修繕積立金の資産の運用について

>350
築３０年を超えた物件は、ローンが組めなくなるんですか。
それは今まで聞いたこともなかったけど本当ですか？

>352
うちのマンションは、築１５年なんですが、分譲価格の
７０％以上の価格で売れてますよ。
マンションを買い替えた時は、売却したのはローンを組んでましたが、
私が組んだローンは全て返済しました。
当初は、売らずに賃貸に出そうと思っていたんですけど、早く売らないと
税金がかかるということで、引っ越して３ヶ月後に売りました。
最初のマンションは、１３年程度住んでいたんですが、買ったときと同じ
価格で売れました。ラッキーと思いましたね。

駅に近いとかだと値下がりしにくいんでしょうけどそもそも最初がかなり高いでしょ？

３０年超だと一般的なローン組めませんよ。
新築で買っても３５年が普通ですよね。
借り換えしても３５年の残存期間以内でしか貸してくれません。
中古でも築１５年なら３５年の残り２０年のローンしか組めないです。
マンションは最初の値下がりが激しいから築１０年とか１５年で買うと割安感はあるかもしれませんが古くなると売買はなかなか困難だと思います。
500万円現金で築４０年のマンション買う人とか皆無じゃないでしょうけど。

築３０年超 住宅ローン とかで検索したら解説記事でてくると思います。

あったからコピペ

中古住宅市場で流通するかどうかもマンションの寿命を大きく左右する。築年数を経過したマンションでは住宅ローンが思うように借りられず、流通性が阻害されるケースも多い。

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00258/

マンションの寿命は、各マンションの様々な事情で長短がある。

区分所有者が知恵を出して、守るのが一番だが。マンションの、

住民の管理に対する、意識の、高低もあるからね。良くない住民が、

多数を占めるマンションは。見えない所から、腐りだす。

>356さん
いい資料ありがとうございます。
「中古マンションを買ったら何年住めるか」「それでもマンションの
建て替えがすすまない理由」等プリントアウトしました。
しっかり読み込んで資料を作成したいと思っています。
長期修繕計画の洗い直しを現在建築士を交え検討しているところです。
そして、修繕周期や工法、素材等も含め検討して、全てを網羅した
計画書の作成をしているところです。
一番の問題は余裕度をどれぐらいもつかですが、できるだけ現実を
見据えた中で計画していく予定です。
もし、相見積を取り計画を上回ったとしても、その額を総会議案として
提案すればいいし、将来的に積立金が不足するようであれば、洗い直し
をすればいいだけのことですから。
子供いないのに、そんなにマンションを長引かせて何になるんだと
思われるかもしれませんが、ボランティアとしてやっていくつもりです。

マンションが建設された当初は、築３０年程度で建て替えをする
ことによって経済の活性化を図ろうと政府は考えていました。
それ故、長期修繕計画は２５年であり、アルミサッシ、網戸、
玄関扉、給排水管の更新工事等は計画されませんでした。
特に３５年前以前に建てられたマンションは、耐震基準に満たない
造りになっています。
又、コンクリートに海砂が使用されていたこともあり、品質の
低下を招いたと資料に記載されていました。
３５年以上前の建物の維持・保全は難しいと思います。
しかし、築１０年とか１５年、２０年のマンションだったら、まだ
何とかできます。
最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつて
ますからね。
マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものですね。

>>最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつてますからね。

鋳鉄からポリ管に変わってからそうだとは思いますけどなぜかうちは40年で更新工事予定してますよ。（うちはポリ管）
国土交通省のガイドラインに完全準拠してるからです。
この排水管更新工事はなんと一戸あたり50万かかる。
現状は、全体的に計算上必要な金額の半分も毎月の積立金として集めていないが、まったく問題ないと考えてます。
実際に必要な工事は半分程度しかなくて、足らなければ低利融資を受ければいいから。

アルミサッシとかの金物建具交換とかインターホン交換とかも巨額のカネがかかりますが、新工法、新製品がいろいろでてきてるので従来の半値以下でできたりします。
管理会社は修繕積立金の残高をしっているから当然、それにあわせた提案をするわけです。
潤沢な修繕積立金は新工法、新製品導入の妨げとなるでしょう。

