アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>3714
出すのは自由じゃない？
区民の申し込みが入った時点で即アウトになっちゃうけどね

一般に先駆けて区民の申し込み、抽選の後に全ての部屋がフリーになるんだから、
それから元区民部屋に申し込んでも遅くはないと思う

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>>3716 匿名さん

どなたか70Lの中層の倍率を教えてください。

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>>3718
要望書だせば、教えてもらえますよ。

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>>3701
80タイプは洋室3をスライドドアに変更できれば2LDK的な使い方ができて良いんですけどね｡
私は単身で入居の予定ですのでそうしたいです｡
プラン変更の2LDKは使い勝手が悪そうであまり良くないですね｡

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>>3712
古い小規模マンションにその価格だすなら、
65a買います

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70Lの中層、千代田区民のところは、聞いた限りでは3倍が平均くらいです。

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>>3722 匿名さん

それは千代田区以外も含めてでしょうか？

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>>3723 匿名さん

ごめんなさい、千代田区民以外のところはきいてなかつたです。

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>>3724
低層でも区民以外も要望書出せるらしいので、千代田区の方が居なくて3倍であれば可能性はあるかと思ったのですが、千代田区の方が入れてしまってますよね。。。

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こちらの物件で千代田区民優先の間取りで、60平米以上6000万までの間取りはありますか？

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目の前が駐車場か都営住宅に囲まれている、いわゆるパンダ部屋なら6000以下のものはありますよ。

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>>3721 匿名さん
65Aだと倍率が厳しいですね。

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千代田区の人がいないところを見つけて要望書を出すしかないですね。

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要望書は申込ではないから、申込の時に千代田区民に申し込まれたら終り。逆に要望書を出した人が必ず申し込むとは限らないけど。

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千代田区の人が要望書を出してない部屋とか教えてくれるんでしょうか？

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教えてもらったって、申し込みの時に千代田区民が後から来ない保証はないのだけど。

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情報が無いよりは検討できると思うんですが、７０Ｌで千代田区以外で応募できそうな部屋は無いのでしょうか？

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もし仮に千代田区民限定の部屋が1次で空いていたとしても、
2次で千代田区民が申し込めば他区民は買えないです。

1次の抽選で外れた人が回ってくるので他区民の購入できる確率は低いですね

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あれ、一次で区民部屋の条件は解除だったはずですが。

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そりゃ、売り主にしてみればサッサと完売をする為には条件緩和をしたいでしょうね。

以前の案なら、全戸が千代田区民優先だったのに。

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ここは千代田区民ではないと買うのは金銭的にも一気にハードル上がりますよね。

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区民と区民外の違い、
モデルルームに行って話を聞いていたらわかる基本的なこと。
嘘が飛び交うのがウケるね。

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>>3737 購入検討中さん

区民かそうでないかで価格も変わるのですか？

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>>3721
65Aと同じくらいの負担で比べるなら7500万円〜で考えないとそりゃ釣り合わないですよ
地代の負担があるのでね

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追加して言うと、値段のことだけじゃなくて、65Aよりはルネの方がいいと思うなぁ。
ルネはライフや和泉公園が近いし、10階の南西で日も当たるでしょう。65Aは北東で東の窓からは駐車場棟と区営住宅しか見えないよね。

日が当らない部屋に住むのは嫌だな、個人的な意見だけど。

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部屋の中で陽が当たるのって、予想以上に辛いですよ。。。

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利便性と日当たりでどちらがプライオリティ高いかはひとによる。

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利便性でいったらルネは互角だと思うけどね。
練塀町の再開発マンション？は手が出せないくらい高くなるかな。

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金を掛けたタワーなら窓ガラスにLOW-Eを使うから陽の暑さが緩和されるが、もちろんここはそんな金など掛けていない。

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練塀町は高層階のみ住居だと聞いてるので、販売されたとしても坪600近くは覚悟しておかないとダメなんじゃないかな？
ここって、ダイレクトサッシじゃないし開口部は狭いからそこまで西日とか気にならないんじゃないかと思うんだけど。
まあ、その分眺望を台無しにした設計というわけだが。

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8〜10階くらいのGに賃貸で住みたい！
家賃はどのくらいでしょうか…？

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練塀町は20階建てで上3フロアだけが住戸ですね。34戸。
希少性が高いので相当高価になるでしょう。

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麹町タワーはいくらかな。

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>>3749

あそこ買えるぐらいなら、パークコート青山ザタワーにするでしょ。まだスレが立ってないみたいだけど。天下の青山。

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お金持ちなら買えるタワマンが、山手線内側で次々と売り出されますね。羨ましい...

