アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

積極的に選んだじゃなくて、消去法で結局ここが候補になった。

グーグルによると、山手線ホームまでは600m徒歩7分ですね。
信号をいくつか渡らないといけないので、タイミングによってはもう少しかかりそうです。

東京駅の日本橋口から2.2キロなのはいいですね。迷わずタクシーに乗れます。

>>1320
徒歩5分なのは昭和通り口改札まででしょ
山手線ホームってそこからかなり歩くよ

>>1323
うん、歩いて日本橋に行けるのはいいなぁと思います。
人それぞれでしょうね。
勤務先などにもよりますね。

山手線ってどこからいっても結局遠いじゃない。駅距離考えれば近い方だね。

練塀町の再開発ってどうなってるんだろう？あれこそ駅近だよね。しかも中央口至近だからここよりかなり利便性が高いと思う。

>>1327
すみません、自己レスですが、資料ありました。
住戸は少なめみたいですね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1506_0006/kandaneribeityou.pdf

色んな路線が交わるから複雑な構造してるのが秋葉原なわけで、その分便利、
それが嫌なら単純な路線が１本しかない駅を選べば良いだけ。
その分不便に思うこともあるかもしれないけどね。考え方次第では？と思います。

秋葉原の山手線ホームが遠くてどうしても許せんという方は他の物件探した方が賢明かと。
私は全然そう思わないのでアリだと思ってますが。

だれもどうしても許せんなんて言ってないと思うよ
徒歩5分にどれだけ価値を見出せるかって話をしてるだけでしょ

駅が近いと転売とか賃貸には有利だよね。
ただ、騒音とかもあって周辺環境はよくないから、子育てを考えると駅徒歩10分くらいがちょうどいいという人もいるね。

当初325で予算立ててたんだが、予定通り225で出る可能性もあるならプレミアムフロアが買えてしまう気がしてきた♪

おめでとう
価格発表前に随分能天気な人もいたもんだ

ライフと三井記念病院の間の日通の敷地にマンションを建てたらいいのに。
あの場所ならどんなに高くても買いたい。

秋葉原5分が遠いって結構贅沢な悩みだよね

>>1328
須田町の三井のマンションも170戸で平成30年竣工とのことです。
平成30年には一気に住宅が増えますね。
うちには関係ないけど保育園はさらに厳しくなるかもしれないですね。

>>1334
建つらしいですよ！
その正面のタワーレジデンスを内見した時に、不動産屋から聞きました。
もう土地取得は住んでるらしいです。登記簿とってみるといいかもね。

千代田区は400票で区議会議員になれます。
人口が増えると状況は変わるでしょうが、このマンションは276戸とのことなので、みんなで団結すれば管理組合長を区議にすることができるわけです。
そうすると、千代田区とのいろいろな交渉がやりやすくなると思います。
真面目に考えてもいい話ではないでしょうか。千代田区内で267戸というのはそのくらいの存在感のあるマンションということです。

>>1337
ほんとうですか！？
古い建物を潰して駐車場にしたので、「もしかして」と思っていたのです。
ものすごい高額物件になりそうですが、それにしても魅力的ですね。
ライフ・和泉公園・和泉小・三井記念病院至近で千代田区アドレスですよね。
向かいのタワーレジデンストーキョーも場所はいいと思いますが、あちらは台東区なので…

>>1336
保育園や幼稚園ですか。
今もマンションなどは増え続けていますが、保育園や幼稚園の数が少なすぎですよね。
これらの施設も増やすべきなんですが、中々上手くいかないのでしょうね。
待機児童もいつになったら解決するんでしょう。

>>1339
いいと思うけど、相当高くなるんじゃないかな
近くのプレミストですらかなり高かったよね

え、日通があの土地売却したの？そんな話全然聞きませんが

>>1342
あなたが知らないだけでしょ
江東区の新砂に移すんですよ
随分前から言われてましたよ
http://www.nittsu.co.jp/press/2015/20150907-1.html

