修繕積立金の資産の運用について

>578
マンション管理士の資格一つがあれば、マンションの管理に
ついては十分だよ。
但し、試験に合格するだけでは大して役にはたたないけどね。
それからの研鑽が大切。

どんな事を、研鑽しますか。私は自分のマンションの構造、設備、管理方法、

議案書、契約書。重要事項説明等々の、チェックをしています。時々他の

マンションに住む住民からの相談に乗ったりするついでに、そのマンションの

様々な事を調査しながら学びます。管理会社を退職して、経験を活かしています。

これらは、研鑽になりますでしょうか。ただ、同業の友人に不足しております。

生活には、困りませんが、マンション管理士業では、収入はありません。

相手様が。満足して、喜んでくれるとうれしいです。どこの、団体にも属しません

６００戸のマンションの区分所有者です。

まもなくマンション管理士の全国規模の新団体が発足しますのでそこに入会されるといいでしょう。

>583さん
そのニュースソース教えてください。

現在の団体が分裂しますのでもうちょっとまっとくといいです。
現行の１都道府県１団体で日本マンション管理士会連合会が統括する方式ではなく
新団体は全国１団体になりますので、マンション管理士は都道府県の団体に加入するのではなく新全国団体に直接加入になります。

>582さん
研鑽の方法としては、工事や補修関係では、地元の優良業者の選別や
点検とか補修工事ごとの単価の調査。
例えば、雑排水管の高圧洗浄であれば、１戸当りの単価を複数社調査。
消防点検も複数社からの見積もり価格を調査しておく。
規約関係では、区分所有法や標準管理規約の改正のチェック、各種
使用細則のひな形の作成と他のマンションとの比較等。
長期修繕計画の洗い直しについては、その計画に全ての工事が網羅されて
いるか。又、無駄な費用や周期でおかしいもののチェック、その費用の検索、
設計・監理費が全てに計算されていないか又その費用は適切か。
総会の進め方、理事会の進め方、大規模修繕工事の進め方、新人理事の研修、
具体的な規約や細則をどう改正するのかの手法等
又、電力の自由化、高圧一括受電、電子ブレーカー、横浜の傾いたマンション情報、
資産の運用、住宅支援機構について、管理会社の特徴について、管理会社のリプレイス方法、
収支報告書の見方、義務違反者の対応の仕方、総合保険について、瑕疵担保責任保険、
元請会社の相見積の募集方法等まだまだたくさんありますよ。

>585さん
ありがとうございます。
何をされているのか知りませんが、いろんな情報を
お持ちなんですね。

>582さん
最初はこういったスレにどんどん参加していろいろ書き込むことです。
間違っていれば誰かが修正等してくれますしね。
それが勉強になりますよ。

地方の管理士会の理事をしましたが、古参の理事長と監事は、悪知恵ばかり、

区分所有者の事など考えておりませんでしたので、管理士会を辞めました。

現在、この役員は、入れ替わりましたが、やはり、最初の役員の癖は抜けないと

思いますので、新しい団体であれば、体験入会から、始めたいと思います。

管理士会は。組合側に立った組織の様ですが。組合員側に立った管理士会でありたい。

優秀な組合員がいれば、その組合員が役員になり、マンション管理の改革者を育てることです。

管理士会は、利害関係のある、組合、管理会社等とは、一線を画すべきです。

勿論、敵対はするべきでは、ありません。息の永い仕事になります、非営利活動法人であるべきです。

５８９ですが、追記

組合の役員の相談等で、本当に区分所有者の事を真剣に考えているかどうかの、

見分けが付く管理士の集まりを作ってください。政治活動はその後です。

組合の信頼よりも。組合員からの信頼を勝ち得れば管理士の将来は明るいです。

組合の役員が区分所有者の事を真面目に考えていれば、その方は、優秀な区分所有者です

>590さん
マンション管理については、優秀な人材は殆ど仕事をされています。
こまめなマンションの管理をしていくには、どうしても会社をリタイア
した方がボランティアとしてやっていく必要があります。
どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

