修繕積立金の資産の運用について

解体積立金云々については、他所からただもってきただけで
評論家の持論ではないよ。
あそこのマンションはただ積立金が足りないだけのこと。

中古マンションを購入する時のポイント
①建物の状態をチェック
②修繕積立金がきちんと定められている。
③それに見合う積立がされているか。
④これまで適切に修繕がされてきたか。
⑤と賛成の高い土地か

⑤は資産性の高い土地の間違いです。

まんかんしが傷ついたみたいで連投してるみたいw

しかしマンション管理士の名前で書き込むなら、もう少し見識を感じさせる書き込みを期待しますね。
自分のマンションの理事になろうと思ったけど嫁に反対されたからやめた、よそのマンションなら経費削減は簡単だか、自分のマンションでは難しい、とか
無責任なコンサルやめて欲しいね。
突っ込んで聞いたら経費削減のため、管理組合での管理人を直接雇用を提案してるとか、あほ丸出しの回答は
全国のマンション管理士の信用を失墜させてるんですよ。
このようならまっとうな指摘に逆ギレしてるが、悔しかったら自分のマンションの改革の自慢話で対抗すべきではないのか？
３７問正解程度の低位合格者には無理かも知れないが。

専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について

　①専有部分内にある共用部分
　　アルミサッシ、網戸、玄関扉、排水管縦管
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければ
　　ならないもの
　　給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の枝線、熱感知器、ガス警報器
　　インターホン（これについては、管理組合が管理しているが修理については
　　　　　　　　　管理組合、区分所有者両方がある）
　　消防点検や雑排水管の高圧洗浄は管理費から出費している。
　
　アルミサッシ、網戸、玄関扉については共用部分ですが、管理組合として一斉に
　工事をするとき以外については、各区分所有者の責任と負担で実施しなければ
　なりません。
　　
　※インターホンの更新は管理組合だが、補修は管理組合が、雑排水管の高圧洗浄は
　　管理組合がやっている。熱感知器については年２回の消防点検費用は管理組合、
　　ガス漏れ警報器は法的に取り付けなければならないという規定はない。

　　共用部分と専有部分の区別が分かりにくいので、補修とかの場合、どちらか
　　迷う組合員もいるのではないだろうか。

…？
匿名のなりすましどころか名前のある人すら複数人いるように見えたのは、やはりそういうことだったのでしょうか。

>387
匿名の成りすましならまだいいけど、スレ主だといって
成りすまして書き込むのはだめでしょう。

専有部分内にある共用部分の玄関扉が不具合が
あるといって管理員に修理の依頼がきたらその補修は
どういう扱いをしていますか？
確かに共用部分ではあるので、その補修を管理費から
やってもいいんですか。

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

私のマンションでは、専有部分内にある、配管、インターホン、窓枠、網戸、
玄関扉等を、細かく規約に共用部分として、、設定、変更、しましたが、理事長や、
管理会社の、担当が、交代になった途端に、ここら辺の知識が曖昧になり、
トラブルの、原因になりました。管理会社や、マンション管理士や、弁護士等は、
標準管理規約でしか、回答しません。自分のマンションの規約と、標準規約の、
違い位は、管理会社の担当、管理員は、知らないと務まらないのではないですか。

専有部分内にある共用部分は、規約に、細かく、住民に解り易く説明されるべきです。
特に費用負担の件や、マンション保険の適用範囲が、説明されていません。

マンション保険では、個人賠償責任保険の説明は、保険会社の社員、管理会社の担当、
等も、真面に回答できる人間がいない。

自分たちのマンションの管理の専門家を育てるべきです。

特に、マンション保険については、付保状況、保険料内訳、は細かく区分所有者に
説明されて然りと思う。

３８９さんの玄関扉は規約に共用部分とされているのであれば、費用負担等を、
どう取り決めているかを、調べて下さい。私のマンションでは、組合負担になって
いますが、担当、管理員、理事長交替で、標準管理（区分所有法）に準じての回答です。

