アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

駐車場と区営住宅に挟まれてるけど、それを上回る値段設定だから人気なんですね〜

70Lは、下は安さで人気
ひらけてる一般の上層も埋まってたと思います

70Lは、9階なら5590万だから、安いですから

3496
65aに比べると間取りは微妙だが
廊下少なくて広さはとれてる

>>3504 匿名さん
65Aは一般向けは5戸ですが､すべて2倍以上なんですかね｡

今日きた情報だと、そうみたいですよ。

抽選は6月下旬だから、現時点で2倍だと5倍以上はいきそうです

>>3507 匿名さん
さすが人気ブロガー達が推すだけのことはありますね!!
なかなか厳しそうな倍率です。

人気ブロガーたちが推したのは、価格判明前まででしたけどね。スムログを読むと面白い。

価格が高いと分かり、桜散る、と名言残したブロガーもいましたね。

5倍がつく部屋があるマンションは人気マンションと言っていいのでは？

まあ、このご時世

＞たとえば、有名なシティタワー品川の場合、 周りの物件と比較して、同じか１割減で取引されてます。

三井のリハウスから毎日メールが来るんで見てるけど、そういう印象はないけどなあ。

シティタワー品川　6,280万円　3ＬＤＫ　82.77平米(約25.03坪)　250.9万円/坪
品川タワーフェイス　6,480万円　2ＬＤＫ　57.78平米(約17.47坪)　370.9万円/坪

65aは皆さん2LDKに変更ですかね？
既存のままだとオープンキッチンではないので微妙かと思いましたが、2LDKに変更すると長方形でリビングが使えて、一気に第一希望の部屋となりました。

>>3513 匿名さん

タワーフェイスは値付けが高すぎで売れないのでは？

>>3515
それはわからん。5/26,5/27のメールから抜きだしただけ。
でもずっと見てる印象だとこれらと大きくずれてはいない。
シティタワー品川は大体80平米超で6000万円台、他所有権は坪330～400ぐらい。

>>3514 匿名さん
65Aは倍率の問題は大丈夫なのですか?
あえて人気の高い間取りにするのも危険なような気がしますが・・

70Bも気になりますがお値段が予算オーバーです。

65Aは千代田区民なので倍率は若干緩和されるかと。あえて2倍の抽選倍率を使って上層階の低倍率に応募してみるという手もありますが。

65Aは間取り変更できるんですね、知らなかったです。ここも13階以下はお得な価格になってますよね。

>>3518
であるならば運に賭けるしかないですね・・
>>3519
千代田区民の人が上層階に入って来ると我々としてはキツいです！

ワールドシティ 64平米 5280万@270
ベイクレスト 71平米 6290万@295
90平米 8900万@329
コスモポリス 56平米 5280万@313
シティタワー品川 89平米 7700万@290
80平米 6380万@265

ノムコムで、ばと調べて、こんなとこ
変わらないか、１割減～2割安てとか
ちなみに三井は割りと高めスタート

全ての部屋は間取り変更無料らしいですよ。リビング15畳とかになりますが、光熱費心配で悩みます。小部屋にしておくより、リビングは広い方が良いですかね？

3520：
全ての部屋はセレクトプランニングされてますので
無料で間取り変更可能ですよ？
図面集含め、2-3パターンずつあるし
申込用紙とともに
セレクトプランパターンも貰ってないですか？
でないと、選べないですし。

3488：匿名さん [2016-05-30 18:00:20]
港南で一番新しくてスーパーや医院併設、Vタワー以外では一番品川駅に近いのがシティタワー品川。周辺物件と単純に比較しても意味なし。

アクセスよくて、便利が良いなら、
高級仕様でなくても土地付きでなくても
周囲物件に遜色ない、価格で売る、
て、読める

3488：匿名さん [2016-05-30 18:00:20]
港南で一番新しくてスーパーや医院併設、Vタワー以外では一番品川駅に近いのがシティタワー品川。周辺物件と単純に比較しても意味なし。

アクセスよくて、便利が良いなら、
高級仕様でなくても土地付きでなくても
周囲物件に遜色ない、価格で売れる、
て、読める

>>3523 匿名さん
65A､Cなんかは洋室の2部屋が狭いので2LDKに間取り変更しても良いかもしれないですね。
70タイプであればそのままが良いと思います。

>>3525 匿名さん

意味あるよ。説得力なし。

3532さん、
家族構成にもよります
部屋が足りてるなら、リビングは広いのがトレンド

ただし、モデルルームみたいに
小部屋のドアをガラス引き戸にして
開けると広くなるのも手
有料になりますが…

>>3522

WCTノムコムでいっぱいでてるじゃない。それって一番安いの選んだんだよね？
そういうのはよくない。大半は坪330前後で、130平米2億5000万なんてのもあるのに。

