アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

残り10年になったら、誰も参加しないから、ババ抜きにもならんだろ。

>>421
子孫が、このマンションだけを「相続放棄」するわけにはいかないからね。管理費修繕費解体費固定資産税付きのババ。

７０年後なら、敷金に似た保証金方式のCT品川は返金がある。礼金に似た権利金方式のここは返金が無いかも。

70年後の千代田区との契約に関する交渉はなんとでもなると思いますよ。
280世帯に有権者が500人くらい住むわけですよね。前回の選挙では最低477票集めれば千代田区議に当選できました。

区議はここに暮らす有権者団を無視できないはずです。

権利金なんて数十万じゃなかったっけ？７０年後にもらえるお小遣い程度じゃないの？
権利金自体大体どの物件も物件価格に含まれてるものですし、あんまり気にするような問題でもない気がしますが

この物件は権利金ではなく保証金方式ですよ。

地代月額540万円、保証金2億8000万円はすでに千代田区と契約済みです。

>>426
物件概要に、権利金と書かれていますが。

>>337
ちょっと別の角度から指摘しますが、金利リスクと将来の年収の見込みが甘いような…
両方の片側でも目論見が外れたら、ローン破綻しちゃう気がします。
専務に必ずなれるような会社なんですか？確約があれば良いんですけど、いまのご時世給料が下がったりボーナスカットだったり、何があるか分からないのが世の常ですよ。
少なくとも金利が低い今は35年固定のほうが良いのでは？
去年の間に奥さんが働いて、年収上げれればよかったんですけどね。もしくは副業とか。
年収上げる方法は沢山ありますよ。

保証金と権利金の両取りかな ?

どっちでも大して変わらん。７０年後に戻ってくるかもしれん金なんて当てにもしてないし。

>>366
30代半ば、年収800万。経費抜けば1200万。
社長とかじゃないですよ。一流企業でもありません。会社を信用していないから、スキルを上げて色々な収入源を持っています。
世の中には年収を上げる方法は沢山あります。
誰かや会社に依存せずに、どうしたら年収を上げれるのかを考える事が大切です。

私は４０代ですが年収１５００万以上、貯金は５０００万あります。
そういう方が買うのかと思いましたが、かなり低所得者でも買う方が居るんですね。
一種のバブルですね、買ったあとの理事会や修繕計画とかの運営が心配になってきました。

大規模ならどこだって所得の格差なんてあるでしょうね。金銭的な援助も含めて親が子供にマンション買い与える時代ですから。
仕方が無いです。そのうえで修繕のこと考えるのならそこそこの規模以上が安心となるわけです。
ここも１次取得者がメインと伺っていますので若い方多いでしょうね。

その位のお金があれば、秋葉原よりお洒落な場所に住めばいいのに。。
何であえてここなんですか？

>>428
大卒が少ないから専務にはなれそうです。
ローンは10年固定が変動より低いので
得に見えます。
35年も住まないかもしれないし。

>>432
坪250とか言われてる時点で、低所得者も検討できるマンションだと何故気付かないんですか？ww

>>435
専務になれなかったら？
10年後、金利が上がってしまったら？
まぁ10年以内に売却前提なら構わないかな。

でも、もし売れなくて金利が上がって専務になれなかった場合、また誰かを看病しないといけなくなったとか、ちょっとしたアクシデントでもう大変なことになりますよ。

職を失うとか、最悪の事までは考えなくて良いと思うけど、上手くいく保証なんてないんだから、ある程度のリスクは想定すべきかと。

その時は自己破産しても仕方ない！っていう家族の同意があれば良いと思います。
そこまでの覚悟はありますか？

明日隕石が落ちてきて、直撃したらどうしよう。

そうです。外に出ないのが一番です。
家も一緒で購入せず賃貸が一番？

まあここは、他のマンションにはないコスト（地代等）がかかるから、ローンキツキツの人が買ったら終わるわな。

その分スターツは㎡あたりの管理費が安いってどこかに書いてありました。地代を相殺するのは無理だろうけど
バランスはよくなるのではないでしょうか。

ここよく見ると総戸数が当初の280戸から277戸に減ってますね。

>>440
地代・管理費・修繕積立金が当初6万円ですよ。決して安くない額だと思います。

>>427
保証金2億8000万円はすでに千代田区に納付されています。
権利金を取ることはないと千代田区が明確に答えていますよ。

6万ってどこから出てきたの？管理費も修繕費もまだ決まってないと思うけど。

スターツが立て替えた分をスターツに払うんだろう。だから権利金
スターツに千代田区から保証金が戻ってきても購入者に権利金は戻ってこない。
なかなか良くできたシステムだね。

