アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

ここ買えるくらいなら、ギリギリ買えるなら、相当金持ちかと。

川崎や横浜でさえここより坪単価高いマンションもありますよ。但し土地付きだけど。

今日行かれた方どんな感じでした？

横浜駅、山手は
昔から東京より高いの山ほどあるかと
みなとみらいもね

細かな価格はでましたでしょうか？

今日からですよね

この前よりは新しい情報が少しありましたよ、価格も細かいの見せてもらいました。

電話掛かってきましたが、案内できる部屋があればご案内しますと余裕の対応。
余裕ですべて埋まりそうですね、超激安物件ではありませんでしたが、超人気物件でした～

まあ、安いのは安いからねえ。
ちょっと腹立たしいけど、買える人が羨ましいよ。

土地賃貸、で建物買うだけだからね。

ここって、千葉周作の玄武館道場ってのが昔あった場所なの。どーでもいいけど。

正式価格は決定したということでしょうか？
私は来週なので楽しみにしております。(怖くもありますけど)

もう価格は決まってしまったのですか？
千代田区や区議の方にクレームを言って中堅所得層でも買える値段に下げさせるはずじゃなかったのでしょうか。

>>3133
以前の設計プランからの大幅変更を許した区が、今更価格だけ許さないわけはないでしょう。

>>3127
価格は変化無しでしょうか？

変化無しでした。

多少の値下げは期待したのですが残念！
まあ、これだけ人気があるのですから下げる理由が無いですし・・
雰囲気的に第1期でほとんどの住戸が決まりそうですね。
1期で登録の無かった数戸が第2期で販売というような感じになるような気がします。

まあ、これでも安いですからねえ。
安くする理由が見当たらない。

湾岸スレでよく見掛ける、安い安いと何度も書き込んで安く思わせるやり方。

以前の設計プランならキッズルームを作るはずだった。総戸数は増やしたが、エレベーター基数は増やさなかった。そしてスーパーは小さくなった。

千代田区民住戸はやはり千代田区民で埋まりそうですか？

>>3141
いくつかは余りそうだと前の書き込みにありました。
ただ実際どれくらい余るかは6月に入ってからでないと解らないとおもいます。
各住戸の最終倍率がどれくらいになるか気になるところですね。

今からでも千代田区民になれば良いのでは？

なかなかこの短期間で千代田区にある引越しするのは難しいですよね。

値段が下がってくれればと期待していたので、予算オーバーですがこの値段で買います。
当初千代田区や区議にクレームを入れて見解を出すとかいう書き込みがあったので期待してたのですが、見当違いだったようですね。買えない集団が出てきて、東京マガジンにでも取り上げられるのかと思いましたが（笑）

ワンルーム借りて住民票移すだけ。簡単だよ。

それは独身だけ。家族持ちは保育園の問題とかあってそんなに簡単にはいかないんだよ。

>>3146
6月2日以降の住民票であればOKと、のらえもんのブログに書いてありましたね！
どうしても欲しければ、それくらいするしかないですね。

>>3147
それぐらいの意気込みで、欲しけれは、動けということでは？

超激安なら考えますが、今の値段だと儲かる保証ないし5年売れないしね。
しかも確実に買えるならいいが抽選だし外れたら数十万を捨てることになるし、割に合わないな。
そもそも600組の見込み客になってないので買えませんがｗ

さすがに7000万台はそう簡単に埋まらないとは思いますよ。買える人も限られて来るし。

そうですかね、今は年収の１０倍まで借りれるので買える人なんて沢山いると思いますが。

>>3151
千代田区の平均年収は800万円くらいなので、7000万円であれば充分買えそうな気がします。
http://sumaity.com/town/ranking/tokyo/income/

土地無し定借物件を担保にして、銀行が年収の10倍貸してくれるんですかね。

>>3154
確かシティタワー品川のときは、所有権物件と同等の条件でかしてくれたよ。

土地なんて所詮国のものな訳で、所有権だと固定資産税という名の多額の地代を毎年国に払わされてることを考えれば、所有権も定期借地権も大差ないのでは？

シティタワー品川は価格が安かった分、賃貸でも相当な利回りがあるようですが、ここの賃貸相場はどのくらいでしょうか？

>>3150
ここは抽選に申し込むのに申込金が必要なのですか？？

>>3158
千代田区に住民票を移してまで買う話が割りに合わないと言ってる。

もちろんはっきり明言した訳ではないけれど、一時的に千代田区に住民票を移して、、という気持ちまであるのか、営業さんに聞かれました。
もう千代田区民でないとほぼ厳しい状況なんでしょうね。。

