修繕積立金の資産の運用について

>460さん
あなたは管理侍さん？

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久しぶりに、管理侍の登場ですか。過去に色々教えて頂き有難う御座いました。

ゴルゴ１３．マンカン理事長等々。真面な意見がありました。

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まだまだ懐かしい名前がありますよ。
前期高齢管理士さん、マンション管理士Ａさんとか。
今はどうしているんでしようね。
名前を変えて参加されてるかもですね。

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管理侍はもうこないよ
たぶちゃんが荒らしたから。
たぶちゃんは実名出して掲示板してるから、コテハンを否定してるんで
たぶちゃんが管理侍の名前でひつこく投稿したら本物の管理侍が怒ってこなくなったということ。
もっとも、たぶちゃんは積極的に名乗ったわけでなく、原発事故後のマンション内の放射線研究会の活動を書いてたら
マンションや実名まで特定されてしまっただけなんだけど。
その腹いせもあるみたい。

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他のコテハンは割れ問論争に敗れて出てこなくなったんだよ。

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ＨＮで書き込みをしている者は、ある意味すごいと思っていますよ。
いい加減なことは書けないし、それ相応の実力もないとできないし。
管理侍さん、マンション管理士Ａさん、前期高齢管理士さんとのバトルは
壮絶だったんですが、Ａさんも実力はあったんですが、勘違いや知らない
こともあるんですが、そこをつかれて離れていったんですが、匿名掲示板で
そこまで真剣に考えておられたんでしょうね。

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やはりそういうことだったというわけですか…

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まんかんし、も消えました。
あれはしょぼすぎた。

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しかし、４～５年前は活発な書き込みが多かったけど、
現在は少なくなったね。
エスカレートして削除やアク禁も頻繁に起こっていたからね。
今は書き込みがどのスレも少なすぎる。

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たぶちゃんが荒らしたからね。
たぶちゃんは震災のあった年のお盆休みに
放射線研究会のこと書きすぎたからね

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しかし、管理侍の残した功績は大きかったんだろうな。
今では本社の課長とかになったと聞いたけど。

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管理侍は財閥系管理会社の三井か住友で年収は８００－１０００万円前後と推定される。
独立系管理会社の３倍程度であるから、管理会社といってもピンキリ、
経費削減のためだとかいって独立系にリプレースするのは愚の骨頂だと思われる。

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年収１，０００万円は管理会社業界では高いんでしょうね。
都市銀行なら、３０歳ぐらいで１，０００万円もらえるし、
外資系ならもっと多いだろうけど。

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これから通常総会が多くなってきますし、議案書の作成とかで
理事長は忙しくなってきます。
議案については、できるだけ管理会社主導ではなく、理事会というか
理事長がしっかりして作成していくべきです。
特に、事業計画案や規約とかの改正については、理事会で決議された
でしょうから、理事長の言葉で文章は作成すべきです。
収支報告者や予算書についても、どこから質問されても答えられる
ようにしておくべきです。

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なんで理事長が正しいと思うのかまったく不明。
マンション管理士を加えて相互牽制させる仕組みが望ましい。

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ＬＥＤのメリットは下記のようですが、実際うちのマンションも共用部分の
ＬＥＤ化を行いましたが実際はそんなに電気料金の節約はできていません。
ただ、管理員の電球交換の手間が少なくなったのと、電球の費用が少なく
なったのはありますが。
　
＜マンション共用部ＬＥＤ化のメリット＞

　　　１．長寿命である。 設計時間　４０，０００時間　　一般蛍光灯　１２，０００時間
　　　２．電気料金の削減ができる。
従来の照明とＬＥＤ照明の電気料金比較
　８０戸～１００戸のマンションでは、６２％の削減となっているとのこと（伊藤忠ケーブ
　ルシステム（株）ホームページより
　　　３．ＬＥＤランプは、紫外線が出ない為虫が集まりにくい。
　　　４．交換作業や廃棄物処理等のコスト削減になる。
　　　５．二酸化炭素排出削減効果がある。

