アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

同居という訳でなく、既に親が隠居用の家を用意してて、
今親が住んでいる家が、近い将来空くんだよね。

なので、55で今の賃貸と同じくらいのローンで広い部屋に住むか、
もう少し出して65にするか、そもそも買わないか悩み中。
勤務地が中央区で転勤もないので、今より遠い所には
将来的にも住みたくないなと。

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55でも子供１人なら大丈夫じゃないですかね。
65って倍率どれぐらいなんですか？

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高層階狙いなのかな？
子どもを産むつもりがあって65Aでいいの？っていうのが正直いって疑問なんだけど…
経済的にゆとりがあるのなら、賃貸でその時々にちょうどいいところに住むのが一番だと思います。かなりぜいたくな暮らしですけどね。

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俺なら65Aの高層階にして、5～10年位住んで転売。たぶん同じ値段で売れれば賃貸の半分以下で住めることになる。
後々親の家は売ってタワマンを購入し、その後はそこに住んで相続を受ければ家賃がかからずにタワマン生活を享受できるんじゃない？

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3760様や他の方にも聞きたいんですが
定借物件でも将来の売買可能でしょうか？
知り合い不動産営業マンに
相談したら、定借物件自体、仲介業者が
つきにくく取引したがらないとか
ローン対象にしない金融機関が多いと
聞いています。

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>>3761
今どき全く関係ないですけどね。少なくとも都心のマンションなら。
大手の仲介で、嫌がるところは無いと思いますよ。

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>>3761 マンション検討中さん

>>3761 マンション検討中さん
仲介業者の銀行への交渉とコネしだい
今はどこの銀行も借りて欲しいから
支店毎交渉で割りと通る

CT品川なんて、普通に売れてるし
周辺の大手仲介業者はどこも扱ってる

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定借期間50年で残り20年の物件だと、おっしゃる通りだと思います。地方だとなおさら取引したがらないでしょう。
逆に、70年で残り50年だと状況はかなり変わるかと思います。要は残りの期間と立地や設備等含めた物件の価値次第でしょう。一概に定借は・・・とは言えないと思います。

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>>3761
もちろん、個人でネットから申込すると
断られる可能性あり。
ただ、仲介業者経由で申し込めば、
普通の優遇金利で契約できる。

ここも、聞いたら、みずほ銀行は確定
2018までに、さらに提携銀行増やす予定
とのこと。

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3761です。
皆様、情報ありがとうございました。
参考になりました。

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銀座の某定借物件だと、35年経っても350万以上で即蒸発してるけどな。

結果的に物件次第では？

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品川はリニアや新駅計画があるから将来性が豊か。そりゃいくらでも中古購入希望者がいるでしょう。ここの将来性は疑問ですが。

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>>3760 匿名さん
同じ値段で売れると思ってるなんて、頭の中はお花畑でいっぱいですね(笑)

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>>3769 ご近所さん

10年たっても購入価格と同じ価格で売れるマンション沢山あるよ。

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所有権でも定借でも将来高く売れるか安く売れるかは、立地や仕様は当然だが、新築時の人気も重要。
みんなが欲しいと思えば、5年後でも10年後でもそれなりに欲しい人は居る。
要望書出してここの倍率を知っていれば、将来期待が持てるかどうかはわかるはずですよｗ

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当初、倍率は1～2倍と言われていたのに結構な倍率になりそうですね。
65Aや70Lなんかはすでに5～7倍なんでしょうか?
私のところは今のところ1倍と言われていますが、最終的にどうなることやら．．

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>>3772 マンション検討中さん

これからMRいく方次第だと思いますが、見込み客はある程度提出が終わってると思われるので、それ以外の方が中心だから倍率はほぼ決まりじゃないでしょうかね？

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要望書なんて気軽に出せるから申込登録は止める人もいるだろうし、逆に登録の時にいきなり来る人もいるだろうし、今の倍率は当てにならない。

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>>3770 評判気になるさん
その時の市況が今よりいいと思ってんの？