だったら、止める
それだけ
千代田区に移すとか、そこまで魅力的ではない

一般と千代田区の配分間違えたんだろね、スターツは。
余ったら一般に回せば良いだけなのに、
住民票移して5年縛りになれとか
購入者にツケを回しすぎてと。

申し込みがなかったら一般に回りますよ、ただ倍率は物凄いことになるでしょうけど。
そもそも千代田区が地主の物件なので、本来なら全て優先住戸であって然るべきです。

最近だと、横浜MIDベースは一般と横浜市民半々。
シティタワー品川は枠さえなくて倍率調整のみ。

区民だけって例はなかなかないね。
千代田区人口少ないし
政治家や子供への助成金目当ての住民だけだと
バランス悪いから、外から移住は大歓迎。
通勤利便性目当てでくる、共働きのアッパーな
サラリーマンや小金持ち老人なんて
確実に税金払ってくれて区にとって➕じゃん。

>>3163
地権者は千代田区とスターツとなっています。千代田区だけではありません。

>>3165
地権者は、千代田区、スターツ、元住民みたいだね。
だから、値段を安くするとか利益を千代田区に還元するとかはスキームを知ってれば見当違いと言うこともわかるはず。

ろくに調べずに一部の資料だけで激安とか騒いだブロガーは、所詮素人だったってこと。もう少し勉強して書いてたら流石だと思ったけどね。

>>3164
横浜MIDは検討したけど、市民枠の方が一般より数が多くしかも良い部屋でした。一般には部屋番号4や9が多く。

>>3156
定期借地も地代に固定資産税が含まれる。そして、地主の利益も地代に含まれる。地主が儲けるイコール借り手は損する。

地権者に安定的な利益を与えて、最後には元本の土地が更地になって戻るノーリスクな、地権者有利の仕組みが定期借地。

そうですね、ほとんどの話題は議論し尽くされた感じで、あとは倍率みて申込みするだけですし。
要望書出しに行きましたが、MRは静かでしたよ。営業の方も色々な客層を相手に、今までご苦労様ですとお礼言いたいです。

そうなんですよね、営業さんは忙しそうではありませんでした。

自分含めて撤退したひと多いのでは？

マンション業界の歴史に残るであろう珍事か、、、、売る方にも客にも迷惑な話で。

全てはブログ社会が引き起こした珍事で、売る側にも買う側にも見識が求められた出来事だったね。
最近は一方方向に動く出来事が多いよね、東京駅の記念スイカとか。

>>3175
へんなまとめ。スターツが約束破っただけだろ。

約束破ったら、約束破られた側が何らかのアクションを起こすでしょ。今までそれがないなら、そもそも約束自体が虚構だったんじゃない。別に我々に約束してる訳じゃな無いんだし。

年収の10倍まで買えるとか、無謀としかいいようがない。特にここは地代考えるとねえ。
初めてマンション買う人が多いのかもしれないけど、マンマニさんもブログで言ってるように、「買える限度が予算」てな考えはやめたほうがいい。
自分は年収の4倍以上の価格のマンションを買ったことはない。これからもそうするだろう。

地代って月々２万でしょ。外食２回分、それくらい工面できないような収入ならやめた方がいい。

月２万夕食に消えるならいくらでも用意できるが、これはローンが２万増えてるのと同じだからね。しかも３５年でも終わらない７０年払い続ける必要がある。

７０年×１２か月×２万＝１６８０万。つまり物件価格は実質これを足したもの。実際は解体費もあるしね。しかも７０年後は価値ゼロでしょ。

所有権物件より月２万４千円（７１平米で地代＋解体費）多く払う必要があるわけだから、その金額毎月負担できるなら、２．４万×１２か月×３５年（ローンと同期間）＝１００８万高い所有権物件を買っても負担同じ。しかも中古リセール考えたら、大きな差がつきそうなものだが。

この環境が好きでどうしても住みたいというわけじゃないければね。

70年住めばね

実際には自分は10年以内には売るんで、
240万

計算できないのかな？10年で売ろうが、35年ローンを組んだ時点で毎月の負担額が同じなわけ。そしたら１０８０万円高い所有権マンションを買って１０年住んでも１０年で使うお金はほぼ同額なはず。１０年で売るくらいリセールを気にするならば１０００万高い所有権を買って１０年で売った方が断然いいのでは。

ここで利益出そうとしてる人なんていないでしょ

>>3182
でも固定資産税がかからないのではないのでしょうか？

他を検討したくても他にいい新築マンションが無いんですよね。残念ながら・・
上野池之端も中央湊も場所がイマイチです。
山手線駅徒歩10分以内のタワーマンションが近く販売されると良いんだけど。

>>3186
ここは定借、免震、内廊下、山手線5分の特殊物件だからね、比較は難しい
どのマンションも一長一短なんだから自分の価値観で選べばいい

>>3188
パークコート浜離宮は期待できそうな感じ
もちろん浜松町のイメージや地権者、お値段の問題はある・・・

自分も撤退します。値段高すぎる。この価格で所有権なら買ってもいい。

固定資産税の差は土地分だけ。しかもマンションなので割合でそんなに大きくないため税金はそれほどかかりません。
どう考えても地代+解体積み立ての費用は余裕で土地分の固定資産税を上回る。

