アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

激安ではあるんじゃない？
ここより安い物件ないでしょ。

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週末オープンルーム行く人いる？

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>>4358 匿名さん
行きますが、何かありますか？

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>>4359 匿名さん

残りの部屋の状況とか全体的な倍率とか分かったら教えてもらえますか？
明日行くか迷ってるので。

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>>4360 匿名さん

今しがたモデルルーム行ってきました。一番人気は65aで、最高倍率は5倍でした。あとは80Lも人気でここも最高は5倍でした。千代田区民で無いときついな〜と感じました。

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>>4361 匿名さん

80Lってありませんが､70Lのことでしょうか?
それとも80Jでしょうか?

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>>4361 匿名さん
80Jのことだと思います

希望してる高層が4-5倍で当たる気がしません

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>>4360 匿名さん
南側中部屋は1倍の部屋多く
まだ入ってない部屋も数部屋ですがありましたよ。

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>>4363 匿名さん

そうなんですか？？
80Jの高層階は坪390くらいで、そんなにおトク感はないと思うのですが、そんなに人気なんですね！
私は80Gの高層階に要望書を出していますけど、こりゃヤバいですね～

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340～350の部屋は倍率4～5倍、360～380は1～2倍（80は除く）。
定借だと高いとか言われたけど、希望すれば買える相場は360程度なんだね。
340位の部屋当たれば、500～600万ぐらいは儲かりそうだね。

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>>4365 匿名さん
80Gは意外に穴場ですよ。
被ってる場合は23階の倍率聞いてみてください。

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65a高層は2-3倍ですよ。

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80Gって、10年後地所の超高層ビルが出来たら絶好の夜景が見える部屋なんだよね。高くて買えないけど、この物件で一番の目玉は65Aじゃなくて80Gだと思ってる。

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>>4367 スターツさん（偽）さん

0倍！だったりして(笑)
でも、なんでここは人気というより、大人気なんですかね～
不思議でしょうがないなぁ。当初、1ｰ2倍くらいと言われていたのに！

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>>4369 匿名さん

10年もここに住みたくない(笑)

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南側だと富士山も見える？

東側高層が人気なのは、スカイツリーが見え
隅田川側の風景が抜けてるからかと
花火も見えるね。

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高層階は、千代田区民が抽選外れたら再度申し込み入れるから、今は２～３倍でも一気に上がると思うけどね。彼らは２倍の優遇あるしね。

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>>4370 匿名さん
0ではないてすが、詳しくはモデルルームで！

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結局千代田区民は二回応募できるの？
新しいね！

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>>4371 10年後は貸してるか売ってるのでその時有利

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>>4371
住宅ローン控除使いきると丁度10年

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>>4373
人気のA.Lは既に千代田区の人入ってるんで難関

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>>4375 匿名さん

営業に確認してないけど、抽選日ずらしてるのってそういう意味じゃないの？

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>>4378 匿名さん

65Aと70Lは千代田区民以外はほぼ無理そうな勢いですね！

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>>4379 匿名さん
余った千代田区枠を一般枠にするのかと思ってました。

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>>4381 匿名さん

その可能性もあるけど、限りなく無いんじゃない？
逆に抽選に外れて一般に応募する人の方が多い気がする。

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予想以上に大人気なので、ここは縁がなさそうな気がしてきました。

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あたれば、くらいで考えてます

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80G狙いです。
当たるといいな。

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>>4323 匿名さん
本当に自分で自分の投稿を削除依頼すると、
こうなるんですね。

そうでない削除対象
（訴える流れや中古一覧）は
何も表示されずにNo.ごと消されて
飛び番号になってるので参考になりました。

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今週と来週MR行ってる人って、当初高いと思ってて見送ったけど、この倍率の祭り状況を見て、やっぱり安いんじゃないかと考え直して戻って来た人が多いのかな。
抽選、限定販売、ブランドに弱いお方？

