アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

70年も先のこと考えてもしょうがないので、欲しいと思えば買えばいいし欲しくなければ買わなければ良い事ですし。

ここで要望を言うのは場違いかもしれませんが、売主さんにお願いしたいのは坪300以上でも買うつもりで書いて呼ばれた600人には、優先的に住戸を選ばせていただきたいですね。抽選を優遇しろとかは無理だと思いますが、被らないように案内する際には。
値段が出る前からちゃんと高くても買うという意思をして、少なからず300以上でも捌ける判断に寄与したはずなので、これで全員同じとかでは不満も出ます。

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>>2930
長く使うの、大いに結構。でも、どこまでやるか合意できるかな？メンテナンスにはお金がかかるよね。古くなってくればそれも膨大な額になる。住民の意見集約できるの？三井が１社で霞が関ビルをメンテナンスしたのとは違うんですよ。
結局なにもされずにスラム化が進むだけ。
７０年もたったら取り壊すって初めから決めておいて、その間使い倒す方が、よほど合理的。

社会的耐用年数ってこともあるでしょ。赤プリが築何年で建て替えになったか知ってる？

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10年も経てば都営住宅と同一視される定期借地権のマンションの割には価格が高過ぎでびっくりしました。

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>2933
>社会的耐用年数ってこともあるでしょ。赤プリが築何年で建て替えになったか知ってる？

社会的耐用年数を語るのなら、建物種類・特性を考えなきゃね。
赤プリは丹下健三設計のいかにも彼らしい時代性を帯びた建築（内装もまさにそうだった。たくさん泊まったからよく知ってるよ）。
まあ、菊竹さん設計のソフィテル東京(解体時）と同類だね。
ソフィテルが何年で建て替えになったか知ってる？

こういうのを普通の住居であるマンションと同一視してはいけない。

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>>2935
無知すぎる。

国土交通省が2002年にまとめたマンションの建替工事の着工時期の平均は築後３７年。
東京カンテイが2014年7月に発表した「マンション建替え寿命」でも全国の平均は３３.４年。
社会的耐用年数は、よほどマンションの方が短い。

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>>2936
話にならんな（笑）　勝手に言ってろ。

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タワーマンションだと１００年くらいは建て替えなくて良いのでは？
そんな、４０年前のマンションと比較しなくても。。。

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ここは、超激安とは言えなくても、激安だと思いますよ。

30%から40％オフって何ですか？初めて聞きました。
シティタワー品川の事を言ってるの？

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マンションの「社会的耐用年数」が40年弱だとすると、このマンションも40年後以降は「社会的需要」がなくなる、ということを意味する。

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昔の話をしてもしかたないが、東京テラスはここと同じくらいの単価だったと思う。
日本人以外の購入もかなりあるのかな？

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東京レジデンスの間違えでした

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>>2939
http://hitokara.co.jp/ls_termleaseholdinterest/
↑
ここみてね。定借マンションは相場の30〜40%オフが普通です。シティタワー品川に限った話じゃないよ。

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>>2939
激安って本気？定借マンションにしては高すぎるような…

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>>2943
今は80%ぐらいです。
特にここ、期間長いし。

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シティタワー品川は10％オフ程度ですよ。

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>老後までに住み替えを考えている、賃貸にまわすことを念頭においている人にとっては、定期借地権付きマンションは、いい立地に安く住めるチャンスです。

まあそういうことだな。ただここは立地・価格的に微妙ではあるが。
いずれにしろ、50年後以降は「ババ抜き状態」だろうね。高いランニングコストを払って誰が住むのか、想像もできん。
自分なら築50年以上の古マンション（管理メンテも全く期待できず。だって取り壊しが決まってるんだから）に賃貸で高い金払って住もうなんて絶対に思わないしなあ。

