物件概要 |
所在地 |
東京都千代田区神田東松下町22番2他(地番) |
交通 |
都営新宿線 「岩本町」駅 徒歩1分 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩4分 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩5分 山手線 「神田」駅 徒歩5分 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩7分 総武本線 「新日本橋」駅 徒歩8分 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
276戸(事業協力者住戸27戸、非分譲住戸65戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上25階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期賃借権(存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還、借地権の譲渡・転貸/可。(※借地権設定者の承諾が必要です。))地代 : 17,090円(月額)、解体積立金 : 2,420円(月額)、保証金 : 868,950円(一括)) 完成時期:2018年06月下旬予定 入居可能時期:2018年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]スターツデベロップメント株式会社 [売主]安田不動産株式会社 [事業主]スターツコーポレーション株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社 [販売代理]東京建物株式会社 八重洲分室
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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アルファグランデ千桜タワー口コミ掲示板・評判
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2563
匿名さん
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2564
匿名さん
皆さん、10年後にここ売るとして、そのあと住むところは?
ここを6000万で買ったとして、10年後も6000万で売れたとする。相場は明らかに2-30%は上昇してるから、新たな住居は8000万以上必要(広さによってはそれ以上。郊外に行くなら別だが)。
10年後3000万でしか売れなかったとすると相場は2-30%低下として、新居は4000万円台で買える可能性大。
たいした差はなさそうだ。
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2565
匿名さん
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2566
匿名さん
私は定年まで残り20年なので、20年後は子育ても終わっているので田舎に戻るつもりです。土地はタダなので、2,000万ぐらいで家が建ちます。
仮に3,000万でしか売却できないとしたら、売らずに賃貸に出しますよ。十分元取れますし、子供が住みたいといえば住ませます。立地がいいので、わざわざ安く売る必要はないですよ。
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2567
匿名さん
>>2566
それは正しいと思う。
なんか10年後に売って大儲け、みたいなこと言ってる人がいるんで、「そのあとどうすんのよ」と思った次第。
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2568
匿名さん
まだ連絡こないよ。なんなんだか。2月にアンケート返送したけど。
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2569
購入検討中さん
マンツーマン接客スタイルだと捌ききれないので、間近い時期からオープンハウス方式にするらしいよ。
予約とか不要になるんじゃないかな。
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2570
匿名さん
そうなんだ。結局連絡こないんだね。順番です。必ず連絡いきます。は、なんだったのか。
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2571
匿名さん
そんな事信じてる人いないでしょ。
デベも営業もその場は都合の良い風に言いますけど。
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2572
物件比較中さん
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2573
匿名さん
賃貸の方が安いのに、なぜそんなにこのマンションを買いたいのかが疑問
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2574
物件比較中さん
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2575
匿名さん
そのような話は聞いたことがありません。
秋葉原の賃料は2014年と比べて5〜7%程上昇してますが、分譲価格は2014年と比べて1.3〜1.4倍程になっているので投資として回収するのは難しいでしょう。
ちなみに秋葉原周辺は雑居ビルを取り壊して賃貸マンションが続々出来てますよ。
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2576
購入検討中さん
安手の築古マンションの賃料とここに入居想定の賃料を同じで考えることがそもそもずれてる。
既出だけど、例えば、20階前後の58平米2LDKを6000万円で買って貸し出したとする。
賃料は、管理費込みで安くても26万円は下らない。おそらく28万程度でも借り手がいる。
嘘だと思うなら、物件を告げて近隣の不動産屋で聞いてみればいい。坪単価は1万5000円以上にはなる。それが10年程度は維持される。
それに対し、買えば、仮に全額がローン(35年)だとしても管理費地代等込でも22万円程度。
実際は頭金出すからもう少し月々の負担は軽いだろうし、真新しい最新設備の免震マンションで快適かつ安全に暮らせる。10年でローンは約1600万減る。
要するに、10年後に手数料150万程度考慮しても4550万円で売れた場合でトントン。それ以上なら利益。それ以下なら住み続ければいい。ローンの減りは加速する。最終的にローンがゼロになった時点でもまだ残存期間が35年。売れなくても貸せばいい。大規模修繕にしても、高額帯の大規模物件では不足が大問題になる可能性は限りなく低い。ましてやここは、解体前提に初めから計画が組まれている。
借りた方が安い?