管理規約や各種使用細則の全面改正、長期修繕計画の洗い直し作業、理事会や
総会の運営方法、組合員への情報提供の定期化、現在行われている各種点検や
工事業者の洗い直しと相見積の再確認、義務違反者に対する対応のマニュアル化、
工事や点検時の業者との打ち合わせ、適正修繕積立金の検討と値上げ、管理員や
管理会社との日常の対応等
こういった点を次期理事長への引き継ぎ事項としてマニュアル化していくその
システムを作っていかなければなりません。
当然、そのためには知識も必要ですので、できればマン管の資格ぐらいは取得
するぐらいの気迫が要求されます。

>>どっかの時点で、一人の優秀な会社をリタイアした方が、ボランティアとして
>>現在のマンションの管理を改善していく必要があります。

外部の専門家活用が世の中の流れですけどね。

でしょうね。
通常は中々人材確保が難しいでしょうから。

現行の日本マンション管理士会連合会は傘下の都道府県マンション管理士会に管理会社社員の入会を認めていませんが、
新全国団体はそのような制限は設けないし、年会費も安いので、すぐに新団体が主流派になるでしょう。
会長は大学の教授で、監査役は元警察官僚（元和歌山県警本部長）で決まってるそうです

私はよくしりませんが、噂では、現在の連合会の会長の評判がとても悪いのが原因だそうです。
とても貧相な方なので大学の先生や警察官僚には顔でも負けるでしょう。

管理士連合会なのに、大学の教授や元警察官僚が会長や監査役になるんですか？
マン管士にいい人材はいないんですかね。
理事とかには当然マン管士が入るんでしょうね。

↑大学の教授とか警察官僚がマンション管理士の試験に合格して国土交通相に登録してるんでしょ。会員のなかから会長選ぶに決まってますよ。
マンション管理士って受かる人は簡単に受かります。

私はユーキャンの通信教育を受けて合格しましたけど、
７ヶ月勉強しました。
なんとか１回で合格はしましたけど。
管業も同時に受けました。登録はしてませんけど。
薄っぺらい合格証書だけはありますけど。
マン管士の合格証書の方がしっかりしてますね。

マンション管理士と管理業務主任者の第一回目からの試験問題を見て下さい・

>598さん
過去問は４～５年分は勉強しましたけど、もうやりたく
ないですよ。
それにもう合格点はとれないと思います。
問題集を解くには集中力が必要ですしね。
特にマン管の試験問題は、紛らわしいのでしっかりした
知識がないと解けませんから。
今はマンション管理の総合力はついたと思いますけど、試験問題は
難しいですよ。
それに試験での知識はそんなに必要としませんから。

マンション管理士会には管理会社の有資格者も
入会してるんじゃないかな。
勿論一部の者だけど。

インターホンの標準仕様の機種と取り付け費込の価格はいくらでしょうか。
アイホンの７インチの場合。
１戸当りの価格を教えてもらえませんか。

６万円前後かな。

アイホンのＶＩＸＵＳ１Ｐｒですよ。
機器の見積もり価格は、２０万円程度しますよ。
勿論この価格は標準価格なんですが、半額にはなるでしょうが、
これには、集合玄関ユニットや管理員室親機も含まれます。
それに工事費が加算されますからね。
取り付け業者は別ですから。

インターホンの機種を取り付け業者が直接メーカーから
取り寄せることはできないということ知ってます？
まず、地域の卸問屋に納入して、それから代理店へ納められます。
それを取り付け業者が買うという構図になっています。
複雑ですね。

失礼しました。６０２です、

品番は、VHK-RMB-R でした。訂正します。

今アイホンで一番新しくて売れてるのがピクサス１Ｐｒです。
画面はカラーで７インチの大きさです。
いろんな機能がついてますので便利です。
特にセキュリティシステムはいいですよ。

