アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

反論するわけではないが、この計算は別にこの物件じゃなくても所有権の物件でも同じことが言えるよね。
坪350なら所有権の物件なら他にも沢山あるし、この物件だから特別お得というわけではない。

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>>2480
タワマンの修繕積立金は鰻登りで値上がりが常識。5年縛りの間は賃貸に出せない。最後の売却は仲介手数料が掛る。等穴だらけ。

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だからここは実需の物件だから投資には向かないって。

自分が買うとして、築20年の定借物件の中古選択肢にすら入らないから。

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激安とは言え無いまでも安いのは確かですし、投資に向いているのでは？

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空室リスク考慮してない、ローンが20年間1%続く前提、シミュレーションが甘いなあ

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>>2480
新築時はプレミア乗せて24万かもしれないけど、東京カンテイの分譲賃貸相場をみると、58m2なら20万です。そのくらいでみておいたほうが安心。

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あ、そうなると月々の支払いと賃貸額がほぼ同じなのでインカムは微妙になりますね。高額所得者の減価償却狙いならいいかもしれませんが。

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そもそも、超高層の免震ランドマークと周囲の非免震中小物件を同じ土俵で見ること自体が間違ってません？
自己居住前提のリスクヘッジの話と、投資利回りの議論もずれてるように見えます。

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ここに居る方が全員買う前提なら少しは議論成り立ちますが、匿名掲示板なここで、お得かお得じゃないかの議論しても結論出ないからやめたほうがいいですよ。
それより、現状の倍率の状況や抽選の状況を心配したほうがいいです。欲しくても買えない可能性の方が高いかもしれない状況なんですから。

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買えるけどかわない、

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たしかにもっと有益な情報が欲しい。元々絶対儲かると営利目的で人が集まってしまったから仕方ないかもしれないけどね。スターツさんにはかなり追い風でしたね。損得の話はループしてますね。値段出てから人がぐっと減ったと思いきやまだ人が多いですね。買いたい人が買うでよいかと思いますよ。

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営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

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敷地で抜けているところは、残る賃貸マンションと一軒家のスペースとのことです。

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営利目的と言うより、安く買って住めると錯覚してた人も多かった。

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>>2489
ワテラスなんか４１階建てなのに、２５階建てのここを超高層のランドマークと表現するのは持ち上げ過ぎです。

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参考まで。

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>>2497
思ったより安いね。
あとは抽選に当たるかどうか。

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>>2495
超激安で坪単価200万円台で千代田区に買えると思ってたやつが居ただけでは？（笑）

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>>2499

千代田区や区議会議員にクレーム言うって言ってた人たちね。その後はどうなった？値下げはされる見通しなの？

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東向きタイプは隣の18階建て区営住宅で眺望と日射が遮られるね

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内廊下で一方向しか窓がないのはNGなので、角部屋を検討中です。南側は高いですねー。北側は意外と角部屋が多くて迷っています。

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南側の割高感は凄いですね。どの方角も眺望と言える程の美しい景色ではないけど。

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南側に優先住戸がないのは、千代田区民は低層で我慢しろと言うことなのでしょうか。高層階や南側も用意して欲しいです。

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そもそも、なんで千代田区民優先となっているんですかね？

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最近になってこの物件を知りました。

>>営利目的の人が抜けてくれて嬉しい。購入出来たらいいな。

これはどういう意味でしょうか

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割高だから投資目的の人は撤退したってこと。

ただ場所が便利だからそれなりには売れそう。

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パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエストがかなり安いらしく話題になってますね。場所がだいぶ違うけど、ここよりよっぽど良心的な値付けの三井さん。

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スターツと三井では大違い。

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まあ小さい会社ですからね、仕方ないのでは。社員の冬のボーナスをここで稼がなきゃくらいの意気込みはあるでしょう。

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安い＝良心的、ということではないでしょう。
（買う側にとっては安ければ安いほどよいのかもしれないけど）
倍率1倍くらいで売れ残らず売り切れればそれが市場が判断する適正価格。
ちょうどそのくらいの価格で売り出すのがよい会社といえるのではないかと思います。

ここの値段が高かったのか安かったのか、ちょうどよかったのか、ももう少しすればわかりますね。

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>>2511
いやいや、ここは初めの区との約束225を破って、安い原価で商売できたにもかかわらず、さらなる利益をとった。

三井は普通の物件で明らかに良心的な値段でだしてきたよと言ってるんだよ。

安い原価で商売できるこの物件と物件の物件の倍率比べるとか、その時点で全く見えてないね。

利益を出して良い物件を提供するのは良い仕事だが、公共性のある物件で前言撤回して利益をとるというのは論外だよ。

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一部の購入できた者だけが得する値段で出すことが公共の利益になるわけないだろ。
それだったら、業者が儲ける方がはるかにまし。
どうぞ、私の払う代金で儲けていただいて結構。私の勝手。

