アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

都心の格安タワマンさがして2年…まさかここがGFTより高くなるなんて…ここ待たないでGFT買っときゃよかった（泣）

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>>2102
GFTはそんなにいいか？あと2年待ったら安くなるかもよ

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今が新築ピーク値ですからね。いつまで続くかわからないけど

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銀座タワーって３３０くらいで評価低いよね。なんか理由あるのかね。

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お宝を期待してた人が想像と違うと発狂してるだけで普通に売れてしまうやろ。ってのが世間の評判だと思うよ。

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想像ではないし、発狂してもいない。

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>>2103
GFTは港区、大規模、免震、三井&清水建設、所有権で坪330。今の市況からするとかなり割安。現に中古は坪390〜450で成約してる。ここが1年後に坪ほど400超えで中古取引されてるイメージがわかないんですよね…

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いつまでも昔安かった物件を回想してる時点で購買センスないでしょ。過ぎたことをいつまでいうのやら、振られた彼女いつまでも引きずるタイプだね。

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>>2102
そういう人は一生買えないよｗ
GFTにしても値上がりしたのは結果論で、当時は相場だった
中国人も入り乱れて危険な臭いもプンプンしてたし、
実需で周辺環境を考えると躊躇する立地でもあった

まあここは山手線至近＋定借という特殊物件だし、
GFTと比較してる時点でセンスないと思うけどｗ

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不動産相場は上がったり下がったりだからね。今がピーク（実はもう下り坂に入りかけてる）というのは確か。
ところでここは5年間賃貸転売禁止という縛りはあるのかな？

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>>2109
冨久もGFTもたった1年前だからね。つまり今が異常で1年前が正常といえる。ここは部屋によるけど高値掴みとしか思えませんね。

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>>2110
山手線駅徒歩5分は至近とはいえないけどね。

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富久もＧＦＴも1年前には完売していて売ってないよね。販売真っ盛りだったのはもはや2年前だろ。そのころと比べるとか無理ネガしすぎ。

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お金無い人、ハイエナにとっては確かに桜散るかもね。でもそうじゃない人にとっては桜咲くでしょう
なかなかない優良物件ですね。

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金がないわけでもなく、ハイエナでもない。

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今が異常とか、何言ってるんだ。日経平均でも上がり下がりあるよ。

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平均で10倍程度の倍率はつくんじゃない。実需で欲しい人たくさんいるでしょうし。

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１０倍なんかじゃ収まらないよ。２０～３０倍は行くよ。

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>>2119
千代田区民の優遇倍率2倍で、名目上の倍率を膨らませることができるからね。

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いい値段で出てきましたね‐(´・ω・`)

先日、中古を物色してて台東区の千代田区寄り（銀座線の末広町徒歩２分・JR御徒町徒歩５分・JR秋葉原徒歩７分）で
約20坪の2LDK築年35年でリノベーション済の物件が2000万円で販売されていました。
ここまで古くても立地が良いと2000万でも売れるんだなーと

築年35年でも千代田区周辺はこれくらいの値段がつくのなら今回の価格も仕方ないのかなと思いました。

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>>2121
それ、古くても土地付きだからこそでしょ。定借で土地は他人から賃貸であるここの参考にはなりません。

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>>2121
35年っていうと建替が検討され始めてもいい頃だよね
70年後とか想像もつかないｗ（生きてないんだから想像しても意味ないかｗ）
スレ中にもあるように数十年後に改修しても無駄って空気が蔓延したら、
それこそ廃墟確定だよね・・・
もちろん法律その他色んなのが変化するだろうし、
地主は区だし、最悪で極端な方向に行くとは思わないけど、それでもどうなるんだろうね？

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>>2123
それより万が一だが、免震でも住めない位に地震破壊したら以後はどうするのでしょう。

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地震で住めなくなるのは所有権でも同じだから
気にしてもね。
だったら土地は賃貸の借地権のほうが被害は軽微
そういう懸念の部分も含めて最新の免震が
人気あるのだろうけど

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七十年だから六十年くらいまでは修繕はするでしょうね。
法人の持ち分も結構あるし。
エンパイアステートビルとか見ると
しっかりした作りで修繕さえすれば百年は持つでしょう。
商業ビルとマンションの差はあれど。

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このご時世では免震以外は考えるれないよね。
許容できそうなのは3階建てでくらいで耐震等級2の
低層マンションくらい。

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スーパーゼネコン施工の免震マンションだしね。それだけでも欲しい人一杯いるでしょうね。
しかもそれが安く買えるのだから申し込み殺到じゃないかな。

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>>2127
それ、高そうだなあ。3億とかするんじゃ無い？

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坪単価150万で変えた時代にもピークって言ってたよな。それからもう、２倍、３倍だぞ。

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>>許容できそうなのは3階建てでくらいで耐震等級2の
>>低層マンションくらい。

そういう物件は大抵、駅から近くない一種低層とかだから駅近に住むなら
免震マンション一択だね。

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なぜ、駅に近い方が良いの？

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免震免震ってｗｗｗ今のマンションは熊本級がきたって倒壊とかしねぇっつのｗｗ

