アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

ある程度の資産のある人は神田の借地マンション買わないけどね。なんといってもデベがスターツだし。

>>1799
今支払っている家賃と同等の負担で買えそうな部屋が今のマンションよりも条件が悪いという意味です。
だったら当分賃貸でいいじゃん、と。

>>1799
50平米で家賃24万円て利回り何%を想定してますか？ちょっと楽観的なのでは？

>>1749
それはタワーマンションに住んでセレブ感を味わいたいからですね〜
低層は倍率高いという事は、将来も値段が下がりにくいという
事ですね？

>>1804
だったら試しに賃貸で住んでみたらいいのに。
秋葉原周辺だと、タイムズタワーとかパークタワーとかたくさん賃貸に出てますよ。

お金持ってる人は喜々として買うだろう、結局ただの中堅所得者じゃ扱いにくい物件で
持ってる人をより肥えさせるための物件、さすが千代田区。

というか、ここの3階から7階は全部賃貸になるからそこに住めば？

早めに諦めがついてかえってよかったです。
7年後にまた検討します。

確かに、この値段なら賃貸で住むのもありかも。どうせ所有権の物件じゃないんだから。

すごく最初の頃の話題に戻って申し訳ないのですが、建物内にできるのはミニスーパーなのですよね。
日々の食料品は生協やネットスーパーを使うしかないんでしょうか。

>>1810
馬喰町駅近くにスーパーがありますよ。色々買うなら仲御徒町の多慶屋。どこもあまり近くはないけど。

ミニスーパーじゃダメなのん？

>>1806
割安だけど、庶民には買えない。
金持ってる人が結局は強いということでしょう。

たっぷり稼いで売却しても残存期間が長いのがね。金持ちの養分になり得る物件だね

マルエツプチやまいばすけっとクラスでは直ぐに飽きます。

>>1813
地代も払うここを割安と言える人は、もう庶民ではないでしょう。

普通に買えば420万超えって所が、、325万で買えるのなら、相当割安かと。

独身ならミニスーパーでもいいのかもしれないけど、子どもがいるうちは無理ですよね。
普段はネットスーパーで週末にまとめ買いかな。

>>1817
420×0.7=294ですよ。
多くの方が「300なら見送り」と言っていましたね。

>>1810
まいばすけっとらしいです。
あと1階に自動車修理工場がある。
タワマンの1階に自動車修理工場って…

明日モデルルーム見学です。何か知りたいことがあれば、代わりに聞いて来てＵＰしますよ。
ちなみに私は千代田区外ですが、初回のＤＭが届いた日に直ぐに返信したので案内連絡が早かったのだと思います。

地代を含めて計算すると、例えば8階の南西角部屋で坪440万円くらいでしょうか。
割安？ではないような。相場どおりという感じかな。

これだけ相場が高騰しているときに買うのが得策かはそもそも問題ですが、それは不動産に対する考え方次第なんでしょうね。まだまだ上がるのならそりゃ買った方が得です。

私は今日行ってきましたが、千代田区内外もアンケートの回答内容も関係なく、ほぼアンケートの返送順に電話していると言っていました。

>>1820
まいばすけっとなんですか、残念。

千代田区外は選択できる部屋が限られてますし、高いですが買われるのでしょうか。
値段が公開されたあとの反響がどうなってるか知りたいです。

55平米で35年ずっと24万で貸せるかいな。甘くね？

無理でしょうね。賃貸需要の高い港区とかならともかく、神田地区ですからね。

築15年55平米日照なしの部屋に月24万円払うか？私なら嫌です。

>>1826
管理費込み24万円だとこんな感じ。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/6377/1602

秋葉原駅前のパークタワーの16階西側で3部屋に掃き出し窓がある。

どこのMRでも「想定賃料」というのを見せられるけど、その後実際にその額で賃貸しているのは見たことないな。ただの宣伝文句なんでしょう。

>>1828
港区の駅近とかだったら払う人おおいよ。

さすがにCT品川ほどの利益は出せないだろうけどね。それでもここは結構な争奪戦になると思う。

はいはい(笑)

買い煽りは飽きたよ。

>>1834
具体的なマンション名をあげてください。

これだけ割安な物件は他に無いでしょ。

悪くないかもと思って検討してるんだけど、ただ、ここを「割安」と思って買っちゃうような人と同じ船に乗るのは嫌だなぁ

秋葉原のタワマンラバー（笑）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160417-10002534-tokyocal-en...

