修繕積立金の資産の運用について

空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、民泊をやる案を検討している。

>901さん
管理会社が倒産したら他の管理会社に変えればいいだけです。
何の問題もありませんよ。


>902さん
規約に専ら住宅として利用する云々の項目を入れてあれば問題ないと思いますけど。

>>空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、

ということは当然、規約を改正してという意味でしょう。
上下左右の部屋が反対したら難しいと思います。

民泊をして隣に大勢の中国人が寝泊まりすれば、騒音やゴミ問題は
大変なことになる。

合鍵コピーでマンションには入り放題。

規約で規制できない。空き部屋や、スラム化よりはまし。
立て替えもしないで、稼いで。他のマンションを買う、一石二鳥。

夢みたいなこと考えないでよ。
夜はどんちゃん騒ぎ。
ゴミの分別はできない。
空き缶等をベランダから投げ捨てる。
隣の部屋の住民は怖いやらうるさいやらで大変だね。
これこそ特別の影響を受けるので規約は成立しないだろうね。

>>規約で規制できない。空き部屋や、スラム化よりはまし。

規制できますよ。しかし標準管理規約のままでも規約違反ですが、罰則がないので
実効性がないというのが問題で、規約改正して罰金をとる（１日１万円）という案を
大阪市内のマンションではいろんなところで検討中。弁護士も入ってね。

暴力団排除規約の制定よりは楽だね。逆にこの件の禁止規約は無効の可能性がおおきい。

色々な社会情勢から考えると、むしろ。国としては奨励している。少子高齢化で空き部屋、

及び取引できないスラム化対策には有効。各区分所有者は、自分のマンションを賃貸に。

出すよりも、これらを専門とする業者に委託した方がより多くの収入が見込める。それよ

りも、組合が積極的に取り組んでくれるなら、組合の収入も見込める。よって、区分所有者は、

これ等を、投資型マンションとして所有し、もう一つ住居用マンションを別に所有すればよい。

皆で、勉強して、管理会社と相談して、前向きに考えませんか。私はその方向です。楽しいですよ。

お金が豊富にあれば、あまり、せこい考えにならないから、建替え時も順調に決まる。

>>逆にこの件の禁止規約は無効の可能性がおおきい。
>>むしろ。国としては奨励している。

国っていうのはどこの省？

国土交通大臣は分譲マンションでの民泊は現行の標準管理規約のままでは無理だといってますよ。

いま特区で民泊やるっていう話は賃貸マンションと戸建の話ですよ。しらんの？

９１０は愚かだが、民泊の誤解を明らかにするにはちょうどいいコメントである。

専ら住宅の使用規約が有る分譲マンションなら不特定多数が利用可能な民泊施設はできんわな。
勝手な事する所有者がいるかもしれんなら、専有部の利用方法条項の細則にでも追加しとくんだな。
普通決議でいけるじゃろ。
また自由にできる賃貸マンションのオーナーが空き部屋で民泊に使えるのは有りがたいだろうに。

ただそこを借りている者が出ていく可能性はある。

910はおもしろい発想の持ち主だね。
ただ甘すぎるけどね。
お金が豊富にあるといっても、建て替えは難しいよ。
一部の者だけが豊富でもそれは無理。

サラリーマンの経験がないからね、絶えず自由。やってみなければわかりません。
不可能と負ったことが、意外と、成功したりする。妄想が現実になる事は経験済み。

そう、夢は見るものではなく掴むものなんです。
若いうちは大きな夢に向かってチャレンジしてください。

お爺さんは眠りについてあり得ない夢を見ると目覚めませんよ、要注意。

民泊はアパートの問題であって、分譲マンションは今のところ
規約に守られているが、何か抜け道を考えてくる者が出てくる
恐れもあるので、細則で具体的に規制してた方がいいかもね。
オリンピックが近づくにつれ、その可能性は大きくなるだろうから。