理事長の情報収集能力の差がマンション管理、すなわち経費の削減に
大きな影響力を与えます。
雑排水管の高圧洗浄、ＥＶの保守点検費、消防点検費、塗装工事の費用、
監視カメラの費用、管理会社の事務管理費、清掃費、インターホンの価格、
大規模修繕工事の費用等まだまだいろいろあります。
それから、修繕積立金の額の算出については、平米当たりの算出方法や
長期修繕計画の総工事費からの算出方法がありますが、１回目の大規模
修繕工事終了後の長期修繕計画には、大型の施設の交換が含まれてくるので
かなりの額が必要となります。
国交省は１戸当り月の積立金の額は、１７，５００円程度必要といっています。
１戸当り１００万前後は１回めの工事で、大型施設は含まれていませんからね。

マンション管理センター等の意見は、あくまで標準。

あまり、あてにしては、いけない。各マンションは、

独自の手法を確立して下さい。その相談は、主に、

マンションに現に住んでいる、専門家を掘り起こす

ことが、先決です。外部の者の相談は自由ですよ。

経験上、修繕積立金が１戸当たり、１７．５００円

は多すぎます。管理会社の色々な提案を受け入れていたら

資金は、いくらあっても、足りません。日常から

節約の積み重ねで、相当な無駄を省けます。知恵、

>608
国交省が出した望まれる修繕積立金の額ですよ。
商売とかは関係ありませんよ。
それに高いですか？
長期修繕計画はあなたのとこにもあるでしょう。
１回目の大規模修繕計画後に長期修繕計画の洗い直しをして
計画を作り直すでしょう。
長期修繕計画を３０年で計画してあるものには、エレベーター、専有部分内の
玄関扉、窓枠サッシ、網戸、消防設備、浄化槽、給排水管、ガス管、避難ハッチ、
メールボックス、避雷針、電灯設備、高置水槽、縦樋等の交換は含まれていません。
これが理解できないようだと、いずれお宅のマンションは積立金不足で
悩むことになりますよ。

全部計画に入っております。

>310
へえー、３０年弱で窓枠サッシとか給排水管を変えるんだ。

>611
310は大分昔のレスですよ

分譲時の長期修繕計画は３０年のものを作成するようにとの
指針が出ています。
当初はそれにより、１戸当り必要積立金の平均額は、１万㎡以下は
２０２円、１万㎡超は平均平米当たり１７８円との指針を出しました。
但し、国交省も現在は１回目が終了した後に作成する計画には大型
施設の更新工事が含まれてくるので、この場合は17,500円が望ましい
という表現をするようになりました。
当初の積立金と大型施設の更新工事が含まれる計画と分けて考え
なければならないのにようやく気付いたということです。
当たり前のことだったのです。
それを高すぎるという者はまだまだ勉強不足ということですね。

勉強が進むと国土交通省の言うことが嘘だと気がつきます。

あなたの考えは一般的ではありません。
いざ必要になったとき、値上げの難しさが分かるでしょう。
借り入れでという考えですが、借りれば払わなければならないんですよ。
それも３０年というタームではなく、１０年程度の期間で返済しなければ
なりません。それまで積立をしてないので他のものも含め修繕積立金の値上げは
大きくなります。
そして、修繕をしなければならない個所は築年数の経過とともに毎年増えて
いきます。

不毛な議論ｗ

長期修繕計画がないマンションは事業計画はどうしているんだろう。
多分作成していないだろうし、理事長が変わればやり方も変わってくる。
当然建物の維持保全は十分できないし、いずれスラム化していく。
それが分かっていない、頑固者がいるマンションはかわいそう。
値上げといえば拒絶反応を示すのは老人。そんな先のことまで考える
必要はない。兎に角値上げはだめという考え。
分らないでもないが。

