修繕積立金の資産の運用について

分譲時の長期修繕計画は３０年のものを作成するようにとの
指針が出ています。
当初はそれにより、１戸当り必要積立金の平均額は、１万㎡以下は
２０２円、１万㎡超は平均平米当たり１７８円との指針を出しました。
但し、国交省も現在は１回目が終了した後に作成する計画には大型
施設の更新工事が含まれてくるので、この場合は17,500円が望ましい
という表現をするようになりました。
当初の積立金と大型施設の更新工事が含まれる計画と分けて考え
なければならないのにようやく気付いたということです。
当たり前のことだったのです。
それを高すぎるという者はまだまだ勉強不足ということですね。

勉強が進むと国土交通省の言うことが嘘だと気がつきます。

あなたの考えは一般的ではありません。
いざ必要になったとき、値上げの難しさが分かるでしょう。
借り入れでという考えですが、借りれば払わなければならないんですよ。
それも３０年というタームではなく、１０年程度の期間で返済しなければ
なりません。それまで積立をしてないので他のものも含め修繕積立金の値上げは
大きくなります。
そして、修繕をしなければならない個所は築年数の経過とともに毎年増えて
いきます。

不毛な議論ｗ

長期修繕計画がないマンションは事業計画はどうしているんだろう。
多分作成していないだろうし、理事長が変わればやり方も変わってくる。
当然建物の維持保全は十分できないし、いずれスラム化していく。
それが分かっていない、頑固者がいるマンションはかわいそう。
値上げといえば拒絶反応を示すのは老人。そんな先のことまで考える
必要はない。兎に角値上げはだめという考え。
分らないでもないが。

知識ゼロの状態で考えていたことは、
後々のことを考えたなら、ハナから修繕積立金を少し高めに設定した方がよいのではないか、
ということ。

だけれど、実際問題、修繕積立金が十分ではない組合もあり、かといって修繕しないわけにもいかない。
借り入れもやむを得ず。
借り入れ全面肯定ではありませんがね。

どうせ借り入れをしなければならないのだったら、計画的に
積み立てていけばいいんじゃないかな。
余裕があればムダ使いが多くなるとか、管理会社に搾取されるとか
マイナス思考の考えしかないからね。
自分のマンションは自分たちで守るという意識がないんだろうね。

こういうマンションの場合、事業計画はどうして決めるんだろうね。
もし長期修繕計画があれば、そのときの理事長は来年はこういう
工事が計画されているのでこれを提案しますということになるんだろうね。
まあ、長期修繕計画のシビアな洗い直しは、中々できないだろうが。
建築士を雇って検討しても、理事に人材がいなければ何にもならないし。

長期修繕計画の予算については少し余裕をもって組んであるのが
普通です。
予算をオーバーする場合や計画外の個所の補修等に必要だからです。
だからといって大型設備分の更新工事費はとてもじゃないが賄いきれません。
積立金が足りなくなれば借り入れをするということになりますが、
現在の積立金をその分値上げしなければならなくなります。
短期間で対応するのと、３０年というタームで対応するのとは負担が
全く違ってきます。

マンションの寿命は４７年として考えるといいでしょう。

スレ主がマンカンに受からない理由は推論できないからですね。
マンカンは推論型の問題が多いんです。

マンションの寿命が４７年だったら、当然給排水管、配線、ガス管、エレベーター、
浄化槽、高置水槽、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針、縦樋、メールボックス、
電灯設備、避難ハッチ等も更新するんでしょうね。
大規模修繕工事としては、３回は実施ということですね。

>622
スレ主ですが、私は１回でマン管と菅業合格しましたけど。

>619
我が管理組合では、余裕がないのに、管理会社に搾取される恐れのある議案が恐らく決議されます。

>625さん
問題は理事長にあります。
何故管理会社のいいなりになるのかということです。
誰かひとりでいいんですが、できれば会社をリタイアした
者がマン管ぐらいの資格を取り、理事会を理事会主導で
運営できればいいんですけどね。
一回その筋道を作ってしまえば後に続く理事長もやりやすい
と思いますけど。
各種点検や通常の工事は勿論のこと、大規模修繕工事についても
管理会社にはタッチさせないようにできればいいのですが。
通常の工事の相見積についても、管理会社のいいなりはだめですね。
うちの場合は、理事会や総会には管理会社と管理員は出席はします
けど発言はまずできませんからね。
議事録案についても、理事長が細かくチェックして修正をしますから。
当然総会の議案は理事会で決めます。規約改正や事業計画等。

