アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

仲介業者の査定マニュアルでしょ。

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平常時の、って既に下落基調とも言われる現時点でも、平常時なのだろうか。

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だから、郊外は下がるんですよ。
そこに住みたい需要が都内より低いから
だから、土地も安いんですよ。

ここは都内物件なんで、欠陥でもない限り
10年で50%になることは考えて難いです。

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>>3946 匿名さん
1992～3年頃、1998～9年頃は都心マンションも大きく下がったよ

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団塊ジュニア世代が家を買った後なので、マンション需要は減少傾向。
いまのマンション高を支えているのは建築費の高騰だから、それが落ち着けば当然マンション価格も一服するでしょうね。
マンション価格はここ数年で最も高くなっていますが、同時に、販売戸数はここ数年中で最低を更新していますから。

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みんなが上がると思えば上がるし、下がると思えば下がる。
チューリップの球根と同じ。

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その「みんな」が外国人で、将来の居住者が外国人だらけにならないことを願う。

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どのエリアなんだろう？千代田や港区限定だつたら築10年で13.5%下落なんてないだろう。

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>>3943
中古物件については、まず、「今ここで同じものを建てたらいくらで販売されるか」を出してから、そこからの下落率で計算・査定するんですよ。
例えば、１０年前に８０００万円で販売された物件が、もし現在同じように造られたら６０００万円だとしましょう。この場合、現在の相場を計算するベースは、８０００万円ではなくて６０００万円。
６０００万円から仲介手数料相当額２００万円を引いた５８００万円を基準にして考えるのが普通のやり方です。それが平常時という意味。逆に市況が上がっている場合も同じです。
現在の新築価格に引き直した後は、都心も郊外も、現在も将来も、計算は同じようにできます。

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>>3952 匿名さん

なんかよくわからんが、そんなんで正しく査定できるのかね？例がわるいのか？

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結局、今現在新築だったらいくらなのかを評価する能力次第ってことですよね。あとはマニュアルどおりとしても。

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中古市場は新築市場に連動しますからね。
都心なので新築市場が短期間に暴落することはないでしょうけれど、今高騰している建築費分が下落することは十分あるでしょう。
もともとうたっていた「平均4800万円」というのは、当時（6年くらい前）であれば特に違和感のない値付けだったわけです。

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なるほど良く分かりました。もやもやしてたから助かりました。

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あのワテラスだって、2011年の売り出し当時は坪単価380万円〜だったんだよね
今後そのくらいの水準に戻ることは十分ありうるでしょうね

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ここ数年の都心タワマンの価格推移まとめ
http://mansion-market.com/sapuri/market-report/price_increase_tower_ma...

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うーん、
エリアによる下落率の違いは考慮しないの？
千代田区 下落率低い、むしろ場合によってはプラス
柏市 下落率高い

正しく査定出来ているのか？

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相続税対策の需要は落ち着くでしょうね
国税庁が対応するようなので

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いまのペースで都心のマンションが上がり続けると思っている人はまずいないと思うけど、いつがピークなのか、ピーク後は緩やかに下降するのかそれとも大幅な下落が待っているのかは誰にもわからないからね。

みんなピーク前後に売り抜けたいと考えれば結果的には暴落しますね。ここは投機向けではないから暴落はないと思いますよ。

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>>3959
その理屈だと千代田区では中古が新築よりも高いということになってしまう。
元レスをよく読んでごらん。

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前述の説明いただいた論理の場合は
「下落率が高い」が
今新築を立てたら？の仮定の値段に反映されるのでは
ないかと思いますよ

つまり、5年前に元値8000万の物件が
千葉某所だと、今新築で立てたら6000万
都内某所だと、今新築で立てたら9000万
みたいな変化になります。

千葉某所だと-2000万下落
東京某所だと+1000万上昇
結果、千葉のが下落率高いことになります。

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>>3955
建築費高騰はオリンピックまで続くのですよね？
オリンピック明けには、オリンピック後再開発も控えてますし
今高くて買い控えしてる人の潜在需要が吹き出る気がします。
なのに、新築は増える見込みありません。
少なくとも、6-7年は今の状態かやや上がるのも
十分あり得ることを考えると、そんなに待ってられない、人もいるでしょう。

今、高い高いと先送りしても
5年前にも同じことを言って買う機会を逃した人と
同じになる可能性も十分です。

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>>3952 匿名さん
つまり、条件の違う

ワテラスと千桜 や
WCTとCT品川
の、坪価格平均を比較して
２割安い！と論じることは、
出来ないと言うことですね。

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>>3964
需給バランスによる価格上昇・下落についてはおっしゃるとおりだと思いますよ。
ただ、建築費の高騰は一過性のものではないかと申し上げたまでです。