知識ゼロの状態で考えていたことは、
後々のことを考えたなら、ハナから修繕積立金を少し高めに設定した方がよいのではないか、
ということ。

だけれど、実際問題、修繕積立金が十分ではない組合もあり、かといって修繕しないわけにもいかない。
借り入れもやむを得ず。
借り入れ全面肯定ではありませんがね。

どうせ借り入れをしなければならないのだったら、計画的に
積み立てていけばいいんじゃないかな。
余裕があればムダ使いが多くなるとか、管理会社に搾取されるとか
マイナス思考の考えしかないからね。
自分のマンションは自分たちで守るという意識がないんだろうね。

こういうマンションの場合、事業計画はどうして決めるんだろうね。
もし長期修繕計画があれば、そのときの理事長は来年はこういう
工事が計画されているのでこれを提案しますということになるんだろうね。
まあ、長期修繕計画のシビアな洗い直しは、中々できないだろうが。
建築士を雇って検討しても、理事に人材がいなければ何にもならないし。

長期修繕計画の予算については少し余裕をもって組んであるのが
普通です。
予算をオーバーする場合や計画外の個所の補修等に必要だからです。
だからといって大型設備分の更新工事費はとてもじゃないが賄いきれません。
積立金が足りなくなれば借り入れをするということになりますが、
現在の積立金をその分値上げしなければならなくなります。
短期間で対応するのと、３０年というタームで対応するのとは負担が
全く違ってきます。

マンションの寿命は４７年として考えるといいでしょう。

スレ主がマンカンに受からない理由は推論できないからですね。
マンカンは推論型の問題が多いんです。

マンションの寿命が４７年だったら、当然給排水管、配線、ガス管、エレベーター、
浄化槽、高置水槽、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針、縦樋、メールボックス、
電灯設備、避難ハッチ等も更新するんでしょうね。
大規模修繕工事としては、３回は実施ということですね。

>622
スレ主ですが、私は１回でマン管と菅業合格しましたけど。

>619
我が管理組合では、余裕がないのに、管理会社に搾取される恐れのある議案が恐らく決議されます。

>625さん
問題は理事長にあります。
何故管理会社のいいなりになるのかということです。
誰かひとりでいいんですが、できれば会社をリタイアした
者がマン管ぐらいの資格を取り、理事会を理事会主導で
運営できればいいんですけどね。
一回その筋道を作ってしまえば後に続く理事長もやりやすい
と思いますけど。
各種点検や通常の工事は勿論のこと、大規模修繕工事についても
管理会社にはタッチさせないようにできればいいのですが。
通常の工事の相見積についても、管理会社のいいなりはだめですね。
うちの場合は、理事会や総会には管理会社と管理員は出席はします
けど発言はまずできませんからね。
議事録案についても、理事長が細かくチェックして修正をしますから。
当然総会の議案は理事会で決めます。規約改正や事業計画等。

>626
やはり知識のある人が理事長に選任されなければいけないですよね…

決議されるでしょうが、総会では質問から入って疑問を投げかけるつもりです。
具体的に書くと、見ている人がいたら‘対策’されるでしょうから書きませんが。

正論ならたとえみていたとしても問題はないでしょう。
質問事項をより説得させるためには、皆さんのお知恵を
借りた方がいいと思いますよ。

たとえるのが難しいので漠然と…

規約に反した管理費・修繕積立金の使い方を決議しようとしています。
‘抜け道’があるので、それを持ち出されたら諦めるしかないと思っていますが、
‘抜け道’により規約違反を回避できても、組合のためにはならないと考えています。