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MRの免震説明模型、横揺れしか想定してないオモチャ。熊本地震では縦揺れもあった。

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所有権マンションなら建物が地震でどうなろうとも、土地は残る。借地権では何も残らない、、、ああローンはしっかり残る。

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まだ連絡こないぞ。約束守れ。

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HP見ると、発売開始が6月下旬になってますね。
当初4月でしたので、価格や売り方等かなり悩んだんでしょうかね。

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転売屋がいなくなって普通に買いたい人だけ残った感じかね。それでもかなりの人気になりそうだけどね。

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免震で縦揺れとか言ってる時点で馬鹿丸出しやな。

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>>2136
私もです。
所詮スターツなんてこんなもんでしょ。と割り切っています

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>>2135

頭悪い理論過ぎて、、タワマンで土地だけ残って意味あんの？
所有権だってローンはあるのにさらに借金して建て直すの？
それとも僅かばかりな土地の持分を売って小銭を得るの？

だったら始めから安い借地権でも十分だよね。

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値段出てかなりキャンセル出てるはずだけど、連絡来ないって単に買えないグループにカテゴライズされてるんじゃない？

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>>熊本地震では縦揺れもあった。

そうね、でも縦揺れじゃ被害なんてほぼ出なかったんだよ。
結果的には横揺れにやられるから免震が有効なんだよ。もう少し勉強しましょうね。

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>>2142
>連絡来ないって単に買えないグループにカテゴライズされてるんじゃない？
自分も案内来てないけど、ここの最高値でも買える財力はあると思う。
まあなんとなく来ない理由もわからないではないので、いろんな要素を加味してデベは連絡順位を決めてるんだろう。
もうここには興味ないけど（他の都心所有権物件も買えるのでね）。

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不動産業界は連絡すると約束して、破る文化か、
スターツの会社の文化で約束破るのか
どっち？

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モデルルームが依然人気で調整に難儀してるだけなんじゃない
待ってればそのうち連絡くるよ。5000万～にしかチェックしてない私に連絡くるのですから。

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ここだけでなく、人気タワマンは待たされることが多いです。
人員も大手デベより少ないと思うので仕方ないです。

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優先度下げられたのは、間違いない。予算を8000万でアンケート返していればすぐ案内きただろう。ここに8000万も出す気はないが。とにかく勉強になりました。今後につなげる。

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これだけ撤退者や見送りが多いのに、モデルルーム見学が調整できないほど人気なのはなぜ？

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アンケート送ったのですが、全く連絡無し、案内も来ません。属性みてるのかな？

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>>2153
モデルルームのキャパが小さいからでしょ。なかなか見学できなければ「人気物件」だと勝手に客は思い込む。

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区外だと最低6000万以上の予算が必要だし、管理費と地代含めると年収で1000万以上ないと厳しい物件だから、呼ばれる人も限られるんじゃない。

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自分は年収2000万以上だけど呼ばれてないよ。
アンケートには書いたと思うんだけど。

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年収2000万もあったらこんなマンション買わずに番町物件いくけどな、なぜこんな定借マンションを買う

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>>2105
地代が四万円と高い、借地が残り37年

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普通にそこそこお金持ってる人なら欲しい人多いでしょうね。便利な場所ですし

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>>2162
お金持ってても、わざわざ雑居ビル乱立の岩本町に住みたがるかどうかは別。

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このマンション、1階に自動車整備工場が入るんだよね。高級マンションと呼ぶのは無理だ。

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>>2160
坪225万であればお買い得でしょ。買っといて損はない。
どうやら違うようなのでもちろん撤退するけどね。

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>>2164
ここを高級マンションって言ってる人いるの？

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>>2166
過去レスにいたよ。展望ラウンジもゲストルームも無い、Low-Eガラスも使ってない庶民仕様マンションなのに。

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集会室も無い、理事会などの集まりは何処でやるのだろう。
キッズルームやフィットネスルームなんかももちろん無し。

共用施設を無くして、そのスペースを販売して儲ける部屋にしたのかな。

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そういうものに価値がないとは言わないけど結局マンションは立地だしな
この利便性を享受できて、免震マンションで、下には店舗も入る
バランスの良さで売れてしまうのでしょうね。、
当然借地権とはいえ@300程度から買えて安いってのポイントだけど。

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高級かどうかはともかく売れない理由を探すほうが難しいよね。誰だって欲しい。

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今日こそは連絡来るかなあ。

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私もいいマンションだと思います。
唯一の心配は騒音です。 現地を見に行ったところ、JRの線路よりも昭和通りの騒音が気になりました。 区営住宅ができると少しはよくなるでしょうか？それと、高層階の方がうるさいというのをネットで見たのですが本当ですか？
詳しい方がいたら教えてください。

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MRはまだまだ激混みですな...

