アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

3月の議事録見ると、225万以上で売ること自体は問題にしてないね。それによって中堅所得者以外に買われて、民泊に使われたりするのを心配してるみたい。
225万のクレーマーは、区議にも相手にされず(笑)

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民泊okにすると家賃も上がるし投資家にとっては嬉しい限り

ここは共有施設もないし、民泊向けなのではないでしょうか

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民泊okなら、買わない
ただ、スターツも所有してるし
資産価値下げるようなことはしないかと。

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5月まではあるけど、6月はないですよね、議事録。

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今さらなのですが、区がこうしたマンションを建てる場合は、なんのために建てるのか、その目的をはっきりさせて、少なくとも区民と共有してほしいです。

区民住宅の隣に、なぜ、民間マンションを建てるのかという点では、おそらく千代田区の人口増政策の一環だと想像しますが、一方で、安くない地代を区に払い、しかも区は７０年後にまたその土地を活用しようと考えているわけで（区民住宅は解体しないんですよね？？？）、区が収入源のために民間マンションを建てようとしているのではないかとも考えています。そこまでは共感するのですが、契約時とは不動産市場が違って高騰しているというエクスキューズでスターツだけが儲けて（千代田区財政には何も恩恵がない）、購入者は、１）定期借家のリスク、２）不動産市場の変化のリスクを押しつけられていることに、アンフェア感があります。定借ということで、結局は、マンション住民（＝千代田区民）の生活リスクを高めているだけではないかと・・・。それで、購入後は、納得して買ったのだからマンション価格がどうなろうと自己責任と言われるのがオチのような。

投資家を排除するという口実で、スターツが価格をつり上げているとしか・・・。
あるいは、千代田区は本当は年収の高い人たちに多く来てもらって税収を増やしたほうが得策と考えたとか。（←これはないと思いますが）

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だよね。スターツだけ儲けてる。アンフェア。今回の千代田区の施策は失敗だよ。もう少し上手くやってほしかった。

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無理して払うローン、頑張って払う地代。たとえ、今は千代田区民以外として位置づけられても、購入者はすべからく千代田区民になるわけだけど、議会なり千代田区は、購入者のことを考えているという感じはしない。結局、行政に期待しても無駄ってことが証明されるだけ。なんか気分めいってきた。

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議事録URL教えて〜

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千代田区の議事録、本当に探しにくいですよね
私も見つけられません

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未だアップされていませんよ。
ここにアップされる予定です。

http://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/about/nittei.html

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ありがとうございみゃあ

やっぱり、まだでしたか
助かります

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地代が入れば良いのでしょうね
千代田区が一気に
理想のない銭ゲバイメージになり
非常に残念ながらですが

色んな意味で東京都主導、スミフ&竹中供給の
CT品川は安さだけでなくコンセプトもしっかり
してたのだなあ、と今更ながら。
関西人スミフが挙げる交渉しても
都は応じなかったらしいですから。

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>4281 さん
>4282 さん
>4283 さん

まったく同感です。もともと坪単価225で設定したのは
①すでに居住している区民への貢献（福祉的効果）
②新規区民（これから収入が伸びるミドル層）の取り込み（財政的効果）
の2つの目的があったと思われます。

この単価設定では
①⇒比較的裕福な区民が恩恵を受け、十分な福祉的効果が得られない
②⇒既に”出来上がった人間”が購入。ストックは多いがフローが少なくなる住民質のため
　　十分な財政的効果も得られない
ということになり、まさしく”スターツ”のための企画となってしまいます。

投資目的廃除であれば、他に施策もあったはず。
このままでは、千代田区は貴重な資産を活用できない無能集団と言われても仕方ありません。
せめて差分額の一部を、千代田区の財政に組み込める施策の実施を望みます。

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今さら感丸出しw

結局、スターツが設けるか投資家が儲けるかどっちかってこと。

他の施策してればっていうけど、何かありますか？
ないから、こうなってると思いますけど…

買えない人はいつまでもこの掲示板で不平不満たれてないで、郊外の物件探しした方がいいですよ。

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>4289さん

定期借地権ということで、坪単価225で設定したのですね。
おそらくデータでは、不動産価格の急上昇はここ数年の短期のことで、
また、この高騰価格が今後長期にわたって維持されるという見通しはありません。