ほんとにここで暮らしたい人は、倍率下げ狙いの投資家のネガキャンペーンに騙されないように、しっかりと自分で考えて。
このあと色々と反論、揚げ足取りが続くとは思うけど。
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2577
購入検討中さん
坪単価15000が10年続くとか冗談は顔だけにしろよ
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2578
匿名さん
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2579
匿名さん
>>2570
築浅の話をしてますよ。
秋葉原徒歩7分以内築7年以内の話です。
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2580
匿名さん
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2581
匿名さん
100%儲かるなら業者が買占めてるよね。買占められてないということは損するリスクあるということ。
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2582
匿名さん
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2583
匿名さん
まぁ人気がないなら需要なし、人気があるなら需要ありという単純な結果でしょう。
業者が買うほどではないが、私は人気の物件にはなると思いますよ。
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2584
購入検討中さん
ここまで6件、元々住む気があるとは思えないネガのみ(笑)
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2585
匿名さん
そりゃ、思うだけなら自由ですから。2576は10年間貸すって書いてるけど5年縛りの間も貸せるの。
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2586
購入検討中さん
失礼。
2583さん、跳ばして。
≫2585
一般枠は、5年縛りないよ。でも、貸せって言ってるわけじゃないからね。よく読んで。
自分の住まいとして考えたとき、リスクが少ないことを示しているだけ。
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2587
匿名さん
>>2576
大規模修繕の不足問題は、デべが正直に算出するかどうか次第だよ。高額帯かどうかは関係なし。甘い。
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2588
匿名さん
高い方がある程度住民層が安定しそうだし、悪いことばかりではない…と思いたい
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2589
物件比較中さん
〉ちなみに秋葉原周辺は雑居ビルを取り壊して
〉賃貸マンションが続々出来てますよ。
えっと、つまり、そんなことある(秋葉は賃貸需要がある)
てこと?
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2590
匿名さん
呼ばれないと叫んでいる方は、坪350でもちゃんと買う気はあるのでしょうか?
冷やかしなら、ますます発売時期が遅れるので早く諦めて貰いたいです。
そもそも、オープンハウス型にするってことは、デベも見込み者以外は全てそちらで片付ける方針なのかな?
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2591
匿名さん
順番に呼びますと言われたからこなくて、約束違反と言ってます。買うか買わないかは呼ばれて説明受けてから決めます。まずは約束をまもってね。、
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2592
匿名さん
>ほんとにここで暮らしたい人は、倍率下げ狙いの投資家のネガキャンペーンに騙されないように、しっかりと自分で考え
て。
すげえな。こんな親切な人がいるなんて。倍率下げたくないんだね。
購入希望者なら素晴らしい。
自分は投資目的で考えてたけど、ここはパスだね。のでネガる必要なし。
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2593
購入検討中さん
ありがとね。
金儲け目的の購入者と一緒に組合をやってきたくないし、頻繁に住民が入れ替わるのも勘弁して欲しいもんで、少しでもそういう人の当選確率さげたくて。
自分も下がっちゃうから痛し痒しだけど(笑)
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2594
マンション検討中さん
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2595
匿名さん
自分の試算はこうかな。
想定賃料は、おそらく23~24万程度。これ以上だと空室リスクが増加する。
6000万全額を35年、金利1.4%(最近行った某物件で提示された投資用ローン金利)で計算すると約18万/月。
管理費等が5万ぐらい?で計23万/月。
固定資産税、メンテナンス費用等が支出としてこれに加わる。
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2596
匿名さん
>>2595
もろもろいれるとマイナスイオンなのでは?これでもお買い得?
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2597
匿名さん
ここ以外に相場よりも安い掘り出し物件が販売されないですかね・・
今、販売されているところで相場より安い物件は新川崎や武蔵小杉になると思うのですが、共有施設が多すぎて管理費が高いのが残念なんですよね・・
私は共有施設はほとんど使わないと思いますので。
この物件で残念なのは室内設備がショボすぎるところです。
廊下がフローリングだったり、ミストサウナがオプションだったり・・インターホンのモニターが5インチなのは私が見に行ったマンションの中ではここだけでした。
設備にコストカットしすぎですね。
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2598
匿名さん
>>2597
ズバリ、ないです。暫く掘り出し物マンション出るまで待ちましょう。
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2599
匿名さん
>>2598
やっぱり世の中そんな甘くないですよね・・
待っているとまたどんどん値上がりしてしまうので、ここの抽選が外れて目黒の三菱の物件が坪500以上の時は諦めて武蔵小杉に行きます・・
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2600
匿名さん
廊下はフローリングの方が楽だよ
ミストサウナは意外と女性の人気が無いんだよね
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2601
匿名さん
MRはオプションだらけで、仕様の低さを分かり難くしている。
浴室ドアが標準は透明なのも、女性の人気?
