アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

利回り2％の地代を約束してるのに土地の利用権がそこに入ってこないのはなぜですか？

>>1379
「考えればよい」とはまた勝手な解釈なことで。物件概要にあるように、借地料とは別の権利金はちゃんと払わされる。

借地権に財産的価値があるのは普通借地権の場合でしょ。定借で、しかも地代負担がこれだけ重い場合には当てはまらないと思いますよ。

>>1380

そうだよ。それが定期借地だし、70年建ったら建物含め無価値

70年経ってようやく建物だけの価値になる＝0です。
そういうものです。

>>1377
言ってること根本的におかしいよ。
「借地権の財産的価値」っていうなら、それは地主に支払うものでしょ。
千代田区は権利金なんかスターツからも購入者からも一銭も受け取らないよ（ウェブサイトで公言してる）
建物価格はあくまでスターツの収入なの。そこに土地の利用価値が入ってくるのはまったく理屈に合わない話だよ。

>>1383

どっちにも資産価値はあるんだよ。それが目減りしない（継続できるから）のが普通借地件
目減りするのが定期借地権という違い

権利金て要するに地代の先払いだからね。
この物件は先払いは求めないって千代田区がはっきり言ってるのに（ただし保証金は求めるけど）、なんでスターツが勝手に地代と建物建築費（や広告宣伝費などとスターツの利益分）以外のお金を集めるの？
なんでスターツが「土地利用価値」分の利益を得るの？

権利金云々じゃなくて７０年という利用期間に価値があるんだけどね
それは権利金がある物件、ない物件関係ない。

さすが説明会ウイーク。加速してますね。
話題はループしてますけど。

電話こないのであきらめます。

同じく電話こない。ちなみに2日目にアンケート返送したぞ。

>>1388
だからそれは利回り2％の地代でまかなっているでしょ。地代が安価でない限りは借地権の財産的価値なんて想定できないでしょう。

アンケートの返送は遅かったし、予算の欄は記入せずに出してしまったけど早めに電話がありました。千代田区民です。

>>1392
本当ですか？うそくさい。

その土地にふさわしいだけの利用する期間による財産権があるから、郊外と同じ物件価格にならないのは当たり前
そこは地代とは関係ない。

>>1393
え、本当ですよ？
信じないのは勝手ですが、嘘を書いてなんか意味あるんですかね。

>>1394
全然説明になっていないですね。それこそが地代でしょと言っているんです。

土地利用権＝地代→千代田区に払う
建物所有権＝建物価値→スターツに払う

ということです。

肝心なところを書き間違えました。

土地利用権＝地代→千代田区に払う
建物所有権＝建物価格→スターツに払う

です。

地代とは別に70年の利用権利をスターツが譲り受けてる、それを購入者に転嫁すると考えれば良い

>>1398
民間企業が自治体の土地を無償か安価で利用する場合には議会の議決がいるのです。千代田区ではそうならないように、正当な対価をスターツに要求しています。それが利回り2％月額540万円の地代です。だからそれ以外にスターツが土地利用権を千代田区から購入したと考えるのは事実に反するし、理屈にも合わないのです。

要するにスターツが安普請を建てておいて利便性を武器に高値で販売するならスターツ丸儲けってことでしょう
スターツはその利便性の対価を誰にも支払っていないんだから

７０年の権利込みの価格が定期借地なんだよ。だからそれに添って資産価値が減って行く。

電話は順番に掛けてるって言ってたからそのうち来るよ。今来てるのはアンケートを早く返した人か、もしかしたら優遇の関係で千代田区民が先に呼ばれてると思う。
全員呼んでから販売すると言ってたから、もう少し待ってみれば。

権利込みの価格が物件価格だから何の問題もないのでは？それが建物代だけでも結果的にそうなるわけですし
ここの建設費と価格が分からなければスターツが不当に利益を得てるかはわかりませんしね

郊外の同仕様物件と比べて割高な価格で販売するなら、
スターツは土地取得費用を一銭も支払わずに、土地利用の対価を得ることになるわけです。
これが建物価格の値上げが許される「やむを得ない場合」に当たるのかがたいへん疑問なのです。

本来の土地利用の対価と地代額に差があるということになると、スターツに安価で土地を貸すということなので議決が必要です。
利回り2％なら安価ではないから議決はいらないのです。それなのに地代以上の土地利用の対価を要求されるいわれはありません。

スターツがこの物件を作るにあたりどれくらい負担してるのかが分からなければ何も言えないよな

土地利用の対価を負担していないことは確かです。
だから、希少な立地に極めて高い価値のあるタイムズタワーやワテラスとの比較で安価に見せかければ詐欺的だと批判されても仕方ないでしょう。

＠２２５自体が権利金含んだ当初の価格なわけで、それをどの程度建築費コストの上昇で上げるかってとこじゃない。

建築コスト増だけを理由に225を325にするのはさすがに無理があるな
325でも売れるから325で売りたいというのが本音だろうね
それが「やむを得ない」のか？は知らんが