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>>2172
窓を閉め切っとけば気にならない（全く聞こえないということではない）、と思っとけばいい
閉めてても多少不快に感じるのはサイレン、暴走族、街宣車、選挙カーぐらい

困るのはエアコンはまだちょっと・・・っていう今の時期だね
開けっ放しでも寝れないことはないんだけど、突如上記のけたたましい音が鳴り響くともう無理ｗ
それほどでもないけどカラスや犬の鳴き声（窓開けてたら地獄ｗ）も気になるっちゃー気になる

ここは靖国、昭和通り（高速は盲腸線だから往来は少ない）、鉄道に囲まれてるし、
空気汚染も含めてそれなりの覚悟は必要だろうけど、よっぽど神経質でもなければ、
「都心はどこもこんなもん、利便性とのトレードオフ」と割り切れるとは思う

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いいマンションだけど価格がね。

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モデルルームって平日やってるの？
借地権でこの価格帯だと、欲しくても買える人は限られると思いますが、皆さんそんなに年収高いんですか？
当初は平均的な年収の方が中心だったと思いますが。

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上の子が小学校1年生の夏休みに入居することになるのでタイミングがちょうどいいと思っていたのですが、義理の両親から「もう少し待った方がいい」と言われました。マンション価格が高い今買うのは損だと言うのです。
でも、待っていたらさらに値上がりする可能性もありますよね？今買うのは損だというのは何か根拠があるのでしょうか？資金を援助してもらうので義理の両親を説得できないと申込めません。

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>>2177
先のことは誰にも分からないけど、
人生の大先輩で、しかも金主がそう言うんだったら従うしかないｗ
どうしても欲しけりゃ援助を辞退して強行すればいいんじゃないの？

ただ投資的観点（今は買い時等々）と、人生の節目や家族の幸せは相反することも多いからねｗ
かわいい孫の教育や学校問題を前面に押し出して説得すれば折れる可能性もあるかも・・・

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ここ20年ぐらいマンション売買をしてきた自分からみると、今は買い時ではない。
数年後、少なくとも東京オリンピック後には数年前の水準には下がるだろう。
今は価格も高いが、建設コストの高騰が主因なので仕様の劣化がひどい。

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なるほど。ただこの辺り限定（学区等）で検討しているので、今後この規模の物件は出なさそうなので迷うところです。

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材料費や相場はともかく、一度上がった人件費は
そうそう下がらない…と言う人もいますが
実際のところ、その時にならないと
誰もわからないんだよ。

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>>2181
確かにそうだわな。
今は高騰してて買い時ではない…かも…なんて
数年前と今の相場を比べて見りゃ、中学生でも言えるわな。

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援助を受けられて買うなんて恵まれてますね。
私なんて援助無しで１馬力で買うというのに。

金の切れ目が縁の切れ目にならないように先方の意見は尊重したほうがいいですよ。

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話が尽きない良いスレでよほど気になる物件なんですね。
けど、僕は個人的に魅力は感じません。
値段が高いか、定期借地権かという議論が多いけど、まずこの立地と設備仕様をみて低評価にならざるを得ません。
長期的な視点で見たときに、高くても価値ある物件は資産価値が維持されるけどここは微妙すぎると思います。

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>>2180
同感です。千代田小、いいですよね。

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ここは販売を6月下旬にしないと案内できないくらいの人がMR行くのだろうね。一体倍率は何倍になるやら・・

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>>2185
ここから通うなら千代田小より和泉小の方がいいと思います。
千代田区は比較的緩やかに学区外からの通学を認めてくれますよ。

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>>2184
同感です。
MRはオプションだらけで、実際の設備仕様のレベルは低い。

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EVが3基しかないのはやはりキツそうですね。
しかも9人乗りだと朝は満員でなかなか乗れないケースもありそう。

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>>2187
学区外の通学に対して寛大なんですね。和泉小がお勧めというのは距離が近いからでしょうか？

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ワテラスの売出し価格は平均坪440万円だったのですよね。5年前。
いっても仕方がないことですが、この5年でどのくらいマンションが値上がりしたかを思い知らされます。

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ワテラスの中古はいまいくら？ワテラス買おうかな？

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数年前は若くて買えなかった人は仕方ないが、買える状況にあったけど買わなかった人はちょっとね。
自分の周囲の人間はみんなその時期に都心にマンションを買ってるね。それこそワテラス買ったのもいえる。

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>>2193
何言ってるんだ。他のマンション持ってるよ

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>>2194
「その時期」に買ったのならあなたは2193コメントの対象者ではない。何を言ってるのか？はあなたのほうだけど。

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その時期とはいつ？

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ここも当初言われてた倍率数十倍のお宝物件にはならなかったが
それでも平均で１０倍くらいの人気にはなりそうですね。

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今のような価格高騰時ではない時、だね。
具体的にはバブル崩壊後～2005,6年、2009～2013ぐらい。

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>>2198
2004年に買ってプチバブルで築浅高値転売した。持ち続ければ良いってもんではない。その後も色々。

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>>2199
私と同じじゃないか。
自分はそのあと、リーマン後に全く売れなくなったプチバブル豪華物件を安く買って、最近売ったよ。
そしてそういう人間だったら今が買い時ではないことは当然わかってると思うけど。
もちろんライフサイクルの中で今が買い時という人もいるし、永住する、あるいは多少の損など気にしなければいつ買っても大した問題ではない（無理はしないのが鉄則だが）ので各人が決めればいいこと。

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