この事例では、以前の管理員は、規約の説明をして、組合負担として、後は、
マンション保険を使えるかどうかを、理事長を交えて、管理会社と、保険会社に、
説明を求め、出来る時は保険請求して修理、出来ない時は、組合負担で工事を依頼していた。

区分所有者は、総会の議案書は配布されているが、議事録は配布されていないのが普通。

規約は、分譲時の規約書が有ればいい方で、持っていない区分所有者も多い。

規約書は、マンションのバイブルだから、公正証書なりで、定期的に配布されるべきである。

一度配布された事はあるが、管理組合名が印刷されているだけで、責任者の押印がありませんので

無効であると返したが、いまだ正式な規約書が配布されていない。管理会社は最大手です。

最後に一言。規約書は我々区分所有者を守る。重要な法的証拠だから、正式なものを作成しましょう。

>392さん
質問内容が多いので、分割してお答えしたいと思います。私の書き込んだものが１００％
正しいという訳ではありませんが、それについては、ここに参加される皆さんが修正して
頂けると思います。

まず、専有部分内にある共用部分である配管類ですが、本管部分（縦管）は共用部分
ですが、専有部分の床下にある配管類は専有部分です。よってその補修や交換は各
区分所有者の責任と負担で行わなければなりません。
玄関扉、アルミサッシ、網戸については、共用部分ですが、管理組合として一斉に
工事をするとき以外は各区分所有者の責任と負担で実施しなければなりません。
標準管理規約では、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その経費の
負担については述べられていません。
只一斉に工事をする場合は、管理組合負担で行いますが、先行工事者に対しては公平の
観点から一斉に工事をしたときの経費の平均額等を負担すべく細則を設けておくことが
必要となります。
インターホンについては、共用部分として規定されているマンションは少ないと思い
ますが、現実は更新も補修も管理組合が行っている所が多いようです。
熱感知器やガス警報器もありますが、これも専有部分なんですが、点検と補修は管理組合
としてやっている所が多いようです。
明確に細則化しておく必要があります。
尚、ガス警報器については法的に設置する義務はありません。

>392さん
続いて規約の件ですが、法律の改正や標準管理規約の改正、そこのマンション
での規約や細則の改正はその都度行われていると思いますが、築年数が経てば
その規約自体が陳腐化してしまいます。
そこで、どこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をする必要が出て
きますが、その場合は専門委員会を設置して行います。
又、単なる増刷であれば印刷代だけで済みますので経費は安いでしょう。
途中入居の方に対しては、管理規約と細則を配布しなければなりません。

理事会や総会の議事録に関しては、毎回配布なり回覧板で通知することが大切です。

追加資料
「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はありますが、長期修繕計画
　　には計画されていない組合もあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

>392
質問ではなかったようですね、勘違いしまして失礼しました。

３９２です、

私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分に出来ると判断します。

従って、特に、、規約を重視します。規約なく管理されているマンションは危険です。

特に他人に損害を与えたり、受けたりする要素の強い、水回りは、全て規約で共用部分として、

管理組合の管理の範囲として、費用の負担は、勿論、規約で細かく規定しなければなりません。

総会で規約の案がある場合は、必ず議事録を配付しておいて方が良いです。それをしないで、

議事録の正本と言って区分所有者に配布しても、規約の設定、変更、廃止の可否が不明であるとの

クレームに対応できなくなる。配布していれば、そのクレームは、議事録を確認していない

区分所有者の責任であり、組合の責任ではない。勿論同一規約を増刷して配布するのは一向に

お構いなしです。

>397さん
専有部分である給排水管については共用部分とすることは難しいと
思います。理由としては、通常の管理が管理組合にはできないからです。
部屋の中に入ってチェックとかできればいいんですが、それは
不可能ですから。
ただ、規約や細則でその費用負担については、管理組合として一斉に
更新工事をするときは管理組合負担とすることは可能だと思います。
しかし、これでも反対するマンションは多いようですが。
専有部分内にある共用部分をこれは共用部分だからといって簡単に
交換等すれば経費がかなり掛かりますからね。
網戸についても共用部分ですが、張り替えについては管理組合ではなく
各区分所有者がやっていると思います。それと同じ扱いです。
それから、規約や細則の改正につきましては、総会の議案書を確認
すれば規約に漏れていて変更されていなくても、それが適用されます。