スターツは持分住戸貰ってる時点で建築費＝販売価格とはならんだろ。
そこの戸数のさじ加減も千代田区が調整してるんだろうし
それで高くなるのか安くなるのかは知らんけど、その分が価格に反映されても仕方がないだろ。

建設中の借地料、民間の土地所有者の立ち退き費用、保証金諸々なんかが全部スターツに乗っかってくるのだから
建物代だけで売れるわけないだろ　笑

さすがに、そんな話誰もしてませんが 笑

建物の建築費を超える代金を払うのは妥当ってことですかね、
借地以外の分はコスト掛かってきますからね、その分の上乗せは仕方がないでしょうね
その取得費用なりが高額なら郊外の物件と同じ価格で売れというのは無理でしょう

325万でも割安だからなあ。
周辺は450万。借地権と言っても、それでも安い。うーん、迷う奴多いのはわかる。

>>1416
>周辺は450万。
そんなに高い？
プレミスト千代田神田佐久間町が310〜350万ぐらい。
シティインデックス千代田岩本町が360〜380万ぐらい。

御茶ノ水や淡路町界隈はちょっと相場が違うしね。

案内会はアンケート出せば呼ばれますよね？この時点で選別始まってる？

225を325に変えるのはスターツが勝手にできるの？
それとも、区の認可が必要で、区に開示請求すれば経緯がわかるもの？

まぁ所有権なら@400くらいはいくでしょうね。

@325＋土地代を考えると安くは無いね。

借地代を戸数で割ると1戸あたり2万だよね。定借としてはかなり高い部類。神宮前の定借のようにリセールに大変苦労する可能性高し。神宮前は地代が高いせいで、所有物件の半値くらいしか価値がない。定借の月地代は分譲価格とセットで考えないといけないのが一番の特徴かと。

>>1419
勝手にはできません
事前に区と協議することになっています

>>1422
そうですね。管理費と修繕積立金は当然かかるとして、ここはさらに地代と解体費用の積立金もかかりますからね。

解体費用は8億円と見積もられていて、はじめに支払う保証金以外の部分は70年間で積み立てていくわけですが、終盤になると支払いが滞る世帯もありそうです。

>>1415
@300程度の物件なんて、一括は無理でも
20年くらいローン組みゃ普通のヤツなら
誰でも買えんだろ笑

その程度の審査もおりない下層は問題外だろ

>>1412

>>スターツは土地取得費用を一銭も支払わずに、土地利用の対価を得ることになるわけです。

いやあなたかどうか知りませんが、
この部分に違和感があったので指摘したまでです。スターツは土地の取得費用諸々も負担してますからね
勘違いされないように、話を蒸し返すわけではないですが。

スターツが儲けるかどうかはどうでもいいよ。
それより、分譲価格＋地代＋解体準備金？がいくらになるのかが問題だよね。
分譲価格だけをみて安いとか高いとか言っても意味ないと思う。

ここで価値ある、ないって話しても所詮個人の主観だし結論は出ないよね。
客観的な指標として度々名前の挙がる住まいサーフィンがあるわけだが、
そこでの査定では@320程度の価値はあるってことだと思うよ。

別に住まいサーフィンに全幅の信頼をおいてるわけじゃないけど
あとは価格が発表されて個人の判断次第

＠３００くらいなら買いたいね。買えるかどうかは分からんけど
借地という条件で＠３２０程度の価値があるのなら悪くはないんじゃない。

坪300なら78平米が77360万円くらい。
それに地代3万円とすると70年で2520万円。
土地分の固定資産税が年間12万円、解体積立金が年5万円とすると、差引合計で9500万円くらいですね。
坪単価でいうと400万円くらい。
悪くないと思いますよ。

うちは坪300なら撤退しますが。

千代田区優先枠もあるし、安価になりそうな低層は買えない人も結構出てきそうですね。
物件スレも盛り上がってきましたし、やはり人気あるのかなと思いながら案内会に注目しています。

>>1431
低層といっても8階以上なので、それほど安価にはならないのでは？
それよりも東向きの中低層を安価で出すのではないかと思います。

月々の支払いはローンを含めてかなりの額になるでしょうから、坪300を高いと思う人はどちらにしろ買えないでしょ。

そうですね。坪400の所有権物件を中古で買うことにします。

まぁでもこれで坪300で出してきたらまた伝説になるね。悪い意味でね。
坪225万で落札しといて坪300はさすがに詐欺レベルだわな。物価上昇分くらいの値上げは仕方ないと思うけどね。

＠３００じゃ売れまくりになってしまうと思う。

千代田区にマンション持ってるんだが、値段見た後引っ越したら優先されるかな

申し込むときに住民票があれば大丈夫だから、今からでも遅くないんじゃないかな？
ただ、移してまで買うほど安くはないと思うけどね。

@300以下じゃ倍率が凄いことになりそうだから
せめて@350にはしてほしいな…(>_<)