>626
やはり知識のある人が理事長に選任されなければいけないですよね…

決議されるでしょうが、総会では質問から入って疑問を投げかけるつもりです。
具体的に書くと、見ている人がいたら‘対策’されるでしょうから書きませんが。

正論ならたとえみていたとしても問題はないでしょう。
質問事項をより説得させるためには、皆さんのお知恵を
借りた方がいいと思いますよ。

たとえるのが難しいので漠然と…

規約に反した管理費・修繕積立金の使い方を決議しようとしています。
‘抜け道’があるので、それを持ち出されたら諦めるしかないと思っていますが、
‘抜け道’により規約違反を回避できても、組合のためにはならないと考えています。

‘抜け道’があるので正論ではないかもしれません。

管理費や積立金はマンションの管理のために使うのが当然なのです。
今回標準管理規約からコミュニティ条項が削除されることになりました。
例えば、自治会の忘年会や懇親会に理事長が出席するのに管理費から出すとか、
共同募金やスポーツクラブとか祭りに管理費から出費するのはだめですよ
ということです。
当然管理費や積立金を貸し出しをするとかもだめですね。
それに、規約に反した使い方は当然規約違反だしそれをやった理事長は
善管注意義務違反、信義則違反になり法的に罰せられますね。
確か５０万円以下の罰金？でしたかね。
規約に違反した使い方？理解できないですね。
積立金は建物設備の維持保全に使うことが決まっていますしね。
それに積立金はみんなの積立金ですから。
組合を解散する時や建て替え等では区分所有法でもきちんとした
決まりごとがありますので、勝手に運用はできませんしね。

規約に反しているのに抜け道があるので組合員の
ためにならないことでもオーケーか。
そんなもんある訳ないよ。

‘抜け道’もまた規約でした…
630さんの意見で、議案が上がったもうひとつの可能性に思い当たりました。
それでもやっぱり組合のためにはならないことだと思います。
むしろ「管理会社に搾取される恐れ」が高まるとさえ思います。

漠然とした内容に対してご意見下さりありがとうございました。

資産の運用については総会決議が必要です。
安全性が一番で次に流動性が求められています。
最後の収益性についてはあまり考慮する必要はないと思います。
ただ、ペイオフ対策として普通預金にしていますと僅かな金利は
つきますが、倒産時は1,000万円と利息しか返ってきません。
そこで殆どのマンションでは、普通預金でも金利の付かない
決済用預金にしてあると思います。
管理会社の収納口座を使用しているマンションも１ヶ月後には
管理組合名義の保管口座に移管しなければならないと法で定められて
います。
管理会社とのトラブル等につきましては、地方整備局に相談すべきです。
問題があればすぐ解決できますよ。

ありがとうございます。
管理会社とのトラブルの際は、ご助言通り地方整備局へ相談致します。
今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
この問題に関しては私が積極的に動くことにします。

管理会社の専用部サービスに管理組合単位で契約して、管理費から払うってことでしょ？
管理会社の言う支出てきる根拠が管理規約の地域コミュニティ条項なんですよ。
地方整備局はこの件に関して管理組合の内部のどの財布から支出するかは管理組合内部の問題であるとして、管理会社を指導したりはしません。管理組合内部の問題ですから原告は区分所有者で被告は管理組合の裁判するしかありません。私はやったら勝てると思いますよ。

コミュニティ条項はこれを設けた時のコメントとして、各居住者が
任意に負担するものであり、管理費とは別のものだといっています。
又、管理組合全体が一会員として地域コミュニティとの連携の為に
自治会の会員になり会費を支出することが組合活動にあたるといって
いました。
しかし、今回国交省は標準管理規約からこのコミュニティ条項を
削除することにしました。
理由は、管理費はあくまでマンションの管理のために使うべきとの
判断からです。

