アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

反論するわけではないが、この計算は別にこの物件じゃなくても所有権の物件でも同じことが言えるよね。
坪350なら所有権の物件なら他にも沢山あるし、この物件だから特別お得というわけではない。

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>>2480
タワマンの修繕積立金は鰻登りで値上がりが常識。5年縛りの間は賃貸に出せない。最後の売却は仲介手数料が掛る。等穴だらけ。

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だからここは実需の物件だから投資には向かないって。

自分が買うとして、築20年の定借物件の中古選択肢にすら入らないから。

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激安とは言え無いまでも安いのは確かですし、投資に向いているのでは？

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空室リスク考慮してない、ローンが20年間1%続く前提、シミュレーションが甘いなあ

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>>2480
新築時はプレミア乗せて24万かもしれないけど、東京カンテイの分譲賃貸相場をみると、58m2なら20万です。そのくらいでみておいたほうが安心。

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あ、そうなると月々の支払いと賃貸額がほぼ同じなのでインカムは微妙になりますね。高額所得者の減価償却狙いならいいかもしれませんが。

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そもそも、超高層の免震ランドマークと周囲の非免震中小物件を同じ土俵で見ること自体が間違ってません？
自己居住前提のリスクヘッジの話と、投資利回りの議論もずれてるように見えます。

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ここに居る方が全員買う前提なら少しは議論成り立ちますが、匿名掲示板なここで、お得かお得じゃないかの議論しても結論出ないからやめたほうがいいですよ。
それより、現状の倍率の状況や抽選の状況を心配したほうがいいです。欲しくても買えない可能性の方が高いかもしれない状況なんですから。

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買えるけどかわない、

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たしかにもっと有益な情報が欲しい。元々絶対儲かると営利目的で人が集まってしまったから仕方ないかもしれないけどね。スターツさんにはかなり追い風でしたね。損得の話はループしてますね。値段出てから人がぐっと減ったと思いきやまだ人が多いですね。買いたい人が買うでよいかと思いますよ。

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営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

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敷地で抜けているところは、残る賃貸マンションと一軒家のスペースとのことです。

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営利目的と言うより、安く買って住めると錯覚してた人も多かった。

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>>2489
ワテラスなんか４１階建てなのに、２５階建てのここを超高層のランドマークと表現するのは持ち上げ過ぎです。

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参考まで。

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>>2497
思ったより安いね。
あとは抽選に当たるかどうか。

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>>2495
超激安で坪単価200万円台で千代田区に買えると思ってたやつが居ただけでは？（笑）

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>>2499

千代田区や区議会議員にクレーム言うって言ってた人たちね。その後はどうなった？値下げはされる見通しなの？

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東向きタイプは隣の18階建て区営住宅で眺望と日射が遮られるね

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内廊下で一方向しか窓がないのはNGなので、角部屋を検討中です。南側は高いですねー。北側は意外と角部屋が多くて迷っています。

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南側の割高感は凄いですね。どの方角も眺望と言える程の美しい景色ではないけど。

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南側に優先住戸がないのは、千代田区民は低層で我慢しろと言うことなのでしょうか。高層階や南側も用意して欲しいです。

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そもそも、なんで千代田区民優先となっているんですかね？

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最近になってこの物件を知りました。

>>営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

これはどういう意味でしょうか

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割高だから投資目的の人は撤退したってこと。

ただ場所が便利だからそれなりには売れそう。

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パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエストがかなり安いらしく話題になってますね。場所がだいぶ違うけど、ここよりよっぽど良心的な値付けの三井さん。

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スターツと三井では大違い。

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まあ小さい会社ですからね、仕方ないのでは。社員の冬のボーナスをここで稼がなきゃくらいの意気込みはあるでしょう。

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安い＝良心的、ということではないでしょう。
（買う側にとっては安ければ安いほどよいのかもしれないけど）
倍率1倍くらいで売れ残らず売り切れればそれが市場が判断する適正価格。
ちょうどそのくらいの価格で売り出すのがよい会社といえるのではないかと思います。

