修繕積立金の資産の運用について

afoという記述に過剰反応している年寄りがいるようである。
bokeているから理解できてないのだと思うが、
ようするに掲示板で＊＊＊と表記されないたものごく一般的な対策である。

マンカン資格はまんかんしのレベルの低さからわかるように37.38問正解程度の人では役に立たない。やはり42問以上正解で合格くらいにし、合格率を2パーセント台にすべきであろう。

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ここは、「修繕積立金の資産の運用について」のスレ、参考にと見に来たらこのていたらく。
皆さん、本来のスレに戻ってくださいね。自称管理人の代理人。

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>102さん
資産の運用についてどうぞ質問とかしてください。
お答えしますから。

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では若干テーマにそれるのですが…
うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…
足りなきゃ借り入れてやるんでしょうけど…
何か運用というか積立金を減らさない方法はないものでしょうか？

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管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？
そもそも毎年の決算で不足が生じたときは区分所有者から集金して赤字補填するのが本筋。
そんなマンションは早めに売却するか
理事長になって管理費会計から改革するしかありません。

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管理費会計が赤字になるようなマンションは無関心が根本原因だから、
管理会社への委託費とかエレベーター保守料金、植栽の手間賃などが分譲したときのままのはず。
やる気にさえなればどうにでもなるでしょうが最初な啓蒙活動がたいへんで三年くらいかかります。まずは管理費等値上げの障害となる古い規約改正から着手しましょう。
いきなり値下げ、管理会社変更などから言い出すと管理会社が協力しませんからね。

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＞うちのマンションは管理費が赤字で、不足分を積立金でまかなっていて、今の状況じゃ運用どころか大規模修繕もできるかどうだか…

赤字の原因を調査すべきです。管理費の金額の適正化を第一にするのは当然です。
不足分を積立金で賄っているなんで本末転倒です。

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最大要因は駐車場収入減少でしょうね。
駐車場は普通は積立金会計の収入だけど
管理費会計の収入にしてるんでしょう。
借り手がいないからしょうがない、って雰囲気で赤字が放置されているはず。

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お答えありがとうございます。
状況は草の根さんの言われるとおりです。
入居者の無関心というか、入居者も管理会社も面倒で放置してきた感が強いです。
１０７さん、赤字の原因は駐車場の使用料だとわかっています(草の根さん、さすが鋭いです…)あとは寒冷地なので灯油料金も。
対策として管理費の値上げもしましたが、これで補填されているかどうか…少しずつマイナスを減らしていこうという感じですので…
管理会社はカネの絡むことはこちらからは提案できませんみたいなことを言います(恐らく反感を買うので)しかも管理費上げるなら管理委託の値上げもしてほしいな～みたいなことを言われました。
無関心な入居者ばかりではなく、いつも色々考えてくれている方もいるのですが、そういう方たちと動いた方が管理会社に相談するより得策ですかね？

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修繕積立金が少なくて長期修繕計画に基づいて補修工事のできない
マンションはスラム化するのは間違いない。
雨漏りがするからといって屋上防水をやろうとしたけど積立金がない。
借り入れをするには修繕積立金での返済となるので、値上げをしなけ
ればならなくなる。
大規模修繕工事なんてとんでもないというところかな。
スラム化するのを待つしかない。
資産価値のないマンションの典型だね。
それに比べて資産の運用を考えているマンションは余裕だな。

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築何年ですか？平成16年以前に建ってると規約が古いから規約改正が先決です。
規約改正すれば値上げしやすくなるし、延滞金回収もしやすくなります。大規模修繕の資金調達は工事のときに借り入れしたらいいです。超低金利ですから必要なとき借り入れる方針でいいですよ。
値上げを早めに言い出すと反感を買うだけです。借り入れのとき返済計画として値上げ提案したらいいですよ。
たぶん借り入れのとき、銀行が管理費、積立金の値上げしないと理事長の個人保証が必要です、と脅してくるから、理事会とか総会の場で
個人補償が必要だと言われました、なんで私が保証しないといけないのか、値上げがいやなら自分が理事会やれ、と怒鳴ればいいです。反対はなくなるはずです。

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110は何もわかっていない。
日本の住宅着工件数は毎年ほとんど変わらないから、必然的に古いマンションは相続放棄を直接の原因として、空き家が増えてスラム化する。
マンションを60年以上使うという発想は新規住宅着工を促進する産業政策的にもありえないことである。
３０代で新築マンションを買ったひとが80前後になる3回目の大規模修繕工事は不要である。築40年超で行う大規模な排水管取り替えなんかまったく必要なし。
空き家がもう少し増えてきたら運営できない管理組合も増えるからマンション破却制度が検討課題に上がるでしょう。

