修繕積立金の資産の運用について

住宅支援機構のこともっと勉強した方がいいかもね。

>705
取り壊すとしたら何年位で壊すのですか？
その数字が示せますか？

一般会計とか特別会計とか管理組合会計の用語ではありません。

駐車場収入は修繕費積立金会計の収入にするのがガイドラインの推奨。

いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

ガイドラインを教えて下さい。適正化法ですか。委託契約書ですか、規約ですか。？

>いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。

２回目の大規模修繕工事終了後としても、それから２０年後という
ことは、築４５年程度になります。
ということは、給排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター
といった大型設備の更新工事も入ることになります。
それともその工事はしないで少々悪かろうと我慢しますか？
３回目の大規模修繕工事は当然しないんでしょうね。
２５年過ぎから解体する４５年ぐらいまでは工事なしなんでしょうね。
築３０年からは新規に入居する者はいなくなるでしょうね。
壊すことが分かっているマンションを買う者はいないでしょうから。
資産価値は殆どないマンションになるでしょうね。
土地は解体費のことを考慮すれば大した金額にはならないだろうし。
それより、解体する特別決議は承認されるんだろうか？

最終大規模修繕工事とは、それ以降の大規模修繕は行わないで一定期間後、例えば20年後のマンションの解体を前提にしたものである。
居住者の大半が８０歳前後になったとき、マンションの寿命を後20年と決定することで、無駄な修繕を抑止する効果がある。
今後、マンション解体促進化法などができて、3分の2の賛成で解体できるようになるであろう。

あなたは全く現状認識のない考えをされる方なんですね。
例えば２５年の大規模修繕工事が終わった後、２０年後に
解体すると決めるといってますが、その頃は８０歳前後になっている
と勝手に決めていますが、マンションを購入した者が全て３５歳前後
で購入して、最初から最後までそのマンションに住むとは限らない
ですよ。
一体、築４０～５０年後には、どれだけのものが入れ替わっていると思いますか？
あなたの発想からすれば、築４０年後は全て入居者は７５歳前後
になっていますからね。
うちのマンションでも築１５年ですが、既に３０％以上が入れ替わって
います。
マンションは入れ替わりが激しいんですよ。
その途中入居の皆さんは建物・設備の維持保全はしっかりして欲しいと
思いますよ。
だから、住み続ける者は快適なマンションライフを、売却する者は
できるだけ高く、賃貸に出す場合はできるだけ高い賃料でと思う
のは普通の考えですよ。
ただ値上げには抵抗がある者はいますが。

↑病気

築30年から40年を越えるとローンが組めず、買い手がつかなくなるので、いくら修繕しても無意味である。
100年以上使うとなると個別のマンションの（ここのスレ主のように自分の死後も行うまめな）修繕だけでなく、法廷耐用年数の延長とか整合性のとれた政策が必要になるのである。

７１９さんが正しいですよ。有難う。

まったく頑固なんだな。
あなたの発想からすれば、マンションは築４０年が経過したら
解体するのが当たり前のようだけど、現実の認識が全く把握
されていない。
築３０年経てばあなたのばかげた発想からすれば、誰もそんな
マンションは買いませんよ。
それにマンションは入れ替わりがあることも想定していない。
あなたのマンションは、空きだらけとなりスラム化するだけ。
あなたは解体と決まってもまだ生き残っており、マンションの
買い替えはできない、アパートを借りるにもそのお金はない
ということになりますよ。

引っ越しできない者がどれだけいるのかな。
それ次第で取り壊し決議が大きくかわってくる。

マンションの寿命とは、経年劣化による損耗で訪れるのではなく、あと何年使うのかという意思で決定すべき、ということを
国土交通省が言っていないものだから、ここのスレ主には理解できないのである。

マンションの住人の大半が80歳前後（＝築40年超）ともなれば、限界＊＊のようなもので、消滅は時間の問題だと考えるべきであろう。

マンションは入れ替わりがあるんですよ。
何も最初から最後まで同じようにみんなが住んでいる訳じゃないからね。
築４０年で解体というけど、その１年前はどんな状態なのかな、そのマンションは。
修理は殆どしないんでしょう。
それに玄関扉や窓枠サッシ、エレベーター、給排水管等の交換は
しないんだろうね。
もうオンボロマンションの典型だよ。
そんなマンションには住みたくないね。
マンションの専有部分はコンクリートで周りがかためられているので、
全て新しくすれば新築と変わらないようになると建築士もいってますよ。
壁紙、天井、畳、キッチン、窓枠サッシ・網戸、玄関ドア等新品にすれば
新築時と変わらないようだけどね。