抜け道も何も罰則がないからねー。
規約で罰金を請求できるようにする案が有力。

規約改正案

第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２　各区分所有者及び占有者は本マンションの専有部分、共有部分及び敷地を不特定の第三者に名目を問わず使用料等を徴収することを目的に宿泊や滞在場所として提供すること（以下，「民泊」という。）はしてはならない
３　各区分所有者及び占有者は民泊を行うため，宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等をしてはならない。
４　第２項または第３項の規定に反し，各区分所有者及び占有者が民泊を行い，または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等を行った場合，管理組合は，当該区分所有者及び占有者に対して，民泊を行った日または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録をした日から民泊を行わないことが確認できた日まで一日あたり１万円を違約金として請求することができる。

なかなかしっかりした内容の規約案ですね。
そこまでの規約か細則を作っておけば、民泊の問題は解消されるでしょう。
区分所有者もその規定があればやっても収入と支出を考えれば無駄だと
あきらめるでしょう。
罰則規定がなければ注意だけしても強制力はありませんしね。
あなたの考えた案は、そのまま使えそうですね。
後から標準管理規約で改定案が出てもあなたの案で十分でしょう。

↑なんでそうおもうのかね？

シェアハウス、民泊、普通の賃貸の区別ができてないからだめだとおもいますけど。

そもそも私が考えたと思う時点でｂｏｋｅてるんですよ。
こんなもん必要になったにしても弁護士に頼むに決まってますよ。

規約や細則に違反した場合の罰則はあると思うけど、皆さんのマンションはないの？
敷地内駐車場や共用施設の使用停止とかあるけどね、水道も止めようと思えばできるけど、そこまではしないみたい。
悪質なら区分所有法５７、５８条で即対応してる。
裁判始まってまでオイタする変人はうちのマンションでは見た事ないよ、謝罪して和解で終了。
民泊なんて論外だろうね、心配なら駄目押しで細則にでも追加しておいたら。普通決議だしさ。

別に規約に罰則規定があるのなら、弁護士に依頼することでもないでしょう。
粛々と実行に移すだけです。
管理費等と一緒に口座引き落としをすればいいだけのことです。
それで不服ならその区分所有者が提訴なりするでしょう。

>>管理費等と一緒に口座引き落としをすればいいだけのことです。
ほー！
こんなことできるんですか？
いつからいつまでの違約金って一方的に決めれるんだねｗ
不服があれば訴えて来い！といえばいいわけだ。。

罰金の細則をつくるんであれば、それぐらいの対応策はとるでしょう。
１日につきでいいでしょう。

罰則はあるだろうけど、管理組合が罰金というのは法的に認められるの？　カネOK?　

うちでは、輪番制の理事が回ってきた時拒否したら
罰金があるけどね。名称は協力金だけど。
それに役員報酬でも、理事会出席に応じて支払っていますよ。
支払っているというより、その分カットされてるんだけど。
同じようなものじゃないかな。

だから法律で罰金は可能なの？
例えば勤務先無断欠勤だからと罰金は取れないよね
ホステスの罰金制も違法らしいし

理事役員の就任するしないでの協力金制度は話が違うよ
賃貸に出して居住していない所有者もいるからね
公平性の確保の為の協力金だろ

無断欠勤の場合は給料から引かれるでしょう。
ホステスの罰金は日給制だからその分はひかれるけど
罰金としてそれ以外に払わせるのは違法です。
理事の場合は、協力金として名目だけは変えてるけど罰金でしょう。