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>>2947
50年後を考える必要があるのか？ってのは置いといて・・・
10年落ちのレクサスやベンツでも最後は田舎のヤンキーが乗り潰してくれるｗ
土地や立地の価値や概念が将来に渡って等しいと仮定すれば50年後でも買い手や借り手は当然現れる、
例えば10万円で貸せるとして残り20年なら1000万（利回り10パー）以上の値段はつくでしょ

まあそんな単純じゃないのは百も承知だけど、
地主は千代田区なんだから万一の際でも極端に住人に不利な状況にはならないと思うよ

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>例えば10万円で貸せるとして残り20年なら1000万（利回り10パー）以上の値段はつくでしょ

ランニングコスト考えてないでしょ。
新築時で5万/万、ここだって修繕は必要だから、当然だんだん上がる。50年後以降は7〜8万/月ぐらい？
家賃10万で借りてくれる奇特な人が現れるとしても、まるまる手元に残るわけじゃない。

10年落ちのベンツは激安（新車価格の1/10以下でしょ）のわりに十分に使えるから需要がある。
自分のEクラスは5年目、5万kmだけど新車同然。

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5年目のEクラスなんて、本人がどれだけ新品同様って言ったって半額くらいなんじゃないの？

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ズレてる（笑）
ちなみに半額なんてもんじゃないよ。

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>>2915
湾岸の妖精ノラえもんもフリー見学会参加したんですね！
マンマニも参加してますし、マンションブロガー達もやはり気になる物件なんですね！
個人的にはモモレジ氏の評価が知りたいですが、湾岸の妖精の第2弾も楽しみにしています！

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人気ブロガー？が揃って「その他大勢」ってのがシュール過ぎるｗ

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テイシャクの一番のデメリットは担保価値の低さ。中古時にローンが付きづらいから買える人がかなり限られる。永住ならばと言えど、人生何があるか分からないからね。

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>>2955

>中古時にローンが付きづらい

フラット35であれば問題ないのでは??

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使い倒すつもりなら借りる（定借）より買った（所有権）ほうが絶対安い！
これは断言できる

ただそうなると賃貸やレンタル、リースなんてのは生まれない訳で・・・
一定期間割り切って使うとか、税その他含めて賢く利用すればメリットも大きい

一番損なのは70年間住み続けて（借り続けて）しまうこと
結果論に拠るところが大きいんだろうけど、
ＤＶＤ返し忘れて「買ったほうが得だった」って経験、誰にでもあると思うｗ
入口出口については所有権物件より慎重に、
くれぐれも初期費用のみに目を奪われることのないように・・・

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>>2956
色んな銀行の優遇金利ローンを選べなくなります。それとフラットは９割以上の融資が厳しいなどの制限があります。

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>>2957
初期費用と言っても現金買いではなくローン払いなら何が初期だかで、毎月の支払い総額は定借も大きい。解体費積立まで先払だし。

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まあ、どっちにせよ、激安なんだし良いのでは？

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区営住宅とのツインタワーの割にはむしろ割高かと

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ここは、売るより貸すでしょ。

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所有権が良いことはわかりましたが、千代田区、免震、タワー、駅近、所有権の中古かこれから発売される物件でおすすめなものを教えてください。当然400以内でね。

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また、激安のイメージ作りね。建物だけ買って土地は賃貸の、半分賃貸住宅なんだから安くて当然。

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>>2963
湾岸スレでよく見掛ける、「ここにだけ当てはまる条件」を出して「教えてください」と質問する誘導尋問ですね。

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定期借地権で満期を迎えた物件はまだ存在してません。
当然更地にして返すという条件ですので、上物が一般的なマンションで地主が企業等であれば履行される可能性は高いでしょう。

ただ、ここは上物が免震タワーマンション、地主が千代田区です。
仮に70年後でも上物のタワーマンションが残り50年近く持つと仮定すると、千代田区は予定通り更地にするでしょうか。
もしかすると、上物の買い取り、借地権を更新、解体費の返還、等がある可能性もあるんではないでしょうか？