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さすがに倍率もわかってきて、過疎ってきましたね。
今日ＭＲに行っている方は600組の残りの方でしょうか、申し込みまであと3週間ですね。

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65aと55のどれかで悩み中。
千代田区在住で、dinks、両親共に都区内一戸建て持ち。
子供1人予定なので55でローン負担軽くして、最終的には親の戸建てに住むか、
65にして将来的にもここで暮らす選択肢を残すか…
55なら抽選なく通りそうなんだよね。

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産んでみないとわからないことも多い（間取りとか、周辺環境とか）から、産んでから買った方が安全だと思うけどね
いざとなったら住み替える覚悟があるなら構わないけど

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ちんたいでいいよ。

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「親の戸建に住む」って同居ってこと？
それはもうマンションの部屋選びとは全然違う次元の問題のような…

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同居という訳でなく、既に親が隠居用の家を用意してて、
今親が住んでいる家が、近い将来空くんだよね。

なので、55で今の賃貸と同じくらいのローンで広い部屋に住むか、
もう少し出して65にするか、そもそも買わないか悩み中。
勤務地が中央区で転勤もないので、今より遠い所には
将来的にも住みたくないなと。

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55でも子供１人なら大丈夫じゃないですかね。
65って倍率どれぐらいなんですか？

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高層階狙いなのかな？
子どもを産むつもりがあって65Aでいいの？っていうのが正直いって疑問なんだけど…
経済的にゆとりがあるのなら、賃貸でその時々にちょうどいいところに住むのが一番だと思います。かなりぜいたくな暮らしですけどね。

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俺なら65Aの高層階にして、5～10年位住んで転売。たぶん同じ値段で売れれば賃貸の半分以下で住めることになる。
後々親の家は売ってタワマンを購入し、その後はそこに住んで相続を受ければ家賃がかからずにタワマン生活を享受できるんじゃない？

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3760様や他の方にも聞きたいんですが
定借物件でも将来の売買可能でしょうか？
知り合い不動産営業マンに
相談したら、定借物件自体、仲介業者が
つきにくく取引したがらないとか
ローン対象にしない金融機関が多いと
聞いています。

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>>3761
今どき全く関係ないですけどね。少なくとも都心のマンションなら。
大手の仲介で、嫌がるところは無いと思いますよ。

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>>3761 マンション検討中さん

>>3761 マンション検討中さん
仲介業者の銀行への交渉とコネしだい
今はどこの銀行も借りて欲しいから
支店毎交渉で割りと通る

CT品川なんて、普通に売れてるし
周辺の大手仲介業者はどこも扱ってる

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定借期間50年で残り20年の物件だと、おっしゃる通りだと思います。地方だとなおさら取引したがらないでしょう。
逆に、70年で残り50年だと状況はかなり変わるかと思います。要は残りの期間と立地や設備等含めた物件の価値次第でしょう。一概に定借は・・・とは言えないと思います。

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>>3761
もちろん、個人でネットから申込すると
断られる可能性あり。
ただ、仲介業者経由で申し込めば、
普通の優遇金利で契約できる。

ここも、聞いたら、みずほ銀行は確定
2018までに、さらに提携銀行増やす予定
とのこと。

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3761です。
皆様、情報ありがとうございました。
参考になりました。

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銀座の某定借物件だと、35年経っても350万以上で即蒸発してるけどな。

結果的に物件次第では？

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品川はリニアや新駅計画があるから将来性が豊か。そりゃいくらでも中古購入希望者がいるでしょう。ここの将来性は疑問ですが。

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>>3760 匿名さん
同じ値段で売れると思ってるなんて、頭の中はお花畑でいっぱいですね(笑)