>>1838
7階61平米24万円
http://www.prometea.info/m/rent/タワーレジデンストーキョー/44944/

ここを「秋葉原」っていうのはちょっと無理があると思うけどね。台東区だし。

参考までに、秋葉原の70m2の分譲賃貸平均賃料は24.7万円、岩本町は24.2万円。ソースは東京カンテイ

貸せるのは５年後以降なので、築浅プレミアはないけど駅近なので、27万前後かな？

むしろ下層の65戸の賃貸が埋まるのかが心配。どの向きでも日が当たらないんでしょ？民泊とかに使われたら嫌だな

仮に8階南向き70平米を月27万円で貸せたとしても表面利回り3.9%くらいですよ。

神田のタワマンのファミリー向け賃貸 笑
誰が借りるんだよ。

>>1844
家族4人です
神田地区で80平米以上の賃貸を一年以上探しているのは私です
それでも見つかりません
需要は多くないですが　
条件に会う賃貸の供給がこの地区は圧倒的に無いので
出物があれば瞬殺ですよ

秋葉原でええんちゃう、普通にそう言うても？実際秋葉原の駅まで歩いたって数分やし。トーキョータワーレジデンスの件は。

何倍の倍率が付くか楽しみだね。
買えない人は指を咥えて掲示板で悪態つくしかできないだろうけど..

>>1845
「80平米以上」限定ならこのマンションでもプレミアムフロア限定ですね
がんばってください。

>>1845
またまたご冗談を。
クオリア千代田お茶の水、ブリリア千代田左衛門橋、ウェリスタワー千代田岩本町などなど、いくらでもありますよ。
ちなみに我が家も神田地区内70平米賃貸です。

３２５と分かった時点で笑いました。普通の物件じゃん、注目して損した。

千代田区外の人からしたら、この立地環境デベで定借、５年縛りを考えたら３２５では普通に高いと思うよ。せめて２９５くらいじゃないとね。

リセール考えると今売ってる物件で買える物件がなかっただけに区が関わったら第２のＣＴ品川と多くの人が注目したが、蓋を開けたら全く普通の値段。さようなら。

>>1850
折角だから賃貸で住もうぜ！
自分はモデルーム行ってよさそうだったらそうするつもり
注目したんだしもったいない笑

上の方は分からないけど下の方は結構な倍率が予想されてますね。欲しいと思っても買えるものではないのではないでしょうか。

>>1850

低所得者乙です

なんだかんだいってデベが致命的だと思う。アルファグランデってはじめて聞いたし。

だいたいの部屋は千代田区民が抑えてしまうから、他の人は余り物の中から選ぶことになる
千代田区に住民票移した人の勝利ですね

＞１８５３
一応港区住みで、自宅含めてマンション４件戸建て１件所有で年収も２５００くらいしかないから、神田あたりだと低所得者扱いかな。まあ、頑張れ屋。

この条件で坪３２５で勝利もにもないでしょ。欲しけりゃ買えばって話で。１００戸台しかないわけで、これだけＣＴ品川的な注目をあびて結局フェイクだったわけだが、棚ぼたで来場予定者を稼いだわけだから３２５だろうが、まあ売れるでしょう。ただお得でもないし、投資的魅力もない。住みたい人が買えばいい。以上

地下鉄1分、山手線5分、スーパーゼネコン施工の免震タワーと考えると安くはないけど高くもないね。
それなりに人気になりそうだけどな。

金持ちがこぞって買うから即完売だろうな

抽選勝ち抜いて買えた人が勝利者だよ。

>>1861
そして買えた後に自分が敗北者と悟るのか。

下の方で２０倍くらいいくかな。

勝利者になるのか敗北者になるのかは5年後の市況次第。勝利者になる可能性もあると思う。だか自分は可能性が低いと判断し撤退。抽選も参加しない。

勝者が適切な表現かは分かりませんが、ここで言われてるくらいの人気になるのなら買えた人が勝者なのでしょうね。
結局需要が高い物件を買えたということなのですから。

>>1865
買えたとしても5年後に価値がツボ150ぐらいに下落してたら（極端な例ですが）勝者も何もないですよね。

仮に即完売になるようなら、時期さえ誤らなければ、分譲価格より高値で売ることも可能でしょう。

普通定借ってのはグロス金額が所有権の７割程度なので利回りは５－７％当たり前なんですけどね。少なくても、ＣＴ品川、ＰＣ神宮、ＰＨ南麻布、プラウド南麻布は利回りそれくらいはありますよ。