入れ替わりは築30年までで終了。
それ以降は買いたい人がいても
銀行がローンを断るから
現金持ってる人しか買えなくなる。
流動性を保つには法的耐用年数を
伸ばすしかないと言ってるのだが
そうすると住宅新規着工の妨げとなり
景気に影響するからそうはならない
ということである。

嘘でしょう。築２０年のマンションを３５年ローンで買えたけど。

築３０年超ではむり。

築20年の中古マンションで３５年ローンは
普通の住宅ローンではないですね。
本当ならどこの銀行ですか？

たぶん担保価値がほとんどなくても人的な信用が高かったのではないですか？
築20年のマンションなら15年ローンになるのが普通の住宅ローン。

現金で買う予定が、ローンを組まされる。現金の価値がガタ落ち。

車を子供に買ってやろうと思ってトヨタへ子供といった、少しでもいいから

ローンにしてくれと、付き合いで、ローンにした。金利は安いよ。

金融恐慌を心配している。何か物に買えないといけないか。

そのうち、お金をやるからと、区分所有権の変更を頼まれたりするかも。

自動車のローンは最長5年みたい。

733はぼけてますね。
耐用年数以上の期間のローンは無担保と同じだからそんなローンは普通はないって話。

築２０年のマンションが３５年ローンで
借りれたといっているじゃないの。
評論家どうした。自論だけではねえ。
単なる評論家だね。

どう考えても建て替えや解体は承認が得られそうもない。
非現実的だな。
積立金不足のとこはスラム化するだけのことやな。

このウン子の根の、糞老人は、都合が悪くなると、匿名に変化する、異常な発言が多い、退場を命じる。

おもしろーい、座布団３枚。

スレ主が悔しくて荒らしているようである。

「普通の住宅ローン」っていってるのがわからんのか？
個別の取引では相手次第でなんでもありだろう。

前にも書いたが・・・

築30年超のマンションはローンがつきにくい
http://www.mansion-hyoka.com/blog2/mansion-erabi/20100202-0801.html

ところが、築35年超の物件は担保力が低く評価されるため、融資がおりない、おりても短期間での返済となるなど、ローンが組みにくい状況がありまし た。したがって、買える人は限られてしまいました。幸い売り出して2か月で現金で購入するという買い手が現れてほっとした次第です。

従って、築30年超～築40年程度になればマンションの流動性はほとんどなくなり、住民の入れ替えは起きなくなるのである。

楽天のローンカードで融資枠800万円、金利３％くらいのひともいますからね。ローンカードの融資で築40年の中古マンションを現金500万で購入なんてひともいるかもしれないが、抵当権を設定する普通の住宅ローンっていうのは古くなるとダメなんだよね。築20年の中古を35年ローンで買ったっていうのは、自慢話なんだろうね。

>743さん
スレ主ですけど、別にあなたの批判はしていませんよ。
築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
つけが回ってきたからではないんですか。
そうならないようにしていって、マンションの寿命を延ばしていきましょう
というのが私の考えなんですよ。
資産価値のあるマンションなら買い手も融資も可能ですよ。
これから建物の保全ができるマンションとそうでないマンションの格差は
あなたが思っている以上に大きくなりますよ。

>743さん
あなたは評論家の意見をまともに信用しすぎですよ。
そしてそうならないように考えることはしないのですね。
建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。
これからは保全ができるマンションとそうでないマンション
で資産価値は大きく違ってきますよ。
それをやらないマンションはスラム化するだけです。
そして、売ることも貸すことも建て替えも解体もできず
ただ朽ち果てるのを待つだけです。
空室だらけのマンションで。

７４４さん。真面なご意見ありがとうございます。私もマンションの延命管理に努めます。

ヨーロッパの建物が１００年、２００年持つのは何故ですか？
システムに問題があるのであればそれを変えるべきでしょう。
建物自体はしっかりした維持保全ができればいつまでも持ちますよ。
あなたのは全てノーの発想ですよ。
発想の転換をしてみてはいかがですか。
元々力はある方のようですので。