‘抜け道’があるので正論ではないかもしれません。

管理費や積立金はマンションの管理のために使うのが当然なのです。
今回標準管理規約からコミュニティ条項が削除されることになりました。
例えば、自治会の忘年会や懇親会に理事長が出席するのに管理費から出すとか、
共同募金やスポーツクラブとか祭りに管理費から出費するのはだめですよ
ということです。
当然管理費や積立金を貸し出しをするとかもだめですね。
それに、規約に反した使い方は当然規約違反だしそれをやった理事長は
善管注意義務違反、信義則違反になり法的に罰せられますね。
確か５０万円以下の罰金？でしたかね。
規約に違反した使い方？理解できないですね。
積立金は建物設備の維持保全に使うことが決まっていますしね。
それに積立金はみんなの積立金ですから。
組合を解散する時や建て替え等では区分所有法でもきちんとした
決まりごとがありますので、勝手に運用はできませんしね。

規約に反しているのに抜け道があるので組合員の
ためにならないことでもオーケーか。
そんなもんある訳ないよ。

‘抜け道’もまた規約でした…
630さんの意見で、議案が上がったもうひとつの可能性に思い当たりました。
それでもやっぱり組合のためにはならないことだと思います。
むしろ「管理会社に搾取される恐れ」が高まるとさえ思います。

漠然とした内容に対してご意見下さりありがとうございました。

資産の運用については総会決議が必要です。
安全性が一番で次に流動性が求められています。
最後の収益性についてはあまり考慮する必要はないと思います。
ただ、ペイオフ対策として普通預金にしていますと僅かな金利は
つきますが、倒産時は1,000万円と利息しか返ってきません。
そこで殆どのマンションでは、普通預金でも金利の付かない
決済用預金にしてあると思います。
管理会社の収納口座を使用しているマンションも１ヶ月後には
管理組合名義の保管口座に移管しなければならないと法で定められて
います。
管理会社とのトラブル等につきましては、地方整備局に相談すべきです。
問題があればすぐ解決できますよ。

ありがとうございます。
管理会社とのトラブルの際は、ご助言通り地方整備局へ相談致します。
今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
この問題に関しては私が積極的に動くことにします。

管理会社の専用部サービスに管理組合単位で契約して、管理費から払うってことでしょ？
管理会社の言う支出てきる根拠が管理規約の地域コミュニティ条項なんですよ。
地方整備局はこの件に関して管理組合の内部のどの財布から支出するかは管理組合内部の問題であるとして、管理会社を指導したりはしません。管理組合内部の問題ですから原告は区分所有者で被告は管理組合の裁判するしかありません。私はやったら勝てると思いますよ。

コミュニティ条項はこれを設けた時のコメントとして、各居住者が
任意に負担するものであり、管理費とは別のものだといっています。
又、管理組合全体が一会員として地域コミュニティとの連携の為に
自治会の会員になり会費を支出することが組合活動にあたるといって
いました。
しかし、今回国交省は標準管理規約からこのコミュニティ条項を
削除することにしました。
理由は、管理費はあくまでマンションの管理のために使うべきとの
判断からです。

総会が近いなら、総会に間に合うように理事長、副理事長、監事に内容証明だしとくといいですよ。
議案は規約違反だから可決しても無効である、だから取り下げろってね。
総会で反対意見言って、裁判するぞー！とか言ったらびびって否決するはずですけど。
専有部サービスの話は管理会社別のスレッドのほうが過去レスに詳しく書いてありますよ。
こんな話は数年前から繰り返しでてきててもうだいたいの結論出てますよ。
誰も反対しなかったら導入してもいいと思います。年寄りが増えてますからそれなりのメリットはあるでしょう。

現在マンションでも高齢化、単身化が進んでいます。Ｈ２０年頃には
６０歳以上が４０％になると予測しています。
一人暮らし老人の問題も深刻で、孤独死が社会問題になっています。
この流れに目をつけたのが東急コミュニティで２００９年から
「専有部サービス」をスタートさせ他管理会社との差別化を図り
生き残りをかけて取り組んでいます。
共用部のみをサービス範囲とした管理業務だけではマンション居住者の
ニーズに十分対応できないと持論を展開しています。
マンション管理業は、住生活サービス業との認識に立てば、もはや専有部分
へのサービスの拡大は必然の流れとか勝手な持論を述べています。
そして上手に利用して欲しいと述べています。