＞無断欠勤の場合は給料から引かれるでしょう。

それ労働基準法かなんかでできないと思ったよ、ホステスもおなじ。
商取引などでは違約金などは有るけど、管理組合が罰金はどうなの？

労働基準法第１６条では、賠償予定の禁止として「使用者は労働契約の不履行について、
違約金を定め、又は損害賠償額を予定する契約をしてはならない」と定めています。

労働基準法第２４条では、賃金支払いについて「直接労働者に、その全額を支払わなければならない」と規定しています

ホステスも個人事業主では無く、雇用されてるなら同じ。　罰金は駄目ですよ。

（制裁規定の制限）
第九十一条 　就業規則で、労働者に対して減給の制裁を定める場合においては、
その減給は、一回の額が平均賃金の一日分の半額を超え、総額が一賃金支払期に
おける賃金の総額の十分の一を超えてはならない。

罰金じゃなく減給の制度は終業規則で作れるけど、たいした金額の減給じゃないね。
懲戒とかの取り決めの方が良いんじゃない。

労基は関係なかろう。やめろ。

>>938
えらそうに　管理組合が罰金取って良いか悪いか書いてからいえや
法的根拠も書いてからな　頼むぞ無知！

民法420条だと思う。

民法420条？
債権者が、債務不履行に基づく損害賠償請求をするためには、損害の発生およびその金額を立証しなければなりません。

違約金もそうだが、損害額が想定できるの？　　今話してるの罰金なんだけど
管理組合ができるのはマンション法５７～５９条だな　損害賠償額が解るなら請求できるけど

民泊で出た損害額、計算してみてくださいねー

よくわからないから予定しておくということ。
下記の債務不履行とは規約違反のこと。

（賠償額の予定）

第420条
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。
賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
違約金は、賠償額の予定と推定する。

まー、民法知ってたら当たり前の話だから
議論の余地ないけど、暇だから書いてるw

941.942って火災保険入るのに総会決議がいるって言ってたやつじゃないかな？
基礎ができてないからなんでも歪曲してしまうんだろうね。

ここにも無知なうえ妄想で投稿する高齢者いるんだ、意味無い法律出すんじゃないの、恥かくよ。

うちは５年もの積立総合保険契約だけど、総会決議が
なければ契約できないけど。
資産の運用もあるので。

９４６は悔しいみたいだねｗ

勉強してたら民法４１５条（債務不履行）の前後は読むはずなんだけどね。総則から債権あたりをまったく知らないのがよくわかるよ。

外野席からですが、そこまで深く民法の勉強する必要が
あるんですか。
過去に司法試験や司法書士試験の受験経験があるとか？
普通マンションの管理でそこまで深く勉強する者はいませんよ。
もしマンションで必要が生じたら当然それに関する法律の勉強は
やりますけどね。

草の根民主主義とかのHNのひと、まいどおなじみの知ったかぶりですよ、無視でいいかと。

知ったかぶりですか。
知らないよりいいと思うのですが。
ここに書き込む方は全て知ったかぶりということになりますよ。
ここはいろんな情報が集まり、全員で問題解決等をしていけば
いいんじゃないでしょうか。
間違っていたり、知らなかったり、誤解していたりといろいろあるでしょう。
勉強の場でもあるんです。
それでいいじゃないですか。

＞知らないよりいいと思うのですが。

知ったかぶりを検索した方が良いですよ、あなたもそう？　笑

マンションの積立総合保険は、法的には強制ではないので、総会の決議事項です。

普通決議ですから、否決される事は、まずない。過去は３年までが５年までに、

延長になったと聞いております。保険は、難しいですが、いざの時は助かります。

皆で勉強した方が良い、特に保険を、何に、いつ、使用して、いくら保険金が、

組合に入金され、何処に支払われたかを、管理会社は、区分所有者に説明がない。

もう一つ。個人賠償保険を使用できる範囲と、保険が使われた経過が不明が多い。

不公平な使われ方がされ、保険会社から断られるケースもあると聞く。役員は、

ここら辺のチェック能力も要求したい。

急にどうされましたか？　
誰もそんな事聞いてませんよ。
ほっさ？

>>もう一つ。個人賠償保険を使用できる範囲と、保険が使われた経過が不明が多い。

個人賠償保険はいらないでしょう。

それより電気的・機械的事故特約」を付けたらいいです。
「電気的・機械的事故（設備損害）特約」　
エレベーター、機械式駐車場、給排水設備（ポンプ等）、
集会室・管理員室のエアコン等の故障の修理代を補償する特約

