アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>4416 特定のマイホームを買い換えたときの特例のこと？
それなら非課税ではなく、税金繰り延べ。
3000万円特例が併用できないとか1億円未満とか条件がいろいろ厳しいよ。

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>>4415 匿名さん
それできませんよ。
4416さんの言うとおり、住宅ローン控除は、前年と前々年に特別控除使っていないことが条件です。
これ大事な知識だと思いますから、本気で考えている人は、必ず税務署で確認してくださいね。
繰り延べ方式も永遠には続かないですしね。なかなか上手い話はありません。
営業の人も、必ずしも詳しくないですし、ましてや、こんな言いっ放しの掲示板の書き込みなんて、安易に鵜呑みにしちゃ駄目です。

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プチさん、凄い。
1800＋2300で合計4100万円ですか。
千桜タワーは何年ぐらい住む予定ですか？

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>>4414
確かに、普通の家族が買えそうな6,000～7,000万ぐらいのマンションで、1,500万以上の利益ってなかなか難しいと思うんですけど、これってローン返済も込みでなんですかね？
私も4,5年前に買おうと思った晴海と東雲のマンションも、1,000万ぐらいしか値上がりしてないですしそんなに空中族って多いのか疑問ではあります。
ＣＴ品川やワテラスを転がしているとかなら2,000万や3,000万の益なら楽勝だと思いますが。

ここも値上がりよりは、値が下がらないので次の空中族物件への繋ぎで買う人が多いんでしょうか？

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>>4420 匿名さん
あとは、Wコンフォート、ザトーキョータワーズ、豊洲シエル、タワーレジデンストーキョー、ザコスギタワー、ナビューレ横浜ぐらいですかね。

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>>4415 匿名さん

スレ違いの話ですみませんが、住宅ローン減税との併用不可期間は売却前後２年ずつ計５年と聞いたのですが、どうして翌年で適用できたのでしょうか？

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>>4422 匿名さん
4415は適当なこと言ってるだけだから無視して。

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きっとWコンフォートとか、10年ぐらい前から動いてたんでしょう。10年前は安かつた。

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>>4419 匿名さん
ローン使いますので、3年は住むつもりです。
（情勢により、
永住や２年以内に完済して引っ越しもあり）

>>4420、4421 匿名さん
利息、ローン控除、各種手数料は、込みのつもりです。

1件目は10年以上前にを私名義のローンで買ってます。
都内てはないターミナル駅駅近の非タワー棟。
割安3000万くらいだったんで、
頭金と繰り上げで4年待たずに完済。
そのあとは賃貸に出し、三件目買うときに売却。
この駅は割安でない周辺物件でも
今は2000万以上値上がりしてます。

２件目は都内のいわゆる閑静な高台系
マンション（こちらも非タワー）。
妻名義でローン組んで5000万弱。
繰り上げ返済はしなかったのですが、
このご時世でみるみる上がりました。
場所の割に安めではありましたが
正直、ここまで上がると思いませんでした。

両方とも、湾岸タワーではないので、
空中族名乗るにはおこがましいです。

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最初の非タワーが正解だったようですね。素晴らしい！

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>>4426 匿名さん
そうですね。
元々コスパの良い場所を探して
都内から引っ越ししたので。
引っ越し後に桜井氏など評論家の方が
この場所の将来性をpushされてたので
これは「当り」だと分かりました。

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>>4425 匿名さん
じっくり構えて焦っていないのが、正解ですね。
私は気が短く、短期で利益確定してしまいますので、大して儲かりません。数で稼いでます。
性格はなかなか改まりません。
ここは、短期で売るか、１５年持つか、どちらかのような気がしてます。

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この物件って、あわよくば私も空中族の仲間入りと夢見てた方が当初多かったと思うんですよね。
価格発表されて、激安ではないですがこの立地と免振ならお手頃な価格。ただ、夢見てた方には高すぎて買えず、今更CT品川の価格表なんて作って＊＊＊の遠吠え状態（笑）

空中族や昔から転売を繰り返してる方は、この値段でも購入して更なる高値を目指すのか、ゆとりを手に入れるのか。
買えなかった人はこの倍率や値段を見て悔しくてたまらないんでしょうね、最近は書き込みも減りましたがリスクとらないと空中族には仲間入りできませんよね。

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>>4428 購入検討中さん
そうですね。
元々、売却益出すのが目的とは
思ってないのですよ。
便利な場所に賃貸より安くすめればいいかな、
みたいな。
なので、益がでなくても同じ値段か下がり
過ぎずに売れれば、十分だと考えています。
ただ、選択肢は多く用意しときたいですね。

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住める方なら、空中移動の初手としてわりと良いと思いますね当物件は