ただ、管理費から専有部サービスの経費を支出するのは規約違反です。
規約を改正するにしても、そのサービスを受ける者があまりにも少なすぎて
特別決議が承認されるとは考えられません。

規約に書いてあっても区分所有法の規定で無効だ！というひといますよ。
ここで聞くのはスレ違いというか大した内容の返事は期待できません。
東急のスレッドの過去レスみるとか質問してみたら？
総会で否決したらいいだけなので、理論武装しといたらどうですか？

ご意見ありがとうございます。

専有部サービスではないです。
が、お話を伺っていると後に理屈をつけて提案される可能性もありますね(悩)

理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。

うちのマンションでは今度の総会でコミュニティ条項を
削除することにしました。
今までも活用したことはなく不要なものだったので削除
することにしたんです。

640です。

あと、一応このスレに関係した内容です。
運用とは違いますが。

感づかれないといいなぁ…

>規約に反した管理費・修繕積立金の使い方を決議しようとしています。
>抜け道’があるので、それを持ち出されたら諦めるしかないと思っていますが、
>抜け道’により規約違反を回避できても、組合のためにはならないと考えています。
>今の理事を説得できなければ、後続の理事も同じことをすると思います。
>理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるようなものです。
>「提案が何者であるか」で意味合いは変わって来ますが、搾取の恐れは変わらないと考えています。
>あと、一応このスレに関係した内容です。
>運用とは違いますが。

さあこれで相談内容を想定してください。

修繕積立金の資産の運用と、なっておりますが。

管理費等の消費の範囲の意見になっておりますね、

修正しませんか。一言、専有部分のサービスに管理費等の消費は、いけないと思います。

標準管理規約から、コミュニティ形成の条項が削除されるのを、見越して、それに、

変わる商品の提案だと思います。当マンションでは、町内会費は組合員の口座から、

管理会社の口座へ振替えられ、管理会社が、町内会長の個人口座へ振り込んででおります。

組合の収支報告は４～５年前までは収支報告がなされておりましたが、住民からの、

クレームで、自動引き落としはそのままで、収支報告書からは、削除されています。

私は、以前のように、堂々と総会で収支報告した方が、後々問題がないので、その方が、

良いと、思っております。念のために、組合の管理費等は、町内会への支出はありません。

集金業務を、組合が、便宜を、図ってやっているだけです。これは、標準管理の改正とは、

関係はありません。専有部分サービスは、管理費より支出しています。総会の決議は、

普通決議です。。管理費等の町内会への支出はなく、専有部サービスは、管理費等からの支出であるから、

これを比較すると、町内会への管理費等の支出をして、町内会員同士で、助け合いの為の費用にあてた方が、

良いと思いす。管理会社とは、管理委託契約費に、緊急対応業務等も含まれているので、これで専有部の、

漏水事故等の、緊急時の対応は、しなければいけません。専有部サービスを管理費等から、消費するのであれば、

委託契約の、緊急対応等業務と重複するので、その分、委託費を、安くした頂いたら、どうですか、本来は、

専有部サービスは、管理会社がサービスしていました。だいたい、専有部サービスは、良く読むと、

料金は３０分以内が無料がうたい文句です。唯一買い物サービス２時間無料（高齢者対策）は何を意味するのか、

これらは、委託費だけでは、利益の確保ができない為に、専有部分の、リフォーム工事等の情報収集なんでしょうね、

３０分以内で、料金無料では、仕事の範囲が、限られてきます。しかも、注意ですが、１年間で１回のみです。

結論、専有部サービスの費用を、組合に補助して、助け合い運動に使う。設備等の（漏水等）は委託契約で、

管理会社に委託しているので、これで良し。契約書と専有部サービスを比較しましょう。

理事会出席者全員（管理会社含む）に手当を出すとか
豪華な弁当を支給するとかじゃないかな。
それとも懇親会かな？
管理会社もいろいろ対策を考えての提案だろうからねえ。
草の根評論家も勘違いだったか。衰えたね。