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>>2508
パークシティ武蔵小杉昨日見に行きました！
私の希望する80平米の部屋は約8400万円でしたので坪350万円くらいでした｡
確かに安いのですが、場所が東京都比べるとちょっと寂しい印象でした｡
あと入居が3年後というのもマイナスポイントです｡

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モデルルーム行ってきた。安いと思う人本当にいるのでしょうか？

この辺のタワーマンションはほかにないなどなど言われたが2km未満の八重洲あたりに最近いっぱい立ってるよう気がする。上野にもあるし。　しかもただの25階立て、共用施設（ゲストルーム、ジム、パーティルームなど）なしなのにタワーマンといえるのでしょうか？

ちょっと高めのマンションだけです。しかも完全に分譲住宅用ではなく１階は地権者の車修理工場とミニスーパー、２階オフィス階、３－７階賃貸のみ（大家は不明といわれたが地主だろう）、8-25分譲の雑居ビル。　２５階プレミアムフロアの1/３は地権者の部屋(250平米？！）になっているのもびっくり。その部屋の図面みてみたいです。

78平米9000万。坪380万で70年定期借地。

地代と解体積み立てが月26000円->年間31万。70年で2200万ぐらい。
所有権なら土地分の固定資産税はいくらになるのはわからないですが70年でも1000万いらないじゃないかと思う。

1億出せるなら78平米の所有権付き物件はほかにもあるだろう。あえて定期借地という時間を立てば立つほど売れにくい物件を買うのはばかばかしい(激安ならいいけど）。しかも雑居ビル・・・・

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>>2514
マンションマニアさんが久々に絶賛してますね。平均坪単価330。ライバルになりうる。

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>>2516
あの人、しょっちゅう絶賛してるよ。いろんな物件で。

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>>2517
「公共の利益」云々に胡散臭さを感じる人は多いよ。

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私が最初に見に行った物件は、71平米で1億2000万円のシティタワー目黒だったので
ここの定借でも坪385万円はすごく安く見えてしまいます｡
マンションギャラリーで78平米、9200万円台を見た時は安い！と感動してしまいました｡
ちょっと感覚がマヒしてますかね・・

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最初に住不をみるとはなんと不運な。。。
ただ相場的には　目黒＞＞ここ　だけどね、確実に。

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目黒は人気あるから、どうしても割高になるよね。

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三井と野村が敏感に空気を察知してるというか、
ソフトランディングを狙ってるのは値付けを見れば何となく分かる
不動産の潮目が本格的に変わりつつあるのかもね

ただだからといって武蔵小杉とここを同列で本気で比較してる人は、
もっと不動産のお勉強をしたほうがいいと思う、何から何まで違い過ぎるからね・・・
まあ同じ坪350で所有権ならどこが買えるか？ってリサーチなら止めないけどさ

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共用施設皆無のくせに管理費高杉だよな

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前出の人はたまたま武蔵小杉と比較してしまったのかもしれないけれど、本当に詳しい人はどちらも検討しますよ。
私もそうですし。

資金手当て次第ですが、両方とも、最近では最も購入に値する物件だと思ってます。他に、今後購入可能性のある物件は、浜離宮ぐらいですかね。あちらはまだ価格が解らないので何とも言えませんが。

全く脈絡のない選択のように見えるかもしれませんが、私の中では同じテーブルの上に乗っています。
実用、趣味、投資家目線等が入り混じったあくまで個人的な考え方ですので、皆さんにお勧めするわけではありません。誤解なく。

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>>2515
安くはないでしょ、相場だよｗ
デベの肩持つ訳じゃないけど、
あのアクセスの良さを見せつけられたらゾクゾクしなかった？ｗ

好立地、免震、内廊下で所有権なら坪500は下らないだろう、と考えればまあ安いし、
いやいやいや、二流デベだし所有権で坪400でも高い、定借なら論外！と考える人がいてもいい

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あんたいつも「デベの肩を持つわけじゃないけど」って言ってるね。

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私はムサコではなくそれよりマイナーな新川崎と比較検討してます。どっちがお買い得かってことですね。

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うん、管理費高すぎだな。
管理会社もスターツ系だっけ？設立総会したら値下げ交渉だな。

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地代が2万は高すぎる。最近のテイシャクは同じ広さで5-7千円がせいぜいだぞ。売却時に苦労するだろね。とくに1回目の管理修繕費が上がったあととかね。

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私は地代2万は妥当だと思います、駐車場借りると思えば十分安いです。まあ、私は駐車場借りますがね。
ところで、値段は提示されているレンジでほぼ決まりと言ってましたでしょうか？仮に安くなるなら、他の部屋も候補になるんですが。

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