　＜ＬＥＤ照明の課題＞

　　　１．共用部分の導入に関しては、普及が始まったばかりで、まだ割高でもある。
　　　　　現在、かなり安くはなってきた。電気代を安くするか、納得いく値段になるまで待つか
　　　　　ということになります。工事費についてはいつやっても変わりません。
　　　２．ＬＥＤは時間とともに暗くなります。５年で７０％の明るさになるといわれています。（２４
　　　　　時間つけっぱなしの場合）
　　　　　寿命は長いが、照度が低くなるので交換は必要です。
　　　３．既存マンション設備では、器具交換や安定器バイパス工事などの課題もあります。
　　　４．器具・電球一体型の場合には、電球交換の際にも工事が必要となります。

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専有部分と敷地利用権を分離処分できる旨の

規約は有効なんでしょうか。

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２年前にＬＥＤを導入したけど、もう電球の交換を
何個かしたとのこと。
これおかしくない？

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輪番制の理事会で4年連続LED化を提案してくる管理会社
10年保証にしてくれたらいつでもサインするって言うとダンマリ

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何故管理会社が提案してくるんですか？
電球の球切れ交換が面倒だから？
工事をすれば管理会社にキックバックがあるから？
ＬＥＤにして電気料金が安くなったとしても、管理会社には
何のメリットもない筈ですけどね。

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>478さん、それは設備の問題か取り付けが悪いのだと思います。
交換したのは
点灯しない→寿命→交換
と管理員が判断したのだと思います。

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>480
管理会社のフロントの方ですか？

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>481さん
ありがとうございます。
調査してみます。

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>477
調べてみました。

区分所有法
第三節 敷地利用権
分離処分の禁止
第二二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係わる敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがある時は、この限りではない。

とあるので有効。

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電気料金を下げたぶんのお金で専有部サービスなどを勧誘したりしますね。
いままで電力会社に払っていたお金を他の用途で管理会社に払ってもらうと管理会社の売り上げが増えるから管理会社のメリットは大きい。
もちろん、球切れの交換がなくなるから管理人の負荷軽減もあります。

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>485さん
例えば管理費会計の中での工事や点検業務を増やすことによって
バックリベートというかキックバックを期待するということなん
でしょうね。
しかし、大した金額ではないので、どちらかというと球切れ交換
の手間を少なくするというのが本音かもしれませんね。

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４８４さん
規約に記載すれば分離処分ができるのですか。
専有部分と敷地利用権を別々に売却することもできるということですね。
解体するときは、専有部分の価値はゼロになりますが、敷地利用権は
残りますからね。専有部分はもってなくて敷地利用権だけもっている者は
有利ですね。

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普通はできないよ。

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例えば専有部分が２つしか存在しないような
小規模な区分所有建物になら分離処分を規約で認めても
混乱はないような建物を想定したものです。

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４８７さん

規約に記載しただけでは、規約ではありませんよ。

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規約に記載してあれば規約じゃないんですか？

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規約に落書きしても規約の文言ではなく規約の落書きです。
しかし、規約に書いてあればという場合、いちいち落書きを含まないとか書かないでしょ。
あげあしとりもいいところ

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486はここのボケたスレ主だと思うが、
共用部の電灯をすべて蛍光灯からLEDに変更した場合、年間の削減額は大した金額ではないことはない。

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管理会社が売りたいのは専有部サービスである。
一戸当たりの負担額は月300円くらいが普通だが、この程度だとLED化して浮かせた電気代で十分まかなえる。
管理組合に専有部サービスを契約させると、居住者の冠婚葬祭の受託が可能になり、なんと葬式まで請け負うことができる。まさにドル箱である。実際に請け負うのは専門の会社だが紹介手数料10パーセントでも大きい。

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そんなことまで考えてるの？
まさにゲスの極み。

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最近合人社はおとなしくなってきたんじゃない。以前はかなり強引に工事とかを奨めてきたしね。
リプレイスも強引だったけど、最近はあまりそれはやってないみたい。

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ほんとですよ
しかし、管理費から専有部サービスに支出するのは規約違反の可能性大。
とはいっても高齢者が増えると専有部サービスも必要性が出てきたりする。管理会社に頼んで孤独死の処理を任せるとか。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/401105/2/

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あなたの考えることは、ちょっと飛んでるという感じかな。
第三者監事制度とか専有部サービスとか。
そんなことを考えること自体現状に満足しない性格なのかな？
特に専有部サービスは管理会社の者が考えればいいことだからね。