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日本人ですからね。限定、抽選とかに弱いです！

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予想通りじゃないの？
自分は以前、まともな来場者600組、そのうち購入者は300〜400組、だから平均倍率は1〜2倍と予想した。
最高倍率が5倍程度であれば、平均倍率はおそらく2倍はいかない。

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つまり、丁度良い値段設定だたと

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流石スターツ、需要のある適正な価格で売ってこそ一流の証。某デベのように、無謀な価格で値引きせずに売ったり、約束だからと激安で売ったりするからマーケットが崩れるんだよね。

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>>4391 某関西系みたいな？

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>>4387 匿名さん

それともここに来て倍率が上がっているのは、投資家や空中族が大挙押し寄せて来ているのかな？

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電話があり、希望する部屋は5倍と聞きました。違う間取りの部屋を勧められましたが(倍率はある)間取りまで変更してまでも、、そちらが倍率ナシなら分かりますが、低い倍率であっても、5倍であっても、運は運ですよね、、、。

ご縁かな。外れたら、買うところはここではなかったということかな。

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なんだかんだ言って安いからねえ。

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今日、モデルルーム見学してきました。
地代が高いように思いましたが、どうなんでしょうか？
70年はさすがに住みませんが（死んでいると思う）、地代70年分＋解体積立70年分＋解体保証金を販売価格にプラスすると
所有権のマンションを買えるくらいになりそうです。
やはり、何年か住んで売却するときに苦労しそうな気がしました。

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>>4393
プチ空中族ですが先々週から5倍でしたよ。
高倍率といっても、デベ扱いかウソつき
呼ばわりされるみたいでしたので
書き込みしにくい雰囲気でした。

今は割りと書き込み易いです。

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上野の抽選が終わったんで不安なアンチが騒がなくなったからだと思う

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>>4396
そう感じるなら止めた方が良いと思いますよ。

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>>4391 CT品川はスミフは値上げ交渉したが
都が許さなかった。
まあ、舛添と違って、あの人だったからね。

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空中族の方って、住宅ローン控除はどうされるんですか？

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空中族は、住宅ローン控除よりもキャピタルゲイン狙いじゃない？

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>>4396 マンション検討中さん
価値観は人それぞれですから、
そういう人は、所有権マンションにすれば
良いのではないかと思います。

私は、高い時期に買うなら総額が低い方が、
リスクが少ないと判断して買います。

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>>4398 検討板ユーザーさん

上野池之端って抽選になるほど人気だったのですね・・
都心の物件はどこも大人気だなぁ
過去に売却で含み益を得て、いい思いを人たちが買いまくっているのですね。

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プチ空中族さんは、売却益はどれぐらい得たんですか？もしかしたら複数回売却したのですか？

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NHKに出てたGFTの人は、10年ぐらいで3600万ぐらい儲けてましたからね。しかも、その間の住居費はほぼゼロ。
一方で、同じ期間に仮に15万の賃貸に住んでるとコスト1800万。
同じ給料でも、両者はすでに5400万の資産の差が生まれてるってすごいですよね。

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リスクを取った人だけが儲かるのはビジネスでも同じだよね。

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>>4407 匿名さん
必要な的確なリスクならね。
リスクで儲かる可能性と同じくらい
損する可能性があるので。

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>>4405 匿名さん

賃貸で貸してた元自宅と、前自宅の売却益で
1800+2300です。
今住んでいるところは、現時点で査定だと
+3000弱ですがまだ売ってはいません。
立地的に今後まだ開発されていく
場所なので。

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>>4401 今は現金で買うよりローンで控除使った方が得ですよね？

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>>4400 匿名さん
シティタワー品川の価格表。
http://tower-world.jpn.org/db/?p=4364

ここも確かに安いかもしれんが、スターツが千代田区をうまく丸め込んだ結果、シティタワー品川のような激安感は皆無ですね。

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>>4409 匿名さん

うわ、プチじゃなく本物の空中族だ。NHKから出演交渉来なかったんですか(笑)