つまり、この上昇局面では、
儲ける人が、スターツが良いのか、購入者が良いのか、二択となり、
スターツだったらいいけれど、購入者が儲けたらよくない。（＝購入した人が損することは知らぬ存ぜぬで、業者には十分に便宜を図る）
ということなのですよね。

投資家、投資家とまるで悪みたいにいいますが、購入した人はすべてある意味で投資家であるわけで。（できるだけ資産価値の保全されるマイホームに住みたい、ということが悪いとは思いません）

なんだか、投資家という言葉が、一般ピープルが納得して高い値段で買うための錦の御旗、としか思えない。

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まさに人生の＊＊＊の遠吠えですね。買えないのは自分の責任ですよ。

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225って誰が言ってたんですかね？公式に書いてある場所ってありますか？？
ただ勝手にマンションに詳しい人が言ってただけってイメージなんですが。

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今回物件の趣旨を考えると、「儲けるべき」は
スターツでも投資家でもなく、千代田区であったと考えます。
自分が買える、買えないといった観点からではなく、公の機関としての在り方に
疑念を抱いている次第です。

なお純粋な投資目的の排除であれば、10年間の賃貸／売却禁止で良いと思います。
そのリスクを許容できる人が買えば良かった物件だったのかなと。

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>>4293 ご指摘通り225は間違いですね。正しくは224だと思います。
http://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/shingi/pdf/tsukoku/28_2b.pdf

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区はスターツからどれくらいの金額を受け取っているのだろう？
たくさん受取って、それが、区民に還元されていれば良いのだけど。
当初224で安く売りだすことを前提に、金額抑えられていたなら、
それは詐欺に近いのではないだろうか？

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同感。詐欺だと思う。

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225？or 224？　の議論よりも
19m？or 29ｍ？　の議論の方が重要では？

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フリーの見学会が17.18.19、要望書締め切りが26だそう。要望書出しても買わない人はいるだろうから意外と今からでも間に合うかもと期待。

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まだ225万で買えなかったからって、公共事業のあり方とか出して不満いってる人がいますね。早く次の物件探せばいいのに(笑)
数千億の公共事業の失敗には黙っていて、こう言う庶民的なことや都知事のファーストクラスのような小さいことにはネチネチ文句言う人って、視野が小さいから何時まで経っても買えないんですよw

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>>4298 マンション比較中さん
わしもそう思う

まじめに、買うの検討してる人には、
杭のが重要

二匹目の兎狙いで、結局手を出せなくて
待ちぼうけな
人には225怒り心頭あもだけど

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>>4300 匿名さん
舛添の話題もロッキードレベルならともかく、
三日月レベルのホテルに泊まったレベルで、
貴重な都議会や公共電波の
リソースをよくもここまで無駄にした！て感じ。
揚げ足取りより、ちゃんと政治しろって。
stapのときもそうだが、集団で一匹を
つつき殺してストレス解消する鶏のごとく。

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>>4299 マンション検討中さん

またフリーの見学会をやるのですか?
ここへきて人気が落ちてきたような感じですね!
やはり高い地代がネックなのかな??

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普通の物件はだんだん周知されてくるんだが、ここは特殊だったからね。
はじめに思いっきり注目されて、価格発表後は多くが離れていった。
集客はもう終わってると考えるべき。

ただ、タイミングがブリリア池之端の1期1次終了に合わせてというのはちょっと面白い。ブリリア落選組狙いもあるのかもね。

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なんだかんだで、販売は長引きそうですね！
フリー見学会組の人にも電話連絡をしているみたいです｡

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当初の販売予定時期って４月？だったような気がする。
５月ＧＷ明けに購入希望者の案内終了と言っていたのに
急遽５月13～15日にフリー見学を追加。
要望書の締切を5月29日としていたのに延び延び。
更に今週末にフリー見学を追加するって、どういうことだ！

遅らせている理由って何？
・不動産市況の値上がりを待って確実に完売するため？
・見学できないと騒いでいる人がいる？
・千代田区との調整難航？
・建築施工の関係？
・想定より要望が少なく、他物件の落選者など購入希望者を増やすため？

イライラが増して、購入意欲低下中。

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>>4307

理由は、

>・想定より要望が少なく、他物件の落選者など購入希望者を増やすため？

のような気がします。

http://tower-world.jpn.org/db/?p=4349
のサイトにあるように当初フリー見学会組は人間扱いされなかったとのことですが、最近になって変わったようです｡
思ったより要望が少なく､苦労しているのでは？
だから今週末にフリー見学会を追加したのではないでしょうか？

