アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

高値で売れても、売ったあとの賃貸コストを含めればそれほど得してないことに気づく。
本日MR行ってきまーす。

安いと言えば安いとは思うけどねえ。

>>2184
反対にメリットは、岩本町駅1分、山手線5分二駅のメガアクセス、
免震、内廊下、再開発といったところ
メリットが上回ればそれでいいんじゃない？

ついつい見た目というか初期費用の安さに目を奪われがちだけど、
定借の特殊性やランニングコストについてはしっかり把握しとくべきだとは思うけどね

賃貸といえば、ここは賃貸との比較が妥当かもしれんね。
岩本町駅近で55平米程度の賃貸料は月20〜21万くらいのようだ。
56平米の部屋はそれなりの条件だと6000万ぐらい？
ローンは詳しくないが、フラット35の1.63%　35年で計算すると、返済は月18.8万円らしい。
管理費等＋地代で月6万ぐらい？合わせて月25万ぐらいかね。
どうなんだろう。
ローン終了後はコストは安くなるが、そのころは退職してるだろうから賃貸なら安いところ（東京であっる必要もないか）に住み替えてるだろうし。

ギャラリー空いてますか？

>>2204
グレード低いやつと比較しても意味無いだろ？

ふうむ。
2204だが、「その家賃はどうか、ここクラスならこれくらいはいくのでは？」とか、「そのローン返済計算はどうかな」とか、「そのランニングコストはどうか」といった、具体的で有益な意見を聞きたいのだが。

そういえばここには「区営住宅棟」も建つのか。
その家賃ってどれくらいになるのかね。。。

同じ敷地（隣）に建築中の区営住宅には、私も注目しています。
入居が早く、岩本町の出口に近いので、家賃が安ければ ここより良いですね。

千代田区の区営・区民住宅ってびっくりするほど立派ですよね。
既存のものも、便利な場所でしかもタワーで、児童館や図書館と一体だったりして民間住宅に暮らすのが馬鹿らしくなるくらい立派です。

このマンションを検討する方で区営住宅の入居条件を満たしてる方なんていないと思いますが。

千代田区は貧乏人の方が特ってことなのかな？

数ヶ月前千代田区に住民票移そうと画策するも、
現地へ行ってみると中小企業ばかりの中途半端なオフィス街で
住むには魅力を感じず結局移さなかったんだけど
価格が出て移さなくて正解だったと心底思ったw
移してたらそれこそ無駄金だった。

本日行ってきました。
シアターや託児所もあって金掛かってますね、あの値段にも納得です。

千代田区の区営住宅の所得制限て、どのくらいなんでしょうか？

この図を見ると、高速・昭和通りがかなり近いなというかんじがしますが、都心のタワーマンションなので仕方がないんでしょうね。

区営住宅は一番広い部屋で54平米の3DKですよ。
千代田区の条件で民間住宅棟の方は55平米以上の部屋しかつくれなかったのです。
もともとそういう計画なので。

区営住宅の間取り図

3DKといっても実質は2LDKです。子ども1人の3人家族ならいいけどそれ以上だと厳しいと思います。

225万で買えないからって、今度は区営住宅の話かよ（笑）
区営住宅の話するなら他行ってやってくれよ。そもそもそんな低年収のやつがこのマンション買うなんて勘違いも甚だしいな。

年収と資産は違いますからね。

まあ、安いのは安あんだよなあ

>>2214
話が逆でしょ。高く販売したいからMRに金を掛けて部屋もオプション満載。

>>2219
2216の図を見れば分かるようにここと区民住宅とは「ツイン」。相方区民住宅の話題をするのは当然の話。

区営住宅は、基本的に、月15万8000円以上の収入があると退去義務が生じます。
退去せずに居座るとペナルティとして賃料が高くなります。
ちなみに、千代田区の区営住宅340世帯の中で、この超過賃料を支払っているのは20世帯だそうです。

東京都の生活保護世帯は月額１６万円程度貰ってるそうで、如何に低所得な人たちがお隣の建物に住むことになるか...