>>4411
ここの物件が高くて買えないからって、今さらCT品川の価格表なんて出して未練たらたら、目も当てられない。

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>>4412 匿名さん
あ、いえ、
売った２件ともタワーと言うにはおこがましい
高さなのです。
今のとこだけ、タワーで。
管理関係はタワーのが楽でしたね。

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>>4406
私も結構売買を繰り返してますが、マンションの売却益って、そうそう出るもんじゃありません。新築時価格と売却価格の差が即利益ってわけではないですから。まず、購入時の諸費用が150～200万円かかってますし、売却手数料も250～300万ぐらい必要です。差し引くと短期では1000万円ぐらい残れば上出来です。それも、結局、自分でローンを返済して残債減らした分も大きいですし。
番組に出ていた空中族さんは、番組作りのために、単純に差額を言ってるだけだと思います。もし、今あのＧＦＴを売ると、実質的には利益は800万円ぐらいのはずです。対象の部屋の成約価格は17％程度の上昇と見込まれますので。
意外と大したことないでしょ？売り出し価格を見ちゃだめですよ。
売っちゃったら次の住いにも困ってしまいますし。結局、自宅のほかにいつでも売れる物件を持ってないと、なかなか利益を上げ続けるのは難しいんですよ。

>>4410
空中族は、積極的に居住用不動産の3000万円特別控除を使いますので、住宅ローン控除は使えません。二重取りはできない仕組みです。
そういった面でも、なかなか今は儲けるのが難しい時代です。特に、これからの購入は、再開発云々での儲けを期待するよりも、生活の実益重視のディフェンシブ物件の方が良いと思います。

ただ、ここは、加えて多少の値上がりも期待できるいい物件だと思いますけどね。だから人気なんでしょうね。

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>>4414 匿名さん
年末に売って、荷物は業者に預けて
そのまま海外旅行年明けに引っ越し。

居住用不動産の3000万円は売買契約時点
住宅ローン控除は、転入日適用です。

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>>4415 匿名さん
これは、無理ですね。
一時賃貸にして3年目に買えば
併用は可能ですが。

次の物件の買値が、
売った物件の売値以上なら
3000万円特例使わなくても
税金は取られないです。
わらしべ長者方式。
だから売却益出た人は
同じかより高い物件を買い替えする。

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>>4416 特定のマイホームを買い換えたときの特例のこと？
それなら非課税ではなく、税金繰り延べ。
3000万円特例が併用できないとか1億円未満とか条件がいろいろ厳しいよ。

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>>4415 匿名さん
それできませんよ。
4416さんの言うとおり、住宅ローン控除は、前年と前々年に特別控除使っていないことが条件です。
これ大事な知識だと思いますから、本気で考えている人は、必ず税務署で確認してくださいね。
繰り延べ方式も永遠には続かないですしね。なかなか上手い話はありません。
営業の人も、必ずしも詳しくないですし、ましてや、こんな言いっ放しの掲示板の書き込みなんて、安易に鵜呑みにしちゃ駄目です。

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プチさん、凄い。
1800＋2300で合計4100万円ですか。
千桜タワーは何年ぐらい住む予定ですか？

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>>4414
確かに、普通の家族が買えそうな6,000～7,000万ぐらいのマンションで、1,500万以上の利益ってなかなか難しいと思うんですけど、これってローン返済も込みでなんですかね？
私も4,5年前に買おうと思った晴海と東雲のマンションも、1,000万ぐらいしか値上がりしてないですしそんなに空中族って多いのか疑問ではあります。
ＣＴ品川やワテラスを転がしているとかなら2,000万や3,000万の益なら楽勝だと思いますが。