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本当にマン管の資格もってるのかな？
大規模修繕工事の周期は１２年が理想だよ。
借り入れがいいといってるけど、毎年少しずつ積み立てていった
方が、工事をするとき値上げも必要ないしね。
それに、長期修繕計画に基づいて保全とかしないマンションは
スラム化のみちまっしぐらだね。
大規模修繕で借り入れをし、エレベーター更新工事で借り入れをし、
消防設備で借り入れ、給排水管の更新工事で借り入れ、インターホンの
交換で借り入れ、そのたびに総会を開催し値上げ、値上げ
そんなに借り入れするんなら毎年積み立てていった方がずっと楽だよ。
排水管の更新工事を４０年でやるんかいな。
雨漏りがしてしょうがないよな。
当然専有部分の配管の更新工事を管理組合がやるというと、何それと
いうだろうね。
次元が違うよ。

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築１４年ですね。規約は部分的に改定されていますが、何をどう変更したのか全ては把握できていない状態です(変更箇所が増えたから規約刷り直してくれるよう頼みましたが、その気配もないです)
私自身無関心というか無知というか…ふがいないです。
借り入れをして値上げの方が正しいんですね…確かに自ら憎まれ役を買って出る必要はないですよね。

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113はあほすぎなので無視。

築14年だと規約が古いです。
部分的な改訂は恐らく、管理費回収の弁護士費用を請求できるように部分改訂したんでしょう。値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。
毎年総会決議するのはたぶん管理会社が値上げ要求の発端になるからと嫌がりますけど。

一回目の大規模修繕工事がまだできていない？もうやったんでしょ？
すでに工事やっていたら工事やったばかりで綺麗でしょうから売った方がいいかも。デベ系管理会社なら赤字放置なんかありえないです。たぶん管理会社がよくありませんね。

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特命さんのマンションの戸数が
100戸以上ならほっといても
誰かが改革やるからほっといたらいいです。たとえ任期一年の輪番制であっても大丈夫。誰かがやりますから。

100戸未満だと意識の高い理事が複数揃う確率がかなり低くなるため、改革はかなり遅れますが幸いにも超低金利であるため、雨漏りなど目に見える経年劣化が顕在化したあとからでもなんとかなるでしょう。

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大規模やりました～と言いたいところですが、ようやく来年する気になったかな…という感じです。
残念なことに小規模マンションです…
管理会社は赤字の出た時に「何かいい案はありませんか？」と理事会に持ち込んではくれましたが、具体策は取ってくれませんでした。
赤字は今まで何年も放置して、私が役員の時に管理費の値上げをしちゃった感じです。
…売るのが得策なのかな？

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売却の損金含めて新しい一軒家でローン組めますよ。
そのままいるなら、小規模マンションだと自分がずっと理事長やるつもりで頑張らないとどーにもならんです。
しかし14年建ってたらだいぶ傷んでるはず。改革の理解は得やすいかも。足らないカネは低利で借りたらいいだけだから心配いりません。

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>117
赤字が何年も続いているとのことですが、点検業者や管理会社への支払い
電気料金等の支払いはどこから持ってきているのですか？
修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

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草の根評論家は、マンション管理の相談には性格的にも
向いていませんね。
コンサルタントとしては失格といえるでしょう。

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１１５がいっている値上げがしやすくするというのは、多分管理費等の別表が
管理規約の別表となっているのを使用細則の別表に変更すれば普通決議で
できるので簡単だということです。

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↑どこみてんの？そのまんま115で書いてありますけど。

「値上げしやすくするといってるのは管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して使用細則に移すか毎年総会決議するとかですね。」

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119は実務がまったくわかっていない。
105で解説しているんだが意味わからんのか？。。。

>>管理費会計の累積赤字が1000万円、修繕積立金会計の残高が3000万円で
>>銀行口座には残高2000万円あるみたいな感じでしょ？

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＞１２０

特命氏は熱心に聴いてるように見えるが？

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標準管理規約は過去に大きく３回改正が行われています。
　Ｈ９．２
　　　第１７条、第２１条、第４９条、第６２条
　Ｈ１６．１
　　　第２２条、第３２条、第４３条、第６５条
　Ｈ２３．７
　　　第３２条、第３５条、第４６条、第５８条、第６０条

　※その詳細については、最新の標準管理規約を参照してください。
　　改正年度より前に建てられたマンションは、それに基づいて
　　改正しておく必要があります。

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１１９と１２０は同じ人だろうが
赤字決算の結果、預金の残高がどうなるか想像つかんのはｂｏｋｅているからだろう。

分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。

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１２５はまったくやくにたたんね。
だいたい、毎回、改定の概要がついてるけどね。
いきなり条文を指して古いのと見比べろと？
こういうのをａｆｏというのである。

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管理費会計の累積赤字が修繕積立金の残高を超過するまで支払いが滞ることはないから、赤字放置が何年も続くのである。総会の決算報告で異議が出ない以上、全員が同意していることになるから法的には何ら問題はないのである。
まー誰か文句言い出したら、結局は値上げなんだろうけどね。。。

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>分別管理というのは帳簿上のことで、修繕積立金と管理費会計の通帳を明確にわけるような運用はどこの管理会社、管理組合もやっていない。

uso を書くのは止めましょう。

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>>修繕積立金を管理費に使うことはできないんですけどね。