> 年収と資産は違いますからね。

その通り。キャッシュで買うこともできるし、隣の賃貸の入居資格もＯＫだよ。

>区営住宅は、基本的に、月15万8000円以上の収入があると退去義務が生じます。

マジ？
それと同じ敷地内、建物もツインの定借マンションが坪320万？

区営住宅の子と同じ小学校が嫌なら、私立小に通わせるか学区外ではあるけど和泉小に通ったらいいのです。
隣が区営住宅でも小学校が違えば特に問題ないでしょう。
資産価値的にはどうなのか知りませんが。

15万8000円というのは、「認定所得税月額」のことです。世帯収入から一定の控除をした後の額です。不正確でした、すみません。

認定所得月額15.8万円というのは、4人家族なら額面25万円（3人家族なら額面22万円）くらいの収入のことですよ。
シングルの方や病気・障がいのある方が多いです。

このスレッドのタイトルに千代田区一体「複合」開発とあるように、ここはツインタワーとして企画されているので、区営住宅のことが話題になるのは当然だと思います。
治安とか、近所付き合いとか、とくに子どもの教育環境のことを考えると、隣が区営住宅だというのは考慮せざるをえません。

アルファグランデ千桜タワーの公式ウェブサイトでは「千代田区一体複合開発」のページがいまだにできあがっていなくて、区営住宅棟のことが完全にオミットされていますね。

半径何キロ離れてたら都営住宅あっても良いのでしょうか。

いや、確か青山なんかにもあるくらい、どこ行っても都営住宅あるもんで。

1キロくらい離れてりゃ大丈夫なもん？

ここは同じ敷地内に2棟立つので間の広場は共用です。
あとはもちろん小学校の学区が同じになりますね。
お子さんのいない方にはあまり関係のないことかもしれません。

都営住宅と広場が共有なのですね。
同じ敷地内に都営棟と分譲棟が存在するということ、
そうであれば、リセールは下がるかもしれません。
以前、足立区の都営でエレベーターに乗ったことがあるのですが、「エレベーター内で用を足さないでください」
という張り紙が貼ってあり、びっくりしました。
まあ、同じ建物ではないので、そこまで気にしなくてもよいかもしれませんが。

>>2216の図のようになるのです。これは計画変更前のものですが。
区営住宅棟と民間住宅棟の間は広場ですね。

敷地内に区営棟が建つこと自体は別に構わないと思いますが、スターツがきちんとアナウンスしないのは気になります。

>>2232
ホントだ。
千代田区との「約束」を反古にしたんだから、千代田区一体複合開発なんてページを作れないんじゃないの。

「複合」開発ですからねぇ

複合:二つ以上のものが集まって一つになること。また、それらを一つにすること。

臭いものには蓋

必ずマンションを買うときに周辺の話題が出てきますよね。
私も小伝馬町のマンションを買ったときに、元処刑場だから資産価値がうんぬんと話題に出てましたが。

このマンションはどうせ抽選で買えないでしょうから、どんどんネガレスして倍率落としたいですよね。

元刑場というのは気にする人は気にするという程度のことですが、ここは区営住宅との「一体複合開発」で、広場や一部の共用施設を一体利用することが想定されているのに、そのアナウンスがほとんどされていないので、状況はかなり違うと思いますよ。

>>2242

不動産は場所を買う（ここの場合は借りる）のだから、周辺の話題が出てくるのは当たり前では？

それを無視しようとするのはまさに、臭いものには蓋をするですね。

隣だけでなく、この棟も７階より下は賃貸だって聞いたよ

アルファグランデ千桜タワーで分譲するのは８階以上です。
エレベーターは賃貸の人と共同利用です。

賃貸65戸、分譲180戸なので賃貸の割合がけっこう多いですよね。

区営100戸・賃貸65戸・民間分譲180戸のほかに民間棟の地権者と区営棟の高優賃もありますから、いろいろな人がいるというのはコミュニティの形成上はいいことなのではないかと思います。