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バブルのピーク期に不動産を取得した人は皆泣いていますが、ピークがいつかは誰にもわからなかったのです。
今が底値でないことは確かですが、ピークが5年後なのか10年後なのかは誰にもわかりません。

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>>3966
ご返答ありがとうございます。
正直、建築費高騰と、その後の便乗値上げの
一時的、がいつまでに続くのか迷ってます。
来年再来年に落ち着けば良いのですが
3964みたいに、オリンピック後までだと
ちょっと待てないので。

そのあたり、詳しいかたいらっしゃいますか？

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手付け何%ですか？

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素人予測になっちゃうけど、団塊Jr.の不動産取得時期が過ぎたっていうのは大きいと思う
団塊の世代の相続が始まったらますます不動産があまるよね
これって地方や郊外だけの問題と思われがちなんだけど、千代田区は細分化された土地が多いし高齢者世帯がかなりの割合になってて空き家率も高いというのは事実だよ

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バブル、バブルというけど、
比較して今の価格はかわいいものだよ

百恵さんの話もあったけど
1億の物件が弾ける直前は13億になってた訳だから
リーマンショック前なんて、それに比べれば微高
今の高騰も、原因はっきりしてるから
バブルとは言えないと思う

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>>3970
経済学的には、人口ピーク層が50代になるときが
一番消費が上向くらしいですよ。
段階世代で立証済み。

貯まった小金で、買う余裕あるし
子供が独立して生活変わるので。
自分は団塊ジュニアですが、今42です。
10年後にボリュームゾーンで消費行動がおきます。
団塊ほど裕福ではないと思いますがね

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>>3969 10%です。まかりませんよ。

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相続した家に住むのはむしろ少数派では
相続を元手に、新しい家買うと思う

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オリンピック起因の高騰は、2018で落ち着く説
ただし、そこからの仕入でマンションが立つのは早くて3年後
つまり、少なくとも5年は高騰基調

あと、オリンピック以外でも円安などで上がる可能性はある

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>>3963 匿名さん

5年前8000万円が
いま都内某所で9000万円はイメージできます。
でも
5年前8000万円が
いま千葉某所で6000万円はイメージできません。
いま一般的にマンション高騰してるから千葉でもそんなに下がらないのでは？

査定方法だから現実とは乖離するのかな？

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建築費が下がる頃には、さすがに消費税は上がってる

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消費税が上がれば、景気は落ちる

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>>3976
そうですね。柏なんかで8000万高額物件だと
120平米ごえで資材使うので
そんなに下がらないかもですね。
でも、4000万くらいの物件は、
普通に1000万くらいは下がってるケースが
ゴロゴロです。

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このご時世、川崎駅前のマンションでも坪300超えらしいですからね。
そう考えると、借地権なことを割り引いてもこの立地を300～350で買えるのはお得な気がしますが。
所有権だからと言って川崎を選ぶ人なんているんですかね？

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景気は良くないのに、不動産は上昇とは
こは。いかに。

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>>3974
そりゃそうでしょう
その結果家があまるのですよ

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>>3972 匿名さん

消費、がくせ者でね。住宅購入を50代でやろうとした人が少ないのは、団塊世代で立証済み。

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>>3973 スターツさんwさん

まからんのかい

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>>3980 匿名さん
それは、川崎五反田で一儲けした私に対する挑戦かw
川崎駅前は、ラゾーナ高騰後は下がりませんね。
交通、生活（買い物多様、物価安い）、
その他の利便性の割りに
イメージが悪かっただけなんで
本来のポテンシャルの評価となっただけですよ。
羽田空港アクセス考えれば
今後もそんなに下がらないでしょう。

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>>3980
坪300で買えるのは陽の当たらない部屋だけどね

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私はいわゆる団塊ジュニアよりも少し若い世代ですが、同世代の友人はすでに住宅を取得している人の方が多数派ですね。買う気がある人はという意味ですが。

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>>3985 匿名さん

五反田も池田山とかの邸宅街はすごいけどね
美智子皇后の生家があったり。もうないのか。

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家って10年は極端でも、25年もすれば買い換えるもんだと
思ってたなり。

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>>3980 匿名さん

他エリアネガしても意味なし。

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>>3985
昔の話ではなく、今入るとするとどっちかという話です。
パークタワー新川崎をはじめとするまだ価格がお手頃な川崎とこの物件を比較している人が多い気がします。
どちらもお得だという理由だと思いますが、どちらが将来性と住んだ時の満足度が上かといえばこっちかな。

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>>3988
うちは、大崎よりでしたから。
池田山は、ぼぼ高輪台一画ですからね。