>>建て替えや解体がいかに難しいかも考えないで。

実はかつて、大規模修繕工事も特別決議を実施の要件としていたため大変困難な事業でした。
しかし、そのために阪神大震災で傷んだマンションの修繕が進みませんでしたので
区分所有法が改正され、普通決議に緩和されました。

必要であれば法律を変えれば済むこと。
「限界＊＊」化したマンションの解体は必要であるから当然にそのように法改正されるでしょう。

>>築３０年を過ぎたマンションは流動性がないので取引はなくなる
>>といっておられますが、それは今まで建物設備の維持保全をやらなかった
>>つけが回ってきたからではないんですか。

法定耐用年数の問題であり、延長すれば住宅新規着工を推進する産業政策に影響すからするはずがない、ということがなんでわからんのかな。。

あなたは法律は変えればいいといいながら、耐用年数については
産業政策に影響するからノーといっている。
マンションも当初は建て替え変えを前提に長期修繕計画を
立てるように指針が出されていたのではないんですか。
政府もそのように考えていたんですよ。建て替えをどんどんやることにより
経済を活性化させようとね。
現在は、積立金の額の算出については、大規模修繕工事終了後３０年で
計画した場合、大型設備の交換費用が加わるので、望ましい積立金の額
として、１７，５００円が必要といってますよ。
大型設備の更新費用を含まない築３０年までの計画では対応できない
ので考えなさいということですよ。

耐震基準に対応できていないマンションも相当数あります。
そういったマンションは、売ることも賃貸も、建て替えも当然
できません。
そういったマンションが築５０年ぐらいになれば、殆ど住民も
いないでしょうし、危険な建物として政府も考えなければ
なりますが、しっかりした管理がされているマンションであれば
わざわざ壊すこともないでしょうしね。

>評論家さん
あなたは理事長なんでしょう。
よそのマンションのことや理想的なことばかり追い続けないで
自分のマンションの将来を考えて行動してはどうですか。
自分のマンションのことについて、どうすればいいか考えるべきです。
もうそろそろボランティア活動として、自分のマンションのために真剣に
損得なしで行動に移していくべきです。

築４０年超のマンションが次回の大規模修繕工事をやるかやらないかはそのときの住民の意思の問題なのだが、そう考えると借入金で工事をするほうが合理的なのである。

借り入れて工事をするということは、切羽詰ってどうしても
やらなければならない状態に追い込まれなければやらない
ものですよ。
そんな管理では満足いく維持保全ができる筈がありません。
それに、借り入れをするのもいいですが、借入期間は１０年
程度ですよ。
短期間で積立金の値上げをして返済するのは大変です。
いつか必ず必要なのがわかっている工事だったら計画的に
積み上げていった方がいいでしょう。
それこそ計画性です。

現在巷のマンションをみてみると、築２０年前後の
マンションはかなりあるけど、近いうちに解体するのかな？
２回目までは大規模修繕工事はするようだけど、それ以降は
ほったらかしだしね。

そうなるでしょうね。築40年で住民の大半が80歳前後になりますと雨風をしのげたらいいと達観するものです。

築30年までは買い手があり転売が容易なので、共用部を綺麗にしておく必要はありますが、
築30年超となりますと買い手も少なく転売が難しくなります。
住民も余生が短くなりますから達観するわけです。マンション共用部の保守は上下水道関連に絞り込み、サッシ玄関ドアなどの金物建具、外壁などはほうっておけばいいでしょう。

>757さん
築４０年のマンションの住民は全て８０歳前後に
なっているというその発想がおかしいと思わないんですね。
確かに現在の築４０年のマンションはそうでしょう。
新耐震基準の適用以前に建てられたものであり、積立金も
少なく、建物設備の維持保全ができていないマンションは。
しかし、例えば六本木ヒルズあたりとかタワーマンションが
４０年程度で解体しますか？
手入れの行き届いたマンションは長持ちしますよ。
それを高級マンションとかあそこは別とかいうんじゃないでしょうね。

評論家さんとこのマンションは入れ替わりが殆どないんでしょうね。
多分だめになるマンションの典型かな？

六本木ヒルズを持ち出して一般論を語るのは少々、むり筋というものであろう。

うちは合理的な運営となるように様々な対策を実施済みである。

超低金利の情勢において、必要なのは潤沢な修繕積立金ではなく、資金需要に迅速に対応できる管理規約の整備である。