弁当など瑣末な話であろうw

専有部サービスについては、「東急コミュニティ専有部サービス」で
検索すればいろいろ調べられます。

ただ質問者は専有部サービスではないといっていますからね。
自治会費云々でもないでしょう。

管理会社も管理組合とは別個に各区分所有者に募集をしていけば
いいんでしょうが。
管理組合が絡むと問題は大きくなり難しいのでは？

スレ主旨とは違う内容になっていますが、別に問題はありませんよ。
今までいろいろなスレタイがあったけど、殆ど消滅してしまいましたからね。
何でも相談したり提案してもいいんです。
そして、それに答える書き込みがあればいいんではないでしょうか。
現にいま一番書き込みの多いのがここのスレですから。
スレだけ立ててすぐにいなくなるスレ主よりいいと思いませんか。
ここにきたくない者はこなければいいだけのことですから。

>草の根評論家も勘違いだったか。衰えたね。
そんなことありません。
草の根さんはうちのマンションの問題を見抜きました。

提案が管理会社だと厄介ですが、事後に訴えるとか解約とかの手段を取ればよいかと思っています。
その段階に到達すれば、さすがに関心のない人も騒ぎ立てると思います。

ただ、提案が「Ａ氏」だと組合のことを考えての判断とも受け取れます。
「Ｄ氏」もしかりですが、提案したとは考えにくいです。

へえーそうですかあ。
特命区分所有者さんとこのマンションの問題だったのですか。
コミュニティ条項を根拠にして管理費から出費させるのは規約違反
だから提訴すればいいということですかね。
確かに規約違反は承認されても無効とは言えますね。

>650
何かきな臭くなってきましたね。
しかし、ここは匿名掲示板ですから。
具体的に何かはわかりませんが、それが判れば皆さんいろいろ調べたりして
協力してくれると思いますよ。

しかし興味はあるね。

私の質問の仕方と同じです。
漠然とした予算が組まれています。
①漠然としていて
②理事会を盾に管理会社が小遣いを得られるような
予算の組み方だったので、悪い方へ行かないか危惧しています。

予算書での予算の組み方としては、管理費であれば補修費は
漠然としているというか、予定金額なのでアバウトですよね。
修繕積立金であれば長期修繕計画等を参考にして事業計画として
提案されてると思いますけど。
しかし、それもある程度余裕をもって組んであるところが大半でしょう。
管理会社としては、各種点検や工事とかで紹介料なりバックリベートなりを
取っている管理会社も普通にありますね。
その中で設計・監理費が組まれている計画書もありますが、大規模修繕工事
以外は必要ありませんよね。
兎に角業者への発注の際は必ず相見積を取り、ちょっと金額が大きなものについては、
同じ条件で理事長が管理会社以外の業者に見積もりをとることです。
同じ条件については、管理会社が推薦した業者の見積もり書を活用してそれで
見積を取ればいいですよ。

追加です。
‘抜け道’は標準規約第７９条です。

>655さん
ありがとうございます。
理事次第ではありますが、見積りで対策できますね。

所謂容認事項ですね。
その協定書にはある程度使用等が限定されてるのじゃないですか。
それに、分譲業者にプラスになるような協定じゃないと思いますけど。
地域住民とか電力会社が対象でしょう。

うちでは管理規約外事項になってます。
標準のはずですが…

管理規約外事項
第７９条
管理規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めのところによる。
２．管理規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については総会の決議により定める。

２項が違反を認めます。

本当だ。これを普通決議で定められるとしたら、

どこかで、見た、＊＊＊既約だ。総会もいらない。

違反を主張する理由です。

収支予算の作成及び変更
第６８条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。

＊２項略＊

３．理事長は、第６６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第３５条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの
二．「総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費」
であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