ここも値上がりよりは、値が下がらないので次の空中族物件への繋ぎで買う人が多いんでしょうか？

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>>4420 匿名さん
あとは、Wコンフォート、ザトーキョータワーズ、豊洲シエル、タワーレジデンストーキョー、ザコスギタワー、ナビューレ横浜ぐらいですかね。

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>>4415 匿名さん

スレ違いの話ですみませんが、住宅ローン減税との併用不可期間は売却前後２年ずつ計５年と聞いたのですが、どうして翌年で適用できたのでしょうか？

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>>4422 匿名さん
4415は適当なこと言ってるだけだから無視して。

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きっとWコンフォートとか、10年ぐらい前から動いてたんでしょう。10年前は安かつた。

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>>4419 匿名さん
ローン使いますので、3年は住むつもりです。
（情勢により、
永住や２年以内に完済して引っ越しもあり）

>>4420、4421 匿名さん
利息、ローン控除、各種手数料は、込みのつもりです。

1件目は10年以上前にを私名義のローンで買ってます。
都内てはないターミナル駅駅近の非タワー棟。
割安3000万くらいだったんで、
頭金と繰り上げで4年待たずに完済。
そのあとは賃貸に出し、三件目買うときに売却。
この駅は割安でない周辺物件でも
今は2000万以上値上がりしてます。

２件目は都内のいわゆる閑静な高台系
マンション（こちらも非タワー）。
妻名義でローン組んで5000万弱。
繰り上げ返済はしなかったのですが、
このご時世でみるみる上がりました。
場所の割に安めではありましたが
正直、ここまで上がると思いませんでした。

両方とも、湾岸タワーではないので、
空中族名乗るにはおこがましいです。

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最初の非タワーが正解だったようですね。素晴らしい！

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>>4426 匿名さん
そうですね。
元々コスパの良い場所を探して
都内から引っ越ししたので。
引っ越し後に桜井氏など評論家の方が
この場所の将来性をpushされてたので
これは「当り」だと分かりました。

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>>4425 匿名さん
じっくり構えて焦っていないのが、正解ですね。
私は気が短く、短期で利益確定してしまいますので、大して儲かりません。数で稼いでます。
性格はなかなか改まりません。
ここは、短期で売るか、１５年持つか、どちらかのような気がしてます。

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この物件って、あわよくば私も空中族の仲間入りと夢見てた方が当初多かったと思うんですよね。
価格発表されて、激安ではないですがこの立地と免振ならお手頃な価格。ただ、夢見てた方には高すぎて買えず、今更CT品川の価格表なんて作って＊＊＊の遠吠え状態（笑）

空中族や昔から転売を繰り返してる方は、この値段でも購入して更なる高値を目指すのか、ゆとりを手に入れるのか。
買えなかった人はこの倍率や値段を見て悔しくてたまらないんでしょうね、最近は書き込みも減りましたがリスクとらないと空中族には仲間入りできませんよね。

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>>4428 購入検討中さん
そうですね。
元々、売却益出すのが目的とは
思ってないのですよ。
便利な場所に賃貸より安くすめればいいかな、
みたいな。
なので、益がでなくても同じ値段か下がり
過ぎずに売れれば、十分だと考えています。
ただ、選択肢は多く用意しときたいですね。

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住める方なら、空中移動の初手としてわりと良いと思いますね当物件は

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個人的には、パークタワー新川崎のほうが空中族の仲間入りとしては良いのではないでしょうか？
もしくは、再開発が始まるプライムパークス品川シーサイドとか。

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街の変化率期待という点では、プライムパークス品川シーサイドとか
東品川四丁目計画とか良いかもですね。

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新川崎も品川シーサイドも結構開発されているから、どれだけ期待できるか。
二俣川グレーシア駅直結とかはどう？

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>>4433 匿名さん

両物件とも、もう工事が始まってますね。
バンダイナムコ跡地に建つ方はかなり安いとの噂もあります。
ただ個人的にはりんかい線沿いというのが気になるところです。
モノレールの品川シーサイド駅ができたら、かなり便利にはなるんだけどな。