個人賠責がないと個人が全て加入しているとは限りません。
雨漏りがした場合、不注意や専有部分の配管に原因があった場合、
その賠償は全て上階の住民ということになります。
支払い能力や支払う意思等も含め組合が自賠責保険に加入していれば
賠償の問題や原因調査も簡単にできますからね。

分譲時の規約承認販売時に、区分所有者は火災保険に強制加入でしたが、

管理会社から組合で個人賠償保険に加入しているので個人で加入しなくてよいと指導を受けて、

個人賠償保険を解約しました。今度規約改正があり、以前の規約が復活して個人加入をする

ように管理会社から指導が変わりました。総会案を確認しましたら組合で加入し、又個人でも

加入したことになりました。重複しるので、どちらか一方で良いと思いますが、

分譲当時の火災保険加入の規約を廃止した理事長に確認しましたら、漏水等の事故等で、

保険に未加入で、しかも加害者でありながら賠償能力のない住民もいたので、組合で加入する

事にして、個人の強制加入の規約を廃止したとの返事でした。成程と納得しました。

それから。その理事長のアドバイスで、個人で加入しておくと、更に安心だと、説明を受けました。

ひとりでたのしそうですね　　笑　　たのしんでください

自賠責保険は個人でやろうが管理組合として契約しようが
どちらか１つしか使えません。
管理組合として契約するんなら個人は必要ありません。

ただ、全員が加入していないと問題が発生する
可能性は出てきます。
やはり管理組合として加入しておく方が無難でしょう。
それに管理会社から個人でも加入してた方がいいという
提案があったというのはおかしいですね。
保険は１つで十分です。

可笑しいですが、自動車保険に特約で５年払いで、個人で契約しました。毎回のように、

管理会社と組合幹部に回答を求めましたが、それぞれ回答が異なり、まよいます。

マンションを購入する時は。色々検討して購入しないと、トラブルの元です。

管理会社は、色々な問題に対して、正しく住民に説明できる、コンサル的存在を望む。

痛い目に合わないうちに、買い替えるだけの蓄えが必要です。

痛い目にあわないうちに買い替えるだけの蓄積をするという
考えは消極的ですね。
何故管理会社に好き勝手させるんですか？
管理会社にとって管理組合はお客様であり、ご主人様ですよ。
管理組合は管理会社を使いこなすことが必要です。

お前みたいなやつが、管理組合を駄目にする。良く考えろ。

>963　>954　>958
あなたは管理会社の社員ですか？
おもしろい人ですね。
ただ使いこなすという表現がまずいというのであれば
ウィンウィンの関係といっておきましょう。
しかし、管理組合は管理会社を代えることはできます。

一人二役？　三役？　水戸黄門で多いよ　ひとりで楽しんで　　ﾌﾟｯ

そう、管理会社が管理組合を変えようとすると、それなりの覚悟がいる。
それを、実践しようとして戦っている管理会社は、ここで、叩かれている。

私の経験からして、組合員が、色々勘違いしている。やりたい放題の組合員が多い。

断っておくが、私は管理会社の者ではない。管理費６０００円前後で、清掃してもらい、
苦情を聞いてくれて、色々マンションの事をおしえてくれて、組合員は貴族です。

だから、わたしは、組合にはやかましいが。管理会社には仕事をしてもらう。

なんで管理会社が管理組合を変えようと思うの？

管理会社が管理組合を変える？
何を変えるんですか？
管理組合を変えるのは理事会であり住民ですよ。
あなたのいっている方は管理員兼清掃員なんですね。
苦情の相談とかマンションのことをいろいろ教えてくれるですか。
管理会社が仕事をするのは当たり前ですよ。そのために
委託費を支払っているのですから。
管理会社にもマンションの住民にもいろいろな者がいますよ。