しかし、規則でこうなってる、とかホントにａｆｏ、ｂｏｋｅおおすぎだね。

現状、何年もそんな状態続いてる人にそんなこといってどーなるの？

なんでそうなるかというと、管理業務主任者とか、マンション管理士試験に「民事訴訟法」「民事執行法」「民事保全法」が入っていなくて、（マンション管理を勉強する人が）どうやって実現するかに思いが及ばないということが挙げられる。

国土交通省のガイドラインで決まってるから！、法律で決まってるから！とかいうのはそのためだね。

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１２９にきくがどこの管理組合がやってるんだ?管理会社はどこだ？

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だから評論家は呆けとるんじゃよ。
規約は標準管理規約をひな形としているから、修繕積立金の取り崩しは
総会決議が必要なことぐらいは常識の範疇だよ。
それと管理費と修繕積立金を混同してはいけないこともね。
しっかりしなよ、評論家さん。

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少なくとも今、質問してる特命氏のとこは通帳一緒だから、管理費会計赤字でも支払いに支障が生じないんだよ。管理費会計赤字の管理組合はたくさんある。

厳密に管理費会計、修繕積立金会計の通帳を分けようとするとシステムがたいへんではないかねえ。やってるとこがあるなら書いて頂戴。わたしは寡聞にして知らない。

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評論家は管理費と修繕積立金の違いを
勉強する必要があるね。
よくそんなんで、マン管合格できたね。それもuso

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132は実務をまったく知らないね。管理費会計赤字のとこでそのまま放置のとこはそうなってるんだよ。残高が食い込んでるが、決算報告承認決議で包括的に総会承認しているのだ。

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通帳の分割はペイオフ対策などを中心に考えてるから、通帳は管理費と積み立て金の分で、きれいに分かれませんよ。分別管理は帳簿上の話。しらんのか？

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>133
管理費と積立金の通帳を分けてないとこあるの？
収納口座と勘違いしてないかい。
管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには
保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で
義務づけされてるけどね。

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>136
あのね、管理費・積立金の預金は普通預金と当座預金に分けてあるのが
普通だよ。
当座預金はペイオフの対象外ということ知らないの？
預金は全くつかないけどね。
管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

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預金は→利息は

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>>137
>管理会社は収納口座に振り込まれても翌月末日までには保管口座に移設しなくちゃならないよう、適正化法で義務づけされてるけどね。

その保管口座では、管理費と修繕積立金が混在している。

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>>138
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

修繕積立金を定期預金で運用しているマンションを数多く知っていますが・・・
初めて聞く話です。どの地域のマンションですか？

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>140
議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。
管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。
管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。

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>141
修繕積立金を定期預金にしているマンションは普通ないですよ。
億単位の金額になるので、それこそペイオフ対策としては失格ですよ。

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>>142
>>>140
>議案書の残高証明書をみればいくつかに分かれているでしょう。
>管理費の保管口座と積立金の保管口座は別々になっているよ。
>管理費と積立金が混在している通帳はみたことないよ。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について
平成２１年１０月
国土交通省総合政策局　不動産業課
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf

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>141
だからスレ主旨にもあるように、当座預金で預けっぱなしにしてないで
資産の運用先としてどこがいいかということなんでしょう。
ペイオフ対策にもなる運用先として。
当座預金は、小切手や手形を振り出すためだけじゃないですよ。

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>>138 =>>143
>管理費とか積立金を定期預金にしているマンションはないよ。

頭は大丈夫かい？　マン管士くん
「そのようなマンションは存在しないのか？」の話である。

マンション政策部会第３回（2008年11月4日）
（資料）マンション管理の現状等について
http://www.mlit.go.jp/common/000026725.pdf
P.6　②積立金（ストック）の状況

>>145

当座預金ではなく、決済性預金である。

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>146
定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。
ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。
積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していない
マンションの事例なんだろうが。

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>>146
決裁用預金とは、具体的には当座預金、利息のつかない別段預金、
利息のつかない普通預金をいうのですね。
普通預金に関する無利息特約を申し込んだものが決済用普通預金なんですね。
当座預金と勘違いしていました。

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>>147
>>>146
>定期預金もあるけど、それは１，０００万円以下の場合だろう。
>ペイオフ対策を全く考えていないマンションもあるんだね。
>積立金の額が殆どない小規模マンションや理事会がうまく機能していないマンションの事例なんだろうが。

どのような規模のマンションが回答しているのかを調べてみましょうね。

平成２５年度マンション総合調査結果
２．管理組合向け調査の結果（３）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-16.pdf
P.213
２０　修繕積立金の運用先（重複回答）
【コメント】
「銀行の普通預金」が79.6%と最も多く、次いで「銀行の定期預金」が65.2%、「銀行の決済性預金」が22.9%、「住宅金融支援機構のマンションすまい・る債」が21.2%となっている。

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運用先で定期預金は確かに運用しているマンションは多いけど、
金額が1,000万円以上かどうかは分からないですね。
金額が1,000万円以下ならペイオフは考慮する必要もないですからね。
金額が大きいときはすまい・る債や国債を買っているんでしょう。２３％あります。
もしくは決済用預金かも。これも２３％あります。
普通預金と決済用預金はダフリますからね。これで１０２％あります。
定期預金の運用シェアとマンションの規模は分りません。

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