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個人的には、パークタワー新川崎のほうが空中族の仲間入りとしては良いのではないでしょうか？
もしくは、再開発が始まるプライムパークス品川シーサイドとか。

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街の変化率期待という点では、プライムパークス品川シーサイドとか
東品川四丁目計画とか良いかもですね。

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新川崎も品川シーサイドも結構開発されているから、どれだけ期待できるか。
二俣川グレーシア駅直結とかはどう？

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>>4433 匿名さん

両物件とも、もう工事が始まってますね。
バンダイナムコ跡地に建つ方はかなり安いとの噂もあります。
ただ個人的にはりんかい線沿いというのが気になるところです。
モノレールの品川シーサイド駅ができたら、かなり便利にはなるんだけどな。

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>>4435 両方とも京急の青物横丁駅から徒歩10分以内。昔ながらの商店街がある。
西山手ルート構想で近くに駅ができるか？素通りか？

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シーサイドよりは新川崎。

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どちらにしろ、ここはどのタイプも倍率が高いので、抽選に落ちた際の物件を決めておいた方が良いですね。

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>>4437 匿名さん
難しいとこですね。
自分だったら、その２択なら
7-8年くらい前までなら新川崎。
今ならシーサイド選ぶでしょうか。

まあ、どちらでもなく、ここを買うのですけど。

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>>4439 匿名さん

千代田区民の方ですか？
私の場合、倍率が4倍なのでかなり狭き門です。
抽選に落ちた場合の物件は決めています。
品川シーサイドでも新川崎でも無いですけど…
品川シーサイドは資料請求だけはしました。

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今週でモデルルーム見学会が終わったみたいですが、まだ倍率上がるんですかね？
週末行かれたかた何と言ってました？

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今後、都心の物件はどこもココと同じくらいの倍率になりそうですね｡
ホント空中族が増えたという実感です。

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空中族がここ狙うかね？
知人は空中族だと思うが、芝浦アイランドなんとかタワー→ワテラス　だったよ。
多分そこで上がりかな。

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>>4443 匿名さん

空中族もそこそこいると思いますよ。
地代が高いですが、短期間で売れば売るほど地代の支払いが少なく済み、お得ですので、非常に空中族向き物件です。

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>>4444
短期間で値上がりするの？

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もしかステ？

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>>4445 匿名さん

短期間で値上がりはしませんが、引き渡しまでの2年間で値上がりします(すると思われます)

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なにを根拠に？笑

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何を根拠にって、ここ数年上がっているのを横で見ていて、もしかしたら自分もって、夢みるその夢が根拠。

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民泊参入観測で株価堅調ですね

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株は紙くずになるから怖い。
不動産投資なら最悪でもモノは残る。しかも、住める。

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>>4452 キャッシュ購入なら最悪でもモノは残るが、
年収の数倍の借入で購入した場合、
不動産が大きく下げたら何も残らないどころか
負の資産になる可能性もあるよ。

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ここが大きく下がる確率が高いと思うなら、日本の不動産は買えない。

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詳しい方、教えて頂きたいのですが、
空中族の出口(ゴール)ってどんな感じなんですかね？

前提としまして
実儒(自分が住む)物件しか持っていないローン持ちが、
実勢価格の高騰に乗じて購入時より高値で売却、
差額を元に、売却前より
・広い物件
・広さは同じだけど地位の高い物件
・狭くなるけど利便性の高い物件
など、
個人の価値観に準じて買い替えるのだと思うのですが、
死ぬまで住むところが必要であるという前提だと、
売り抜けて、現金を手にすることは出来ないですよね？

実勢価格が少なくともずっと横ばいの状態が維持されないと、
アセットリッチ、キャッシュプアすら
維持が難しいですよね？

最終的には、売却益を得て、
今より資産性の低い物件への買い換えなら納得できますが。

みなさんそういうことなんでしょうか？
あるいはどなたかが書いていた通り、
実家など、年取った際に住む場所が確保されている
恵まれた方が取りうる戦略なんでしょうか、
住宅双六というものは？

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>>4452
自分のやり方は、自宅用、賃貸用、売却用を順次回してます。民間、機構、投資用のローンを少しづつずらして借りてます。頭金しか払ってませんので、それほど現金が要るわけではありません。
最後は、自宅用だけ残して売り払うつもりです。
自宅用１軒だけだ時間もかかりますし、売却タイミングが難しいですね。最低でもいちどきに２件持つことは必要と思います。そんなに高いもので無くてもいいのですが、ワンルームとかは絶対やめて、実需のある物件であることが必要かと。