賃貸や区営住宅が多いことが、コミュニティ形成上良いとは思えないけどな。

タワーマンションに住む時点で、円滑なコミュニティとか期待しないほうが良いですよ。
私は低層に住んでますが、高層住民と交流したことなんて一度も無いですし、隣近所も挨拶なんてしたことも無いですけどね。
そもそも今の人間は会社や同じ趣味の仲間がいるので、マンションのコミュニティに期待するなんて時代遅れです。

区営も都営もそうだけど、同じような立地で所得がないという理由で激安で住めるって、古くて立地も悪いならわかるけど、なんか逆に不平等に感じない？

千代田区は貧乏人にやさしい区＾＾

千代田小は200人ちょっとの小規模校なので、子どものいる家庭同士は関わらないなんて無理です。
子どもたちは案外気にせず誰とでも仲良くなりますよ。

問題は親の方でしょう。格差を意識しないで親同士の付き合いをするのは無理ですから。

公立で格差やいじめを避けるのは無理ですよ、嫌なら私立に入れればいいだけです。
まあ、ここを買う方はローンで手一杯で私立なんて無理でしょうけど(笑)

>>2254
定借は、基本的に億ション物件がローン対象外になるので多分、最上階を買う人はキャッシュ払い。

千代田区は比較的公立小のレベルが高いので、高い住居費を支払っても十分元がとれる（私立小に子ども2人通わせる費用の方がずっと高い）と聞いて千代田区に魅力を感じていたのですが、結局私立小に通うのならなにも千代田区でなくてもいい気がします。
国立小に受かればいいでしょうけれどあれは運ですしね。

どうせここを買うのも国立に受かるのも同じ抽選なのですから、両方受けてみるのでいいのでは？千代田区外の方は国立に受かるより倍率高いと思いますが。

HPで事前案内の告知をしてないし、お客さんを選別して案内してるみたいだけど、このまま販売までしてしまったら公取違反ですよ(^^)
大丈夫ですかね？

あの、御茶ノ水小の倍率は女子だと90を超えるのですが、さすがに盛りすぎかと…

まだ連絡きません。
1番安い部屋はいくらですか？
抽選外れたら区営住宅かな。
貧乏人はタワーマンションは
住めないんですね…

>>2260
5200万ですよ。購入するのは無理だと思います。

安い部屋は5100〜5200万円の予定ですが、日照ゼロ、通風も微妙、区営住宅に面した56平米です。
地代負担は毎月1万6000円くらい。

安い部屋は千代田区民限定ですけどね、区外は6,000万からです。
某Blogに書かれてましたが、昔は年収8倍までが相場でしたが、今では10倍でも大丈夫なようですよ。
ただ、年収450万だと4,500万が上限ですので、残念ながら買える部屋はありません。。。

450万円は額面ではなくて手取りなんですよね？
それなら1番安い部屋は買えるといえば買えますが、そこまでしてまったく日の当たらない部屋に住みたいんですか？

7階以下の賃貸を狙おうかと思っているのですが、家賃はいくらくらいになるでしょうね。
新築時は割高だろうから少し待ってからがいいかなとも思います。
65戸もあるのでそのうた空くでしょうし。

年収450万さんとは、別人だが、日の当たらない部屋でもいいです。連絡はやくして。

>>2264
450万の人は額面なんですよ。

>>2258
千代田区との当初の約束も無かったことになってる(？)会社ですから。

賃貸は収入制限があるのではなかった？

>>2263
そのBlogは、ローン以外の地代や解体費などの余計な毎月の支払いまで、考慮してくれてますか?