そもそも定借は月の借地代＋解体費がかかるから実質利回りはこの分を引いて計算が必要だから表面利回りは６％は必要では？

地代がもし２万なら家賃からそれ丸々引かないといけないわけだから。

坪３２５なら最近の定借の相場である地代じゃないとなりたたないような。７０平米なら最近の定借は５０００－６０００円が相場ですね。本当に２万ならひくわ。

柔軟に対応できる資産がある人ならいいかもね。
カツカツで無理して買うと身動きとれず苦労するかもしれません。
人気になる条件は割と揃っていると思います。

借地の場合物件の価値は残存期間の長さでも変わってくるから50年や60年の物件と比るのならそのへんは差し引きしないとね
CT品川は70年かもしれんけど。

＞１８７０

５０年以上ある時点では結局現実感ないし、実際に中古現場でもそれは差別化されてないよ。その意見の時点で定借の売買経験がないのだと悟りますね。

ここの場合５０年の物件より２０年間多く稼げますからね。計算上はですが,,

定借は残りの期間が全てみたいな言われ方しますから
２０年くらい住んだとしても７０年だと有利なのかもしれませんね。

＞１８７２
残念だが、それはリセールには考慮されませんよ。
残り年数が何年になったら所有権の割り掛け率がさがってくるのかさえまだ事例がないから不明という状況ですから。立地的に永住向きじゃないし、１０年で７割くらいは入れ替わるか賃貸回しになるのでは。

２０年も同じマンション住むとか俺には想像できんな。買い変えるべきだと思うよ。その方が経済も回るしね。

早速マンマニさんのＢｌｏｇに紹介されてますね。

定借なんて結局いつ売り抜けるかだろ。

売り抜けるとき残存期間が長い方が有利ってわけですかね。

使用価値、満足度を求める者にとっては、トータルで見て借りるより高いか安いのかが基準だから、そもそも高い利回りなんて求めてない。
利回り目線で新築マンションを語ること自体が、単なる冷やかしの証拠。
せいぜいぼろアパート投資でもしてれば。

宝くじ物件じゃないが人気の物件という感じになりそうだね
それが良いのか悪いのかは人それぞれだね

投資目線で見てた人はご愁傷様、普通に住みたい人にとっては朗報
結果それなりの人気物件になる。当然高い利益は望めないが、
資産価値としてはそこら辺の有象無象の物件を買うよりは安牌

定借70年といっても筐体が70年も持たないんだし、35年で建て替えなんてしないだろうし
50年以上はあっても無意味だろ。

坪２２５の約束情報もあって、結局は裏切られたが、騒がれたおかげで１５００組以上の来場者は確保できそうでしょ。2割買ってくれなくても余裕で販売数に届くから。完売は楽でしょうね。ただ投資的価値は全く普通というか注目に値しない。

70年なら50年と違ってある程度経過しても適切な補修はするだろ

質がいい建物で修繕もちゃんとやれば７０年でも問題ないとは言われてますね。

人気になるようなら価値的に安心感はありますね。私は買いませんけど、どうなるか注視してます。

というても築70年のマンションに住みたいと言う人は70年後にほぼいないと思うけどね。70年後は人口も5000万人切ってるでしょ。都心でもかなり不動産安くなってるでしょうね。空家だらけの東京。おれは55年後でも１００％生きてないから関係ない。

空家だらけになるのなら便利な場所に物件持ってた方がいいだろ。
７０年間保持する気なくても便利な場所で残り期間が多いなら売りやすいだろうし

50年で残りわずかになり修繕もままならない物件より
70年できちんと修繕される物件の方が色んな面で安心じゃないのかな
可能性の話だけどさ。

当初の計画からだいぶ外れたのは残念だけど、それでも人気にはなりそうだよね。この物件
それが何とも口惜しいというか...

スターツもアルファグランデも馴染みがない人の方が多いでしょうね
資産価値というなら、立地はもちろんですが、財閥系の大手デベの方がずっと安心ですよ。

＞＞１８９０

他の人もそんな感じだと思うよ。計画破ったくせに人気になるのが許せないとかね

スターツもそう思ったから
安田と大成建設にフォローに頼んだのでしょう。（マイナーとはいえ）財閥系+スーパーゼネコンですからね
やり方はともかくそれ自体は安心感が増すから間違いではないと思う。
この組み合わせなら何かあっても尻拭いはしてくれるでしょうしね。

千代田区が絡んでるんだから、これに勝る資産価値なんてないよ

隣に区営住宅があるのはマイナスですね。学区で選ぶ家庭は区営住宅のないところを探してますから。

スターツのやり方と愉快犯の乗せられ、散々物件の宣伝に貢献してしまいましたからね。
腹立ちますが完全にしてやられましたね。

近くの三菱の大伝馬町のほうが良さそうね。

スターツの作戦勝ちだね。何を言っても負け惜しみにしか聞こえない。
人気なるでしょうから、１期の売り出し発表見てもう一回プギャーして下さい。お疲れさん。

2月の書き込みに「坪単価270万出すので優先的に売ってください。」とかあって今見るとちょっと笑える。

13時の回が始まったら急に静かになりましたね。お疲れ様です。