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2602
匿名さん
>>2601
浴室のドアは無償で選べると言っていましたよ。
それにしても女性は浴室のドアに透明を希望するんですかね??年のいった女性??
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2603
購入検討中さん
賃貸と分譲でエレベーター分けてほしかった…。
7階までの議決権がおそらくスターツになるのも気になるし。
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2604
匿名さん
それより、エレベーターが3基しかないのは少ないでしょう。
しかも2基は9人乗りで小さい。賃貸タワー基準。
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2605
匿名さん
エレベーターは高層階用と低層階用で分けるべきですね。
通常のタワーマンションでは別れていますよね。
3基とも各階停止だと中低層階の人はエレベーターが来るまで時間がかかり、高層階の人は降りるまで時間がかかってしまいます。
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2606
匿名さん
ベビーカーを連れたママさんと一緒になると定員まで乗れないし、
ワンちゃんなどペット同伴の人と密着して同乗する可能性も出てきます。
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2607
匿名さん
室内なんて幾らでもリフォーム可能ですやん。
500万もかければ、かなり豪華になりますよ。
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2608
匿名さん
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2609
匿名さん
600はない。駅目の前のスーパー立地、バブリアじゃないんだから。
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2610
匿名さん
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2611
匿名さん
>>2597
強いて挙げれば横浜MIDベースかな。
共用施設があまりない分、武蔵小杉、新川崎よりは管理費が抑えられている。
室内設備は武蔵小杉、新川崎と同等かと。
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2612
匿名さん
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2613
匿名さん
MR行ってきました、子供連れ、両親連れていた方もいらっしゃいましたね。
現場を見てきましたが、隣の区営住宅は完成近く迫力ありましたよ。これより大きなものが建つのは目立ちますね。
ただ、値段が高すぎます。
近くを散策してみましたが、首都高沿いですがシティインデックス岩本町が出来るみたいですね。
少し入ると、ライオンズ岩本町も工事中の看板がありました。
確かシティインデックスは千代田岩本町という物件も最近分譲して売れてしまったようなので、同じ値段出すなら所有権のシティインデックスでもいいかなと思いました。
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2614
匿名さん
要するに、この辺や馬喰方面などは次から次へと新築マンション供給されるエリアですね。
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2615
匿名さん
小規模物件と大規模物件を比べると大規模の方がいいよ。つまりシティインデックスよりここのがいい。
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2617
購入検討中さん
定借物件と所有権物件を比べると所有権物件のほうが良いよ。
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2618
匿名さん
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2619
匿名さん
定借に比べた所有権物件のメリットは、担保としての金の借りやすさのみ。それ以外のメリットは一切ない。
いい加減気づきなよ、日本人。
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2620
購入検討中さん
千代田区民以外は高いところしか買えないですよね。千代田区民の方はどのくらい申し込まれるのでしょうか?
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2621
匿名さん
>>2620
そんなこと誰が分かるの?このスレ見ているスターツさん教えて!ということ?
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2622
匿名さん
優先住戸でも希望が入らなければ一般に開放されると聞いたので、私はそれを狙ってます。
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2623
匿名さん
シティインデックス岩本町はすべて1LDKで坪400くらいです。
投資向けの物件ですので、こことはあまり比較にならないような気がします。
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2624
匿名さん
>>2619
は?定借物件は土地の賃料を永遠に払い続けるんだけど。ここの物件でも35年換算すれば土地の賃料だけで1000万超払う必要があるわけで、それだけでかなり損ですね。さらに担保価値もないですしね。
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2625
匿名さん
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2626
匿名さん
もし自分が住まなくなっても。リフォームして人に貸すことを考えています。あの場所なら借り手もすぐつきそうかなと思っています。
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2627
匿名さん
≫2624
はあ?その後生大事な土地のためにいったいいくらの代金と借入利息を払うつもりなの?
計算もできないのか?