ところで千代田区との約束はどうなったの？

>>2271

モデルルームに行ったら、まず一番にその説明があってしかるべきだけど･･･

>>2272
残念ながらモデルルーム呼ばれてないんですよ。

>>2272
モデルルームに行ったら、まず予定価格表を出してこちらの顔色を伺われました。

>>2274
千代田区との約束はどうなったか聞きましたか？

>>2274
当初最後まで値段見せずに進めてたみたいですが、買えない人が続出すぎて懲りたんでしょうね。
初めから買えるかどうか確認してからの方が手間が省けますし。
その他、申し込みとかMRの状況はどうでしたか？

>>2276
MR自体が小さな感じでした。応対デスクは数ありましたけどね。安い部屋の希望が多いそうです。

>>2270
そういう論点で書いてあるブログじゃないですね

分譲マンションってマンション価格で最低限の生活ラインがわかるからいいのに
自分が玉とは思ってもないですけど、玉石混淆って買う意味あるんですかね・・・

モデルルーム凄く混んでいましたね。盛況なようで結構な人気になるかもしれませんね。

↑
このスレはこういう書き込みがちょいちょい見受けられますが、案内し始めたばかりなんだから当たり前だと思います。

予約制のモデルルームが混んでるも何もないと思いますが。
「普通に割安」で「結構な人気」ですか…

>>2282
案内すらこないひともいるのに。

まあ、割安ではありますからねえ。。。
人気はあるんじゃ無いでしょうか。

「割安」を連呼する人はそろそろその意味や根拠を教えてくださいね。
これまで解説してくれた人たちによると「相場とおり」ということだったと思います。
相場どうりでも売れるのはわかります。駅近のタワーですから人気にはなるでしょう。そのことと、ここが「割安」かどうかは関係ないですよ。

詐欺まがいの「割安」連呼にうんざりしてきました。

前にも書かれてたけど、いったいどういう人なのかね、割安連呼さん。
購入希望者ではありえないし、販売関係者にしてはあまりに稚拙。
ただ面白がってる暇人なのかもしれないが、何が面白いのか全く意味不明。

ここは皆さんのコメントを読む限り、区営住宅棟と一体、(安い？)賃貸と混合、という点をどう捉えるかだろうね。資産的には間違いなくマイナス。
坪225万程度が妥当だったと改めて思う。

まぁ確実にに売れるでしょうね。当初予想の何十倍って倍率は付かないだろうけど
それでもここなら欲しい人たくさんいるでしょうからね。

>>2286
賃貸と一緒なのはシエルタワーや東京タワーズも同じような条件だから、マイナスにはならないのでは？

>>2288
賃貸料次第だと思う。

賃貸は5フロアで65戸なので、1階当たり13戸ですね。分譲は12戸だから、間取りが違うんでしょうね。
7階以下だと日が当たらないでしょうからファミリー向けではなくて単身者とかSOHO用なのかな。

どれくらいの人気になるかはわからないけど結局利便性強しって結果になりそう。

65戸全部に借り手がつけばいいけど、つかなければ賃料を下げるしかないですからね。

下が賃貸なのは別に構わない気がしますが、区営住宅との一体開発なのにちょっとした高級路線（？）に走ったことに違和感があります。
それでも売れると踏んだのでしょうけど、どうもアンバランスな感じがするというか…。

>>2289
どうしてもネガティヴポイントを粗探ししたいのですね笑

>>2293
そんなのどうでもよくない？あなたの違和感に付き合うの？

いちいち反応するなよ。。。

>>2293
同感だね。
そもそも「中堅所得層向けの住宅」ということで(だから坪225万）企画された一体開発だっただけに、その価格が上昇してしまうとなんともアンバランスとなる。

地権者は10世帯ですが、地権者用住戸は28戸あるので、おそらく18世帯は当初から賃貸になるのではないでしょうか？
どうしてもここに住みたい方はそれを狙うのもありですね。
家賃はかなり高いとは思いますが。

特に高層階を狙っているわけでもないので、立地や利便性が同じなら、買わずに賃貸も有り得るのではないかと思いますが、賃料がでるのはきっと竣工後の2年後だから何とも言えませんね。

当初いわれていた5000万円以下の「中堅所得者層向け住戸」がなくなったことについて苦情を言いたい方は、この掲示板に書き込むのではなくて、千代田区役所か、千代田区議会議員に電話してください。
区役所であれば神田まちづくり課、区議さんは小枝すみこさんか小林たかやさんがいいと思います。