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杭の問題がここで取りあげられていますが、杭の長さが１９メートルというのは本当ですか？
いただいた資料では30メートルと表記してありますが。

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>>4308 匿名さん
要望書自体は、少なくないですよ。
お高めの80Gの場合でも全部屋で
ほとんど2-3倍。
入ってない部屋は2部屋のみなので
2-3倍より溢れた方で埋まりそうです。
空きぎみなのは南側中部屋で
価格下げ済です。

希望者には毎週メールで状況連絡してますので
分かる事実です。

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>>4308 匿名さん
いや、ほんとに少なければ嬉しいんだけど
実際希望の部屋65cは3-4倍以上なんで
困ってます。

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>>4311
誤65c⇒正65a
でした

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杭は30メートルなのですか？
千代田区議会で19メートルと話が出たのは何のこと？

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杭については、千代田区議会の小枝議員の発言ですね？
http://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/shingi/pdf/tsukoku/28_2b.pdf

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商談の時にいただいたパンフには、支持層のある約30メートルの深さまで杭を２８本打設と明記してあります。

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>>4313 通りがかりさん
sourceはこちら

http://chiyoda-no-koe.net/2016/06/08/post-492/
-平成28年第2回定例会-

東松下町(旧千桜小学校跡地)マンション開発計画、その結果と建物の安全性について

１．平成22年11月デベロッパー選定において、7事業者の中から、スターツコーポレーションが優れているとして選ばれた６項目の理由について、区長は認識しているか。

２． 現在、売り出し広告の段階となり、選考理由の根底を覆すほど大幅な変更・変化が明らかとなっている。(坪単価：２２４万円⇒３３６万円、住宅戸数：１５４戸⇒２７７戸、他) 変更する際には事前に区と協議するとの約束があったが、6項目の変更・変化について、区長は承認しているのか。承認しているとすれば、何のための修正なのかメリットデメリットをどう評価したのか、6点それぞれの見解を問う。

３． 当初の計画の一部変更はやむを得ないものもある。「中堅ファミリー層への住宅供給」という目的があと形もなく変わってしまったとする区民からの疑問に対し、区長は責任者として、合理的な理由を、区民にわかるように説明する責任があるが、いかがか。

４． 通常、区内の民間マンション開発に対し、区は住民票の付置要件を付けている。区の土地を貸し出してのマンション開発であれば、当然に付置要件を付けるべきものと考えるが、いかがか。

５． 区営棟と民間棟の同時施工であることから、その比較において、民間棟の工事に関して心配の声が絶えない。区営棟の杭は２９ｍ民間棟は１９ｍでなぜ安全か、「支持層」はどこか。

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>>4312 購入検討者さん

それって千代田区の優先のやつでですか？
65aは3Lだと狭いのでプラン変更するか悩んでるんですが、どうされます？
あと、70Lと斜め向かい合うのが気になるんですが。

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>>4310 スターツさん（偽）さん

私は連絡ないんですが、１倍だと無いんですかね。

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我が家も杭を30mまで打設したって説明の書類もらったから議員さんの勘違いじゃないでしょうかね
議員さんの情報の出処は不明ですがそのうちはっきりするんじゃない？

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結構人気なんですね！少し驚きです｡
私は80Gに要望書出していますが、出した時点では1倍でした｡
今は2～3倍とは！抽選に外れたら素直にほか行くとするか｡

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>>4321 匿名さん
担当者によって言うことが違うんですかね?
>4310のスターツさんは、情報通で、かつ面白い方(すいません笑)なのでウソを言っているように思えないんですけど｡

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>>4317 匿名さん
部屋は一般枠ですが、千代田区民です。
なので抽選は有利なのですが。
風景みるために外に出る以外は
常に透けないレースカーテンする派なんで
お見合いはあまり気にしません

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>>4323 匿
千代田区の人の２倍を加味するかでも、
変わってきますね。
80Gの情報は、書いた時点で先週のですよ。

自分の削除依頼は自分ではやってませんが
訴える云々の荒れる投稿と
一緒に流れで消されたかもしれませんね。

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>>4319 マンション検討中さん
議事録出ればはっきりするかと。

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連絡は、担当者に頼んだら
一倍でも送られてきますよ。

倍率高いのを、避けたければ空き狙いも手ですね。
だだ、毎週きかなくても本申込寸前に聴いて決めるのも
手かもしれませんね。

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>>4321 匿名さん
倍率なんて日々変わるだろうし
問合せしてる担当者さんに頼んで
毎週メールもらえば？