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>>4456 マンションマニアのはしくれさん

機構、投資用ローンはどうやって借りるのですか？住宅ローンより金利は高いのですか？

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たかいです。

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>>4457
仮に年収1000万円のサラリーマンだとします。それと35年ローンが借りられる年齢であること（45歳以下）、貯金が1200万円あることを前提としてください。
どの銀行でも、年間返済額が年収の35％までは貸してくれると思いますが、今は金利が低いので単純計算では、年間返済可能額350万円、借入可能額ざっと9700万円ぐらいが上限になります。ただ、まず民間の銀行家普通の住宅ローンを借りるのですが、そのときは、審査金利というのが各銀行ごとにあって（4％ぐらいで計算することが多いですね）、おそらく上限8500万円ぐらいになると思います。
そこでは目いっぱい借りずに、5500万円の物件を頭金1000万円使って(諸費用200万円)、4500万円ぐらい借ります。月の返済は、10年固定でも14万円ぐらいです。最初はしばらくおとなしくして、3年ぐらいはせっせとまた頭金を貯めます。600万円貯めましょう。
次にアパートローンを使うのですが、仮に、都心の4500万円の１ＬＤＫとかにしましょう。賃貸用は、銀行にもよりますが、借入可能額に物件の担保能力や、今住んでいる家の担保余力、見込み賃料も見てくれることが多いので、都心物件であることが重要です。頭金450万円、諸費用150万円です。返済は月12万円ぐらい。管理費入れると15万ぐらいになるかもしれませんが、都心の１ＬＤＫなら少なくとも足は出ないはずです。定期借家3年で貸して、暫く放っておきましょう。
次にフラット３５を使うわけですが、実はフラットには融資金利という概念はありません。要するに、年間返済可能額の350万円から借りている住いの銀行ローン年間返済額170万円を引いた180万円分、そのまま、また借りられます。貸している家の返済額は一切見ませんので、丸々9700－4500≒5000万円、また借りられるのです。
その家の引き渡しを受けたら引っ越して、最初の家を賃貸に出しましょう。これも定期で。すでに4～5年たってますので、民間銀行も、正直に届ければ一切文句は言いません。貸してなんぼなんですから返済しろなんて野暮なことは言いません。調べればわかることですけど、他に借金を増やしているかなんて聞きもしませんのでご心配なく。ただ、正しく届ければ済むことです。
そうこうしているうちに、アパートローンで貸している部屋が退去になりますので、売り飛ばしましょう。ローン残債は数百万円は減っているはずですので、手元には1000万円以上残るはずです。また頭金が出来ましたね？この間の貯金もあるでしょうし、さらにいい物件が買えそうです。
これを、経済情勢、タイミングを見計らいながら少し周期を変えて繰り返していきます。

単純化して言いましたが、自分がやってきたのは、おおむねこんなやり方です。
ただ、もちろんですが、大幅に値下がりするような割高物件を買ってしまうとアウトなのですが、まままあの物件なら十分いけますよ。経験的に。あとはそれぞれの事情に応じて工夫してみてください。

長文失礼。

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空中族の話題が、いつの間にかアパロンを使った住み替えの話題になってる(笑)

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>>4459 マンションマニアのはしくれさん

詳しい解説ありがとうごさいます。
売却の諸費用を考慮すると売却せず、賃貸を続け、アパートローンで、所有物件を増やしていく方法もあるとおもいます。三軒、4軒、、
単純に諸費用がもったいないと思うのですが。

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>>4459
経済状況を見ながらでしょうね。。。
自分は、長期の見通しには自信がないので、確信が持てている間に利益確定してしまいますが、人それぞれだと思います。

なお、民間ローンとフラット、あるいはフラットのファーストとセカンドの繰り返しだけでも、結構なところまでは行けると思いますよ。少しスピードは落ちますが。

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そういえば、ここって手付金10％が必須ですよね｡
引き渡しまでの2年間で転勤や病気等で購入ができなくなった場合､手付金が戻らなくなりますから､ちょっと怖い面があります｡
80だと手付金は1000万円近くになりますし｡
今までいくつもマンションギャラリーを回りましたが10％必須というのは今回が初めてでした｡
3大デベだったら10％必須なんてありえないですよね｡

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>>4463
公共が絡んでるから、公平を期すという趣旨なんでしょうね。
元々、大手デベでも本来であれば10%が原則なんですから、仕方ないかな。

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>>4464

通常の物件では5％くらい購入できずにキャンセルがあるといいます｡
大手デベだと5％以上の手付金を払えば､住宅ローンが下りなかった場合に限り､手付金を戻すという保証がありますが､ここの物件がどうなのか気になります｡
抽選に当たった場合､その辺はしっかり確認をした方が良いですね｡

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>>4463 匿名さん
原則10%ですよ？
5000万以下なら供かき
御値段それなりだと10%必須は割りと普通です。
価格の高いこのご時世なんで
キャンセルリスクが高ければ
10%になるかと。

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