ここの値段が高かったのか安かったのか、ちょうどよかったのか、ももう少しすればわかりますね。

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>>2511
いやいや、ここは初めの区との約束225を破って、安い原価で商売できたにもかかわらず、さらなる利益をとった。

三井は普通の物件で明らかに良心的な値段でだしてきたよと言ってるんだよ。

安い原価で商売できるこの物件と物件の物件の倍率比べるとか、その時点で全く見えてないね。

利益を出して良い物件を提供するのは良い仕事だが、公共性のある物件で前言撤回して利益をとるというのは論外だよ。

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一部の購入できた者だけが得する値段で出すことが公共の利益になるわけないだろ。
それだったら、業者が儲ける方がはるかにまし。
どうぞ、私の払う代金で儲けていただいて結構。私の勝手。

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>>2508
パークシティ武蔵小杉昨日見に行きました！
私の希望する80平米の部屋は約8400万円でしたので坪350万円くらいでした｡
確かに安いのですが、場所が東京都比べるとちょっと寂しい印象でした｡
あと入居が3年後というのもマイナスポイントです｡

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モデルルーム行ってきた。安いと思う人本当にいるのでしょうか？

この辺のタワーマンションはほかにないなどなど言われたが2km未満の八重洲あたりに最近いっぱい立ってるよう気がする。上野にもあるし。　しかもただの25階立て、共用施設（ゲストルーム、ジム、パーティルームなど）なしなのにタワーマンといえるのでしょうか？

ちょっと高めのマンションだけです。しかも完全に分譲住宅用ではなく１階は地権者の車修理工場とミニスーパー、２階オフィス階、３－７階賃貸のみ（大家は不明といわれたが地主だろう）、8-25分譲の雑居ビル。　２５階プレミアムフロアの1/３は地権者の部屋(250平米？！）になっているのもびっくり。その部屋の図面みてみたいです。

78平米9000万。坪380万で70年定期借地。

地代と解体積み立てが月26000円->年間31万。70年で2200万ぐらい。
所有権なら土地分の固定資産税はいくらになるのはわからないですが70年でも1000万いらないじゃないかと思う。

1億出せるなら78平米の所有権付き物件はほかにもあるだろう。あえて定期借地という時間を立てば立つほど売れにくい物件を買うのはばかばかしい(激安ならいいけど）。しかも雑居ビル・・・・

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>>2514
マンションマニアさんが久々に絶賛してますね。平均坪単価330。ライバルになりうる。

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>>2516
あの人、しょっちゅう絶賛してるよ。いろんな物件で。

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>>2517
「公共の利益」云々に胡散臭さを感じる人は多いよ。

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私が最初に見に行った物件は、71平米で1億2000万円のシティタワー目黒だったので
ここの定借でも坪385万円はすごく安く見えてしまいます｡
マンションギャラリーで78平米、9200万円台を見た時は安い！と感動してしまいました｡
ちょっと感覚がマヒしてますかね・・

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最初に住不をみるとはなんと不運な。。。
ただ相場的には　目黒＞＞ここ　だけどね、確実に。

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目黒は人気あるから、どうしても割高になるよね。

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三井と野村が敏感に空気を察知してるというか、
ソフトランディングを狙ってるのは値付けを見れば何となく分かる
不動産の潮目が本格的に変わりつつあるのかもね

ただだからといって武蔵小杉とここを同列で本気で比較してる人は、
もっと不動産のお勉強をしたほうがいいと思う、何から何まで違い過ぎるからね・・・
まあ同じ坪350で所有権ならどこが買えるか？ってリサーチなら止めないけどさ

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共用施設皆無のくせに管理費高杉だよな

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前出の人はたまたま武蔵小杉と比較してしまったのかもしれないけれど、本当に詳しい人はどちらも検討しますよ。
私もそうですし。

資金手当て次第ですが、両方とも、最近では最も購入に値する物件だと思ってます。他に、今後購入可能性のある物件は、浜離宮ぐらいですかね。あちらはまだ価格が解らないので何とも言えませんが。

全く脈絡のない選択のように見えるかもしれませんが、私の中では同じテーブルの上に乗っています。
実用、趣味、投資家目線等が入り混じったあくまで個人的な考え方ですので、皆さんにお勧めするわけではありません。誤解なく。

