アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

>>4456 マンションマニアのはしくれさん

機構、投資用ローンはどうやって借りるのですか？住宅ローンより金利は高いのですか？

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たかいです。

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>>4457
仮に年収1000万円のサラリーマンだとします。それと35年ローンが借りられる年齢であること（45歳以下）、貯金が1200万円あることを前提としてください。
どの銀行でも、年間返済額が年収の35％までは貸してくれると思いますが、今は金利が低いので単純計算では、年間返済可能額350万円、借入可能額ざっと9700万円ぐらいが上限になります。ただ、まず民間の銀行家普通の住宅ローンを借りるのですが、そのときは、審査金利というのが各銀行ごとにあって（4％ぐらいで計算することが多いですね）、おそらく上限8500万円ぐらいになると思います。
そこでは目いっぱい借りずに、5500万円の物件を頭金1000万円使って(諸費用200万円)、4500万円ぐらい借ります。月の返済は、10年固定でも14万円ぐらいです。最初はしばらくおとなしくして、3年ぐらいはせっせとまた頭金を貯めます。600万円貯めましょう。
次にアパートローンを使うのですが、仮に、都心の4500万円の１ＬＤＫとかにしましょう。賃貸用は、銀行にもよりますが、借入可能額に物件の担保能力や、今住んでいる家の担保余力、見込み賃料も見てくれることが多いので、都心物件であることが重要です。頭金450万円、諸費用150万円です。返済は月12万円ぐらい。管理費入れると15万ぐらいになるかもしれませんが、都心の１ＬＤＫなら少なくとも足は出ないはずです。定期借家3年で貸して、暫く放っておきましょう。
次にフラット３５を使うわけですが、実はフラットには融資金利という概念はありません。要するに、年間返済可能額の350万円から借りている住いの銀行ローン年間返済額170万円を引いた180万円分、そのまま、また借りられます。貸している家の返済額は一切見ませんので、丸々9700－4500≒5000万円、また借りられるのです。
その家の引き渡しを受けたら引っ越して、最初の家を賃貸に出しましょう。これも定期で。すでに4～5年たってますので、民間銀行も、正直に届ければ一切文句は言いません。貸してなんぼなんですから返済しろなんて野暮なことは言いません。調べればわかることですけど、他に借金を増やしているかなんて聞きもしませんのでご心配なく。ただ、正しく届ければ済むことです。
そうこうしているうちに、アパートローンで貸している部屋が退去になりますので、売り飛ばしましょう。ローン残債は数百万円は減っているはずですので、手元には1000万円以上残るはずです。また頭金が出来ましたね？この間の貯金もあるでしょうし、さらにいい物件が買えそうです。
これを、経済情勢、タイミングを見計らいながら少し周期を変えて繰り返していきます。

単純化して言いましたが、自分がやってきたのは、おおむねこんなやり方です。
ただ、もちろんですが、大幅に値下がりするような割高物件を買ってしまうとアウトなのですが、まままあの物件なら十分いけますよ。経験的に。あとはそれぞれの事情に応じて工夫してみてください。

長文失礼。

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空中族の話題が、いつの間にかアパロンを使った住み替えの話題になってる(笑)

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>>4459 マンションマニアのはしくれさん

詳しい解説ありがとうごさいます。
売却の諸費用を考慮すると売却せず、賃貸を続け、アパートローンで、所有物件を増やしていく方法もあるとおもいます。三軒、4軒、、
単純に諸費用がもったいないと思うのですが。

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>>4459
経済状況を見ながらでしょうね。。。
自分は、長期の見通しには自信がないので、確信が持てている間に利益確定してしまいますが、人それぞれだと思います。

なお、民間ローンとフラット、あるいはフラットのファーストとセカンドの繰り返しだけでも、結構なところまでは行けると思いますよ。少しスピードは落ちますが。

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そういえば、ここって手付金10％が必須ですよね｡
引き渡しまでの2年間で転勤や病気等で購入ができなくなった場合､手付金が戻らなくなりますから､ちょっと怖い面があります｡
80だと手付金は1000万円近くになりますし｡
今までいくつもマンションギャラリーを回りましたが10％必須というのは今回が初めてでした｡
3大デベだったら10％必須なんてありえないですよね｡

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>>4463
公共が絡んでるから、公平を期すという趣旨なんでしょうね。
元々、大手デベでも本来であれば10%が原則なんですから、仕方ないかな。

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>>4464

通常の物件では5％くらい購入できずにキャンセルがあるといいます｡
大手デベだと5％以上の手付金を払えば､住宅ローンが下りなかった場合に限り､手付金を戻すという保証がありますが､ここの物件がどうなのか気になります｡
抽選に当たった場合､その辺はしっかり確認をした方が良いですね｡

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>>4463 匿名さん
原則10%ですよ？
5000万以下なら供かき
御値段それなりだと10%必須は割りと普通です。
価格の高いこのご時世なんで
キャンセルリスクが高ければ
10%になるかと。

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ここの区営住宅に住む方は所得制限があるんですか？条件等を探しましたが、見つけられませんでした。

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>>4470
区営住宅の募集は、まとめて５月頃やりますから、その頃にパンフレット貰わないと、詳しいことは分かりませんよね。
ここは新築だから少しずれるかもしれませんが、完成の半年以上前に募集することは無いと思います。

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>>4470 匿名さん

区営住宅は所得が250万円以下の世帯に限ることが多いです。

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ここの住民が区営住宅民に被害を被る可能性より、区営住宅民がここの住民に不愉快な思いをさせられる可能性のほうが心配なような気がしてきた。。。ここみてると。
お子さんが一緒に遊んだりするよね、普通。

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貧富の差がすごいですよね。隣同士で、、、、、

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>>4473 匿名さん
こういう人たちをスノッブと言う
小金もってるだけで、上流と思う層にはへつらい
自分たちより低層と思う人を見下す
品性下劣な人のこと

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海外なんかだと、道挟んで高級住宅街とスラムがあるのが普通なんだけどね。

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