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悪い保証も無いよね(笑)
景気なんて5～10年サイクルで回るんだから、悪ければ住み続けるか賃貸に出せばいい。
まあ日本沈没的な発想の方は賃貸でタラタラ金を捨て続ければいい。

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まあ定借は半分賃貸みたいな物だから、土地賃料と解体費用の金をタラタラと捨て続け。

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>>3776 匿名さん
悪い確率の方が圧倒的に高いと思うけど(笑)
賃貸に出す場合はいくらで出すのかな？７階以下の想定賃料は聞いた？かなり安いよ～
あなたの将来設計が狂わなきゃいいけど(笑)

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隣の区営住宅棟の賃料って坪単平均で幾らくらい？

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千代田区の相場見ると、2LDKで20万は固いね。
地代含めて管理費5万とすれば、残り15万だから5,000万の部屋なら30～35年で回収できる計算で合ってる？

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千代田限定のところの低層の日当たり、相当わるいですよね？
あれは転売時にどうなるんですか？
売れるものですか？？
とはいえ破格の安さなので損は無さそうな気もします。

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>>3778 ご近所さん
7階以下の想定賃料は聞きました。逆に結構高い賃料だなーと思いました。

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70年は定期として充分ですが定住はない。
売りぬけ需要のみが大切。
6、7千万の手頃なやつは、いつ売れば1割り増し以上になるのかしら？？

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駅徒歩１分免震タワースーパー付ですからね、自動車整備工場もか(笑)
大手町、東京駅の再開発でこれから借りたい人は腐るほど居るでしょう。近くのタワーは管理費込み25万スタートだからね。

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70平米の3LDKで25万くらいが妥当な感じか。

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MR予約がすぐとれたし、わりと営業さんが手厚いサポートて良かったです。
でも、本当にそんなに人気なの？
そりゃ千代田区原点枠は人気あるのかもですが、その他って、そんなに高い金で住む価値あります？

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25万じゃ安すぎない？
岩本町のタワーだと3LDKのウェリスが35万で出てるけど。

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なんだかんだすごい人気！
シティ品川が百恵ちゃんなら、千桜は明菜ちゃんですね。

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>>3780 匿名さん
空室率や税金、ローンの利息を考慮しない短絡的な計算ならそれでいいんじゃない？

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>>3787
坪1.5万ぐらいがベースになると思う、70平米だと30万

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アメリカが景気停滞で、円高日経安になってるのにお気楽ですなあ。高く売れたり高く貸したりの皮算用ばかりを想定するとは。

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>>3788 匿名さん

百恵ちゃんは綺麗に引退して伝説になった。明菜ちゃんは色々スキャンダルを起こした。正にピッタリな例えですね。

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>>3791 匿名さん

今から景気悪化すれば、売却可能になる7年後は景気回復してるって考えることもできるよね。

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考えられませんが。

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WBSで郊外のアパートが今でも余剰だとやってたが、不況になっても高い都心の賃貸を借りてくれる人が大勢いるかどうかだね。

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80の間取りはあの近辺では見かけないので貴重と考えて狙っています。下落基調の中で多少高い感はありますが、手元の計算でも大きく儲けることは出来ないけど損しない物件かと考えています。

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80は人気ですから。ただ、定借フラット35は一億円の物件までが融資対象なのでハードルとなり、中古売却の大儲けはどうなろうと困難です。

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80なら賃貸だと35～40万はしますからね。定年までの20年を賃貸で暮らすなら、買ったほうがお得ですよね。
定年後は地方に2000万で豪邸建てて田舎暮らしです。

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80Gの賃料が35〜40万円？そんなにする？
タイムズタワーやワテラスよりも高いってことですか？

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金持ちが住みたいエリアではないですからね。言うだけ、書くだけなら何とでも。

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>>3799
ワテラスだと５０万ですよ(笑)
タイムズは４２～３万かな。

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>>3801
へぇ、お詳しいんですね。
タイムズタワーの16階2LDK（64平米）が24万円で出てますが、3LDKになると跳ね上がるのですね。
パークタワーの2LDKも同じ24万円でしたね。高層階の南東角部屋です。