繰り返し言う。金を借りる際に担保にしにくい意外一切デメリットはない。それも、自分で済む人にとってはどうでもいい話。
半可知識のエセ投資家の出る幕ではない。他を当たってくれ。
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2628
匿名さん
定借マンションの終了までを知ってる人はいないはずだからはっきりしたデメリットを断言できるのは不思議だね。
30~40年後、それ以降の流通価格がどうなるか、所有権物件とどれほど違ってくるのか。
まあ、ランニングコストが所有権に比べ高いのは確かなので、それを踏まえて目先の分譲価格の安さに惑わされて無理しなければいいと思う。
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2629
匿名さん
≫2628
不動産の価値評価の世界的潮流が、積算から利用価値へと向かっているのは止めようがない。
マンションなんて所詮一生モノではない。いかに効率的にその生涯を使い倒すかが重要。
さすれば、都心部における定借物件の優位性はゆるぎない。頭を切り替えないと。
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2630
匿名さん
>>2627
一切ないは言いすぎでは?
地代払いだけの議論もおかしいと思うけど、借地で安い分の利払いより地代の方が高ければその分がマイナスかと
特に今低金利なんで借地は不利だと思うよ
まぁ、定借終了の70年後は土地を返すだけで所有権より問題が起きにくいってメリットはあると思うけど
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2631
匿名さん
70年までの将来、自分の寿命を考えると、所有権のほうがリスクが低い気がするが。。。
10年、20年で売る気ならどっちでもいいと思うけど。
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2632
匿名さん
一戸建てなら所有権が良さそうだけど。。。
マンションに所有権なんて不要だと思いますがねえ。。。
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2633
マンション検討中さん
借地でも所有権でもどちらでもいいですが、問題は千代田区、徒歩1分、免震タワーで坪450万(借地で300後半)の物件が無いことです。当然上記の条件で450万前後であれば所有権で検討しますが、直近はここしか検討できないから借地でも関係なく欲しければ買うんですよ。
この後5年前後で出そうな物件は、麹町タワー、秋葉原の住不タワー(上層階だけだから600以上?)ほかありましたっけ?
私も当時の値段でワテラスが同時に売られていたらこんな物件買いませんが、ワテラスは600以上なんですからここしか無いんです。
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2634
購入検討中さん
毎月50000地代や管理費でプラスだと20年で1200万価格に足さなくてはいけませんね。ローン払えるかな。
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2635
購入検討中さん
≫2630さん
なぜ都心部で定借が有利かというと、土地価格と借地料とが比例するわけではないということが重要なんです。
例えば時価坪600万円の土地を購入して所有権物件として売ったら、600万円がそのまま代金に載せられる。
しかし、定期借地にする場合、時価を基準として借地料が決まるわけではない。基本は固定資産税評価額。
それに対して色々なプラスマイナスを計算して最終的に決まるわけですが、特にここのような公的支援の入った再開発の場合、地権者が物件に権利取得することもあって、再開発による地価アップの影響は著しく抑えられています。
要するに、土地価格にに比例して高い借地料が定められているわけではない。土地代高騰の影響を限りなく抑えている。下がった場合の影響も小さい。基本的に、利便性に対する価値の変動だけを考えておけばいい。
だから購入できた人のメリットが大きい。
「所有権物件だったらいくらのはず」とか意味ないんですよ。そういう比較の埒外。それが公的関与のある定借の良いところです。
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2636
匿名さん
>>2635
中古になったとき、中古物件市場では、所有権物件との比較になるんだから所有権物件だったらいくらのはずは意味ある比較です。
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2637
購入検討中さん
視点が違うところで価格が決まってるって意味だよ。
比較されたら有利になるだけ。デメリットなし。
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2638
マンション検討中さん
イニシャルコストが安いから、ここはかなり人気は出るでしょうね。
何年住むかにもよるけど、70年なら残存期間長いので色々選択肢はあるでしょう。
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2639
匿名さん
>>2637
もう少し丁寧に説明してほしいのですが。意味わかりません。
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2640
匿名さん
>>2637
視点が違うだけではない。定借は代金と別に地代を払い続けて最終的に何も残らない。所有権なら代金に乗せられた土地は残り続ける。
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2641
匿名さん
2635の論理だと、建物まで賃貸にして公的関与の賃貸住宅に住んだ方が有利になるだけ。デメリットなし。建物価格と家賃とが比例するわけではない。
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2642
匿名さん
同じ敷地の区営住宅に住むのが一番得だし(収入制限があるそうだから無理だが)、ここも「同じ住民」とみられる。
それ考えるとちょっとなあ。ここは高過ぎかも。
>>2633
千代田区限定だと難しいよね。なんで千代田区ならどこでも(こんなところでも)いいのかよくわからんけど。
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2643
匿名さん
月20万も出せば千代田区内でもっと条件のいい賃貸がありますよ〜
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2644
マンション検討中さん
マンション(しかもタワマン)で僅かばかりの土地だけ手元に残っても仕方がない気もするけどな
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2645
匿名さん
>>2644
その僅かな土地分のお蔭で50年後、超高層マンションの地権者になってるかもしれないw
まあ50年後70年後を予測するのは正直難しいし、
30年後に全く換金できなくなるってことも考え難いからね
ネットで定借のメリットデメリットを簡単に認識した上で、
月々のコストをしっかり把握しとけば問題ないと思う
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2646
匿名さん
>>2644
僅かばかり?都心のタワマンの地代は物件価格の4、5割を占めます。こんなのタワマン購入したことある人からすると常識ですが…
まさか容積率も考えずに、タワマンは上に伸びてるから土地代が安いとか考えてませんよね?