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郵送できた正式な日程です。

6/26日 ご要望書受付〆切
7月上旬 正式価格発表
7/08～16土 千代田区民登録、7/16土14:00 抽選
7/08～18月祝 一般登録、 7/19火11:30 抽選
7/23土-24日 重要事項説明会

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情報ありがとうございます。
要望書提出済みしですが、まだうちには届いていません。
上記スケジュールだと千代田区民が抽選に外れた場合、一般枠で再チャレンジできるということでしょうかね？

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>>4331 そうですね。

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千代田区民なら、とりあえず65aの低層を押さえておいて、一般の高層階に出すことも可能と言うことですか？

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総会に関するスムログだけど、
検討板でも役立ちそうな考え方

https://www.sumu-log.com/archives/2168

賛成した人も反対した人も何が大事かと思うだけの差で、両者共に別に間違っているわけではないんのですから喧嘩を煽ってもしょうがなく

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>>4333

それはどうなんでしょうね？
営業の人に聞いてみた方がいいかもしれません｡

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>>4317 匿名さん

スムログにもありましたが、3Lには65シリーズは半端ですよね。

https://www.sumu-log.com/archives/2284

ただ、2Lがイマイチなんで、3Lのままガラス戸導入か迷ってます。

当たれば、ですけど。

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>>4336

ホント当たればですね～
私は本当は別の物件に変えようと思っていましたが、あまりに人気なので､とりあえず申し込みだけはすることにしました｡
(80タイプ)

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>>4337 匿名さん

８０を買う方って、参考にどんな年収の方なんですか？
普通のサラリーマン家庭に９０００は無理なんて無理です。

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>>4338
うちは共稼ぎサラリーマン2馬力で
二人で2000万越えくらいです。
ボーナスにより、若干変動。

大企業役職者だと、年収1本越えるので
二人ともガッツリ働く共稼ぎだと
普通の年収かと思います。

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一般職や技術者の2馬力で贅沢しなければ
毎年300-500万くらいは
貯めれる家庭も多いのでは。

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>>4338

>4337です｡
私の場合､年収は全国平均より少し高いくらいですが､12､3年ほど前からマンションの購入､売却を数回繰り返していたら､このくらいの価格にまでなってしまいました｡
私みたいな人が最近は多く､空中族と呼ばれているのを先日知った次第です｡

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千代田区世帯年収は全国2位で、848万4142円
（1位は港区で1023万2188円)
4-5家庭に一つは、1000万以上

世帯年収 世帯数 割合
300万円未満 3540世帯 13%(35%)
300万円〜500万円 5290世帯 19%(26%)
500万円〜700万円 5950世帯 22%(15%)
700万円〜1000万円 4910世帯 18%(10%)
1000万円以上 6170世帯 22%(6%)

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4339ですが、そう言う意味ではうちも
プチ空中族です。
このご時世なので、過去の売却益ではなく
ローンで、買う予定ですが。

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>4341です｡
私ももちろんローンです｡さすがに売却益では買えないです｡
ただ実際には買わないとは思うんですけど･･
申し込みだけして抽選に当たれば、もしかするとって感じです｡

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>>4339 匿名さん

80の倍率が高いと営業から聞いたとき、あの値段で買える人ってそんなにいるのかと思いましたが、納得です。空中族も確かに買えますね。
一馬力でやっと65Aの私からすると羨ましい限りです。

また225万が叫ぶかもしれないが、この値段でもちゃんと需要があると見込んで、実際に当たった売り主は流石だね(笑)

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>>4345
がっつり残業で仕事する共働きだと、
なにより求めるのは時間のロスがないこと。
閑静な住宅街まで帰る時間も惜しいですし
日々の交通利便性は重要事項です。
また、平日はほぼ外食なんで、最寄駅は
遅くまで飲食店がやってないと
困ります。
あと、終電逃してもタクシーで1000-2000で
帰れる距離。

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まさに、ここのマンションポエム？どおりですね

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>>4344 匿名さん
実際に買わないかも、と言うのは、なんとなくわかります。
私も当たらなければ、空いた部屋検討せず、他所にいきます。

そもそも、さったと決めたいのに待たされすぎです。
即断即決したいのに。
向こう都合でダラダラ販売時期待たされて、7/23-25は両日空けろとか書いた書面見て、「何事？」とおもいましたよ。