エレベータも国産独立系メーカーのやつで相場の半値で交換可能。日本製だから大丈夫だと思いますよ。

>360さん
現在の長期修繕計画には無駄なものや３０年周期の計画でだぶっている
ものもかなりあります。周期の短かすぎるものもあります。
それに、設計・監理費用にしても、大規模修繕工事以外には必要ないのに
全て１５％程度含まれています。
こういった無駄をなくし、余裕度もできるだけ抑えることによって、積立金の
値上げ額を抑えていく必要があります。

うちの場合は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管も専有部分と一緒にやる
ことにより、経費の削減とそれに伴う在宅等の負担を軽くしていこうと計画
しています。

専有部分の住民が個人で給排水管等の更新工事をした場合の見積もりをして
もらいましたが、１戸７０万円程度とのことでした。勿論値引きとかは別です。
これを共用部分の工事と一緒にやれば、フローリングを外したり養生をしたり
する費用はそんなに変わりませんので、３０万円以下でできるとのことでした。
３０万円ということは、３０年の計画であれば、１戸当たり月８３０円で
できるということになります。

エレベーターについては、フルメンテであればロープの交換は必要ありません。
以前東芝のエレベーターの標準価格を聞きましたが、ロープ、三方枠、制御盤の
全てを交換した場合、１４階の６人乗りで１，２００万円とのことでした。
これを建築士に言わせれば半値８掛けといってますが、そこまでは下がらなくても
１基７００万円程度では十分いけると思っています。

あのね、
そもそも問題なのは計画した人と使う人が違うんですよ。普通は輪番制だから。
輪番制の理事が値引き交渉なんかするわけない、という大前提にたたないとね。
だから半分くらい積み立てとけばいいんです。あとは借りる。借りるとなると
見積もりを足していって借金の額をきめるから、普通は安いの探そうとするわけです。
管理組合の場合、カネを払ってない他人（他の住人です）をどうやって動かすかの戦略が重要になりますね。

あなたとはそこの考え方が根本的に違うんですよね。
借り入れをすれば安いのを探そうとするというその発想は
うちの組合にはありませんから。
工事費が１００万円以上の工事については理事長が管理会社以外から
相見積を取ることになってますし、その見積もりについては管理会社経由
ではなく理事長が厳封して理事会で開封するようになってますから。
又、５００万円以上の工事については専門委員会が設けられ管理会社は
完全ノータッチで専門委で相見積業者を捜し相見積を取りそれを理事会に
提案することになってますから、輪番制は関係ありません。

法律が変わるみたいですね。ちょっと古い記事だが知らなかった。
今の国会で法律が変わりますね。

「共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。」
これはたぶん共用部分の重大な変更も過半数でできるって意味ですね。

「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

マンション、３分の２同意で建て替え可能に
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS03001_T00C12A1MM8000/

これについては２０１３年の通常国会で提案する方針と
ありますが、可決したんですか？
建て替え決議が、３分の２となっても現実問題としては
建て替えの合意形成は難しいでしょう。
これについては、旧耐震基準で建設された建物が対象になるでしょうが
高齢化も含めまず建て替えはできません。
容積率で現在の建物の２倍ぐらい建てられれば別ですが。
少なくとも築６０年～７０年は持たせることが必要です。

こっちは今国会。20151228の記事だから。
最近、毎年出してるそうです。
そろそろ可決でしょう。
「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

３分の２だったら、通ると思いますよ。
私が提唱する、「最終大規模修繕工事制度」と組み合わせたらね。

３分の２でも不可能ですよ。
実際問題として、建て替えに参加できるものがどれだけいるでしょうか。
少なくとも２，０００万円以上の資金と建て替え決議から解体して
建設するまでの期間は３年はかかります。
その間どこかアパートでも借りて住まなくてはなりません。
そのマンションが高齢化していれば、益々建て替えは難しいでしょう。
建て替えに参加しない者は、僅かな積立金と建て替えが完了した価格から
それに要した建設費等の差額の金額が配布されるだけです。
それでは中古でもマンションは買えません。