何年か前に、三井記念病院が土地を買ったという噂もありましたね。
登記を見ればすぐにわかることなので、どなたかやってくださいな。

>>1343

そうじゃなくて売却したって情報が欲しいんだよ。本当なら
あそこって秋葉原周辺の配達兼集積所だからターミナルとは違うんはずなんだよね
そこ売却しちゃうのかなって不思議に思っただけなんだよね。
詳しそうなので聞いてみたかったんだ。

>>1345
噂レベルでは2011年くらいからずっとそういう話がありましたね。
昨年建物を取り壊したので信ぴょう性が増していますね。
他の方がおっしゃるとおり、登記を見るのが簡単で早いでしょうね。

ターミナル拠点は来年完成だけど、神田運輸を売却したって情報は多分どこにも出てないと思う。

だったらここでうだうだ言ってないで登記とりなよ
そのためにあるんだから登記って

あれだけのまとまった土地を売却してたら、競売じゃなくてもとっくに情報はどこかに出てると思うよ。
取得した時点でね。

325万でも割安といってる人がいますけど、中古ですが秋葉原徒歩4分の千代田区・所有権物件が坪245万円で出てますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chiyoda/nc_86316516/

築16年で坪245万ということは、定借で8掛けとして坪196万円。
坪325万なんかで買ってしまったら、毎月数万円の地代を払ったあげく、16年間で40％も値下がりすることになりますね。

小規模耐震物件とじゃ流石に比較にはならんかな。値下がり率もだいぶ違うと思うよ。

今はピアースが@400で売られてるし相場的にはそんなもんなのでしょう。

建物だけ分譲で土地は賃貸なのに、土地付き物件の価格と比較して割安と錯覚させる強弁。

http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13101/6959730691/00810357/x0695...

築１２年のタイムズタワーの中古が１億、どっちかというとこっちの方が参考になるかも
駅距離は一緒、＠４９０

千代田区駅近免震なら、ワテラスは坪６００だからね。一緒にするなと言われそうだけどｗ
不動産なんて将来分からんが、面白い物件なので３２５なら俺は買う。

>>1350
秋葉原徒歩4分南東角部屋8階で4980万円か。けっこういいね。

>>1355

参考になります。同じ免震物件ですしね。借地という部分差し引いても大規模は資産価値は高いのかな
と思えますね。

いやいや、タイムズタワーやワテラスと比較する方がよほど無理があるでしょ
せいぜいパークタワーくらいでしょう
http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=FN6SYA0A
54平米5880万円

タイムズタワーと比較するとか意味がわからない。
「建物価格」なんだから同仕様のとこと比べなきゃ意味ないし、逆にいうと仕様以外は関係ないでしょう。
千葉のスターツ物件とでも比べたら？

>>1354
まさにこれ。頭が沸いてるのかスターツの営業が湧いてるのか。

ワテラスは山手線内側。色んな駅に便利。もちろん一緒にするな。

10年落ちでその価格で捌けるなら悪くないね。ここの資産価値手堅そうだね。

ワテラスもタイムズタワーも富裕層が買ってるからね。御茶ノ水界隈の医師とか、秋葉原のIT若手経営者とかね。
で、そういう人がアルファグランデなんかを買うか？「中堅所得者にも買える」がコンセプトの区営住宅一体開発定借マンションを？
ありえないでしょ。

建物価格って言うけどそれが建ってる場所によって建物の価値が変わるんじゃないの？
郊外の物件と比べても無意味だと思いますが..