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ワテラスを買ったり借りたりしているのは御茶ノ水界隈の医療従事者が多いですね。
タイムズタワーは以前はIT関係のイメージがありましたが今はどうなんだろう。

ここはワテラスやタイムズタワーと比べるような物件でないことだけは確かです。その分割安なのでいいんじゃないですか。

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タイムズタワーもできた当時は格好良かったですが、今は外観が結構汚れてて、年代を感じますよね。

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賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円。
57平米の2LDKなら、21万～22万ぐらい。
72平米の3LDKなら、26万～28万ぐらい。
坪1.5万とれるとか、夢見てる人もいるようだけど、これが現実。
フルローンで借りると、賃貸と支払い額はあまり変わらない。

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あんた、何言ってんだ？

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あんた、算数もできないのか？
3805さんに俺も同意するけど

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タワーレジデンストーキョーの15階南向83平米が30万円弱なので、それよりはいい値段がつくんじゃないかな？
プレミストの3LDKは8、9、10、11階がいまだに空いてるみたいなので、ほんとに中堅世帯の賃貸需要があるのか疑問ではあるけど。

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プレミストはあまりに借り手がつかないので賃料下げてますよ。
11階の3LDKが25.5万円。新築でこれは厳しいですね。

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ここに限らずこのご時世、新築タワマンで利回りがいい物件なんて無いでしょ。安いと言われてるパークタワー新川崎でも一緒。

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>>3802

あまりにも堂々と嘘ついててあきれたわ。
管理費2.4万プラスだから賃料は計26.4万、63.71㎡。坪13,700円。
しかし、その部屋は東正面には10メートル先にべったり隣のマンションが建ってる。ここの東向き低層階中部屋みたいなもの。
16階だから朝陽は当たるけど、眺望は、北東方向をバルコニーから覗き込まなければ何も見えない。それでも築12年でこの値段。

もう一つ、隣のビルとの離隔のあるちょっと条件のいい南向き11階1ＬＤＫは、55，54㎡にも拘らず、管理費込みで25.5万円、坪15,180円で出てる。
これが現実。

眺望のいい角部屋だったらいったいいくらになるか。簡単に計算できるよね？
ここの８０タイプが、坪15,000円以下で借りられるなんてのがむしろ夢見過ぎ。

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25万円だろうが30万円だろうが、借り手がつかなければその間は赤字垂れ流しですからね。
特に家族向けだと、3月までに決まらないとそのまま丸1年空いたままってこともありうるのが怖い。

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賃料は普通下方にも上方にも硬直性があるのでなんとも。
富裕層が求めるマンションでないことは確かだしね。
それでも80平米なら30万円は軽く超えるでしょうね。

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>>3812
だからなに？
多少高めに出そうが、相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ。どこだって同じ。
せいぜいまけてもらっても数千円。それが現実。

価格にしても、賃料にしても、すべからく、周辺のゴミみたいな築古中小マンションと比較して相場を語ること自体が初めからずれてる。

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ファミリー向けは学区が重要ですからね。
文京区なら、誠之小学区でファミリー向け（築浅でそこそこの広さで陽が当たる）が出るとすぐ埋まりますよ。
ここは千代田小学区なのでファミリー層にそこまで人気にはならないでしょうね。麹町地区ならもちろん番長小、神田地区なら和泉小が人気なので。

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ここの南向きは某再開発の恩恵を一番に受けるのにね。これは結構破壊力あると思いますよ。私が買えたら教えてあげます。

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築古中小マンションってどこのことですか？

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相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ？
すべからく？
ちょっと意味がわかりません…

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「ここを賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円」なんて言ってる時点で、完全に相場解ってないよ。
大規模タワーマンションには大規模タワーマンションなりの独立した相場があって、賃借希望者は、もう少し広域のめぼしい類似物件との比較で価値を判断する。近隣相場との比較は二次的なもの。
ここの上層角部屋がもし坪1.5万なんて賃料で募集されたら、瞬殺で決まっちゃうわな。
借りるのは地元の人じゃない。家賃補助の手厚い大手町勤務家族。
学区は関係ない。私立なんだから。