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>>4435 両方とも京急の青物横丁駅から徒歩10分以内。昔ながらの商店街がある。
西山手ルート構想で近くに駅ができるか？素通りか？

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シーサイドよりは新川崎。

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どちらにしろ、ここはどのタイプも倍率が高いので、抽選に落ちた際の物件を決めておいた方が良いですね。

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>>4437 匿名さん
難しいとこですね。
自分だったら、その２択なら
7-8年くらい前までなら新川崎。
今ならシーサイド選ぶでしょうか。

まあ、どちらでもなく、ここを買うのですけど。

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>>4439 匿名さん

千代田区民の方ですか？
私の場合、倍率が4倍なのでかなり狭き門です。
抽選に落ちた場合の物件は決めています。
品川シーサイドでも新川崎でも無いですけど…
品川シーサイドは資料請求だけはしました。

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今週でモデルルーム見学会が終わったみたいですが、まだ倍率上がるんですかね？
週末行かれたかた何と言ってました？

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今後、都心の物件はどこもココと同じくらいの倍率になりそうですね｡
ホント空中族が増えたという実感です。

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空中族がここ狙うかね？
知人は空中族だと思うが、芝浦アイランドなんとかタワー→ワテラス　だったよ。
多分そこで上がりかな。

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>>4443 匿名さん

空中族もそこそこいると思いますよ。
地代が高いですが、短期間で売れば売るほど地代の支払いが少なく済み、お得ですので、非常に空中族向き物件です。

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>>4444
短期間で値上がりするの？

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もしかステ？

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>>4445 匿名さん

短期間で値上がりはしませんが、引き渡しまでの2年間で値上がりします(すると思われます)

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なにを根拠に？笑

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何を根拠にって、ここ数年上がっているのを横で見ていて、もしかしたら自分もって、夢みるその夢が根拠。

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民泊参入観測で株価堅調ですね

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株は紙くずになるから怖い。
不動産投資なら最悪でもモノは残る。しかも、住める。

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>>4452 キャッシュ購入なら最悪でもモノは残るが、
年収の数倍の借入で購入した場合、
不動産が大きく下げたら何も残らないどころか
負の資産になる可能性もあるよ。

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ここが大きく下がる確率が高いと思うなら、日本の不動産は買えない。

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詳しい方、教えて頂きたいのですが、
空中族の出口(ゴール)ってどんな感じなんですかね？

前提としまして
実儒(自分が住む)物件しか持っていないローン持ちが、
実勢価格の高騰に乗じて購入時より高値で売却、
差額を元に、売却前より
・広い物件
・広さは同じだけど地位の高い物件
・狭くなるけど利便性の高い物件
など、
個人の価値観に準じて買い替えるのだと思うのですが、
死ぬまで住むところが必要であるという前提だと、
売り抜けて、現金を手にすることは出来ないですよね？

実勢価格が少なくともずっと横ばいの状態が維持されないと、
アセットリッチ、キャッシュプアすら
維持が難しいですよね？

最終的には、売却益を得て、
今より資産性の低い物件への買い換えなら納得できますが。

みなさんそういうことなんでしょうか？
あるいはどなたかが書いていた通り、
実家など、年取った際に住む場所が確保されている
恵まれた方が取りうる戦略なんでしょうか、
住宅双六というものは？

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>>4452
自分のやり方は、自宅用、賃貸用、売却用を順次回してます。民間、機構、投資用のローンを少しづつずらして借りてます。頭金しか払ってませんので、それほど現金が要るわけではありません。
最後は、自宅用だけ残して売り払うつもりです。
自宅用１軒だけだ時間もかかりますし、売却タイミングが難しいですね。最低でもいちどきに２件持つことは必要と思います。そんなに高いもので無くてもいいのですが、ワンルームとかは絶対やめて、実需のある物件であることが必要かと。

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