身の丈にあった物件買えばいいんだよ。それが妥当な価格設定なら人気が出る。＠３２０程度ならかなりの人気になるでしょう。

>>1365
じゃ、あなたは駅近に家を建てるときは駅徒歩10分に建てるよりも工務店にたくさんお金を払うわけね？

>>1365
変わるわけないでしょう
「建ってる場所によって変わる」のは土地の値段です
アルファグランデでいえば地代ですね

これが定借詐欺か
おそろしいな

「スマホ実質0円」とかに食いつくタイプの人は危険ですね。

借地権も財産価値があるから、都心の物件が千葉より高いのは当たり前

ライバルの不動産会社が言ってるだけだから信憑性はないけど、複合開発計画のマンションといっても普通に坪単価400弱〜なんじゃない？と言ってた。夢みるだけ無駄かと。

このスレは凄い。色んな立場の人が、言いたい放題。賢く価値ある書き込みを今後のマンション検討に役立ててね。

価値ある書き込みを見極めて今後のマンション検討に役立ててね。

ざっくりいうと、1000万円の土地に、1400万円支払って、70年間使わせてもらうということです。利回り2％なので。
（ただし無利子で分割払いができるのが利点です）
建物代金は仕様次第でしょうね。

>>1371
そうすると、その借地権の財産価値分はスターツが丸儲けということですか？
建物を建てるのにかかる費用は郊外とそれほど変わらないのですよね。
スターツはここの土地を取得していないし、地代はすべて購入者が負担するので、スターツは建物を建てるだけでいいのですよね。

借地料と関係なく使える期間に財産価値がある。だからここの場合は70年をマックスに
だんだん下がっていく。価格が建物だけの分と考えるのは間違いではある。
70年経ってようやく建物だけの価値になる。

>>1377
70年で土地の価格の1.4倍の地代を払わされて、しかも建物建築費を超える「建物分譲価格」を支払わなければいけないなら、定借に住むメリットは見当たらないですね。
所有権マンションなら単純に土地価格＋建物価格が分譲価格になるわけですから

最初の購入価格は70年の利用の権利込の価格と考えればよい。それは借地料とは別のもの。

>>1377
詭弁。70年経ったら建物の価値はゼロとなり、取り壊される。

利回り2％の地代を約束してるのに土地の利用権がそこに入ってこないのはなぜですか？

>>1379
「考えればよい」とはまた勝手な解釈なことで。物件概要にあるように、借地料とは別の権利金はちゃんと払わされる。

借地権に財産的価値があるのは普通借地権の場合でしょ。定借で、しかも地代負担がこれだけ重い場合には当てはまらないと思いますよ。

>>1380

そうだよ。それが定期借地だし、70年建ったら建物含め無価値

70年経ってようやく建物だけの価値になる＝0です。
そういうものです。

>>1377
言ってること根本的におかしいよ。
「借地権の財産的価値」っていうなら、それは地主に支払うものでしょ。
千代田区は権利金なんかスターツからも購入者からも一銭も受け取らないよ（ウェブサイトで公言してる）
建物価格はあくまでスターツの収入なの。そこに土地の利用価値が入ってくるのはまったく理屈に合わない話だよ。

>>1383

どっちにも資産価値はあるんだよ。それが目減りしない（継続できるから）のが普通借地件
目減りするのが定期借地権という違い

権利金て要するに地代の先払いだからね。
この物件は先払いは求めないって千代田区がはっきり言ってるのに（ただし保証金は求めるけど）、なんでスターツが勝手に地代と建物建築費（や広告宣伝費などとスターツの利益分）以外のお金を集めるの？
なんでスターツが「土地利用価値」分の利益を得るの？