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>>2515
安くはないでしょ、相場だよｗ
デベの肩持つ訳じゃないけど、
あのアクセスの良さを見せつけられたらゾクゾクしなかった？ｗ

好立地、免震、内廊下で所有権なら坪500は下らないだろう、と考えればまあ安いし、
いやいやいや、二流デベだし所有権で坪400でも高い、定借なら論外！と考える人がいてもいい

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あんたいつも「デベの肩を持つわけじゃないけど」って言ってるね。

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私はムサコではなくそれよりマイナーな新川崎と比較検討してます。どっちがお買い得かってことですね。

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うん、管理費高すぎだな。
管理会社もスターツ系だっけ？設立総会したら値下げ交渉だな。

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地代が2万は高すぎる。最近のテイシャクは同じ広さで5-7千円がせいぜいだぞ。売却時に苦労するだろね。とくに1回目の管理修繕費が上がったあととかね。

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私は地代2万は妥当だと思います、駐車場借りると思えば十分安いです。まあ、私は駐車場借りますがね。
ところで、値段は提示されているレンジでほぼ決まりと言ってましたでしょうか？仮に安くなるなら、他の部屋も候補になるんですが。

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>>2531
どこらへんが妥当なんですか？例えば他の定借マンションと比較したとか。

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私も検討しましたが、借地権は戸建てならまだしもリセールを考えるマンションはやはりリスクが高いですよね。
地代が後々上がることだった考えられるし、リセールの難しさや経年的な価値の目減が大きいし、何より最大のメリットとなる価格が、、、

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横から失礼。

ざっくり地代合計５００万円／月、敷地の時価３０億とすると、単純計算で年利回り２％。
儲け過ぎとは言えんわな。

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また安い高い妥当議論をしてしまいました。かみ合わない議論すいません。

>>2534
時価30億だとすると、ざっくり計算各戸+1,000万で所有権として売って欲しかった。

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いや、実際は30億ってことはないですよ。
坪300万で1000坪って計算だから、現実にはありえない安さ。
要するに、利回りはもっと悪いはずだから、地代としては高くないと云いたいだけで。

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>>2534
２%X７０年=１４０% 敷地時価の１４０%を支払っても土地は結局、自分達の物にならない。定借って虚しいね。

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スターツ擁護うざい。儲け過ぎと言えないかどうかなんて判断できない。

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スターツどうでもいいよ。
周辺住民のうらみつらみがうざいだけ。

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周辺住民のうらみ？スターツのやり方がわるいからだろ。フェアに販売してね。

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事前に坪325万ってリークしてくれたのに、信じないで冷やかしでMR行ってる人も多いだろうからしょうがないよね。
今の値段で買う身からしたら期を分けて早く売って欲しいのだが、全員案内してから売るって言うんだから十分フェアだと思うけどね。こっちは先延ばしされていい迷惑だよ。

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このスレのパート1から、第三者が読んだとしてスターツはフェアな販売していると結論するか？誰か試して貰いたい。

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>>2541
MRのキャパが小さいのに、全員案内したいのが先延ばしの原因でしょ。フェアと言うより売る側の理由。

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過去スレといえば、過去に10割ローンなんて書いてた人がいるが、定借のローンはフラット利用が普通であり、融資額は9割まで。

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住宅ローン板にフラット35のスレがあった。10割借りられなくはないが審査は厳しくなり金利も上がるそうです。

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地権者住戸が多すぎだよね。最上階の東南角も地権者が占有してるよ。住むのか売り払うのか賃貸に回すのか知らないけど。

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最上階の値段を見ると、最上階を定借で買う人の人物像が想像できないね。

MRの盛況振りだけを見ると確かに抽選もやむを得ずと錯覚してしまうが、CT品川の再来という流れからの今の値段で、本当に要望書入れる人って正直どれくらい居るのか掴めないね。
これだけ盛り上げて待たせておいて、要望書あまり入りませんでしたなんてことになったら、買うつもりでも購入意欲無くすな。

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>>2547
結局、最上階っていくらくらいなんですか？
坪単価400万以上ですか？