最終大規模修繕工事についても、途中、マンションの入れ替えが
行われるから無理でしょう。
中古で買ってすぐに最終大規模修繕工事とかではそのマンションには
入居する者がいなくなりますよ。
あなたのは、分譲当初から人の入れ替えが全然なくそのまま高齢化
した場合の前提ですから。

うちのマンションの賃貸率は、７％程度です。
それも転勤のための短期賃貸が殆どです。
空室は最近売りに出した部屋が２戸あります。

↑頭が固すぎますね。
できるように法改正されるんですよ。
例えば、年金とかも払えるようにいろいろ考えるわけ。

ちなみになんで二人で話してるかわかります？
スレ主が余計なことしたからですね。
私は回避策しってるからなんともないんですが。。。

すいません、私がスレ主なんです。削除依頼したのは
私に成りすまして書き込みをしていたからです。

まんかんし、とかのレベルが低すぎるんですよね。

まんかんしは、自分のマンションで改革したら住めなくなるから黙ってるらしい。
よそでは無責任なコンサルをする。
例えば、経費削減のため管理組合が管理人の直接雇用（請け負い契約にするらしい）する提案だって。
社会保険もなしで、教育や、指揮命令など、管理組合の理事長がやれとか無茶な話。

なんかマンカンはこんなひとばかりで恥ずかしいね。

>376さん
そのまんかんしは私ではありません。
スレ主は立てた以上はある程度の責任はあります。
スレだけ立てて後はしらんぷりの方もおられるようですが。
私は、スレ主としてここを管理していこうと思っていますし、
ここに参加する者がいないということは関心や魅力がない
からだと思います。
私個人としてはいい勉強になりましたけど。
ここのスレが止まればまた新しい提案をしていくつもりです。
現在マンコミュの書き込みが以前に比べかなり少なってきています。
その割には１ヶ月ちょっとでこの書き込み数は活発だと思いますが。

たぶん書くひともういませんよ。

なんかもう一個似たようなスレッドできてるけど私、無視しとくからどう展開するかみといたら？
しょぼいのしかでてこないよ。

あと何年でマンションの使用を終了にするか明示しないとみんな困るってわからんのかね。
だから最終大規模修繕工事制度ができるんだよ。
目安としては住人の平均年齢が80くらいになったら、あと２０年で終了にしていいだろう。
最終大規模修繕工事のあとは２０年後の解体に向けた解体積み立て金に変わるわけである。


☆こんなぼけたことを書く低能も存在するこれで資格を持っているなどと寝言を言う
　永遠の不合格者　　訕笑

解体積立金云々については、他所からただもってきただけで
評論家の持論ではないよ。
あそこのマンションはただ積立金が足りないだけのこと。

中古マンションを購入する時のポイント
①建物の状態をチェック
②修繕積立金がきちんと定められている。
③それに見合う積立がされているか。
④これまで適切に修繕がされてきたか。
⑤と賛成の高い土地か

⑤は資産性の高い土地の間違いです。

まんかんしが傷ついたみたいで連投してるみたいw

しかしマンション管理士の名前で書き込むなら、もう少し見識を感じさせる書き込みを期待しますね。
自分のマンションの理事になろうと思ったけど嫁に反対されたからやめた、よそのマンションなら経費削減は簡単だか、自分のマンションでは難しい、とか
無責任なコンサルやめて欲しいね。
突っ込んで聞いたら経費削減のため、管理組合での管理人を直接雇用を提案してるとか、あほ丸出しの回答は
全国のマンション管理士の信用を失墜させてるんですよ。
このようならまっとうな指摘に逆ギレしてるが、悔しかったら自分のマンションの改革の自慢話で対抗すべきではないのか？
３７問正解程度の低位合格者には無理かも知れないが。

