アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

それは定借物件が世に出始めたころの話。
今は、都心部では利回りの良さが評価され、新築で８５％程度が相場。

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以上、スターツの願望でした。

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この話題何回目だろう
ぜひパート1から読み返してみてね

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土地代1000万円、建物代6000万円で、計7000万円払う方がいいのか、
土地代1000万円は年利2%70年ローンにして当初負担は建物代6000万円だけにするのがいいのかって話だよ（地代が利回り2%なのは千代田区が公表してる。名目じゃなくて実質利回り2%）

利回り2%だよ。2%って、少なくともあと10年間はあらゆる住宅ローンよりも高利でしょ。それで得なはずないと思うんだけど。お得だって言い張る人はどういうカラクリなのか教えてほしい。

もちろん、坪225万円ならお得だと思いますよ。でもそうじゃないんでしょ。

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つまり、ものすごく単純化していうと、手元に1000万円あってここの土地の一部を買えれば（もちろん実際には無理だけど仮定の話ね）、利回り2%で70年間収入を得られることなる。
たとえ手元に1000万円なくても、年利2%未満で借りられるなら借りて運用した方が得ってこと。

で、マンションを買う人は、「6000万円なら安い！」と錯覚してくれてるんだけど、それ建物代だから。安くて当たり前っていうか相場からいったら別に安くないから。地代負担は年利2%相当で住宅ローンよりも高利だから。

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シティインデックスやプラウドと比べたらここは免震だし駅近でし価値はありそうだけどな。
所有権なら@420くらいはあるのではないでしょうかね。
住まいサーフィンを信頼してるわけではないですが借地でも@320くらいの価値はありそうなので
平均でそれくらいになるのでしたらアリかなとは思いますね。

欲を言えば平均@300以下が希望ですが。

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シティインデックス岩本町と比べて駅近になった分、デメリットも多い。

靖国通り、昭和通り、首都高、線路に囲まれる騒音&排ガス物件だから坪単価あまり変わらないと思うけどな。

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所有権で大手デベの物件だったら坪450以上出すんだけどな。

タワマンなのにダイレクトウィンドウもないし内装も期待出来なさそうだから早くも終わった感。
これで坪325だったら失望しかない。

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なんだかんだ言って、納税してる千代田区民以外は恩恵を受けにくいのだから、覚悟して買うしかないね。

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こんな環境の場所に、よく小学校が...って感じですものね。言っちゃ悪いですが。

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>>1186
借地には普通借地権と定期借地権とがあり、ここは借り手に不利な定期借地権です。

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急にネガキャンが増えたってことはこの物件は買いってことかな

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>>1193
そうだよ。
だからこことは比較にならないくらい叩かれてる湾岸系の物件を全て買い占めた方が良いよ。

ネガというかメリットデメリット吟味するのが普通だと思う。

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>>1194
最大のデメリットは、@３２５

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本当に325？高すぎるだろ

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高けりゃ買わないだけだし。
千代田区以外の人は説明会が早くても遅くても抽選チャンスは変わらないから、ネットで価格が流れてきてからでも遅くないしね。

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今週も電話こなかった。早くしてくれ。別のマンション買っちゃいますよ。

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アンケートや売り方、直近の値段予想を見ると325が有力っぽいね。225や250は当初計画ってこと以外有力な説明は出来ない感じだし。325ならほぼ実需が大半を占めるから、転売を排除して本来必要な人が適正な値段を払って買うという正常な姿になっているし、そっちのほうが転売屋以外はみんな幸せでは？

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325でも5年縛りは生きてくるのでしょうか？

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>>1199
「当初計画ってこと以外有力な説明は出来ない感じ」？え？

250なんて計画がいつどこで公表されたの？225は当初計画もなにも公定価格ですよ？

「やむを得ない場合」として千代田区がその変更を認めたらしいってことしか今のとこらはわからないでしょ

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テイシャクは現在、中古では所有権物件の6-8割の価値が相場。地代が安いテイシャクは8割の価値で売れるが高いのは6割くらい。ここは地代がやや高い部類に入りそうだから7割くらいの価値になるのでは。

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この辺りの立地だと400万超えなので、325万なら安いかと。
私は買いますよ。

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>>1203
325万円は建物価格であって立地は地代にのみ反映されるんだって何度言えばわかるのかな？

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325万って住まいサーフィンの沖式時価とほぼ同額では？参考にしたか（笑）
お宝物件でないことは確かだね。

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325万円が建物価格でしか無いのなら、同じ建物が郊外に立っていてもその値段で売りだされるのかねぇ。

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>>1206
ないでしょ！ってわかってて書いてるいると思うけど
郊外で300越えて売れるのって所有権の駅直結タワーマンションとかだよね
最近の都心以外のタワーだと所有権のパークタワー新川崎とかハイスペックで325より余裕で安い

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でも、最近だとこの辺りは坪単価400万超えだから、325万なら安いぞ。

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年収600位で予算5000以下なのに案内会行く人っている？
周りが1000万以上で300以上でも買いますって人ばかりだと浮くよね。

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案内状来たよ。
「当日のご案内内容」に、「予定価格表のご案内」って書いてあるから、1週間後には価格の議論もする必要がなくなって良かったね。
それが高いか安いかは個々人の事情だし。

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>>1208
定借だから70年でプラス2000万円くらいかかるよ
定借坪325だったら実質所有権坪440以上する

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>>1206
そう考えると、
今回如何にスターツが暴利を貪るつもりなのか、よく分かるよね。

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>>1210
そうなんだ。うちなんか電話もこないよ。でも坪325だったら撤退するからそれはそれでいい。なんだかなあ。スターツ。

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販売代理は伊藤忠と東京建物か。。。

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どっちにせよ、割安で買えるチャンスではあるし、買える人には良い流れでは？

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300超えとかネタでしょ？上物だけでそんなする？
もちろんいくらで売ろうがデベの勝手だけど、事実なら相応の仕様を期待してしまうｗ

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坪225で割安だと思ったら坪325の相場越えの割高物件ってオチはやめて欲しい

でもこのスレみてスターツっぽいのが沢山湧いてきてるから事実っぽい…
まぁあと一週間で大体の価格が分かるし楽しみだね

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シアターでの物件紹介あるのね・・・
今まで沢山のモデルルーム見学行ったが、180ちょっとの販売でシアターがあるのは初めてだな。
坪300以上は間違いなさそう、予定価格案内されて驚愕しないようにしないとねｗ

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>>1278
そこから土地分の固定資産税引かないと。

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坪325ならスターツぼろ儲けだね
土地の仕入れ代タダで上物建てただけだからね
その値段で売れるならだけど

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325でもなんでもいいから早く案内よこせやー
300なら二戸買ってやるわー

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@325のリークはスターツの作戦やない？

@225と思ってて@280と聞かされるより
@325と思ってて@280と聞いたら
割安感満載な気になるもんね。

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>>1222
豊洲なんかの例だと、その作戦パターンではないかと事前予想されたのに、蓋を開けたら実際に高かった。

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>>1217
この辺りの相場は坪単価400万超えだよ。

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地代やその他諸々を計算して冷静に考えたら
パンピーには270くらいがボーダーじゃないの？
スターツの作戦、大成功だね。

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>>1224
定借だよ。あほ。

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>>1224
それは、普通の分譲物件の場合ね。

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ここは定借ってだけでなく、仕様も低そうだからな･･･

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本日分かりました。
325確定です。
皆様ご愁傷さまです。
皆様ももう直ぐ分かりますよ。

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そっか、確定か。。。
となると、いくらからスタートかが気になるです

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