玄関扉についても、錠は専有部分です。
住民によっては防犯性の高い者に交換されている方もおられます。
又、賃貸にだしておられる方は、居住者が変わるたびに錠は交換
しないと、スペアキーとかを作られていると防犯上問題がありますから。

専有部分内にある共用部分は当然共用部分ですが、曖昧な部分である
インターホン、給排水管の枝管部分、熱感知器をどう扱うかでしょう。
雑排水管、熱感知器の点検や高圧洗浄は管理組合としてやっています。
共用部分を管理組合として経費の負担をするかは別問題なんです。

389さんのようなケースに私のマンションもあてはまりますが、うちの場合、管理会社の回答が「マンションのお金がなくなるからだめ」でした。
規約によりけりでしょうが、理事の判断で直せるのでは？集会による賛成が必要かもしれませんが。
後にトラブルになったようですが、規約で専有部・共用部を取り決めしていた392さんのところは管理意識の高い組合と言えるでしょうか。
それにしても入居者は何かあると真っ先に管理員へ相談するものなのでしょうか？

規約にあればできます。

>401さん
管理員に相談するのは、出入りしている業者等を知っていますし、
その対応の仕方等も経験則で聞けるからだと思います。

例えば、水漏れがした場合は応急措置として取り敢えず業者に
来てもらい対応しなければなりません。
下の階の損害賠償については、殆どが保険で対応できますが、保険金額
を上回る場合は、管理組合に原因があれば管理組合が、専有部分に
原因があればそこの住民が負担しなければなりません。

玄関の扉やアルミサッシ、網戸については、共用部分ではありますが、
悪くなったので交換してくれていって、交換してしまうとそれが実績と
なり、最終的には全て交換せざるをえなくなります。
共用部分でも、全て管理組合が対応できるとは限りません。
トラブルを防止するためにも、規約や細則で取決めをしておく必要があります。
新しいうちはいいんですが、築２０年を経過する頃になるとそういう問題が発生
してきます。

401です。
403さん、修繕に限らず実績があるとそれに基づいた対応となるものでしょうか？
だとすれば、うちのマンションなどは後々厄介なことになる可能性があります。
規約や細則で取り決めをしようと思ったら、どう動くのが賢いでしょう？

４０４さん、３９７です。

区分所有法第４条２項を確認してみて下さい

>404さん
例えば玄関扉が錆びてきて見苦しくなったからといってその住戸を
交換したとします。
その実績があれば、次の方がうちも悪くなったので交換してくださいと
いってきたらどうやって断りますか。
一度実績が出来てしまえば、次も同じ理論となりますのでやらざるを
えなくなります。
規約や細則の改正等については、共用部分である玄関扉、窓枠サッシ、網戸
については、共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をする以外は
区分所有者負担としなければなりません。
ただ、先行工事者については、公平の観点から一斉に工事したときの平均額等を
支給するように細則化しておくべきです。
実績がある分については、はっきりと知りませんでしたといわれた方がいいと
思います。ただ、悪くなればやるということになると修繕積立金が足りなく
なるので、規約・細則の改正をしますといって、先行工事者に関しては一斉に
管理組合としてやった時に支払いますといわざるをえません。
専有部分の配管については、個人で業者に頼めば１戸当り７０万円程度かかり
ますが、共用部分と一緒に工事をすれば、床板を外したり、養生したりするのは
そんなに経費はかかりませんので３０万円程度で済みます。この金額は２５年で
対応しますので、１戸当り月の値上げ額は１，０００円程度で済みます。
但し管理組合としてやる場合は、経費の負担について細則を作成しておく必要があります。

