アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

書き込みしているのは何人もいるので誰が誰やら、、、

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>>3873
元値が元値だし、ここと較べても、だけど。

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>>3876
CT品川は地代も安い。
管理費、修繕費用、地代含めて70平米で3万いかんのでは。

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なぜだかよくわかりませんが感情的になっている方がいらっしゃいますね。
合理的な判断や冷静な議論ができない人と一緒に建物を区分所有して管理や修繕をしていくのは骨が折れますよ。
土地を共有しないだけまだマシともいえますが。

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>>3876

シティタワー品川には、ゲストルーム、キッズルーム、集会室があるらしい。それらさえ無いここは、最低限以下。

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まぁ要望書がでてない部屋が10〜20くらいはあるわけでしょ。
それがすべてを物語ってると思いますよ。
そんなに魅力的なら当然全戸要望書が出るでしょうし倍率も大変なことになるはずですが、結局は1倍の部屋もけっこうありますしね。
もちろん、実じゅなら気に入って買うのがなによりですから、「購入検討中」さんはどうぞ突っ走ってください。ご健勝をお祈りいたします。

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立地にしろ仕様にしろこのマンションがそれほど悪いとは思わないけど、いまは市況がねぇ。数年前を知ってるとこの値段で買うのは相当リスクがあると思えますけれど、どうなんでしょうか。このまま上がり続けるとはとても思えないですけれどねぇ。

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要望書の段階だから本当に1倍になるかはまだわからないけどね。
倍率が上がる部屋もあれば、購入希望者がいなくなる部屋もあるんじゃない？

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>>3883 匿名さん

それは担当さん自身も言ってました。このまま上がり続けるとは思わないと。正直な方だなと思いました。

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マンションて、一期で完売御礼するのが普通なの？
9割要望書でてて、部屋によっては3-5倍なら悪くないと
おもってたよ。

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>>3886 匿名さん

そうだよ。

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みんな、南向きが結構大きく下がったの知ってる？検討者どれだけいるの？

ここは、基本的に千代田区が値決めしてて部屋の有利不利による価格差のメリハリがあまりないから、どうしても要望が集中しちゃうんだよね。
そういったこと理解した上での議論なのかな？スターツが決めてるんじゃないんだよ。

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>>3888
私は千代田区の担当課長さんと電話で話しましたがそんなことはありません。
値段はスターツが決めています。

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部屋の向きによって坪単価はかなり違うと思いますが…
価格差があまりないってどういう意味ですか？

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千代田区が値段を決めていいなら「平均4800万円」にするでしょ
何も知らない人かな？

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要望書のでてない部屋ってどこなんだろう？広い部屋かな？あとは千代田区民枠の陽の当たらない部屋か？

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>>3881
でも、免震ですよ
免震は、小規模でも建てるとき一割アップします
ここの人、賃貸計算にはうるさいですが
仕様に対する費用対効果は検証がぞんざいですね

いつから、マンションは投資ばかり気にするようになったのでしょう
住み心地は？
ここは、投資家対象外になったんですから
賃貸の話にばかりなるのは違和感ありますね

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>>3888 南向きだけでなく、70Lも下がりましたよ！

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>>3892 日の当たらない部屋は安いので人気

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>>3880
そうですね。人をバカにする人とは、
一緒にやっていくのは無理ですものね❤

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タワマンて特に角住戸ではダイレクトサッシのイメージがあったのですが、ここはそうではないのですね。
わりと落ち着いた雰囲気ですよね。

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要望の入ってない部屋のあるタイプは、
下げました。
調整は、人気部屋の価格のでてない部屋で
行う予定です。

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正直、タワマンのダイレクトサッシは暑いので苦手。
サッシの仕様がよくても、暑いのは暑い。
カーテン閉めっぱなしになる。

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>>3888
まあ、ここの9割りはモデルルームから情報こない
否定論者なので
割り引き情報も知らないかと。

55H、70Iかなり安くなりましたね。

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安くなったというのは、ここ１～2週間の話でしょうか?
そうでないならば南側は安くなってないですよね。

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ここ数日の話です。最新情報です。

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南側中部屋は数百万単位で下がりましたよ

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そうなんですか??
割引なんて話、全然知りませんでした

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価格スレ情報はもう古いです。

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対象住戸希望者にのみ、メール連絡いってるのかも。

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ちなみに80は下がってないですよね??