３項二号に違反する予算であると考えています。

標準管理規約に、７９条は見当たりません。

すみません、標準ではないですね。

>663
標準管理規約の第７９条は団地型にありますよ。

７９条は規約外事項ではないですよ。
それは８０条です。
質問者は６５６で７９条といってましたからね。

手持ちの資料の団地型７６条が>660と同じ内容です。
私の資料は古すぎますね。

ですが、>660の規約があり、お陰で違反が認められると思います。

お騒がせして申し訳ありませんでした。
貴重な時間を割いてご意見下さり、本当にありがとうございました。

会計年度終了から総会開催までには２ヶ月ぐらいの期間が
あるので、その間に必要な経費については限定されています。
ただ第１項の承認を得る前に必要となると問題があります。

６６０さんへ
マンション標準管理規約（団地型）
（規約外事）
第８１条　規約及び使用細則等に定める事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。

２、規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、団地総会の決議による、

（六法全書より）と訂正して下さい。※改正分は、これから購入する。

総会の季節になってきましたが、総会ではいろんな質問や意見
が出てくると思いますが、質問者は事前にいろいろ質問のための
質問を考えてきます。
それに答えなければなりませんが、もし質問者に押し切られそうに
なった場合、又はちょっと修正をした方がいい場合が出てきた時は
どのように対応していますか。

雑排水管の高圧洗浄は２年に１回やってますが、築１５年が
経過すると１年に１回にした方がいいのかなとも思っています。
みなさんのところはどうされてますか。

トイレの洗浄はできないのでしょうか。
何か方法があれば教えてください。
高圧洗浄時には台所、浴室、洗面所、洗濯機のところの
４ヶ所は実施してますが、トイレについては行っていません。
どこかやっているところがあれば教えてください。

トイレの配管は太いから洗浄の必要はないらしいですよ。

そうなんでしょうが私の部屋は最上階の東南の角部屋にあり
ときどき通気管からも臭いが感じられますし、トイレの中も
たまーにですが、臭うこともあります。

ウンコが、詰まるのはどうして、上から下まで、直球じゃないの。？

うちはバス乾を設置していますが、使用時に通気孔から風呂場の空気がトイレへ流れ込みます(温かい空気が漂います)
トイレ以外では居間の通気孔から隣の排気が流れ込みます。

便器からのにおいは、掃除をしていてもにおって詰まり(紙が流れ残る)があるなら、原因は尿石です。
強アルカリ性の洗剤による洗浄で落ちるらしいです。

>676
酷い便秘の人のウンは、金づちで叩いても割れないそうです。
大食いの人は便器いっぱいのウンが出るそうです。

…詰まるでしょう？

私のマンションは過去に、２階の２つの専有部分に合計各４回ずつ８回、便器からウンコがあふれ出て、

２階と、１階のの専有部分が、ウンコだらけ。管理会社１０９は原因調査したが、不明

他の事故も重なり、とうとう６回目にマンション保険が使用不能になる。管理員が、独自に調査したが、不明、

管理員の推定では、上階の、どこかの部屋内が原因と、推測。管理員独自の、それなりの方法で対策を練った。

理事長に相談して、事の事情を説明。理事長権限で、管理員と協力して実行。管理会社は、

ただ、内装工事を、保険金で修復するだけ、管理員は雇用先を敵に回して、討議して、退職。

あれから２年、また再び、同じ事故が発生している。見かけだけの管理で、細かい管理がなおざり。

マンションの入居を規約に決めて、マンションを守らないと、必ず、スラム化する。管理会社は関係ない。

こうゆう事故は、公表されないので。住民は、被害にあって、初めて理解するが。秘密である。

漏水による事故は、場合に拠ったら、何百万、何千万円の被害額になる。組合員の管理意識は重要。

>677さん
うちのトイレは紙が流れにくくなっています。
尿石の可能性がありますね。
一度強アルカリ性の洗剤で試してみます。