修繕積立金の資産の運用について

前にも書いたが・・・

築30年超のマンションはローンがつきにくい
http://www.mansion-hyoka.com/blog2/mansion-erabi/20100202-0801.html

ところが、築35年超の物件は担保力が低く評価されるため、融資がおりない、おりても短期間での返済となるなど、ローンが組みにくい状況がありまし た。したがって、買える人は限られてしまいました。幸い売り出して2か月で現金で購入するという買い手が現れてほっとした次第です。

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従って、築30年超～築40年程度になればマンションの流動性はほとんどなくなり、住民の入れ替えは起きなくなるのである。

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楽天のローンカードで融資枠800万円、金利３％くらいのひともいますからね。ローンカードの融資で築40年の中古マンションを現金500万で購入なんてひともいるかもしれないが、抵当権を設定する普通の住宅ローンっていうのは古くなるとダメなんだよね。築20年の中古を35年ローンで買ったっていうのは、自慢話なんだろうね。

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>743さん
スレ主ですけど、別にあなたの批判はしていませんよ。
築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
つけが回ってきたからではないんですか。
そうならないようにしていって、マンションの寿命を延ばしていきましょう
というのが私の考えなんですよ。
資産価値のあるマンションなら買い手も融資も可能ですよ。
これから建物の保全ができるマンションとそうでないマンションの格差は
あなたが思っている以上に大きくなりますよ。

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>743さん
あなたは評論家の意見をまともに信用しすぎですよ。
そしてそうならないように考えることはしないのですね。
建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。
これからは保全ができるマンションとそうでないマンション
で資産価値は大きく違ってきますよ。
それをやらないマンションはスラム化するだけです。
そして、売ることも貸すことも建て替えも解体もできず
ただ朽ち果てるのを待つだけです。
空室だらけのマンションで。

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７４４さん。真面なご意見ありがとうございます。私もマンションの延命管理に努めます。

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ヨーロッパの建物が１００年、２００年持つのは何故ですか？
システムに問題があるのであればそれを変えるべきでしょう。
建物自体はしっかりした維持保全ができればいつまでも持ちますよ。
あなたのは全てノーの発想ですよ。
発想の転換をしてみてはいかがですか。
元々力はある方のようですので。

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>>建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。

実はかつて、大規模修繕工事も特別決議を実施の要件としていたため大変困難な事業でした。
しかし、そのために阪神大震災で傷んだマンションの修繕が進みませんでしたので
区分所有法が改正され、普通決議に緩和されました。

必要であれば法律を変えれば済むこと。
「限界＊＊」化したマンションの解体は必要であるから当然にそのように法改正されるでしょう。

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>>築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
>>といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
>>つけが回ってきたからではないんですか。

法定耐用年数の問題であり、延長すれば住宅新規着工を推進する産業政策に影響すからするはずがない、ということがなんでわからんのかな。。

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あなたは法律は変えればいいといいながら、耐用年数については
産業政策に影響するからノーといっている。
マンションも当初は建て替え変えを前提に長期修繕計画を
立てるように指針が出されていたのではないんですか。
政府もそのように考えていたんですよ。建て替えをどんどんやることにより
経済を活性化させようとね。
現在は、積立金の額の算出については、大規模修繕工事終了後３０年で
計画した場合、大型設備の交換費用が加わるので、望ましい積立金の額
として、１７，５００円が必要といってますよ。
大型設備の更新費用を含まない築３０年までの計画では対応できない
ので考えなさいということですよ。

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耐震基準に対応できていないマンションも相当数あります。
そういったマンションは、売ることも賃貸も、建て替えも当然
できません。
そういったマンションが築５０年ぐらいになれば、殆ど住民も
いないでしょうし、危険な建物として政府も考えなければ
なりますが、しっかりした管理がされているマンションであれば
わざわざ壊すこともないでしょうしね。

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>評論家さん
あなたは理事長なんでしょう。
よそのマンションのことや理想的なことばかり追い続けないで
自分のマンションの将来を考えて行動してはどうですか。
自分のマンションのことについて、どうすればいいか考えるべきです。
もうそろそろボランティア活動として、自分のマンションのために真剣に
損得なしで行動に移していくべきです。

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築４０年超のマンションが次回の大規模修繕工事をやるかやらないかはそのときの住民の意思の問題なのだが、そう考えると借入金で工事をするほうが合理的なのである。

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借り入れて工事をするということは、切羽詰ってどうしても
やらなければならない状態に追い込まれなければやらない
ものですよ。
そんな管理では満足いく維持保全ができる筈がありません。
それに、借り入れをするのもいいですが、借入期間は１０年
程度ですよ。
短期間で積立金の値上げをして返済するのは大変です。
いつか必ず必要なのがわかっている工事だったら計画的に
積み上げていった方がいいでしょう。
それこそ計画性です。

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現在巷のマンションをみてみると、築２０年前後の
マンションはかなりあるけど、近いうちに解体するのかな？
２回目までは大規模修繕工事はするようだけど、それ以降は
ほったらかしだしね。

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そうなるでしょうね。築40年で住民の大半が80歳前後になりますと雨風をしのげたらいいと達観するものです。

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築30年までは買い手があり転売が容易なので、共用部を綺麗にしておく必要はありますが、
築30年超となりますと買い手も少なく転売が難しくなります。
住民も余生が短くなりますから達観するわけです。マンション共用部の保守は上下水道関連に絞り込み、サッシ玄関ドアなどの金物建具、外壁などはほうっておけばいいでしょう。

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>757さん
築４０年のマンションの住民は全て８０歳前後に
なっているというその発想がおかしいと思わないんですね。
確かに現在の築４０年のマンションはそうでしょう。
新耐震基準の適用以前に建てられたものであり、積立金も
少なく、建物設備の維持保全ができていないマンションは。
しかし、例えば六本木ヒルズあたりとかタワーマンションが
４０年程度で解体しますか？
手入れの行き届いたマンションは長持ちしますよ。
それを高級マンションとかあそこは別とかいうんじゃないでしょうね。

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評論家さんとこのマンションは入れ替わりが殆どないんでしょうね。
多分だめになるマンションの典型かな？

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六本木ヒルズを持ち出して一般論を語るのは少々、むり筋というものであろう。

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