専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について

　①専有部分内にある共用部分
　　アルミサッシ、網戸、玄関扉、排水管縦管
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければ
　　ならないもの
　　給排水管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の枝線、熱感知器、ガス警報器
　　インターホン（これについては、管理組合が管理しているが修理については
　　　　　　　　　管理組合、区分所有者両方がある）
　　消防点検や雑排水管の高圧洗浄は管理費から出費している。
　
　アルミサッシ、網戸、玄関扉については共用部分ですが、管理組合として一斉に
　工事をするとき以外については、各区分所有者の責任と負担で実施しなければ
　なりません。
　　
　※インターホンの更新は管理組合だが、補修は管理組合が、雑排水管の高圧洗浄は
　　管理組合がやっている。熱感知器については年２回の消防点検費用は管理組合、
　　ガス漏れ警報器は法的に取り付けなければならないという規定はない。

　　共用部分と専有部分の区別が分かりにくいので、補修とかの場合、どちらか
　　迷う組合員もいるのではないだろうか。

…？
匿名のなりすましどころか名前のある人すら複数人いるように見えたのは、やはりそういうことだったのでしょうか。

>387
匿名の成りすましならまだいいけど、スレ主だといって
成りすまして書き込むのはだめでしょう。

専有部分内にある共用部分の玄関扉が不具合が
あるといって管理員に修理の依頼がきたらその補修は
どういう扱いをしていますか？
確かに共用部分ではあるので、その補修を管理費から
やってもいいんですか。

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

私のマンションでは、専有部分内にある、配管、インターホン、窓枠、網戸、
玄関扉等を、細かく規約に共用部分として、、設定、変更、しましたが、理事長や、
管理会社の、担当が、交代になった途端に、ここら辺の知識が曖昧になり、
トラブルの、原因になりました。管理会社や、マンション管理士や、弁護士等は、
標準管理規約でしか、回答しません。自分のマンションの規約と、標準規約の、
違い位は、管理会社の担当、管理員は、知らないと務まらないのではないですか。

専有部分内にある共用部分は、規約に、細かく、住民に解り易く説明されるべきです。
特に費用負担の件や、マンション保険の適用範囲が、説明されていません。

マンション保険では、個人賠償責任保険の説明は、保険会社の社員、管理会社の担当、
等も、真面に回答できる人間がいない。

自分たちのマンションの管理の専門家を育てるべきです。

特に、マンション保険については、付保状況、保険料内訳、は細かく区分所有者に
説明されて然りと思う。

３８９さんの玄関扉は規約に共用部分とされているのであれば、費用負担等を、
どう取り決めているかを、調べて下さい。私のマンションでは、組合負担になって
いますが、担当、管理員、理事長交替で、標準管理（区分所有法）に準じての回答です。

この事例では、以前の管理員は、規約の説明をして、組合負担として、後は、
マンション保険を使えるかどうかを、理事長を交えて、管理会社と、保険会社に、
説明を求め、出来る時は保険請求して修理、出来ない時は、組合負担で工事を依頼していた。

区分所有者は、総会の議案書は配布されているが、議事録は配布されていないのが普通。

規約は、分譲時の規約書が有ればいい方で、持っていない区分所有者も多い。

規約書は、マンションのバイブルだから、公正証書なりで、定期的に配布されるべきである。

一度配布された事はあるが、管理組合名が印刷されているだけで、責任者の押印がありませんので

無効であると返したが、いまだ正式な規約書が配布されていない。管理会社は最大手です。

最後に一言。規約書は我々区分所有者を守る。重要な法的証拠だから、正式なものを作成しましょう。

>392さん
質問内容が多いので、分割してお答えしたいと思います。私の書き込んだものが１００％
正しいという訳ではありませんが、それについては、ここに参加される皆さんが修正して
頂けると思います。