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角は下げてませんよ。
70iで300万程度ダウンですよ。

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やはり連絡は無かったので80の値下げは無しですか・・
残念です

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過去に再開発決まる前に
交通利便性の割りに
皆が避ける五反田や川崎かって、
何れも売るときは大幅アップしました。
ちなみに、買ったのはリーマン前ですがね。

ここも同じ匂い。

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当初の価格レンジ対比ですが、南向き80は当初より上がってますね。南2Lと3Lが当初より下げた感じです。あと65Aが上がっていて、55K70Lが下がっている感じ。他はほぼ不変ですね。
2Lが千代田区も含めて要望が入っていないこと言ってました。もしかすると千代田区優先の部屋でも一般開放される可能性があるので、欲しい人は営業に言っておいたほうが良いかもしれません。

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>>3864 匿名さん

物理的に論理的に考えて欲しいのですが
そこを地下に入れたら
そこと繋がる路線はどうする必要がありますか？
高架からリフトで地下にいれるわけないので
すくなくとも、数キロ先から傾斜つけて地下に向かう必要ありです。

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定借の分析は、年数・地代に加えて、土地・建物割合も必要だよ。
土地が安い郊外なら、総額に占める土地部分の割合が小さいので、定借でも価格は小幅な下げ。
一方で土地代が高い都心では、その逆で価格が大きく下がる傾向にある。

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逆に80は上がったのですか！！止めようかな・・
70Lは人気があるのに下げるなんて！

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渋谷で地下にいれるために下北沢で電車を地下に入れる感じ

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70iは要望のない部屋アルアルヨ

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80は人気があるのかこの値段でも上がっているのにびっくりです、営業もここは抽選ですと言ってましたし。
70Lは上層だとスカイツリーが見えるのでお勧めですよね。ただ、65Aと斜め向かいになるのが少し気になりました。

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70Iは間取り・価格的にみてそんなに魅力は無いですね。
たとえ300万円下がったとしても・・
それより80の値上げは超ショック！80の最上階である24階は1億近く？

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>>3887
一期で完売、普通なんだ！
じゃあ、世の大半のマンションは、
普通に売れないマンションなんだね！

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79I、しに部屋あるからなあ。。。

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煽りには削除依頼で

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よく考えて
ワテラスの２割安なら大歓迎

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ここは、新築でアトラスの二割引なのだから
別に高くはないのでは？
イメージや内装は御茶ノ水のが良いが中央線不便だし
交通利便性や免震はは明らかにこちらが上なので
あとは好みの問題かと。

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高くないどころか、激安ですがね。。。

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激安の格安です。
ここより安い土地付マンションなんてありません。
千代田区に納める地代がちょっと高いのが玉に瑕ですが、その価値はありますよ。
賃貸があるのもメリット、共用施設がないのもメリット、隣が区営住宅なのもメリットですし、ほとんどメリットしかありません。

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何度も他の物件を紹介して欲しいと書き込む奴は一体なんなんだ？

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>>3932
スレ移行依頼を出しました｡

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キッズルーム、ジム、共用施設がナイ、と言われてますが、あるのが高級マンションだとは言い切れなく、むしろナイ方がいい(今、あるマンションに住んでいます。シアタールームなんて最初だけ)

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そういったものがない代わりに、あるものが自動車整備工場(笑)

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自動車整備工場も1Fにあると普段何かと便利かも(笑)

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>>3932
別に本気で他の物件探しているわけではないでしょ。
「グダグダ欠点あげつらうなら、ここよりも良い物件を言ってみ、ほらないだろ。」、そう言いたいだけだと思いますが。
要は、このマンションに対するネガは、一般論をループさせているだけで、リスクを正しく評価する能力がない（頭が悪い）か、度胸がないということでしかありませんので。

あっ、別にのらえもんさんの悪口言ってるわけではありませんからね。
彼は、いい分析も多いと思いますよ。ただ、やはり湾岸、中所得者向けが得意分野で、都心やその他高級物件等の少しマーケットの異なるものの評価は得意でないですね。
定借の評価は所有権の７割とかいきなり言っちゃってるところなどでもそう感じました。
経済評論家で、「新築マンションは買ったとたん業社の利益上乗せ分２割が下がる。」などと、したり顔で言ってる人も同様ですかね。

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>>3935
すみません、自動車整備工場のために
管理費払うのですか？違いますよね？

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定借の評価は所有権の６～７割という専門家もいれば、８割という専門家もいて、本当に判断が難しいです。