賃貸ではありません。分譲マンションです。適正化法も勉強して下さい。

悪い組合が有れば、是正する義務もあります。間違った方向に組合が、

行くとすれば、是正する義務があります。お互いに義務を果たしましょう。

管理会社が間違ったことをしていれば、解約するか、是正を請求できます。

じもんじとう？　　ばくしょう！

Ｓｗｅｅｔ ｄｒｅａｍ．

>969
悪い組合とは何ですか？
不正とかの追求等は監事の役目ではないですか。
管理会社にそんな権限はありませんし、委託契約で
そんなことまで結んでいないでしょう。
あなたは管理会社に頼り切っていますね。
組合主導に切り替えるべきです。
対応の仕方が分からなければ管理会社に尋ねることは
いいんですけど後は自分たちで解決すべきですよ。
自分たちで汗をかかずに他人に頼り切ってはいけません。

うちのマンションは築１５年なんですが、分譲当初からの住民は
６０％で途中入居者が４０％の割合です。
当マンションの立地は、官公庁に近い、スーパーは隣と近くに数件、
学校や病院も近くにあり評判は良く、売りに出してもすぐ買い手が
つく状態です。
不動産会社からも当マンションを探している方が多いということで、
頻繁に不動産を売却しませんかとの郵便が届きます。
そういった関係上、若い方も多く、子供もかなりの人数がいて活気ある
マンションとなっています。

ところで、皆さんのマンションでは途中入居率はどのくらいですか？

分譲時４０歳で購入したとして、現在は５５歳以上が
６０％はいるということだな。
４０％は３０～４０代という計算かな。

環境、立地条件のいいマンションは、売却も賃貸も有利なのは間違いない。

私のマンションは賃貸がしょっちゅう入れ替わるという噂がありますけど…他はどうでしょう？
３割は変わっていないはずですが。

うちの賃貸率は１１％です。空室は１戸ですが、現在売却に
出しているところです。

築１５年で、４０パーセントの住民が入れ替わるマンションで、立地条件が、

良いはずが無い。うそつきさん。悪いマンションで、１５年経てば、２０％。

>978
立地条件は９７３に書いた通りですよ。芸術劇場や図書館もすぐ近くにあります。
ただ、途中入居率が高いからいいとか悪いとかはいっていません。
分らないからうちの状態を書いてみたのです。
あなたの書き方では、入れ替わりの激しいマンションはいい条件ではない
ということですね。
しかし、分譲時の価格から比較すると８０％～８５％の価格では売れている
ようです。それでもかなり目減りはしてますが。
この目減り率もいいのか悪いのかわかりません。
皆さんのとこはどうですか？

当初は３０％前後の入れ替え率と思っていたのですが、
正確に調査したら、４０％でした。
入れ替えって激しいですね。
ただ、いつまでたっても赤ちゃんや子供の遊ぶ姿が目に入ります。

賃貸借（使用貸借）率は、？

賃貸率は９％です。
ただうちだけ聞いてどうするんですか？

批判をしようと考えてるのかな？
そんなことは必要ないのに。
ただ、どれぐらいあるかを知りたいんでしょう。
いろいろなマンションが。

>981
お宅の賃貸率はどうなんですか？
空き部屋の率はどうなんでしょう。

私のマンションの賃貸率は、
去年まで８％、現在３％です。
最大で８％のはずです(数年前以前の古いデータがありません;)

便利なところだともともとかなり高いはずで
ローンの支払いが大変で
リーマンショックで失業して
売却したか競売されたかしたんでしょう。

駅から少し遠いマンションのいいところは
もともとの値段が安いのと
賃貸に出しにくいので
比較的マナーが保たれることである。

それはいえるかもしれませんね。
うちの場合、分譲時からの住民は６０％になりました。
車をみてみると、当初はかなり３ナンバーの高級車や外車が
多かったのですが、最近はその割合が減ってきています。
住民の質というものが入れ替わることにより低下していって
いるんでしょうか。

