外ととらえられるけど。

ＨＰ更新されてる。
そして、一言目が「百貨店のデパ地下が我が家のキッチンとワインセラー」と来たか（笑）

購入層の生活スタイルが丸の内勤務のどう考えても年収1000万以上だろって感じなんだが。
中小企業で、家が狭いので子供はラウンジで勉強なんて想定して無いだろ（笑）
坪300以下ならこんな売り方しない気がするんだが、大丈夫かこの物件。。。

ここが定期借地権物件としていくらなら適正価格かという点に関しては、
７年前に売り出された港南４丁目のシティータワー品川が築７年となって、
売却禁止期間を経過したためにすでにかなりの物件数が売りに出ているので
その価格が、所有権物件と比較してどのくらい差があるかを検討すれば
この物件の将来も大体見当がつきそうです。
ざっと見たところでは、シティータワー品川が坪単価で240前後なのに対し
近隣の似たような物件は坪単価300くらいのようです。ざっと見て差は2割くらいのようですね。

>>531
私はCT品川の転売者ですが、あちらの分譲価格は坪120位でした。適正価格の参考なら分譲価格の方では。

>>530
的を得てると思うけどな
実際、現地は少しさびれた雑居ビル街って雰囲気だけど
東京駅、日本橋勤務のサラリーマンで近い割に安いから住んでる人は多い
賃貸と同じで、多少安くてアクセスの良い立地に魅力があると思う
購入検討層もそんな人が多いんじゃない？
デパ地下楽しいですよ、それこそワインの試飲とかもよくやってるし

神田駅周辺って、これだけ東京駅近いのにこのままとは思えん。再開発ラッシュくるんじゃね？

2030年頃辺り…

まぁ丸の内、大手町勤務の若年層をターゲットって感じだね。
30台くらいが多いんじゃない。

現地ロケしましたが 、周辺は木密地域の低層ビル版といった趣で、用地獲得が難しかったのか、あのあたりの敷地面積にしては道路に面してるとこが少なく、ランドマークになれるかどうかは判断しかねました。周辺の賃料相場を見てなかったので、調べなきゃと思ってます。

住民票は千代田区です。 良かった^o^
何でしつこく釣りだと言うのか意味わかりません。
このあたり見てもらえるとわかるけど、零細企業、良くて二部上場の企業がほとんどです。 でもうちの主人の会社は地場で長くやってて安定してます。
大手町とか丸の内に勤めるエリートばかりが狙ってるわけではないと思います。
うちは借り上げアパートだから敷金と礼金は会社持ち。
家賃は14.5千円で会社の家賃補助が5千円です。

HPのキャッチコピー通りにデパ地下でお惣菜、ワイン
おせち料理買いますよ。 (もちろん割引品のみ)
そういう便利な暮らしって都心じゃないと出来ないでしょ。
皆さんはどのあたりにお住まいなんですか。
台東区とか墨田区あたり？

ラウンジって綺麗で静かだし勉強、読書、編み物に最適でしょ。
利用料金払うんですから使います
飲み物って持ち込み可ですか？

ロケーションコンテンツとかいらないから、早く事前案内会（という名の価格発表会）に呼んでほしい

そうだね。価格帯によっては即撤退。

350以上なら撤退して豊洲買う。

ここからだと、大手町も徒歩通勤できそうですね。

坪３００以上はありえない。
そんな値段で買っちゃったら、数年後に確実に損してしまう…
買う価値があるのは坪２５０までだね。
スターツさん、がっかりさせないでくださいよ？

あなたにありえなくても世間の評価的には@330くらいの価値があるというソース出てましたよね
買いたくなければ買わなければいいのでは？@250で買えるといいですね。

300なら、まだ利益は出るのでは？

350以上なら撤退だろうけど、320なら買いでしょ。

>>544

損しない物件あるなら教えてくれ。

坪250じゃどうせ超高倍率で買えないだろ。坪300くらいでようやく買えるかも？くらいの倍率だろう

年寄りお断り、高額納税じゃなくても税金長く収めてくれる若い人優先だそうです。
選別で弾かれる人一杯いそうだね。

>>548
544じゃないけど、損しない可能性がある物件はここだよね。高かったら買わない。いまは豊洲にもどこにもお買い得物件は見当たらない。

今の市況で、妥当な値段なんかで買ったら、完全に高値掴みですよ！
少し前ならこのあたりは所有権の物件で300で買えてたんだから、そこまでは下がると思わないと。
そう考えると、544の考えが妥当なんじゃない？定借だし、5年の転売禁止だし…
倍率が高くなってもいいから、250ぐらいで売り出してほしいな～

お金持ってるなら無理に今買うことない。

ただ投資目線で利益狙うならここしか可能性がある物件はない。

実需で住むにしても@320程度までなら買う人たくさんいる。

なのでそれくらいの価格設定なら普通に売れてしまうでしょう。

たくさんいるでしょうね。便利ですから。@350超えたら厳しいですが・・
それ以下なら実需で売れる。

ワシは30代共働き1500万だが、高層階を狙います。坪320万なら即日購入です。
低所得者が群がる低層階の祭りを楽しみに見させてもらいます。

>>557
てか、320なんてみんな群がるわ
共働きで1500万で自慢なさんな

低層階と言っても分譲は8階からですけどね。

東京で年収が１５００万なんて普通にいっぱい居るんでしょ。
田舎で年収が１５００万となれば、ちょっと羨ましいですが。
やっぱり東京で暮らすにはそれなりの収入が無ければ大変そうですね。
私はド田舎で良かったのか、そうでもないのか・・・

東京では1500でも中所得者でした、すいません♪
プレミアムフロアは狙いませんので、高所得者の皆様すいませんｗ
ワシにぴったりの物件なんだよね、30代なので長く税金納めるし、値段的にもちょうどいいし。

>>561
年収450万円の理想しか語らない奥さんよりはマシ
共に抽選当たったらよろしくー

年収1500の高額所得者のマンションになるのか。駐車場はベンツ、ビーエムの外車が8割のマンションになるのかな。

来年子育てのため妻が辞めるので1200万に落ちちゃうんだけどね。
この年収だと番町物件は流石に身の丈に合わないので、我が家にとってはちょうどいい物件です。
正常な金銭感覚があるなら、購入者の大半はこの層なんじゃないかな。あくまで借地権の物件だし。

購入したら、妻が毎週ホテルのアフタヌーンティー楽しみにしてるみたいです♪

300なら激安だし売れちゃうんじゃないかな。
350でも安いとも思うけど、買える人が減るからなあ。

年収なんて関係ないよ
無職無収入だけど申し込む予定

実需で定借に住むくらいなら賃貸でいいような気もする
一括で買えるような人は所有権物件にするだろうし

>>564
どうしたんだ？
個人年収が1200だという自慢？
いくらでもいるでしょ

>>567
所有権物件で、良い物件あるの？ないと結論ですよ。ループするからやめてね。

いくらでもあるでしょ
ないと結論ですよって…

ここはどうしてもお買い得物件にしたい人がいるね。

>>570
それでは物件名あげて下さい。具体的に比較できるので検討者に有益な情報と思います。

>>571
坪平均240ならまあお買い得になるだろうね。それ以上ならテイシャクでデベ3流考えたらないかな、わたしは。