そういうこと。

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千代田小の学区ってものすごく広いんですね。
明らかに人が住んでいない地区を含んでいるせいもありますが。
ここも小学校の跡地だし、ワテラスも淡路小の跡地で、千代田区はどんどん小学校がなくなっているんですね。

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そうゆうこと笑

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教育への意識が高くて私立小を選ぶ人がわざわざ神田地区でしかも区営住宅の隣を借りるとも思えないですけれどね。
ま、あまり熱くならずに仲良くしてくださいな。
この辺りは運がよければ国立小への通学もしやすい場所ですよ。

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では、なおさら価値上がりますなあ。

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我が家は80Gの賃貸を狙っていますが大手町勤務でもないし私立小でもありません。
自営業なので家賃が経費になるのと、子どもたちの中学校・高校への通学の便を考えてのことです。

今も神田地区で70平米の賃貸暮らしですが、ある程度賃貸が上がることは覚悟していますよ。もちろん、安いに越したことはないですけれどね。

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>>3819 購入検討中さん
あんた、何も分かってないね。
ここの低層がその価格で出されるんだよ？同じマンションで。
どうしても、それに賃料は引っ張られる。
低層が満室稼働してれば、あんたの勝手な思い込み相場でも借りる人が決まるかもしれないが、満室にならなければ無理だろうね。
このマンションは低層が賃貸ってのが問題なんだよ。
それと、高層マンションでプレミアムがついて単価が上がるのは、高層マンションならではの共用部が使えるか、眺望が期待できるから。
共用部が全くなくて、１階に自動車整備工場があるマンションなんて、ただのノッポなマンションってだけ。
眺望が完全に抜ける20階以上の高層階なら、若干のプレミアムがつく可能性はあるけど、期待はできないね。

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たしかに賃貸65戸はかなりのインパクトですね。
しかも自動車整備工場と区営住宅。
大規模の魅力としては敷地内まいばすけっとくらいかな？

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そもそも整備工場なんて今後も需要あるのか？数年後はコンビニにでも変わってるんじゃない(笑)

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東京タワーズとか賃貸と同じ建物だけど人気だけどな。東京タワース知ってるのかな？

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ツインパークスの隣もスカイグランデ。賃貸と分譲が同じ隣だったり、同じ建物だったりよくあること。知っていて書き込んでいる？

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〉ここの南向きは某再開発の恩恵を一番に受けるのにね。
これ気になります。世に出てない再開発情報があるとか？

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>>3825
何も分かってないのはそっち。低層階が賃貸になるというのは、実質最低家賃保証みたいなもので、その時点で上層はむしろそれ以上が約束されたようなもの。
もし想像以上に安けりゃあっという間に満室になり、結局上層階独自のマーケットが機能し始める。その際、埋まってしまっている低層階の家賃に影響を受けることなどない。だって借りたくたって借りられないんだから。
そもそも賃貸と分譲ては全く仕様が違うし、比較されるのは、周辺の他のタワーマンション。
いずれにしても、低層階に賃貸があっても上層階に何のデメリットも生じない。

デメリットが何も無いって頭おかしい

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>>3816
>私が買えたら教えてあげます。

私が買えたらというのは、予算的なものなのか倍率的なものなのか
どちらなのか気になります(笑)
ちなみに私は予算的に買えるかどうか微妙なところです・・

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>>3830 マンション検討中さん

同感。良い恩恵なのか、逆に皮肉であって本当は悪い影響なのか、だけは教えて頂きたい。

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ドカンと南側にデカイ再開発予定でもあって、それを恩恵と皮肉っているのではないですよね。って心配です。

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>>3834
勿体ぶったネット情報なんかを真に受けちゃダメだよｗ
目の前が公園にでもなって南の低層が抜けることも、
目の前の雑居ビル群がまとまって南中高層の抜けが極端に阻害されることも考え難い
権利関係も複雑だろうしね