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>>3769 ご近所さん

10年たっても購入価格と同じ価格で売れるマンション沢山あるよ。

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所有権でも定借でも将来高く売れるか安く売れるかは、立地や仕様は当然だが、新築時の人気も重要。
みんなが欲しいと思えば、5年後でも10年後でもそれなりに欲しい人は居る。
要望書出してここの倍率を知っていれば、将来期待が持てるかどうかはわかるはずですよｗ

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当初、倍率は1～2倍と言われていたのに結構な倍率になりそうですね。
65Aや70Lなんかはすでに5～7倍なんでしょうか?
私のところは今のところ1倍と言われていますが、最終的にどうなることやら．．

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>>3772 マンション検討中さん

これからMRいく方次第だと思いますが、見込み客はある程度提出が終わってると思われるので、それ以外の方が中心だから倍率はほぼ決まりじゃないでしょうかね？

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要望書なんて気軽に出せるから申込登録は止める人もいるだろうし、逆に登録の時にいきなり来る人もいるだろうし、今の倍率は当てにならない。

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>>3770 評判気になるさん
その時の市況が今よりいいと思ってんの？

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悪い保証も無いよね(笑)
景気なんて5～10年サイクルで回るんだから、悪ければ住み続けるか賃貸に出せばいい。
まあ日本沈没的な発想の方は賃貸でタラタラ金を捨て続ければいい。

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まあ定借は半分賃貸みたいな物だから、土地賃料と解体費用の金をタラタラと捨て続け。

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>>3776 匿名さん
悪い確率の方が圧倒的に高いと思うけど(笑)
賃貸に出す場合はいくらで出すのかな？７階以下の想定賃料は聞いた？かなり安いよ～
あなたの将来設計が狂わなきゃいいけど(笑)

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隣の区営住宅棟の賃料って坪単平均で幾らくらい？

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千代田区の相場見ると、2LDKで20万は固いね。
地代含めて管理費5万とすれば、残り15万だから5,000万の部屋なら30～35年で回収できる計算で合ってる？

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千代田限定のところの低層の日当たり、相当わるいですよね？
あれは転売時にどうなるんですか？
売れるものですか？？
とはいえ破格の安さなので損は無さそうな気もします。

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>>3778 ご近所さん
7階以下の想定賃料は聞きました。逆に結構高い賃料だなーと思いました。

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70年は定期として充分ですが定住はない。
売りぬけ需要のみが大切。
6、7千万の手頃なやつは、いつ売れば1割り増し以上になるのかしら？？

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駅徒歩１分免震タワースーパー付ですからね、自動車整備工場もか(笑)
大手町、東京駅の再開発でこれから借りたい人は腐るほど居るでしょう。近くのタワーは管理費込み25万スタートだからね。

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70平米の3LDKで25万くらいが妥当な感じか。

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MR予約がすぐとれたし、わりと営業さんが手厚いサポートて良かったです。
でも、本当にそんなに人気なの？
そりゃ千代田区原点枠は人気あるのかもですが、その他って、そんなに高い金で住む価値あります？

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25万じゃ安すぎない？
岩本町のタワーだと3LDKのウェリスが35万で出てるけど。

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なんだかんだすごい人気！
シティ品川が百恵ちゃんなら、千桜は明菜ちゃんですね。

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>>3780 匿名さん
空室率や税金、ローンの利息を考慮しない短絡的な計算ならそれでいいんじゃない？

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>>3787
坪1.5万ぐらいがベースになると思う、70平米だと30万

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アメリカが景気停滞で、円高日経安になってるのにお気楽ですなあ。高く売れたり高く貸したりの皮算用ばかりを想定するとは。

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>>3788 匿名さん

百恵ちゃんは綺麗に引退して伝説になった。明菜ちゃんは色々スキャンダルを起こした。正にピッタリな例えですね。

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>>3791 匿名さん

今から景気悪化すれば、売却可能になる7年後は景気回復してるって考えることもできるよね。

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考えられませんが。

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WBSで郊外のアパートが今でも余剰だとやってたが、不況になっても高い都心の賃貸を借りてくれる人が大勢いるかどうかだね。

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80の間取りはあの近辺では見かけないので貴重と考えて狙っています。下落基調の中で多少高い感はありますが、手元の計算でも大きく儲けることは出来ないけど損しない物件かと考えています。

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80は人気ですから。ただ、定借フラット35は一億円の物件までが融資対象なのでハードルとなり、中古売却の大儲けはどうなろうと困難です。