ちょっと傷んだからって玄関扉を一戸だけ交換する管理組合なんかないでしょ。自費で勝手にやるのはありうるけど。

しかし、よっぽど暇なんですね。
そんなことより、皇居に勤労奉仕にいくほうがよっぽど有意義ですよ。両陛下が会釈してくださいます。冥土の土産にはその経験談のほうが喜ばれれるはずです。マンション管理は輪番でやるのが望ましい。

すみません、404です。
実績についてはドアを直すような事例ではなく、修繕とは全く無関係のものです。
うちでの場合は、役員が輪番制と規約で定められていますが、細かい取り決めまでされていないので管理会社の一存で一部の方が役員を回避したとか小さなことです。
小さなことですが、後々厄介なことにならないように規約を改定したいけど、一区分所有者でしかない私はどうすればいいのやらと思いまして。

説明が不十分で申し訳ありませんでした。

>409さん
うちの理事会運営細則には、輪番制の理事が回ってきた１年に限り、正当な
理由がなく、理事を拒否又は理事会への出席が年３回以内の者については、
年間１万円の理事会運営協力金を支払うものとするという細則を設けています。
又、理事選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかかに該当する場合は、
本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞退することができるとなっています。
①８０歳以上の者
②病気療養中の者
③乳児がいて、理事会の出席が困難で代理人がいない者
管理会社の一存で役員を回避することはできませんし、もし事情があってその年に
できなければ、来年とかに回すという融通性はもたせています。

理事会運営細則を作成しておく必要があります。
ひな形は標準管理規約にもありませんので、作成が難しいと思いますが、
理事の選出の方法、役員の役割（例えば、理事長、副理事長、会計担当理事、広報
担当理事、防災担当理事、駐輪・駐車場担当理事、防火防災担当理事、施設・修繕理事
監事）とかの役割を記載すればいいと思います。
あと理事の任期、理事会の開催、理事会の決議方法、役員報酬、理事の範囲等を考えて
作成すべきです。

↑どや顔ですねw
まったく参考にならないはず。

いろんな細則の雛型は、マンション管理センターのWEBサイトからダウンロードできるんだけど、管理組合でやろうとすると年会費みたいなの払わないと利用できないから、管理会社に頼んだらいいです。管理会社がダウンロードして持ってくるはず。持ってくるのはマンション管理センター版ではなくて管理会社独自の雛型の場合もあります。

409です。
うちには410さんのところのような細則がないです。
回避だけではなく、80歳以上の方も選任させましたし、病気で辞退を申し出た方なども管理会社の一存で監事に選任されました。
このようなことがありましたので、心配性な私は厄介なことになる前に規約の改定ができたならと思いました。
管理会社の一存でこのようなことになっているので、管理会社が対応してくれるか疑問ではありますが、頼んでみます。

>413さん
使用細則のひな形は管理会社に頼めば、他のマンションの管理規約等を
もっているでしょうからそれを参考にされたらいいと思います。
他のマンションの管理規約と各種使用細則を借りたらいいと思います。
多分１冊になっていると思います。
うちの場合、使用細則の種類は、一般の使用細則、理事会運用細則、
駐車場細則、駐輪場細則、大規模修繕専門委員会細則、規約改正委員会細則、
防犯カメラ映像に関する細則、集会所・ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、
建物・設備専門委員会細則の９種類があります。

理事長がいわないと管理会社は何もしないでしょ。
区分所有者に細則の雛形持って来いとかいわれて持ってくるはずがないです。
まずは理事になってその後、理事長になることですね。
そもそも、「管理会社の一存でこのようなことになっている」、と思ってるのがまちがいで
理事選任の総会議案書を作っているのは理事会で、選任してるのは総会です。
管理組合に当事者能力がないわけですから、細則とかは枝葉末節の話であって
管理組合主導で運営できる理事長がひつようなんですよ。でもみんな、めんどうだから
管理会社にまかしてるだけのこと。
ほっといたらいいとおもいますよ。