繰り返すけど、3513は5/26,5/27の三井のリハウスからのメールから抜きだした（つまり直近の品川2物件というだけで、恣意性は全くない）。

シティタワー品川はお祭りで良いイメージを皆に残した。ここは価格が高くて皆に悪いイメージを残す。

3530
そう、大量にでて、そして捌けてない。
この意味。わかる？
ワールドシティは品川駅看板で80平米6800万てのも
見たことあるよ。アクアはどれも安い。
キャビタルは高い。そして、何ヵ月も残るの多い。
無茶なねつけが多い気がす。
シティタワー品川と違い、価格に開きがありすぎるし。

あと、ワールドシティ以外も、似たような単価。

豊洲から買いに来ている人もいるそうなのに、ここの比較対象は土地付き含めた品川湾岸中古ですか。

豊洲てそんなに高級住宅地になったの？
地盤改良もしてなくて、震度5強で液状化すると
言われる、魚市場候補地なのに？

>>3532

一番安いのだけを恣意的にピックアップした言い訳には全くなってない。

おいおい、品川や豊洲の話はそっちでやってくれ。うざい。

話がこのマンションと全然関係のない話しになってる

>>3529
引き戸にして、場合に応じて2LDKと3LDKに変更するのが一番便利そうですね。
有料になるのは痛いですが。

ティタワー品川は、ここを語るときに
比較されやすい。
ちなみに品川だと、魚市場でなく、肉市場

>>3537

品川の湾岸も豊洲もここも、高級住宅街ではない点は共通

屁理屈言ってないで、隔離スレに戻りなさい。

>>3538さん、
私もそう思います。
あのオプションが、いくらか気になります。
オプション料金は来月正式発表ですね。

品川湾岸区は、一般的な港区ではないから
坪単価やすい。
駅反対側の高台とは雲泥

ただ、こことは地位は良い勝負

普通のドアと引き戸だと、扉の防音性としては同じくらいなものなんですかね？

品川はリニアで大発展間違いなし。岩本町は...なにかありましたっけ...

普通のドアのが断然よいです。
引き戸は、スペース効率と解放感が優れます。

さすがに、品川駅から遠くて
天王洲寄りのWCTはリニアの恩恵ないかと

同じ千代田区でも番町と比べる人はいないでしょ。神田のガード下の飲屋街が地元なんて、住みたくない

さすがに、品川駅から遠くて
天王洲寄りのWCTはリニアの恩恵ないかと

二重投稿失礼しました

港南の結論。
シティタワー品川は所有権物件の一割安程度。

若者の賑やかな秋葉原とオヤジの賑やかな神田に挟まれて、若者もオヤジも来ない寂しい街になっている岩本町。

つまり、穴場ですね
廃れて終わるか、これから伸びるか

>>3551 匿名さん

築年数を無視し、駅徒歩分数を無視し、併設利便施設を無視した主観的結論。

秋葉原から程よい距離感で住むにはいいと思うけど、岩本町は。

シティタワー品川のが新しくて駅に近くて
併用施設に、優れるのですか？

なら、ここは、どこと比べて、
判断されるのでしょうか？
番町とは比較されないだろうし
千代田区に住みたい人にとっては
一番お手頃でアクセスの良い物件になり得るのでは？