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80なら賃貸だと35～40万はしますからね。定年までの20年を賃貸で暮らすなら、買ったほうがお得ですよね。
定年後は地方に2000万で豪邸建てて田舎暮らしです。

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80Gの賃料が35〜40万円？そんなにする？
タイムズタワーやワテラスよりも高いってことですか？

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金持ちが住みたいエリアではないですからね。言うだけ、書くだけなら何とでも。

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>>3799
ワテラスだと５０万ですよ(笑)
タイムズは４２～３万かな。

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>>3801
へぇ、お詳しいんですね。
タイムズタワーの16階2LDK（64平米）が24万円で出てますが、3LDKになると跳ね上がるのですね。
パークタワーの2LDKも同じ24万円でしたね。高層階の南東角部屋です。

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ワテラスを買ったり借りたりしているのは御茶ノ水界隈の医療従事者が多いですね。
タイムズタワーは以前はIT関係のイメージがありましたが今はどうなんだろう。

ここはワテラスやタイムズタワーと比べるような物件でないことだけは確かです。その分割安なのでいいんじゃないですか。

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タイムズタワーもできた当時は格好良かったですが、今は外観が結構汚れてて、年代を感じますよね。

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賃貸に出したときの相場は坪1.2万円～坪1.3万円。
57平米の2LDKなら、21万～22万ぐらい。
72平米の3LDKなら、26万～28万ぐらい。
坪1.5万とれるとか、夢見てる人もいるようだけど、これが現実。
フルローンで借りると、賃貸と支払い額はあまり変わらない。

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あんた、何言ってんだ？

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あんた、算数もできないのか？
3805さんに俺も同意するけど

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タワーレジデンストーキョーの15階南向83平米が30万円弱なので、それよりはいい値段がつくんじゃないかな？
プレミストの3LDKは8、9、10、11階がいまだに空いてるみたいなので、ほんとに中堅世帯の賃貸需要があるのか疑問ではあるけど。

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プレミストはあまりに借り手がつかないので賃料下げてますよ。
11階の3LDKが25.5万円。新築でこれは厳しいですね。

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ここに限らずこのご時世、新築タワマンで利回りがいい物件なんて無いでしょ。安いと言われてるパークタワー新川崎でも一緒。

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>>3802

あまりにも堂々と嘘ついててあきれたわ。
管理費2.4万プラスだから賃料は計26.4万、63.71㎡。坪13,700円。
しかし、その部屋は東正面には10メートル先にべったり隣のマンションが建ってる。ここの東向き低層階中部屋みたいなもの。
16階だから朝陽は当たるけど、眺望は、北東方向をバルコニーから覗き込まなければ何も見えない。それでも築12年でこの値段。

もう一つ、隣のビルとの離隔のあるちょっと条件のいい南向き11階1ＬＤＫは、55，54㎡にも拘らず、管理費込みで25.5万円、坪15,180円で出てる。
これが現実。

眺望のいい角部屋だったらいったいいくらになるか。簡単に計算できるよね？
ここの８０タイプが、坪15,000円以下で借りられるなんてのがむしろ夢見過ぎ。

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25万円だろうが30万円だろうが、借り手がつかなければその間は赤字垂れ流しですからね。
特に家族向けだと、3月までに決まらないとそのまま丸1年空いたままってこともありうるのが怖い。

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賃料は普通下方にも上方にも硬直性があるのでなんとも。
富裕層が求めるマンションでないことは確かだしね。
それでも80平米なら30万円は軽く超えるでしょうね。

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>>3812
だからなに？
多少高めに出そうが、相場からそんなにかけ離れてちゃいないよ。どこだって同じ。
せいぜいまけてもらっても数千円。それが現実。

価格にしても、賃料にしても、すべからく、周辺のゴミみたいな築古中小マンションと比較して相場を語ること自体が初めからずれてる。

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ファミリー向けは学区が重要ですからね。
文京区なら、誠之小学区でファミリー向け（築浅でそこそこの広さで陽が当たる）が出るとすぐ埋まりますよ。
ここは千代田小学区なのでファミリー層にそこまで人気にはならないでしょうね。麹町地区ならもちろん番長小、神田地区なら和泉小が人気なので。

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