総会が近いなら、総会に間に合うように理事長、副理事長、監事に内容証明だしとくといいですよ。
議案は規約違反だから可決しても無効である、だから取り下げろってね。
総会で反対意見言って、裁判するぞー！とか言ったらびびって否決するはずですけど。
専有部サービスの話は管理会社別のスレッドのほうが過去レスに詳しく書いてありますよ。
こんな話は数年前から繰り返しでてきててもうだいたいの結論出てますよ。
誰も反対しなかったら導入してもいいと思います。年寄りが増えてますからそれなりのメリットはあるでしょう。

現在マンションでも高齢化、単身化が進んでいます。Ｈ２０年頃には
６０歳以上が４０％になると予測しています。
一人暮らし老人の問題も深刻で、孤独死が社会問題になっています。
この流れに目をつけたのが東急コミュニティで２００９年から
「専有部サービス」をスタートさせ他管理会社との差別化を図り
生き残りをかけて取り組んでいます。
共用部のみをサービス範囲とした管理業務だけではマンション居住者の
ニーズに十分対応できないと持論を展開しています。
マンション管理業は、住生活サービス業との認識に立てば、もはや専有部分
へのサービスの拡大は必然の流れとか勝手な持論を述べています。
そして上手に利用して欲しいと述べています。

ただ、管理費から専有部サービスの経費を支出するのは規約違反です。
規約を改正するにしても、そのサービスを受ける者があまりにも少なすぎて
特別決議が承認されるとは考えられません。

規約に書いてあっても区分所有法の規定で無効だ！というひといますよ。
ここで聞くのはスレ違いというか大した内容の返事は期待できません。
東急のスレッドの過去レスみるとか質問してみたら？
総会で否決したらいいだけなので、理論武装しといたらどうですか？

ご意見ありがとうございます。

専有部サービスではないです。
が、お話を伺っていると後に理屈をつけて提案される可能性もありますね(悩)

理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。

うちのマンションでは今度の総会でコミュニティ条項を
削除することにしました。
今までも活用したことはなく不要なものだったので削除
することにしたんです。

640です。

あと、一応このスレに関係した内容です。
運用とは違いますが。

感づかれないといいなぁ…

>規約に反した管理費・修繕積立金の使い方を決議しようとしています。
>抜け道’があるので、それを持ち出されたら諦めるしかないと思っていますが、
>抜け道’により規約違反を回避できても、組合のためにはならないと考えています。
>今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
>理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
>「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。
>あと、一応このスレに関係した内容です。
>運用とは違いますが。

さあこれで相談内容を想定してください。

修繕積立金の資産の運用と、なっておりますが。

管理費等の消費の範囲の意見になっておりますね、

修正しませんか。一言、専有部分のサービスに管理費等の消費は、いけないと思います。

標準管理規約から、コミュニティ形成の条項が削除されるのを、見越して、それに、

変わる商品の提案だと思います。当マンションでは、町内会費は組合員の口座から、

管理会社の口座へ振替えられ、管理会社が、町内会長の個人口座へ振り込んででおります。

組合の収支報告は４～５年前までは収支報告がなされておりましたが、住民からの、

クレームで、自動引き落としはそのままで、収支報告書からは、削除されています。

私は、以前のように、堂々と総会で収支報告した方が、後々問題がないので、その方が、

良いと、思っております。念のために、組合の管理費等は、町内会への支出はありません。

集金業務を、組合が、便宜を、図ってやっているだけです。これは、標準管理の改正とは、

関係はありません。専有部分サービスは、管理費より支出しています。総会の決議は、

普通決議です。。管理費等の町内会への支出はなく、専有部サービスは、管理費等からの支出であるから、

これを比較すると、町内会への管理費等の支出をして、町内会員同士で、助け合いの為の費用にあてた方が、

良いと思いす。管理会社とは、管理委託契約費に、緊急対応業務等も含まれているので、これで専有部の、

漏水事故等の、緊急時の対応は、しなければいけません。専有部サービスを管理費等から、消費するのであれば、

委託契約の、緊急対応等業務と重複するので、その分、委託費を、安くした頂いたら、どうですか、本来は、

専有部サービスは、管理会社がサービスしていました。だいたい、専有部サービスは、良く読むと、

料金は３０分以内が無料がうたい文句です。唯一買い物サービス２時間無料（高齢者対策）は何を意味するのか、

これらは、委託費だけでは、利益の確保ができない為に、専有部分の、リフォーム工事等の情報収集なんでしょうね、

３０分以内で、料金無料では、仕事の範囲が、限られてきます。しかも、注意ですが、１年間で１回のみです。

結論、専有部サービスの費用を、組合に補助して、助け合い運動に使う。設備等の（漏水等）は委託契約で、

管理会社に委託しているので、これで良し。契約書と専有部サービスを比較しましょう。

理事会出席者全員（管理会社含む）に手当を出すとか
豪華な弁当を支給するとかじゃないかな。
それとも懇親会かな？
管理会社もいろいろ対策を考えての提案だろうからねえ。
草の根評論家も勘違いだったか。衰えたね。