千代田区のという条件しかわからないから何とも言えないんじゃない。
基準みたいのは存在するのだろうけど、可能性は上がるかもね。

坪300なら割安だね。

どうしても坪300を割安と思わせたい人がいるね。

坪300なら所有権に引きなおすと坪400だからね。悪くないと思うけど特に割安ってことはないでしょう。

@300だと割安じゃないの？
定借で地代やら解体費やらを
考えたとしても割安だと思うんだけど。

この必死さを鑑みるに坪300以上は確定のようですね・・・

私はすでに千代田区に住民票移しておきましたよ。買える可能性あがるなら微々たる作業

＠３２０の価値があるのに＠３００なら割安だろう

地代もわからないのに坪320万の価値があるって言い切るののどこらへんが客観的だと思ってるんだろう

高層階はいくらくらいかな

地代は二万くらいじゃないの？

沖式は所有権なら400だから8掛けして320といってるんじゃない？
でもこの物件で8掛けは無理があるよね、地代が高くなりそうだからね。
せいぜい75％くらいじゃないの、そうすると坪300万円くらい。
だからみんな「悪くはない」と言ってるんでしょ
特に割安ではないけど妥当なとこなんざゃないの、という意味で。

あと3日だけ、200台で出る夢を見させてください。土曜には現実が待ってます。。。

>>1452
夢を見るのは勝手だね♪(^-^)

客観的な指標から判断するなら坪300は安いと言える価格かもね。
でもそう思う人も、思わない人もいるということ。嫌なら他いけばって話

沖式だと@323って誰かが書いてた。だからそれくらいの価値はあるのかなと思う。

だから所有権価格で坪400の価値があると思うなら買えばいいし、そうでないならやめればいい、それだけのことでしょ
あの街並みが嫌だって人もいるし、便利ならなんでもいいって人もいるから坪400の価値があるかどうかは人それぞれでしょう。

千代田区「安いマンションを作れ」
スターツ「平均4800万円で企画しました。坪単価は225万円です」
千代田区「よしやれ」
スターツ「@３００（なぜか大文字）なら割安だよ！」
スターツ「タイムズタワーやワテラスと比べたら安いって意味だよ！」

今だと、450万位が適正かかくですからね。
相当な割安ではありますね。

しかし、お宝って言うほどでは無くなりましたから、お宝狙いの人は撤退で良いのでは？

安普請と割安は違うから。
所有権と定期借地権が全然違うみたいにね。

坪300ならバカ売れするな。マジ買えんのは勘弁してくれ。

結局入会金無料とか0円携帯とかに騙される人がいるのと同じ構造なんでしょうね

>>1456
まったく同意。
坪225の当初約束とか、それは区とスターツの問題であって、
我々は出てきた価格で判断すればよいだけ。

そのうえで私の個人的な意見表明するなら、
「２０Ｆ以上で、５５㎡坪３００未満なら申し込み。それ以上ならスルー。方角は不問」

坪300なら割安！激安！！と言ってはしゃいでいた人も、ローンとは別に月々6万円の負担があることに気づいて暗い気持ちになるから大丈夫だよ。

お前らが盛り上げるから説明会行く気無かったのに行く気になってしまったじゃないか・・

@300なら2戸欲しい。買えるかな...

半角も打てるんですね、勉強してますね。

本当に坪300なら高倍率で抽選でしょうね。

坪300なら78平米の部屋で9500万円くらいって上に書いてあったけど
それで高倍率になるか？180戸も分譲するのに？
よくわからん世界だね

ワシは年収１０００万以上でアベノミクスで２０００万以上儲けたので高くても買うよ。
ワシみたいな人は沢山居るんじゃないか？坪３００でも１８０戸なんてすぐ売れるでしょ。

買えるかどうかではないからなあ。
坪300って都内ではごく当たり前のレベルだからね。

>>1463
はしゃいでいた人は、割安激安、から、買う買うに言葉を変えただけみたい。

>>1470
と、いつものように土地付き物件の相場レベルを出してくる。

仮に@300なら高価格帯はともかく比較的買いやすいグロス価格の部屋はかなりの高倍率になるんじゃないかな

ここは定期借地権というだけでなく、設備や仕様も低そうだから坪280でも割高な気がします。

販売は177戸しかないからね、少ないパイの奪い合いでしょう。

我が家は私と親族で案内会2回行きますよ。抽選対策も兼ねてですが。。
上手く立ち回らないと買えないのではないでしょうか。

坪323の査定はともかくその程度なら結構な人気になるんじゃないかなと普通に思う。

山手線5分+地下鉄1分の免震マンションだし、私も含めてですが買いたい人たくさんいますよね。

そう思う検討者は倍率下げのためにネガるのが普通なんだがな。。。

そうですね、過去の即完物件の共通する特徴はネガだらけということ。

そもそも住まいサーフィンほど実際の成約価格と解離したデータもありませんよ。特に定借の評価は過去の物件もハチャメチャでしたよね。

基本的に定借は物件価格だけでなく、月地代と解体費がいくらになるかが重要です。地代が低い物件は所有権の８０％くらいの価値まであがるし、神宮みたいに地代が高い物件は半値近い表になる。つまり地代がまだはっきりしない段階で評価額を出しているあたり、定借のことを全く分かっていない。全く参考にならないね。

地代が月２万もするなら坪２８０くらいが適当ではないかな。