価格に権利金込みって書いてあるから権利金はあるのだろうけど、物件価格に含まれてるもんだし
気にするようなものでもない。それ込みで相応の坪単価になるんだろうから。微々たるもの。

物件概要での記載は
＞借地権の種類／一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
とあります。

定期借地権は区の土地だとして、
転定期借地権は西側の一般地権者の土地分ではないでしょうか？区が間に入るんですかね。
これが権利金の対象なのでは？？

保証金については既に借地人であるスターツが納付済みで、
マンション購入者はその地位を承継するだけだから物件概要に記載がない、
ということではないでしょうか。

あと、賃借権ということは売却時に譲渡承諾料取られるんでしょうね。
地上権にしといてほしかった。

>>445
過去スターツが千代田区に掲示してた額
過去レスくらい見ろ

>>446
>>444の間違い

入札時の金額は確かに6万円ぐらいですね。
また、入札時の千代田区の条件として、
時勢の相応の価格に照して改訂できると
ありました。
入札時よりも路線価は上がっていますので、
もう少し高くなるかもしれないですね。

低所得者向け物件です
　
生活面でいろいろ問題出てきそうです　
　
見送ります

すでに何度も出てきている資料だと思うのだけど、これの、63番ね。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...

事業スキーム検討に際し、定借に権利金を設定することは可能でしょうか。

権利金を設定することはできません。

千代田区の条件とスターツ提案の概要はこんな感じです

>>451
さよなら。
あなたはもっと高級な物件のほうが似合ってますよ。
二度とここを検討しないで下さいね。

管理修繕費は免震と考えると妥当から少し安いくらいのレベルだね。検討者にはありがたいもの。

>>450
これを見ると、全ての戸数を区民に優先販売なんだね。
こりゃ千代田区民はパンダ部屋も含めて有利だね。

低所得の千代田区民の人もパンダ部屋買えそうでよかったね。
ただ、地代含めてローン+６万はきついかな？

ちなみにCT品川は、80m2 クラスの部屋が地代込みで月額４万円ちょっとです。

普通の物件だってローン終わっても毎月3万はかかるだろ。

地権者が1人抜けたんだよ
だからマンションの北東部分には自動車の整備工場かなんかが残る
計画地がかなりいびつになってしまった

こういうことね

うちでも買えそう (*^◯^*)
楽しみです。

６万なんてワンルーム以下の金額じゃん。そんなに気になるかね。元々定借マンションってそういうもんだと思うが。
その負担で免震マンション住めるなら安いもんだよな。

価格、抽選方法に次いで、倍率売れ行きを予想してみる。

色々といわれているが、結局価格が安ければ買い手は付く。特に家族向けの周辺物件の売れ行きを知っていれば。
２５０～２８０のパンダ部屋は、少なくとも数十倍の倍率は付くと予想。免震千代田区タワマンってことだけで買い手は山ほど居る、逆にこの条件以外で買う物件を見つけるほうが大変。
３００超の部屋も、数十倍にはならないにしてもほとんどが抽選と予想。

仮に千代田区民であっても、パンダ部屋はもちろん中高層階でも難しいかもしれない。
逆に千代田区民以外は高い部屋を狙っても買える確率はかなり低いと思われる。
直近の物件と照らし合わせても、これだけ注目されて価格が安い物件は近年では見たこと無い。

さて、そろそろ電話が来るかな？

250〜280なんてパンダすらない
坪400と見積もっても7掛けで280が適正。
当初通り坪225でないと倍率10なんて付くわけがない。

スターツの願望はそうなんだろうけどね