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>>3991
川崎五反田立った自分も、今後を考えると、
都内が良いからここに、したわけで。
都内でまだ雑然としてて、
利便性や可能性の割りに評価低いとこが良いのです。

買い物そのほかはあとで発展すれば増えますが
線路や区はなかなかどうしょうもないもんで。

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>>3991

お手頃、とお得とは別だから。土地無しで地代の高いここは、お得ではありません。

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川崎とここを比べる？
ちょっと言ってる意味がわかりません

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うん、特にお得ではない。
地代が分割払いだからその分が差し引かれているだけ。
本当にお得だったらもっと要望書殺到してますよ。

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>>3993 匿名さん

発展すれば増えますがって、マクドは最近閉店したし、昔はピンクベアって安いスーパーがあったんですよ。

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>>3992 匿名さん

確かに池田山は全く雰囲気違いますね。。

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そういえばマックがなくなってドラッグストアになりましたね。
マックよりもドラッグストアの方が使うので別に構わないのですが。
秋葉原のマックがすぐ近くですし。

大型スーパーは見込めないでしょうね。
でも和泉町のライフの配達地域なのでまったく不便はないですよ。朝9時までに注文すれば、同じ日の12時30分から15時までの間に持ってきてくれます。肉も野菜もアイスクリームもなんでも。

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マクドは今どこでも閉店気味ですな。
このタワーが立って、他の再開発被れば
需要が再発しますから、何か増える見込みありますよ。

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東松下町が「発展」ていうのになんか違和感がある。
昔はここに人が住んでいて小学校もあったけど、どんどん人が住まなくなって雑居ビルばかりになって焦った千代田区が考えた政策が区営住宅棟＋民間住宅棟です。
区営住宅棟は高齢者と母子世帯・障がい者世帯が多いと思う。
郊外の原っぱに宅地を造成するのとは全然状況が違います。
地価は上がりきっているので土地利用の高度化以外にはコミュニティを維持する方法がなかったということです。

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なんつうか、出来上がった評価の高い
便利の良い街もよいですが
雑然とした未発達な街が変わっていくのを
見るのも良いもんですよ。

あと、特定の街のネガはそこで
生まれ育った人にはカチンとくるので
止めた方が良いですよ。

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ライフから配達料払って届けてもらうのお。郊外の駅遠マンションみたい。

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同じ千代田区でも利便性がそれほど良くはない番町が発展しこの辺りは利便性は良いけど発展していない
東京の人口ももうそれほど増えないしこれから発展ていうのはよほどのことがないと難しそう

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小学校の跡地に建てたマンションの唯一の欠点は小学校が遠いことだと思います。
ワテラスも状況は同じですが、あちらは私立小に通う子が多いのでしょう。
こちらはどうでしょうかね。千代田小学区ですが和泉小に通う子もいるでしょうね。

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それにしてもスレを繰越しなくなってからの4000レス越え物件は凄まじいですな。注目度ダントツでしょう。
ネガ、ポジ入り乱れてますが、凄いの一言

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今郊外の原っぱに宅地つくっても
過疎化するんでないかな。

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ここは未発達ではないでしょう。雑居ビルが、既にたくさん建っているのですから。

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>>4003
ライフの配達料は安いんです。
米やら水やら毎日届けてもらっても1ヶ月216円です。

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地価が安い地域に企業を誘致したり鉄道が通ったりして発展するような典型的な状況にはなりようがないですよね。
すでに雑居ビルに取り囲まれた地域ですから。
再開発がどこまでできるかですが、そう簡単ではないでしょうね。

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練塀町の例もあるので今後の発展（というか再開発）がないとは言えないと思います。
ただ、練塀町でパークタワーが憂き目に遭っているのように、ここでも日照や眺望に影響する開発がないとはいえないということですね。

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確かにタワーとしては低いですから。。

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そう考えると、すでに眺望気にしなくてよい東低層は安くてお奨め
将来的に悪くなりようがない

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将来の開発を気にする。
なんて贅沢な悩み。

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練塀町の再開発エリアはビルですらなかったからね。ダイビルとかヨドバシとかの再開発のときに完全に取り残されちゃったエリアだから。

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なんか最近レスの伸びが早くなりましたね。
今までは８割近くが２２５万信者かネガレスでしたが、今では半々ぐらいでしょうか。

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贅沢な悩みっていうか、日照を気にする人は普通に南側の土地利用状況を確認しますよね。
駐車場が並んでいたりするといつ開発が始まるかわからないってことですから。
小伝馬町の物件みたいに南側が公園だと安心なのでかなり価値は高くなりますね。