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>>2548
2546が値段を貼ってくれてますが…
細かい額は不明ですが、
420以上ですね。
計算方法は

金額÷平米数×3.3ですね。

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>>2549
ありがとうございます。
添付画像よく見てませんでした。

さすがに高いですね…
所有権なら考えちゃいますが、他を探します。

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久々に見てみたらHPに眺望がアップされていましたね。
眺望はまさにこの地権者住戸からの眺望で、ここからだとスカイツリー、隅田川花火が見えますね。眺望として東側だけが載っているので、眺望は東がうりなのでしょう。大多数の人は区営住宅とお見合いで眺望は望めませんね。大体この手のタワマンは眺望をHPに載せますが、実際ほとんどの人が部屋からの眺望が望めない現実的な部屋に落ち着きます。百歩譲ってビューラウンジがあれば全員眺望は手に入りますが、ここはラウンジもないので、残念ながらほとんどの人はこのHPがうたう眺望を享受できません。
私はタワマンの東西南北に住んで、夏のダイレクトサッシの日差しに苦しんでから、割安で明るいが日が差さない北にはまっています。ここの北はスカイツリーもみえるでしょうか。

ところで、「デべの肩もつ方」は実際デべの方なのでしょうか。

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全方角載ってますよ。最上階からの眺めでよろしければ、、、
千代田区との複合開発もupされておりますね。ただ単に区営住宅が一緒にできるので複合という意味で、特別千代田区が何か力を入れて開発するわけでもないそうですが。

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ワテラスからもばっちりですね．物件レベルをワテラスと比較していた人がいましたが，スケール面，ソフト面ともに格が違いすぎますね．周囲の分譲賃貸よりはタワマン価格分とれそうですが，賃料をワテラス並みで計算すると計算狂いますね．賃料は下の賃貸の値段に一番影響受けそうです．高級賃貸で出せばよい値段になりそうですが，賃料いくらくらいで出すのでしょう．スターツさん情報有りますか．
80m2で6万のランニングコストも痛いですね．24時間管理でないし共用施設もないのに，どうせランニングコスト高いから管理費も上乗せしちゃえという感じだったのでしょうか．管理会社の経営に直結しますからね．地代も解体準備金も修繕積立金も上がるならなおさらこのコスト高はつらいです．

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分譲価格高騰で高い値段に目が慣れてしまったためかプレミアム住戸ですら安いと感じてしまうのですが、冷静にならないとだめですかね。仕様、サービス、定借、ランニングコストでの価値のマイナス分をどれくらいと考えるかなんですが。ここの分譲価格は所有権物件の80%くらいと分析したのですがどうでしょう。

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>>2551

>2526 なら当方のレスだけど一検討者だよｗ
ちなみに >2408 もだけどそんな偏ったこと言ってるかなぁ？
一応フラットなつもりなんだけど・・・

ちなみに北東角は20階以上はなかなか良いよ、シュミ上だと抜けもツリーもバッチリ
18～19階だとちょっと建物が被るかも・・・これは南以外のほぼ全方位に当てはまる

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安いのは安いからねえ。
迷うのも無理はないかと。
買えれば、少なくとも10年の家賃は無料になるようなもんだからね、

大儲け確定。

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>>2556
偏ってる人間から見たら「真ん中」は敵方だからね。
そんなもんでしょ。

>>2557
そこまで言うと嘘になる。
住居費トータルで、同じような物件を借りた場合の６割ぐらいで済む可能性は高いと思うけど。
悪くてトントン。ラッキーがあると三分の一ぐらいになる感じかな。

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月々のランニングコストは戻ってこないわけだから、10年住んで同じ値段で運よく売れたとしても50平米の部屋だと月5万＋αで住めることになる感じかな。
月20万以上払ってここらへんの賃貸に住んでる人にとっては買うのもありかとは思うけどね。ただ完成は2年後だから＋500万の出費は発生してしまうけど。

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>>2559
10年住んで同じ値段で売れるかな？売れるのなら買いだね。

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>>2558
なるほど、真ん中は敵か・・・言い得て妙だな、ありがとう！
冷静に対応したつもりでも中立は両方を敵に回す危険性があるってことか、
言われてみれば実社会でもその通りだねｗ