弁当など瑣末な話であろうw

専有部サービスについては、「東急コミュニティ専有部サービス」で
検索すればいろいろ調べられます。

ただ質問者は専有部サービスではないといっていますからね。
自治会費云々でもないでしょう。

管理会社も管理組合とは別個に各区分所有者に募集をしていけば
いいんでしょうが。
管理組合が絡むと問題は大きくなり難しいのでは？

スレ主旨とは違う内容になっていますが、別に問題はありませんよ。
今までいろいろなスレタイがあったけど、殆ど消滅してしまいましたからね。
何でも相談したり提案してもいいんです。
そして、それに答える書き込みがあればいいんではないでしょうか。
現にいま一番書き込みの多いのがここのスレですから。
スレだけ立ててすぐにいなくなるスレ主よりいいと思いませんか。
ここにきたくない者はこなければいいだけのことですから。

>草の根評論家も勘違いだったか。衰えたね。
そんなことありません。
草の根さんはうちのマンションの問題を見抜きました。

提案が管理会社だと厄介ですが、事後に訴えるとか解約とかの手段を取ればよいかと思っています。
その段階に到達すれば、さすがに関心のない人も騒ぎ立てると思います。

ただ、提案が「Ａ氏」だと組合のことを考えての判断とも受け取れます。
「Ｄ氏」もしかりですが、提案したとは考えにくいです。

へえーそうですかあ。
特命区分所有者さんとこのマンションの問題だったのですか。
コミュニティ条項を根拠にして管理費から出費させるのは規約違反
だから提訴すればいいということですかね。
確かに規約違反は承認されても無効とは言えますね。

>650
何かきな臭くなってきましたね。
しかし、ここは匿名掲示板ですから。
具体的に何かはわかりませんが、それが判れば皆さんいろいろ調べたりして
協力してくれると思いますよ。

しかし興味はあるね。

私の質問の仕方と同じです。
漠然とした予算が組まれています。
①漠然としていて
②理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるような
予算の組み方だったので、悪い方へ行かないか危惧しています。

予算書での予算の組み方としては、管理費であれば補修費は
漠然としているというか、予定金額なのでアバウトですよね。
修繕積立金であれば長期修繕計画等を参考にして事業計画として
提案されてると思いますけど。
しかし、それもある程度余裕をもって組んであるところが大半でしょう。
管理会社としては、各種点検や工事とかで紹介料なりバックリベートなりを
取っている管理会社も普通にありますね。
その中で設計・監理費が組まれている計画書もありますが、大規模修繕工事
以外は必要ありませんよね。
兎に角業者への発注の際は必ず相見積を取り、ちょっと金額が大きなものについては、
同じ条件で理事長が管理会社以外の業者に見積もりをとることです。
同じ条件については、管理会社が推薦した業者の見積もり書を活用してそれで
見積を取ればいいですよ。

追加です。
‘抜け道’は標準規約第７９条です。

>655さん
ありがとうございます。
理事次第ではありますが、見積りで対策できますね。

所謂容認事項ですね。
その協定書にはある程度使用等が限定されてるのじゃないですか。
それに、分譲業者にプラスになるような協定じゃないと思いますけど。
地域住民とか電力会社が対象でしょう。

うちでは管理規約外事項になってます。
標準のはずですが…

管理規約外事項
第７９条
管理規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めのところによる。
２．管理規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については総会の決議により定める。

２項が違反を認めます。

本当だ。これを普通決議で定められるとしたら、

どこかで、見た、＊＊＊既約だ。総会もいらない。

違反を主張する理由です。

収支予算の作成及び変更
第６８条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。

＊２項略＊

３．理事長は、第６６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第３５条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの
二．「総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費」
であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

３項二号に違反する予算であると考えています。