>413さん
確かに管理会社に依頼する場合は理事長がいいでしょう。
それに、規約や細則を作成するには、ひな形を参考にしてだれかが自分の
マンションにあったたたき台を作成してそれを理事会に提案する必要があります。
管理会社主導で何事もやっていれば、工事とかも全て管理会社に都合のいい
ようにもっていかれます。
できるだけ組合主導にもっていくべきです。
誰かがやらなければ現状を打破できません。
「あなたがやらずに誰がやる」ですよ。

>>80歳以上の方も選任させましたし、病気で辞退を申し出た方なども管理会社の一存で監事に選任されました。
問題なし。80歳以上の方は、別にボケてなかったからでしょ。
監事は理事会に出なくてもいいから病気でもＯＫ。
こんな細かいこと気にしてたら理事長なんかむり。

下手に立候補なんかしたら、怪しまれて何にもできないですよ。
輪番を待つほうがいいです。

度々ご助言下さりありがとうございます。
理事ではない者が依頼をしたところで、要望として聞いてくれたとしても管理会社が動いてくれるとは思っていません。
それでも要望としてお願いだけはしてみようと思います。

それから415さん。
管理会社任せであることを否定はしませんが、例に上げた病気で辞退を申し出た方は総会の場で管理会社により監事に選任されました。
当時の理事や、新任される組合員の意見を聞くこともなかったです。これを一存と言うのは間違いですか？

>413さん
管理規約と各種使用細則のひな形は下記のところで販売してますので
連絡をとられればいいと思います。

ＮＰＯ法人　福岡マンション管理組合連合会　　ＴＥＬ　092-409-4742

　６７０管理組合が加盟している日本で一番大きな管理組合連合会です。

80歳以上は確かに…元気な方ならむしろして欲しいくらいですが、病気の方に関してはやはり回避して欲しいです。

421さん、情報ありがとうございます。

>>当時の理事や、新任される組合員の意見を聞くこともなかったです。これを一存と言うのは間違いですか？
管理会社が総会議案書案を作って、理事会が了承して（挙手とか投票とかで過半数賛成とかで決議）して総会議案書になるんですよ。議案書は理事長名で全戸配布されます。
なんで管理会社の一存なんですかね？
たぶん、おたくさんの理事会が何か言うと自分の責任になるからだまっとこーって雰囲気なんでしょ。
管理会社の責任ではないです。

そんで、おたくさんの怒りの矛先は、管理会社に向いてるわけですよね。
輪番の理事会としてはそれが助かるんですね。
もし、おたくさんが改革しようとして自分が中心になって理事とか理事長になり規約とか細則を作ったりすると
おたくさんの自宅に、少しあたまのおかしいおばさんとかが、「変えないでー、いまのままにしておいてー」とか文句言ってきますよ。

４２１とかスレ主なんでしょうが、そういう苦労はまったくないみたい。
そこそこマンションが高級で住民の民度が高いんでしょう。
しかし、マンションの大半はガテン系とかも住んでる長屋みたいなとこですからね。
参考にはならんですよ。

>管理会社が総会議案書案を作って、理事会が了承して（挙手とか投票とかで過半数賛成とかで決議）して総会議案書になるんですよ。議案書は理事長名で全戸配布されます。
なんで管理会社の一存なんですかね？
選任された方は輪番制により選任されることにはなっていましたが、管理会社が役職を振り分けてもいい理由にならないと思います。
>たぶん、おたくさんの理事会が何か言うと自分の責任になるからだまっとこーって雰囲気なんでしょ。
これも否定しませんが。

>そんで、おたくさんの怒りの矛先は、管理会社に向いてるわけですよね。
私が管理会社に対して悪意のようなものを抱いているように思われているのでしょうね。

自分でやってみたらいいですよ。
管理会社が決めてるように演出しないと円滑に運営できないと言うことがわかりますから。

監事だったらどうせ理事会に出なくていいから病気でもできるでしょー？
って理事の誰かが言ったかも知れないですからね。
もし、その人を外すと輪番の次の人に理事長とか管理会社が交渉しないといけないんですよ。
総会で理事が黙ってるからって、理事会でも黙っていたかどうかなんてわかりません。