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定借マンションで10年後同じ値段で売れるといいですね。夢見ちゃいます。オリンピックもどうなるかなあ。

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久々に酷い自演を見た

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皆さん、10年後にここ売るとして、そのあと住むところは？
ここを6000万で買ったとして、10年後も6000万で売れたとする。相場は明らかに2-30%は上昇してるから、新たな住居は8000万以上必要（広さによってはそれ以上。郊外に行くなら別だが）。
10年後3000万でしか売れなかったとすると相場は2-30%低下として、新居は4000万円台で買える可能性大。
たいした差はなさそうだ。

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ところでまだ連絡来ない人いますか。

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私は定年まで残り20年なので、20年後は子育ても終わっているので田舎に戻るつもりです。土地はタダなので、2,000万ぐらいで家が建ちます。
仮に3,000万でしか売却できないとしたら、売らずに賃貸に出しますよ。十分元取れますし、子供が住みたいといえば住ませます。立地がいいので、わざわざ安く売る必要はないですよ。

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>>2566
それは正しいと思う。
なんか10年後に売って大儲け、みたいなこと言ってる人がいるんで、「そのあとどうすんのよ」と思った次第。

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まだ連絡こないよ。なんなんだか。2月にアンケート返送したけど。

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マンツーマン接客スタイルだと捌ききれないので、間近い時期からオープンハウス方式にするらしいよ。
予約とか不要になるんじゃないかな。

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そうなんだ。結局連絡こないんだね。順番です。必ず連絡いきます。は、なんだったのか。

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そんな事信じてる人いないでしょ。

デベも営業もその場は都合の良い風に言いますけど。

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オープンな案内になることを
必ず、連絡します

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賃貸の方が安いのに、なぜそんなにこのマンションを買いたいのかが疑問

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秋葉もばかみたいに賃貸人気出てるからなあ

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そのような話は聞いたことがありません。

秋葉原の賃料は2014年と比べて5〜7%程上昇してますが、分譲価格は2014年と比べて1.3〜1.4倍程になっているので投資として回収するのは難しいでしょう。

ちなみに秋葉原周辺は雑居ビルを取り壊して賃貸マンションが続々出来てますよ。

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安手の築古マンションの賃料とここに入居想定の賃料を同じで考えることがそもそもずれてる。

既出だけど、例えば、２０階前後の５８平米２ＬＤＫを６０００万円で買って貸し出したとする。
賃料は、管理費込みで安くても２６万円は下らない。おそらく２８万程度でも借り手がいる。
嘘だと思うなら、物件を告げて近隣の不動産屋で聞いてみればいい。坪単価は１万５０００円以上にはなる。それが１０年程度は維持される。

それに対し、買えば、仮に全額がローン（３５年）だとしても管理費地代等込でも２２万円程度。
実際は頭金出すからもう少し月々の負担は軽いだろうし、真新しい最新設備の免震マンションで快適かつ安全に暮らせる。１０年でローンは約１６００万減る。
要するに、１０年後に手数料１５０万程度考慮しても４５５０万円で売れた場合でトントン。それ以上なら利益。それ以下なら住み続ければいい。ローンの減りは加速する。最終的にローンがゼロになった時点でもまだ残存期間が３５年。売れなくても貸せばいい。大規模修繕にしても、高額帯の大規模物件では不足が大問題になる可能性は限りなく低い。ましてやここは、解体前提に初めから計画が組まれている。

借りた方が安い？
ほんとにここで暮らしたい人は、倍率下げ狙いの投資家のネガキャンペーンに騙されないように、しっかりと自分で考えて。
このあと色々と反論、揚げ足取りが続くとは思うけど。

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坪単価15000が10年続くとか冗談は顔だけにしろよ

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必死だけど、ここまでやらなくても売れるのでは？

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>>2570
築浅の話をしてますよ。
秋葉原徒歩7分以内築7年以内の話です。

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ここまで割高なら賃貸で借りるのが正解

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100%儲かるなら業者が買占めてるよね。買占められてないということは損するリスクあるということ。

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