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↑ここのスレ主が凡庸なだけであるw

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専有部サービスなんて、もう始まってから５年以上経ってるしね。
（東急の家族力プラスなど。）
監事の形骸化に気づかず、問題があれば臨時総会を開くのが仕事ダー！なんて
叫んだところでどーにもならんｗのだが
ボケてるんだからしょうがないね。

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ボケてるんではなく、普通のマンション管理を目指しているから
じゃないかな。
確かに一人暮らしの老人の問題はあるけど、それは自治会の見回り隊
とかが定期的に連絡を取り合ったりしてるけどね。
あなたは理事長なんでしょう。
そんな夢物語とかばかり追いかけないで、もっと毎日のマンション管理
に力を注いだ方がいいのでは。義務違反者や苦情、要望等に耳を傾けなくちゃね。
一般の住民はそれを期待していると思うので。
だから、積立金は借り入れの方がいいといって、長期プランには全然関心
を示していないし、十分な補修や工事とかが行われていないでしょう。
あなたのマンションの住民は可哀そうだね。
夢は見るものではなく自らの手でつかむものというけど、その夢は
住民にとって殆ど役に立たないというのがあなたには理解できない
んだろうな。

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再び調べて来ました。
専有部分と敷地利用権の分離について
規約で一体化の排除もしなければいけないようです。
また、集会で区分所有者の４分の３以上の賛成を得なければ、規約の改定はできませんので、記載しただけでは規約にはなりません。

有効と言っても法律での理論上といったところでしょうか。
実際に行うとなると、専有部分と敷地利用権の一体化も解かれますから、色々と不都合が生じます。

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専有部分サービス、うちのマンションでも持ちかけられました。
便利かもしれませんが、使わない者にとってはムダであると思います。

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専有部サービスをマンションに導入することは至難の業。
専門業者との間に入り紹介料を取るなんて発想は、あなたの
マンションに管理会社がやってきて専有部サービスをやりませんか
といわれて取り組みますか？
住民の説得が難しいでしょう。
ＬＥＤ化が既に導入されているとしたら、その資金源はどうします。
冠婚葬祭については、もう既に業者には会員制度がありますからね。

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５０２
それは２つしか住宅がないような
場合に適用されるんじゃない。

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民泊の問題が取り沙汰されていますが、これから益々増えていくでしょうし、
東京オリンピックでピークを迎えると思われます。
不動産会社や管理会社が今後民泊事業に参入してくるでしょう。
現在政府は、旅館業法の「簡易宿所」と位置付けて滞在期間とかの条件を
設けず部屋の広さも緩和する方針で民泊ビジネスの拡大を図っています。
ただ、標準管理規約１２条では「専ら住宅として使用するものとし、他の
用途に供してはならない」と規定していますので、規約の改正が必要です。
一方、国家戦略特区ワーキンググループでは、特区民泊は標準管理規約上の
住宅に含まれるという見解を積極的に打ち出すよう通知を出すべきとの意見も
出ています。
皆さんのマンションで第１２条が規定されていないマンションはありませんか。

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中国人が団体でマンションに民泊したら
秩序も細則も何もなくなってしまうよ。

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>505
法律上は有効ですよね？
適用は限定されるということですか？
規約があれば法的に認められると解釈していました。

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そういうことですね。

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「マンション２０２０年問題」
オリンピックが終わった２０２０年以降の人口減少と高齢化で
修繕積立金の少ないマンションは、適切な工事ができず、資産価値が
暴落するいう予想がされています。
２回目の大規模修繕工事は１回目より３割程度工事費が増えます。
又、３回目となると、通常の大規模修繕工事とは別に、エレベーター更新、
消防設備や高置水槽、浄化槽、専有部分内にある窓枠サッシ、網戸、玄関ドア、
給排水管ガス管等の更新工事、メールボックスや避難ハッチ、縦樋の交換等いろんな
とこの工事費が増えてきます。
一時金として１００万円とか２００万円を徴収することは難しく、たとえ借り入れを
しても１０年程度で修繕積立金の値上げをして返済していかなければなりません。
その値上げ額はかなりの金額となります。
やはり積立金は計画的に徴収した方がいいですね。

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