> 新築マンションは買ったとたん業社の利益上乗せ分２割が下がる
→　一般論では正しいと思いますよ。
ただ、この数年のように不動産が上昇するなら中古でも下がりません。
逆に1990年代以降の何度かの不動産大暴落時は、
竣工後に３割以上安くなった物件も珍しくありませんでした。

不動産市況次第ですね。まだまだ上昇するか？　

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>>3914

〉土地が安い郊外なら、
〉総額に占める土地部分の割合が小さいので、
〉定借でも価格は小幅な下げ。

この部分だけ見るとごもっともなですが
土地の安い郊外は建物割り合い大きい分
買った瞬間に売っても土地つきも土地なしも
下げ幅が大きいです。
下がった同士で比較するので、
下げ幅が小さく感じるだけな気がします。

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>>3940
いや、一般論としても完全に間違いですよ。
物の値段を決めるのは需給であって、原価率や業者の利益云々は一切関係ありません。
高騰し過ぎた物件が大きく下がるのは、まさに需給の問題。

平常時の中古マンションの値段は、普通に完売した物件で築後間もない場合は、仲介手数料分と若干のお得感を出す程度の値引をすれば決まってしまいます。減価償却や新築保証の有無は、修繕積立一時金と相殺でです。
もちろん、倍率が付いたような人気物件であれば、当然ながら、上がることすらあります。

その後は、基本的に築後10年で13.5％、築後15年で21その後は％、築後20年で31％、以後1年経過するごとに2.5％加算するというのがマニュアルです。
業者間転売や企業倒産時の買い叩きじゃないんですから、業者が、中古になった途端に2割3割下がるのが普通るなどといったら笑い者になります。

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>>3942 匿名さん

何のマニュアル？
千葉の柏とか、多摩のほうとか築10年で40から50%下がってるよ。築10年13.5%と記載は、どのエリアのことで何のマニュアルなのか知りたいです。

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仲介業者の査定マニュアルでしょ。

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平常時の、って既に下落基調とも言われる現時点でも、平常時なのだろうか。

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だから、郊外は下がるんですよ。
そこに住みたい需要が都内より低いから
だから、土地も安いんですよ。

ここは都内物件なんで、欠陥でもない限り
10年で50%になることは考えて難いです。

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>>3946 匿名さん
1992～3年頃、1998～9年頃は都心マンションも大きく下がったよ

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団塊ジュニア世代が家を買った後なので、マンション需要は減少傾向。
いまのマンション高を支えているのは建築費の高騰だから、それが落ち着けば当然マンション価格も一服するでしょうね。
マンション価格はここ数年で最も高くなっていますが、同時に、販売戸数はここ数年中で最低を更新していますから。

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みんなが上がると思えば上がるし、下がると思えば下がる。
チューリップの球根と同じ。

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その「みんな」が外国人で、将来の居住者が外国人だらけにならないことを願う。

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どのエリアなんだろう？千代田や港区限定だつたら築10年で13.5%下落なんてないだろう。

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>>3943
中古物件については、まず、「今ここで同じものを建てたらいくらで販売されるか」を出してから、そこからの下落率で計算・査定するんですよ。
例えば、１０年前に８０００万円で販売された物件が、もし現在同じように造られたら６０００万円だとしましょう。この場合、現在の相場を計算するベースは、８０００万円ではなくて６０００万円。
６０００万円から仲介手数料相当額２００万円を引いた５８００万円を基準にして考えるのが普通のやり方です。それが平常時という意味。逆に市況が上がっている場合も同じです。
現在の新築価格に引き直した後は、都心も郊外も、現在も将来も、計算は同じようにできます。

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>>3952 匿名さん

なんかよくわからんが、そんなんで正しく査定できるのかね？例がわるいのか？

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結局、今現在新築だったらいくらなのかを評価する能力次第ってことですよね。あとはマニュアルどおりとしても。

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中古市場は新築市場に連動しますからね。
都心なので新築市場が短期間に暴落することはないでしょうけれど、今高騰している建築費分が下落することは十分あるでしょう。
もともとうたっていた「平均4800万円」というのは、当時（6年くらい前）であれば特に違和感のない値付けだったわけです。

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なるほど良く分かりました。もやもやしてたから助かりました。

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あのワテラスだって、2011年の売り出し当時は坪単価380万円〜だったんだよね
今後そのくらいの水準に戻ることは十分ありうるでしょうね

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ここ数年の都心タワマンの価格推移まとめ
http://mansion-market.com/sapuri/market-report/price_increase_tower_ma...