９８５です。追加です。

空き率は０です。
分譲当時は５％空きがありましたが、すぐ売れました。
ちなみに外部になられた方が、戻る予定であると聞いていましたが、売られたそうです。

駅近ですが、新しい物件も増え、今は分譲住宅の方が増えつつあります。

空き室や賃貸率が高くなったら要注意でしょうね。
その数値がどのくらいなのかは分かりませんが。
今のところ空きは殆どないし、賃貸率は１０％を切って
ますので心配はしてませんが。
それにすぐ売れるし、すぐ借りてがいるというのは今は
いい状態にあると思えます。
しかし、これから築年数の経過とともに、建物設備の維持保全に
力をいれていかないと悪い数字はすぐに高くなりますからね。

マンションは、分譲時の区分所有者で、支払い能力のない区分所有者は、競売等により、

区分所有者は変更されるのは良い。その手の区分所有者の変更の方が多い。古くなって、

新しい住処に買い替える区分所有者は、少ない。従って、日常の管理を、安くでして、

積立金を蓄えることが大事です。資産価値が下落したら、管理を管理会社任せにしていると、

反社会的人物の住処になる。

ただ、昭和５６年以前の耐震基準をクリアできていないマンション
にとっては、今後建物設備の維持保全をやっていくのは難しいと
思われます。
その当時の長期修繕計画は２５年であり、大型設備の更新とかは
含んでいませんでしたから積立金自体は非常に少ないものでした。
積立金が少ないうえに、耐震工事には莫大な費用がかかりますし、
ましてや専有部分の配管工事を管理組合としてやることは不可能に
近いのではないでしょうか。
現在そういったマンションは築３５年以上経過しています。
今さら大幅に積立金の値上げは無理でしょう。
かといって建て替えはもっと無理。
大変でしょうね。
そうならないように早めの計画的な適正積立金の値上げが必要でしょう。
こういったマンションは売却も賃貸も難しいのでは？

確かに、難しいでしょう。

耐震工事は包帯補強したら大丈夫ですよ。
安いし相当な効果がある。
992は勉強不足ですね。

イノベーションの知識がないんですよね。
だから低金利の現在でもお金を貯めておくという
時代遅れの書き込みしかできないわけです。

イノベーションだと　わらえる　古いならボロはボロだよ

こんなのは一昨年の記事ですね。
http://toyokeizai.net/articles/-/54983?display=b

長期修繕計画は将来の技術革新による工事費低減を見込んでいませんからね。それに従ってお金を貯めるというのは無駄使いの温床となるだけでしょう。

996は別スレを追い出されてふてくされているだけですねw

毎月地道に積み立てるのと、借り入れをして短期間で
積立金を値上げして返済するのがどちらがいいかはその
マンションの考え方の違いですよ。
貯金はする必要がない、お金が足りなくなったら借りればいいと
いう考えは家計では成り立たないでしょう。
だからみんな低金利でも貯金はしているんでしょう。
毎月積み立てている金額がなければ将来は真っ暗ですよ。
積み立てている貯金があったから、年金生活になっても裕福な
生活ができるんですよ。
それを貯金をしなくて使いっぱなしでは、その時はいいんでしょうが。

スレ主です。
ここのスレは２ヶ月で1,000の書き込みがありました。
スレタイと全然違う書き込みが多かったのもここが続いた要因だと思います。
今回は「マンション総合問題何でも相談」にしました。
是非そちらでの参加をお待ちしております。
ここは近日中に閉鎖をお願いします。

>>901 匿名さん
マンション管理人、人手不足

現場で働いてくれる人がいないんだったら、
管理会社の方から「できません」と言われる時代になるのかね…