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2647
匿名さん
定借なんて、土地価格が乗ってないんだから、本来4割引くらいで売ってもいいくらいなんだよね。品川の定借は坪170で、周辺相場の4割引くらいで買えた。ここは定借なのに周辺相場の1割引くらいだからお得感がまったくない。
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2648
マンション検討中さん
今のマンションは容積率一杯で建ててるから建て替えできんのかね?昔の容積率余ってるマンションならいざ知らず・・
というか70年後の建て替えできるかどうかとか現時点ではどうでもいい問題だな。
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2649
匿名さん
>>2647
正式価格発表の際は価格が多少安くなるとうれしいですね。
2~3%で構いませんので。
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2650
匿名さん
わずかな土地の持ち分にすがり私には土地があるから..って慰めるんじゃないの?
正直マンションで土地の持ち分って大して意味ない気がするんだが。
借地と比べ地代が掛からないくらいしかメリット感じない。
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2651
匿名さん
事前見学会が郵便でやっときたが、予約不要になっている
行っても対応してくれるのか?
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2652
匿名さん
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2653
匿名さん
どっちにせよマンションの土地なんて猫の額ほどだぞ。
無いのと同じだよ。
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2654
匿名さん
>>2653
だから、都心のマンションの土地価格比率は4割だってのに。貴方都心のマンション買ったことないの?8000万のタワマンだと土地価格で3400万くらいあるんだよ。それくらい容積率の高いタワマンの土地価格は高い。いますぐ貴方の保有物件の売買契約書でも見て土地価格確認してごらんよ。あ、もしかして都心のマンション買ったことない人?だったらごめん(笑)妄想でしか話せないもんね。
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2655
匿名さん
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2656
匿名さん
>>2651
2569を書き込んだ者だけど、オープンハウス式にするらしいです。
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2657
匿名さん
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2658
匿名さん
70年の地代は費用を販売価格に上乗せしたら坪400万は超えるじゃないか?
(固定資産税分は計算外だが1000万ないと思います)
地代が高く購入して賃貸にするのは利益出すことは難しすぎる。
毎月の固定費用はローン+地代+管理費+解体積み立て+繕積み立て+賃貸の管理会社(賃料5%)。
初期費用の積立金も修繕、解体両方かかるし。利回りいくら残れる?
最初の5年はまだしも、その後積み立て、管理費があがる。賃料は新築ではないため多分さがる。
回収できるのは日本の不動産が香港のように上がるか(ないと思います)夢の中です。
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2659
匿名さん
子孫に美田を残してやりたいと思うなら、戸建て推奨。
存命中だけ使用できればよく、一方で、将来買い替えの可能性があるなら所有権マンション推奨。
一生そこに定住する覚悟があり、相続人がいないのであれば、定借でも問題ない。
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2660
匿名さん
この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。(本スレッドのみ)
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。
詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。
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2661
匿名さん
>>2658
結局、賃貸にして金儲けの話か。ここのポジさんは、金儲けで買う人とは一緒に住みたくない様な事を書いたんじゃないのか。
この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。(本スレッドのみ)
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2662
匿名さん
都内でまともな土地に一戸建て建てると、普通に3億位かかるぞ。
この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。(本スレッドのみ)
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