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ここがターゲットにするアッパーミドル層は「時は金なり」で忙しいので、
ポエムどおり「スマート」な時間を過ごしたい。
その層相手に、何か月も販売予定時期を名言せず
抽選１か月前となった今、予定を知らせて来て、
「7/23-24は申込み＆重要事項説明なので両日空けてね！」
と言われたら、怒る人もいるでしょね。
ターゲット層に合わない販売の仕方ですね。

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>>4348
ふ～ん、マンションを買う為に、いろいろあるんですね。
でも「7/23-25は両日空けろ」って、一体どういうことなんでしょうね。
なんだか強気な感じもしますが、そのくらいの良い物件なんでしょうか。
だた強気なだけかな。

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>>4350
人気ない南側中部屋も埋まりつつありますからね。
人気ある部屋は倍率高いですし。
ほんと、当たれば、です。

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3流デベの売り方ってそういうのかな。面白いというか不可解というか。
良い物件かどうかは個人の価値観次第だけど、以前話題になってたように「ワクワクしない」物件だとは思う。

ちなみに自分は「アンケートは出したけど呼ばれなかった雑魚」ですが、このたびめでたく別物件(ここより平均坪単価で100万円高)を高倍率抽選でゲットできたのでワクワク。

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明日オープンルームが再び開催されるみたいですね。
ＨＰが更新されて、値段と余っている部屋の間取り図が掲載されてますね。もう少しで全て要望書が入る見込みだから、デベは引き付けて一期で全部売るつもりなんでしょうね。倍率も高そうで外れても余ってる部屋に入れそうですから、結局人気物件で終了って感じでしょうか。

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>>4352 匿名さん
おめ！上野ですか？

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この物件、そんなに激安ってわけでもないのに、これだけ人気なのは皆さん立地に魅力を感じているからなんですね！
そんな気がしてきました。

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マンションは立地で買え！て言葉があるくらいだからね。

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激安ではあるんじゃない？
ここより安い物件ないでしょ。

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週末オープンルーム行く人いる？

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>>4358 匿名さん
行きますが、何かありますか？

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>>4359 匿名さん

残りの部屋の状況とか全体的な倍率とか分かったら教えてもらえますか？
明日行くか迷ってるので。

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>>4360 匿名さん

今しがたモデルルーム行ってきました。一番人気は65aで、最高倍率は5倍でした。あとは80Lも人気でここも最高は5倍でした。千代田区民で無いときついな〜と感じました。

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>>4361 匿名さん

80Lってありませんが､70Lのことでしょうか?
それとも80Jでしょうか?

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>>4361 匿名さん
80Jのことだと思います

希望してる高層が4-5倍で当たる気がしません

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>>4360 匿名さん
南側中部屋は1倍の部屋多く
まだ入ってない部屋も数部屋ですがありましたよ。

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>>4363 匿名さん

そうなんですか？？
80Jの高層階は坪390くらいで、そんなにおトク感はないと思うのですが、そんなに人気なんですね！
私は80Gの高層階に要望書を出していますけど、こりゃヤバいですね～

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340～350の部屋は倍率4～5倍、360～380は1～2倍（80は除く）。
定借だと高いとか言われたけど、希望すれば買える相場は360程度なんだね。
340位の部屋当たれば、500～600万ぐらいは儲かりそうだね。

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>>4365 匿名さん
80Gは意外に穴場ですよ。
被ってる場合は23階の倍率聞いてみてください。

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65a高層は2-3倍ですよ。

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80Gって、10年後地所の超高層ビルが出来たら絶好の夜景が見える部屋なんだよね。高くて買えないけど、この物件で一番の目玉は65Aじゃなくて80Gだと思ってる。

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>>4367 スターツさん（偽）さん

0倍！だったりして(笑)
でも、なんでここは人気というより、大人気なんですかね～
不思議でしょうがないなぁ。当初、1ｰ2倍くらいと言われていたのに！

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>>4369 匿名さん

10年もここに住みたくない(笑)

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南側だと富士山も見える？

東側高層が人気なのは、スカイツリーが見え
隅田川側の風景が抜けてるからかと
花火も見えるね。

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高層階は、千代田区民が抽選外れたら再度申し込み入れるから、今は２～３倍でも一気に上がると思うけどね。彼らは２倍の優遇あるしね。

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>>4370 匿名さん
0ではないてすが、詳しくはモデルルームで！

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結局千代田区民は二回応募できるの？
新しいね！

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