>>3551
それはない（笑）
シティタワー品川は坪170だぞ？1割安ならその周辺は坪190？その当時でも周辺は坪240とかしたし、恐ろしく安い物件だった。

千代田区の昼と夜の人口差は、都内一番
つまり、通勤利便性をとってここに住みたい需要はあるはずで

>>3557 匿名さん
そんなシティタワー品川も
今や坪単価260～

>>3556 匿名さん

シティタワー品川の分譲時価格をここの分譲時価格とまず比べてみれば。あちら@120万で所有権物件より激安だったそう。

>>3557 買うときでなく、売るときの話では？

>>3560
いえ、さすがにここを売るときに
シティタワー品川と、比較する人はいないかと
思います。

>>3558 周辺住民さん

千代田区には住みたくないから、人口差があるとも解釈できます。

>>3563
住めないから、でないかなあ
番町とか、無理

もう割安割高の議論は結構です。そんな議論しても、結局倍率高くて買えないじゃないですか。買えなきゃ意味なし。

番町もあれば、ここみたいな雑居ビル街もある千代田区。

>>3565 匿名さん

要望書は気軽に出せるので、購入申込倍率とは別ですよ。

それをいうなら、シティタワー品川は坪130だった。80平米３０００万円。今や坪260。

千代田区の人口が少ないのは、
官庁や政治施設が多くて
住宅地になるとこが少ないからです。


丸の内は1世帯、霞が関5世帯くらいのはず。
全体で5万台で、市の要件も満たせてません。

>>3568 匿名さん

元が安ければお得、元が高けりゃお得ではない、ってだけ。ここは分譲が坪350だっけ。

いくらだった、を過去の栄光のように繰り返すのは
年寄り臭いですよ（ご年配の方に失礼か）

売るときにどうなるか、が重要

シティタワー品川にせよ
定借を嫌がる層がいるのはわかりたした
ただ、売ったときに土地付きと比較し2-3割も
価格差がでないなら結局は安く買えた方が特では？

>>3570
坪268～です

>>3571 匿名さん

年寄り臭いんじゃなくて、「言われると都合が悪い」でしょ。築年数その他を無視して、価格差が出ないと言い張りたいのですね。

あの8階の部屋か。

>>3571 匿名さん

年寄り臭くてスンマセン。シティタワー品川落ちてしまっていまだに未練。いい物件ないかな。ここは止めとく。

>>3572

25階なんか高過ぎて誰も坪単価を計算せずです

みんなシティタワーが大好きなんですね。

〉「言われると都合が悪い」
いえ、べつに？
シティタワー品川の元値がいくらかは
ここの売値にはあまり関係はないのでは？
それより、周辺と比較し
土地無し物件がどのくらいの価格で取引されるかが
重要かと思います

25階買う人はこんな掲示板なんて見て遊んでる層ではないんだろうね。

>>3577
百恵クラスの
伝説のアイドルみたいなもんです
もう、現れません。

取得費である元値を考えずに売値だけ考えるとは経済観念が疑問、ってまあ言い過ぎだけどね。

百恵ちゃんといえば、不動産投資家として名高い
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/54070554.html

小さいときに百恵ちゃんと同じステージにテレビで立ったことがある。って関係ないけど。

>>3581
取得費、あきらかに新築なのに周辺物件と同程度ですもん。
そうなると、土地がないことがどれだけマイナスになるのかなあ、と。

借地権も権利金がそれなりに必要なわけで、単に上ものだけという計算ではないのでは？

でも、実際には市場では相場と比べると
それを上回る金額で取引されてるわけで。

>>3571
売った時に定借だと3割くらい下がるよ。そもそもローンが組みにくいから中古で圧倒的に売りにくい。賃貸に出すならメリットしかないけど、ここら辺の賃料みると、そんなに利回り良くないのが残念。

>>3579 匿名さん
25階って一体どんな人が買うんでしょうね。
確か最低でも1億3千万でしたっけ?
ただプレミアム住戸といっても、そんなに仕様はプレミアムでないのが残念なんですケド．．

25階も下と同じで南角が人気だそうですよ。

フラット35だと定借ローンは１億円までの物件しか融資対象にならない。25階を買う人は対象外だから大変だね。

千代田区で定借のマンションって、最近だと他にどの辺りがあるんですかね？

25階買うしとは、ローン組む率低いと思う。

>>3587 匿名さん
適当なこと言い過ぎ。そんな事例は過去一つもない。
少なくとも、私が知る限りては、定借マンションは、過去全て買値以上での成約。
下がった事例があるなら、具体的に言ってみて。

>>3593
モモレジさんのブログより
広尾ガーデンフォレスト　中古
2012年　108㎡　10980万円（坪335万円）（これは売り出し価格なので成約価格はこれ以下だろう）
分譲時の平均坪単価は533万円だったらしい。

>>3587
でも、ここで築浅で三割下がると
70平米で4000～5000万だよね？
瞬間的に、蒸発すると思うんで
そんな値付けはされないと思う。

>>3594
億こえ、100平米こえ物件は、
新築時にプレミア価格が乗るケースが多いので
立地にステイタスあったり、
ヴィンテージでないとなかなか値上がらないよ。
WCTでもあったけど、高値で出しても放置されがち。

借地かどうかの問題でもないかも。

バブル期、プチバブル期以外に購入して、昨年〜今年あたりに売却した人は全員勝者（買値以上で売れている）。
定借か所有権かは全く関係ない。

逆に上記相場高騰期に買ってしまった人は基本得はしない。今売ればなんとか損失最小限に抑えられる程度。
さて、今はどういう時期だろうか。

広尾ガーデンフォレスト
は、普通に70で9000万弱だったとオモウケド
そんな安いのあるんだね。

一億こえ、買う相場の需要とあってないのかね。

値上がりで儲かった時期ばかりの印象が強くて、損するイメージがわかない人がいるんでしょうね。

>>3597
日本全体や郊外では、今がピーク
東京の人口ピークが遅いか、
ない地域（港区みたいに2050年代くらいまで上昇）
は、今後も世界経済動向で上がる可能性はあり。
なぜなら、世界人気都市で、東京は破格に安いから。