まず、専有部分内にある共用部分である配管類ですが、本管部分（縦管）は共用部分
ですが、専有部分の床下にある配管類は専有部分です。よってその補修や交換は各
区分所有者の責任と負担で行わなければなりません。
玄関扉、アルミサッシ、網戸については、共用部分ですが、管理組合として一斉に
工事をするとき以外は各区分所有者の責任と負担で実施しなければなりません。
標準管理規約では、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その経費の
負担については述べられていません。
只一斉に工事をする場合は、管理組合負担で行いますが、先行工事者に対しては公平の
観点から一斉に工事をしたときの経費の平均額等を負担すべく細則を設けておくことが
必要となります。
インターホンについては、共用部分として規定されているマンションは少ないと思い
ますが、現実は更新も補修も管理組合が行っている所が多いようです。
熱感知器やガス警報器もありますが、これも専有部分なんですが、点検と補修は管理組合
としてやっている所が多いようです。
明確に細則化しておく必要があります。
尚、ガス警報器については法的に設置する義務はありません。

>392さん
続いて規約の件ですが、法律の改正や標準管理規約の改正、そこのマンション
での規約や細則の改正はその都度行われていると思いますが、築年数が経てば
その規約自体が陳腐化してしまいます。
そこで、どこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をする必要が出て
きますが、その場合は専門委員会を設置して行います。
又、単なる増刷であれば印刷代だけで済みますので経費は安いでしょう。
途中入居の方に対しては、管理規約と細則を配布しなければなりません。

理事会や総会の議事録に関しては、毎回配布なり回覧板で通知することが大切です。

追加資料
「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はありますが、長期修繕計画
　　には計画されていない組合もあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

>392
質問ではなかったようですね、勘違いしまして失礼しました。

３９２です、

私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分に出来ると判断します。

従って、特に、、規約を重視します。規約なく管理されているマンションは危険です。

特に他人に損害を与えたり、受けたりする要素の強い、水回りは、全て規約で共用部分として、

管理組合の管理の範囲として、費用の負担は、勿論、規約で細かく規定しなければなりません。

総会で規約の案がある場合は、必ず議事録を配付しておいて方が良いです。それをしないで、

議事録の正本と言って区分所有者に配布しても、規約の設定、変更、廃止の可否が不明であるとの

クレームに対応できなくなる。配布していれば、そのクレームは、議事録を確認していない

区分所有者の責任であり、組合の責任ではない。勿論同一規約を増刷して配布するのは一向に

お構いなしです。

>397さん
専有部分である給排水管については共用部分とすることは難しいと
思います。理由としては、通常の管理が管理組合にはできないからです。
部屋の中に入ってチェックとかできればいいんですが、それは
不可能ですから。
ただ、規約や細則でその費用負担については、管理組合として一斉に
更新工事をするときは管理組合負担とすることは可能だと思います。
しかし、これでも反対するマンションは多いようですが。
専有部分内にある共用部分をこれは共用部分だからといって簡単に
交換等すれば経費がかなり掛かりますからね。
網戸についても共用部分ですが、張り替えについては管理組合ではなく
各区分所有者がやっていると思います。それと同じ扱いです。
それから、規約や細則の改正につきましては、総会の議案書を確認
すれば規約に漏れていて変更されていなくても、それが適用されます。

玄関扉についても、錠は専有部分です。
住民によっては防犯性の高い者に交換されている方もおられます。
又、賃貸にだしておられる方は、居住者が変わるたびに錠は交換
しないと、スペアキーとかを作られていると防犯上問題がありますから。

専有部分内にある共用部分は当然共用部分ですが、曖昧な部分である
インターホン、給排水管の枝管部分、熱感知器をどう扱うかでしょう。
雑排水管、熱感知器の点検や高圧洗浄は管理組合としてやっています。
共用部分を管理組合として経費の負担をするかは別問題なんです。

389さんのようなケースに私のマンションもあてはまりますが、うちの場合、管理会社の回答が「マンションのお金がなくなるからだめ」でした。
規約によりけりでしょうが、理事の判断で直せるのでは？集会による賛成が必要かもしれませんが。
後にトラブルになったようですが、規約で専有部・共用部を取り決めしていた392さんのところは管理意識の高い組合と言えるでしょうか。
それにしても入居者は何かあると真っ先に管理員へ相談するものなのでしょうか？

規約にあればできます。