転売するつもりではなくでも万が一売却しなければならないとこのことを考えるべきでは？

売却の際は定期借地で売りにくい、所有権物件よりは評価額が低いでしょう。
仮に売却しなくても７０年後は更地になり、子孫に何も残らない。
もしくはローンの完済前に死んだらローンは消えるが地代と解体費用（管理費と積み立てはどっちみち掛かるから考慮外）は子供や妻が負担することになる。

最近マンション見てて思ったのはどこでも「金利が安い今は買い時！」と言ってるが青田売りの物件だとローン発生時の金利はいくらでしょうね。大きいローン組んで金利上がったら大変なことになりそう。　

>>3189
浜離宮も検討したのですが、場所があまりにも線路から近すぎるのでパスしました｡
部屋の中で爆音がしそうなので・・
で、結局ここになってしまうんですよね・・定借の不安もあるんですけど・・

>>3190
そんなこと言ってたら一生マンションは買えませんよ。賃貸で残らないお金を垂れ流すぐらいなら、損得ではなく気に入った物件をさっさと買った方が良いです。

>>3192
といって、半分賃貸みたいな定借物件を選んでお金を垂れ流すのなら、賃貸物件と五十歩百歩。

>>3191
ここだってJRや高速や大通りの騒音がありますよ、サッシ性能T２で。なのにパスしないんですか。

浜離宮はパークコートだからそもそもこことは客層が違うだろう。
池之端ですらあんまり被らないというのに。

池之端と二股かけてますよ。勝手に決めないでね。

「あんまり被らない」って言ってるだろうが(笑）

>>3194
浜離宮は道路を1本挟んで線路と隣接しているため、電車の音が爆音でした。
サッシは2重窓でT-4かもしれませんが、衝撃とかもありそうなので私的にはムリでした。
ここは線路は確かに近いですが、浜離宮ほど距離は近くないため、入居後、音が気になっても内窓を
取り付ければほぼ無音できると考えています｡
もし、ここが決まったならば、内窓取り付け代として百数十万円予算を確保する予定です。

>>3198
更に余計なお金を上積みで追加。

>>3199
まあ仕方ないです。所々に仕様がコストダウンされてて、サッシの仕様がショボいので・・

>>3200
MRはオプションだらけで豪華にしてますけどね。ところどころ仕様の低い箇所がありますね。

価格考えると仕様は低いと思う
主に場所代金と思いかう
それに価値を見いだせなければ
止める

色んなブロガーの現地を見た感想を読むと、場所も場所です。昔は大きな池のあった場所だそうで。

スターツ株の月足は見事な上昇トレンドだな。
リーマンショック直後125円→本日2320円。
素晴らしい経営だ。

倍率対策のネガキャンが凄いですね(笑)
皆さんが何て言おうと、売れてしまう人気物件なんですから。

と書く3205さんは何対策のポジキャンなのでしょうね。

売却の心配をされている方がいらっしゃいますが、仮に市況が悪く安値でしか売れなければ賃貸に出せば良いのではないでしょうか？この立地なら借り手は沢山いると思います、そして市況が改善したら高値で売れば良いだけです。

この立地条件で10年賃貸で住むことと比較したら、買ったほうがお得だと思いますが。

>>3206
ウケた！
>>3019さん以来の名言です！！

ここの非分譲賃貸だけで65戸。更に地権者住戸を含めた他人の分譲賃貸がライバルになるのに、賃貸運用で旨味があるかどうか。

売主のスターツさんは、買主が賃貸に出せば系列のピタットハウスを利用してくれるだろうからイイネ。

モデルルームで横見渡すと子連れが多いように感じました。満席にはなっていなさそうでしたので初回からは落ち着いた感はあります。ただ周囲を見てると人気がないとも思えず、値段相応で買う人は買う物件かなと。堅実に良い部屋は売れてしまうと思います。

取りあえず人気そうだから買ってみて、5年後に売るか持ち続けるかその時考えるではダメ？
こういう物件って評価が分からないから、買わずに買っておけばと将来後悔するかもしれないし。
ここ以外買わずに価格面で後悔しそうなのはパークタワー新川崎ぐらいかな。

>>3211
子連れの人が多いのですか!?
ここは子育てに適した環境に思えないのですが！

そうですかね、中途半端な都会よりは千代田区の方が色々便利で子育てに向いてる気がしてました。

空中族のように儲けて5年後に次の物件に行きたいという人には割に合わないだろうね。
ネガコメ見てると売れないとか資産性が無いとかのコメントが多いし。

ただ、賃貸より割安に住みたいという人にはいい物件では？もちろん定住で使い倒すという人にもね。

>>3215
空中族という言葉は嫌いだか、5年ぐらいで転売しようとするひとは選ばないだろう。スカイズとか富久とか割安と言われる物件を選ぶ。ここはやや割安。むしろそれなり。

>>3213
たまたまかもしれませんが二回目に行った回の半分以上の方は子連れでしたよ。麴町中が選択できたりするので一つ魅力と思っています。

千代田区は子育て支援がしっかりしてるからねえ。

でも小さい子どもにあそこの環境はどうでしょうか？喘息にならないかな？

小さいうちに排ガスの耐性を付けれるのでむしろメリットでしょう。