ただ東京駅を中心に再開発の流れはきてるから、
こっち寄りの神田駅周辺が綺麗に生まれ変わる可能性は大いにあるとは思うけどね

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>>3820 匿名さん
それでも、他の区よりは減りが少ないんですよ
人口ピーク（一般的に2019年）は、5-10年遅いはず

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金額感を事前に知ってそうな方もいましたし、ちょっと気になりますね。良い話と期待したいところです。

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湾岸タワーマンション総合スレ、に中古価格が出てるけどシティタワー品川はやはり周辺土地付き物件の２割引ですね。

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モモレジ氏がやっと当物件をブログで取り上げてくれました!
http://mansion-madori.com/
のらえもんやマンマニよりは全然信頼できる(榊淳司なんて問題外！)のでとても参考になります｡

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モモレジ氏は勘違いしているみたいだけど、大地主の千代田区以外にスターツやその他にも地代を受け取る権利者がいる。

だから地代はボランティア金額にはならないんでしょ。

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モモレジさんのクールに客観的に分析する能力はマンションブロガーNo.1だと思います。
モモレジさんのブログで一番気になる部分は、
”定借は「ざっくり言って所有権の8掛け」で見るべきと思っています。※「定借の残存期間」や「月額地代の多寡」によっても大きな損得があるので、あくまでざっくり言うとなのですが。”

もし地代が高いとなると、適正な坪単価は幾らくらいなのかな？

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「割安感は皆無だが、住戸の専有面積やグレード感を抑えたことで多少なりとも買いやすい水準となった価格」、そして「千代田区民優先分譲住戸の絶妙な割り振り」のおかげで投資家の大半を排除することが出来た可能性が高く、千代田区による千代田区民のため（千代田区民になりたい人のため）の分譲マンションという本来あるべき目的が達成されそうな気がします。

とありますね。

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千代田区の土地だけでも利回り2％の地代を取るからね。高いか高くないかでいったら高いでしょうそりゃ。
ローン金利の方がずっと安いわけですからね。

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ずっと気になっていたのですが、この80Gの間取りはなんでリビングを普通に長方形にしないんですかね？
柱のところはともかく、バルコニーの奥行きが途中で変わるのはなんでなのか？
ここを平坦にして掃き出し窓を4面続けて取るようにしたらずっと開放感が増すのになぁと。
素人なのでわからないのですが、構造上必要なことなのでしょうか？

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まだ要望のない部屋が10数部屋あるようです。

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>>3846
そんなにあるのですか!?全部80タイプなのでしょうか??
私は現在80タイプに要望書を出していて、倍率は1倍と聞いていましたが
私がキャンセルすると空きは11戸になってしまいますね．．
購入が少々ピンチになってきました｡

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>>3842
>モモレジさんのクールに客観的に分析する能力はマンションブロガーNo.1だと思います。

↑モモレジ氏はホントここですよね！ホント参考になります｡
榊淳司のマンションレポートなんてモモレジ氏の1/100の価値も無いのにバカ高いお金を取る．．
昔買ってしまって超後悔しました．．

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いろんなタイプの部屋で未要望ありますよ。
はっきり教えてくれませんが、担当者と話をしている中での
個人的な勝手な推測では全部で20部屋くらい？
→知っている人がいたら訂正してくださいね。

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問題なのは、要望を出したからって必ず買うとは限らない点です。池之端みたいな先に抽選する物件に決めたりして。

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自分が買えればいいかな。
80ほしー

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>>3850 匿名さん
うん、遅すぎなんで、中古含めて他に決めるかも

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一般枠に区民希望者が、いるので、
一般論の、実質倍率高くなりそう
特に65aあたり

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80は9千万円前後なので、資金ぐりが苦しくなる人もいれば気が変わって他に行く人もいるでしょうね。

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>>3853 匿名さん

実質倍率というより、計算上のとか名目上のとか見せかけのとかの倍率でしょう。

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>>3854
私は親に反対をされて80タイプ買えなくなりそうです。
うぅ・・超悔しい！！

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