東京23区の新築分譲マンション掲示板「アルファグランデ千桜タワー(スターツ・千代田区一体複合開発) パート2」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2018-07-22 14:10:36

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地:東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通:都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
   :JR京浜東北線山手線総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
   :JR京浜東北線山手線中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数:280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数:鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要:一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間/2088年5月30日まで

管理会社:スターツアメニティー株式会社

事業主:スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主:スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社:株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社:スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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アルファグランデ千桜タワー モデルルーム訪問 予定価格と間取り
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[スレ作成日時]2016-02-10 19:20:09

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アルファグランデ千桜タワー口コミ掲示板・評判

  1. 132 匿名さん 2016/02/15 15:02:32

    >>128です

    続きです。
    大事なことを書き忘れました。
    千代田区の入札時の要件に
    時勢相応の土地価格(路線価など各種指標)を鑑み、
    千代田区の発意でもって、
    地代の改定が可能であること。
    みたいな文言が入札デベロッパに対して
    提示されていましたね。
    資料がでてます。前スレをみてください。

    ということで、
    住宅ローン金利、管理費、修繕以外の
    固定費変動要素がありますね。
    もちろん下がる場合も上がる場合もあります。

    自分としては、立地と上物の価値だけを意識しますけどね。

  2. 133 匿名さん 2016/02/15 15:06:44

    要は条件無視して中堅所得者が買えない価格以上にすることはないってことかな。

  3. 134 匿名さん 2016/02/15 15:13:02

    入札条件のQAに、
    中堅所得者は年収いくらと考えますか?
    というデベロッパの問いに
    700万円の世帯収入と回答していますが、
    千代田区が地代を改訂する余地を残すのと同様、
    デベロッパにもその余地を残すのはフェアな条件といえますが、
    回答になっていますでしょうか?

    入札時はリーマンショックから1年後位でしたからね。

  4. 135 匿名さん 2016/02/15 15:18:25

    >>高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

    そもそも高く売って利益を得ることが認められてるかもわからないのにこんなこと書いちゃっていいのかね。

  5. 136 購入検討中さん 2016/02/15 15:20:03

    これじゃスターツが悪いことしてるみたいだね。事実は知らんけど 笑

  6. 137 匿名さん 2016/02/15 15:25:25

    >>134
    ちなみに物件の路線価は
    24年796
    25年890
    26年960
    ですね。

  7. 138 匿名さん 2016/02/15 15:35:42

    >>137です

    千代田区の2015年の平均年収は788ですね。
    ソースが怪しいですが…

    中堅所得者層「も」買える物件として、
    55平米5000万円弱が、最安値の関の山でしょうか。
    水掛け論ですが。

  8. 139 匿名さん 2016/02/15 15:37:59

    >>135
    おっしゃる意味がわかりません
    高く売ればそれは千代田区ではなくスターツの利益になるのですよ
    坪225万円の当初案を無視してよいかどうかとはまったく別の話です

  9. 140 匿名さん 2016/02/15 15:50:18

    高く売ってそこから利益をえることが良しとされてるかも分からんのにあれこれ言っても無駄では。
    スターツに連絡したならそれはそれでいいじゃないですか。

  10. 141 匿名さん 2016/02/15 15:57:32

    建設コストを圧縮して利益を増やすとかならわかるけど更に高く売ってそこから利益を増やすのが認められてるのかどうかだね。
    事業協力者住戸も頂くのにね。

  11. 142 匿名さん 2016/02/15 15:58:20

    事業者を募集する際の千代田区の示した条件と、事業者の選定過程、それにスターツの示した当時の計画案、現在の計画はすべて千代田区のウェブサイトで公表されていますので一読をお勧めします

    あまりに話の噛み合わない方がいらっしゃるようなので

  12. 143 購入検討中さん 2016/02/15 16:05:37

    まとめると必要以上には高くは売れないってことでしょうかね。

  13. 144 匿名さん 2016/02/15 16:09:07

    スターツが売るにしても当初の案からかけ離れた額では売れないでしょね。
    都の土地ですし持分住戸もあるうえでそれ以上の利益を得ようとすれば反感買いそう。

  14. 145 匿名さん 2016/02/15 16:13:08

    坪225万円の提案書を出して、この分譲価格も含めてバランスが取れていると評価されてスターツが選定された。
    それなのに、いまさら価格を上げていいはずがない。
    だけど、スターツはすでに、700平米で提案していたスーパーを200平米に縮小したり、建物の高さを増したり吹き抜けをなくしたり戸数を大幅に増やしたりしている。
    選定当時の提案と全然違うじゃないか、という指摘はすでに区議会でもされているよ。
    それで、価格まで変えてきたらさすがにルール違反なんじゃないの、もはや事業者選定なんて無意味だったということだからね。
    ただ、千代田区の担当者は区議会で、事情の変更で計画が変更になることはしょうがないみたいな情けない答弁をしているし、「提案」には拘束力はないってことなんでしょう。
    こんなやり方はめちゃくちゃだと思うけどね。千代田区よりもスターツが上手だったということなんでしょう。

  15. 146 匿名さん 2016/02/15 16:19:32

    >>144
    でも建物自体が当初の案とはかけ離れてるんだよね
    一番狭い部屋は62平米と言ってたのにいまはしれっと55平米の部屋をつくってるしね

  16. 147 匿名さん 2016/02/15 16:21:57

    流れはやはり安いだろう。楽しみ。

  17. 149 匿名さん 2016/02/15 16:30:03


    狭くするなりしてグロス単価下げるってことですかね
    中堅が買える額に広さを調整してるのだと思う。

  18. 150 匿名さん 2016/02/15 16:31:09

    安くて当然、安くないと文句言うという方は、当然千代田区民なんですよね?
    千代田区に税金払ってない人に言われる筋合いはないですよ。千代田区民は高くても買うのですから。

  19. 151 匿名さん 2016/02/15 16:31:27

    ◯加島神田地域まちづくり課長 施設整備をしていく中で、やはり変更せざるを得ない部分というのはどうしても出てくる場合もあるというふうに考えております。
     先ほどご説明した資料の中でも、平成22年度、12月16日に、神田東松下町計画説明会ということで、民間住宅棟の説明をしているところでございます。その中で、やはりいろいろと意見があった中で、平成23年9月20日のときに、変更した図面をお出ししていると。そのときに高さの関係だとかが変更になったというようなところがございます。その当時の担当課長が選定委員の方に、こういったことはどうなんだろうということを聞かれたと。そういった事業者を選定した後に変更というのはあり得る話だというような回答を得ているというような記録もございます。

  20. 152 匿名さん 2016/02/15 16:32:32

    坪225でも吹き抜けなし、スーパー小型化、戸数増加と当初案から大幅変更されてるから騙されたといっても過言じゃないね。

    これで価格も上げてきたら詐欺としか思えない。

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