権利金云々じゃなくて７０年という利用期間に価値があるんだけどね
それは権利金がある物件、ない物件関係ない。

さすが説明会ウイーク。加速してますね。
話題はループしてますけど。

電話こないのであきらめます。

同じく電話こない。ちなみに2日目にアンケート返送したぞ。

>>1388
だからそれは利回り2％の地代でまかなっているでしょ。地代が安価でない限りは借地権の財産的価値なんて想定できないでしょう。

アンケートの返送は遅かったし、予算の欄は記入せずに出してしまったけど早めに電話がありました。千代田区民です。

>>1392
本当ですか？うそくさい。

その土地にふさわしいだけの利用する期間による財産権があるから、郊外と同じ物件価格にならないのは当たり前
そこは地代とは関係ない。

>>1393
え、本当ですよ？
信じないのは勝手ですが、嘘を書いてなんか意味あるんですかね。

>>1394
全然説明になっていないですね。それこそが地代でしょと言っているんです。

土地利用権＝地代→千代田区に払う
建物所有権＝建物価値→スターツに払う

ということです。

肝心なところを書き間違えました。

土地利用権＝地代→千代田区に払う
建物所有権＝建物価格→スターツに払う

です。

地代とは別に70年の利用権利をスターツが譲り受けてる、それを購入者に転嫁すると考えれば良い

>>1398
民間企業が自治体の土地を無償か安価で利用する場合には議会の議決がいるのです。千代田区ではそうならないように、正当な対価をスターツに要求しています。それが利回り2％月額540万円の地代です。だからそれ以外にスターツが土地利用権を千代田区から購入したと考えるのは事実に反するし、理屈にも合わないのです。

要するにスターツが安普請を建てておいて利便性を武器に高値で販売するならスターツ丸儲けってことでしょう
スターツはその利便性の対価を誰にも支払っていないんだから

７０年の権利込みの価格が定期借地なんだよ。だからそれに添って資産価値が減って行く。

電話は順番に掛けてるって言ってたからそのうち来るよ。今来てるのはアンケートを早く返した人か、もしかしたら優遇の関係で千代田区民が先に呼ばれてると思う。
全員呼んでから販売すると言ってたから、もう少し待ってみれば。

権利込みの価格が物件価格だから何の問題もないのでは？それが建物代だけでも結果的にそうなるわけですし
ここの建設費と価格が分からなければスターツが不当に利益を得てるかはわかりませんしね

郊外の同仕様物件と比べて割高な価格で販売するなら、
スターツは土地取得費用を一銭も支払わずに、土地利用の対価を得ることになるわけです。
これが建物価格の値上げが許される「やむを得ない場合」に当たるのかがたいへん疑問なのです。

本来の土地利用の対価と地代額に差があるということになると、スターツに安価で土地を貸すということなので議決が必要です。
利回り2％なら安価ではないから議決はいらないのです。それなのに地代以上の土地利用の対価を要求されるいわれはありません。

スターツがこの物件を作るにあたりどれくらい負担してるのかが分からなければ何も言えないよな

土地利用の対価を負担していないことは確かです。
だから、希少な立地に極めて高い価値のあるタイムズタワーやワテラスとの比較で安価に見せかければ詐欺的だと批判されても仕方ないでしょう。

＠２２５自体が権利金含んだ当初の価格なわけで、それをどの程度建築費コストの上昇で上げるかってとこじゃない。

建築コスト増だけを理由に225を325にするのはさすがに無理があるな
325でも売れるから325で売りたいというのが本音だろうね
それが「やむを得ない」のか？は知らんが

スターツは持分住戸貰ってる時点で建築費＝販売価格とはならんだろ。
そこの戸数のさじ加減も千代田区が調整してるんだろうし
それで高くなるのか安くなるのかは知らんけど、その分が価格に反映されても仕方がないだろ。

建設中の借地料、民間の土地所有者の立ち退き費用、保証金諸々なんかが全部スターツに乗っかってくるのだから
建物代だけで売れるわけないだろ　笑

さすがに、そんな話誰もしてませんが 笑

建物の建築費を超える代金を払うのは妥当ってことですかね、
借地以外の分はコスト掛かってきますからね、その分の上乗せは仕方がないでしょうね
その取得費用なりが高額なら郊外の物件と同じ価格で売れというのは無理でしょう

325万でも割安だからなあ。
周辺は450万。借地権と言っても、それでも安い。うーん、迷う奴多いのはわかる。

>>1416
>周辺は450万。
そんなに高い？
プレミスト千代田神田佐久間町が310〜350万ぐらい。
シティインデックス千代田岩本町が360〜380万ぐらい。

御茶ノ水や淡路町界隈はちょっと相場が違うしね。

案内会はアンケート出せば呼ばれますよね？この時点で選別始まってる？

225を325に変えるのはスターツが勝手にできるの？
それとも、区の認可が必要で、区に開示請求すれば経緯がわかるもの？

まぁ所有権なら@400くらいはいくでしょうね。

@325＋土地代を考えると安くは無いね。