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うーん、
エリアによる下落率の違いは考慮しないの？
千代田区 下落率低い、むしろ場合によってはプラス
柏市 下落率高い

正しく査定出来ているのか？

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相続税対策の需要は落ち着くでしょうね
国税庁が対応するようなので

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いまのペースで都心のマンションが上がり続けると思っている人はまずいないと思うけど、いつがピークなのか、ピーク後は緩やかに下降するのかそれとも大幅な下落が待っているのかは誰にもわからないからね。

みんなピーク前後に売り抜けたいと考えれば結果的には暴落しますね。ここは投機向けではないから暴落はないと思いますよ。

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>>3959
その理屈だと千代田区では中古が新築よりも高いということになってしまう。
元レスをよく読んでごらん。

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前述の説明いただいた論理の場合は
「下落率が高い」が
今新築を立てたら？の仮定の値段に反映されるのでは
ないかと思いますよ

つまり、5年前に元値8000万の物件が
千葉某所だと、今新築で立てたら6000万
都内某所だと、今新築で立てたら9000万
みたいな変化になります。

千葉某所だと-2000万下落
東京某所だと+1000万上昇
結果、千葉のが下落率高いことになります。

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>>3955
建築費高騰はオリンピックまで続くのですよね？
オリンピック明けには、オリンピック後再開発も控えてますし
今高くて買い控えしてる人の潜在需要が吹き出る気がします。
なのに、新築は増える見込みありません。
少なくとも、6-7年は今の状態かやや上がるのも
十分あり得ることを考えると、そんなに待ってられない、人もいるでしょう。

今、高い高いと先送りしても
5年前にも同じことを言って買う機会を逃した人と
同じになる可能性も十分です。

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>>3952 匿名さん
つまり、条件の違う

ワテラスと千桜 や
WCTとCT品川
の、坪価格平均を比較して
２割安い！と論じることは、
出来ないと言うことですね。

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>>3964
需給バランスによる価格上昇・下落についてはおっしゃるとおりだと思いますよ。
ただ、建築費の高騰は一過性のものではないかと申し上げたまでです。

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バブルのピーク期に不動産を取得した人は皆泣いていますが、ピークがいつかは誰にもわからなかったのです。
今が底値でないことは確かですが、ピークが5年後なのか10年後なのかは誰にもわかりません。

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>>3966
ご返答ありがとうございます。
正直、建築費高騰と、その後の便乗値上げの
一時的、がいつまでに続くのか迷ってます。
来年再来年に落ち着けば良いのですが
3964みたいに、オリンピック後までだと
ちょっと待てないので。

そのあたり、詳しいかたいらっしゃいますか？

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手付け何%ですか？

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素人予測になっちゃうけど、団塊Jr.の不動産取得時期が過ぎたっていうのは大きいと思う
団塊の世代の相続が始まったらますます不動産があまるよね
これって地方や郊外だけの問題と思われがちなんだけど、千代田区は細分化された土地が多いし高齢者世帯がかなりの割合になってて空き家率も高いというのは事実だよ

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バブル、バブルというけど、
比較して今の価格はかわいいものだよ

百恵さんの話もあったけど
1億の物件が弾ける直前は13億になってた訳だから
リーマンショック前なんて、それに比べれば微高
今の高騰も、原因はっきりしてるから
バブルとは言えないと思う

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>>3970
経済学的には、人口ピーク層が50代になるときが
一番消費が上向くらしいですよ。
段階世代で立証済み。

貯まった小金で、買う余裕あるし
子供が独立して生活変わるので。
自分は団塊ジュニアですが、今42です。
10年後にボリュームゾーンで消費行動がおきます。
団塊ほど裕福ではないと思いますがね

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>>3969 10%です。まかりませんよ。

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相続した家に住むのはむしろ少数派では
相続を元手に、新しい家買うと思う

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オリンピック起因の高騰は、2018で落ち着く説
ただし、そこからの仕入でマンションが立つのは早くて3年後
つまり、少なくとも5年は高騰基調

あと、オリンピック以外でも円安などで上がる可能性はある

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>>3963 匿名さん

5年前8000万円が
いま都内某所で9000万円はイメージできます。
でも
5年前8000万円が
いま千葉某所で6000万円はイメージできません。
いま一般的にマンション高騰してるから千葉でもそんなに下がらないのでは？

査定方法だから現実とは乖離するのかな？

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