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まぁ市街地のマンションを買うっていうのは日照が遮られるリスクを取るってことですから仕方がないです。
永続的に日照が保証されるマンションなんて限られてますからね。

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開発余地のある側の部屋を買うのは賭けですね

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チラホラ、景気が悪いのになぜ都心マンションが下がらない？という疑問が出てますが、日本の財政事情が一番の理由でしょうね。皆さん、本能的にインフレヘッジに走ってるんだと思います。
さすがここまで財政が悪化すると、インフレにしてファイナンスする以外、解決策は思い浮かびませんもの。大きな声では言えないものの、政府関係者も皆分かってると思います。
三菱が国債入札資格返上というニュースが流れましたが、いよいよかの感が強いですね。国債が売れなくなったらベースマネーをさらに膨らませるしか予算を賄う方法はありません。
働いている人は給料も上がるから何とかなるでしょうが、年金生活者は悲惨なことになりかねない。
建築費高騰による価格上昇は収まるかもしれませんが、日本の財政事情からは、一部の希少な財に対してのみ資金が流入する状況は避けられないと思います。
都心物件のみが高騰するという構図が見えます。いよいよ本当に狼がやって来てしまいそうですね。

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ここの南側は？

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>>4021 匿名さん
現地、見に行ってないですか?雑居ビルですョ

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物価指数を２%上げることさえ出来ずにいるのに、インフレにしようなんて夢物語。

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>>4021
開発の余地はあると思いますよ。
なにせこんな感じなので。

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上から見ても雑居ビルだらけですね。当たり前ですが。

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今回の再開発でも、小学校跡地の西側の雑居ビルすべてと、北側の雑居ビルのほとんどが組合に加入していますから、雑居ビルだから大丈夫ということにはならないですね。
練塀町も時間はかかりましたが南側の角を除くすべての土地所有者の合意を取り付けたわけですしね。
でもそんなことを気にしていたらどこのマンションも買えないですよ。この国の市街地はどこもそうやってマンションを建てて来たわけですから。

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木造の二階建て住宅も見えますね。
すごいなぁ。お年寄りが住んでらっしゃるのかしら。
工事はうるさいだろうし日当たりも悪くなるしちょっとお気の毒です。

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>>4023
財政再建を目指しながらのインフレ率コントロールと、それを諦めてしまったときの避けられないインフレ発生は、全く別のものです。

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いえ、将来的な計画のことかと

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>>4027 匿名さん
いや、今でも十分すぎるほど陽当たりが悪いので、文句なんて言わないでしょう

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そりゃ財政破綻すれば自動的にハイパーインフレが起こるだろうけど、その時は日本の産業とかあらゆることが終焉を迎えて衰退しているときだから考えてもしょうがない。
年金暮らしか企業勤めかとかいう問題ではない。

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完全に素人の考えなのですが、単純に、ワテラスに住むってなったらわくわくする気がします。
少し古くなっているとはいえタイムズタワーを買ったとなると嬉しさがこみ上げてくる気がする。
で、待ちに待った「アルファグランデ千桜タワー」なんだけど、なんかわくわくしない。なんでかよくわからないんだけど。
マンションの魅力って、立地とか共用施設とか眺望とか以外にもなにかあるような気がする。
独り言すみません。でも気になったので。
借地だからなのか、千代田区が「中堅所得者」をうたってるからなのか、なんなのかよくわからないんだけど。

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>>4033

お隣に並んで建つのが区民住宅ではなくて普通のマンションなら、ワクワクできたのでは。

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>>4033
なにか妥協しているからじゃない？
御茶ノ水のあたりがよかった、とか、まいばすけっとじゃなくて普通のスーパーのあるところに住みたい、とか。
あとは隣の芝生が青く見えているだけか。

妥協して結婚して幸せになるひともいるのでよく考えてください。

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>>4034
「区営住宅」ね。
区民住宅は中堅所得者向け、区営住宅は低所得者向け。
（ちなみにこのアルファグランデも建前上は中堅所得者向け）

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きっとマンションが立った後の環境が想像できないから。完成したらワクワクするようになる。

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逆に妥協して結婚して直ぐに離婚する人たちもいますが。

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つまり想像力がない。

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>>4037
これはあると思う。
たしかに周辺は古い雑居ビルばかりで雰囲気がいいとはいえないけど、このマンションが建って広場も整備されたらずいぶん変わると思う。
完成したマンションを見たらわくわくくるのでは？

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>>4038

妥協できなくて婚期を逃して後悔する人もいます。

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マンション契約した後に、完成前からブルーになる人達もいるっていいますね。

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区営住宅が隣にあってワクワクねぇ

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