たぶん私は生きてないので見届けられないかもしれませんが、借地権も可能性があって面白そうでないですか？

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みなさん東側の安い部屋の区営住宅とタワーパーキングはどう思われましたか？ストレスになりませんでしょうか？あの圧迫感は？

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>>2966
契約の変更はありえない。70年後には確実に更地にしなければいけない。
更新ができるのは普通借地権。
例えばプレミスト白金台は普通借地権で、40年の借地だが更新ができる(40年ごと)。

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湾岸の妖精･のらえもん(以外、湾岸の妖精)がブログ更新してますね！
2回目は価格について語っています。
要約すると、こんなとこ高いから俺ならほか買うよ！！　って感じです。

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>>2968
定期借地権なので基本は更地変換だと思います。
ただ、タワーマンションは100年以上持つという方もいますし、地主が千代田区ってこと、当初坪225で通った千代田区との約束なんて簡単に破られるということからも、他の定期借地権の物件に比べて可能性が0とは言えないんじゃないでしょうかね？

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>>2970
契約は約束とは違う。絶対的なもの。
基本とかじゃなくてね。
ありえないことをここで可能性があるとして語るのは、ちょっとマズイと思う。

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安いのがバレると困る人なのかな？（笑）

どう考えても激安でしょ。

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７０平米で、ローン返済と別の月当たりのランニングコストが5万超えてるとかあり得んだろ。地代と解体費が異常に高い。物件価格自体も所有権相場の8割超という高値なのに、ランニングコストもこれで激安と言われても。

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都内マンションにそれなりに詳しい人なら、ここがさほど安いわけでもないことはわかる。
まあ購入希望者はすんなり買えそうでよかったんではないかな。

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>>2971
そこまで真剣に否定していただかなくてもｗ
可能性は限りなくゼロだと思いますが、単にこんなことも考えられるんじゃないかと思って書いただけなのに・・・

倍率操作かもしれませんが、明らかに検討していない方が全否定で書かれてもねｗ
そこまで粘着してこの物権を全否定する必要はなぜなんですかね～

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>>2975
いや、契約だから限りなくゼロじゃなくてゼロなんだよ。契約破棄なんかしたらそれこそ大変な話になるしね。
それはそうと、のらえもんさんがこんなにダメ出しするのも珍しいね。いずれにしてもセカンドで欲しくて注目してたから本当に残念…
当分不動産買うの控えて今のタワマンに住み続けることにするかぁ。

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70年で計算すると、土地代と解体費で2200万！？ 管理費も共用施設がないわりに高すぎるし… 70平米7200万の部屋に土地代と解体費をプラスすると坪443。まったくお買い得じゃないどころか、割高マンションですね。
しかも駐車場代高すぎ、自転車置き場も一部屋1台もないとは驚きです。いろんな意味で酷いマンションですね。

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坪300の部屋を狙ってる私からすれば、ネガキャンしてもらって倍率下げてもらえると助かります。

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日本橋の再開発がひと段落したら、その隣の神田周辺も再開発ってならないかな？可能性を秘めた土地と考えています。

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>>2975
2968,2971だが、2976さんも書いてるように、可能性は0なんだよ。
あなたは社会人ではないね。

>そこまで粘着してこの物権を全否定する必要はなぜなんですかね～
もう少し頭脳を鍛えたほうがいい。定期借地権についての話しかしていない。

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>>2969
東湾岸以外は相場観ゼロだから鵜呑みにしちゃダメだよｗ
お仲間のＤＪさんも指摘してるけど、
得意分野以外をドヤ顔で語るとああなってしまうっていう良い例かと・・・
今後の為に学びたいってスタンスならまだ救いもあるけど、ああやって上から来られるとねｗ
モデルも一括案内組だし（笑）、買う気ゼロのその他大勢って分類じゃあどうしようもないでしょ
やたら秋葉原に拘るのも不可解、駅使うだけならどうでもいいし、「ザ」秋葉原である必要は全くない
飯食うなら神田界隈のほうが良い店一杯あるし・・・

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