修繕積立金の資産の運用について

>392さん
質問内容が多いので、分割してお答えしたいと思います。私の書き込んだものが１００％
正しいという訳ではありませんが、それについては、ここに参加される皆さんが修正して
頂けると思います。

まず、専有部分内にある共用部分である配管類ですが、本管部分（縦管）は共用部分
ですが、専有部分の床下にある配管類は専有部分です。よってその補修や交換は各
区分所有者の責任と負担で行わなければなりません。
玄関扉、アルミサッシ、網戸については、共用部分ですが、管理組合として一斉に
工事をするとき以外は各区分所有者の責任と負担で実施しなければなりません。
標準管理規約では、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その経費の
負担については述べられていません。
只一斉に工事をする場合は、管理組合負担で行いますが、先行工事者に対しては公平の
観点から一斉に工事をしたときの経費の平均額等を負担すべく細則を設けておくことが
必要となります。
インターホンについては、共用部分として規定されているマンションは少ないと思い
ますが、現実は更新も補修も管理組合が行っている所が多いようです。
熱感知器やガス警報器もありますが、これも専有部分なんですが、点検と補修は管理組合
としてやっている所が多いようです。
明確に細則化しておく必要があります。
尚、ガス警報器については法的に設置する義務はありません。

>392さん
続いて規約の件ですが、法律の改正や標準管理規約の改正、そこのマンション
での規約や細則の改正はその都度行われていると思いますが、築年数が経てば
その規約自体が陳腐化してしまいます。
そこで、どこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をする必要が出て
きますが、その場合は専門委員会を設置して行います。
又、単なる増刷であれば印刷代だけで済みますので経費は安いでしょう。
途中入居の方に対しては、管理規約と細則を配布しなければなりません。

理事会や総会の議事録に関しては、毎回配布なり回覧板で通知することが大切です。

追加資料
「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）

　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　①については、窓枠・サッシ、網戸、玄関扉は共用部分としての規定はありますが、長期修繕計画
　　には計画されていない組合もあると思います。

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

>392
質問ではなかったようですね、勘違いしまして失礼しました。

３９２です、

私は、専有部分内にある法定による共用部分以外は、規約により共用部分に出来ると判断します。

従って、特に、、規約を重視します。規約なく管理されているマンションは危険です。

特に他人に損害を与えたり、受けたりする要素の強い、水回りは、全て規約で共用部分として、

管理組合の管理の範囲として、費用の負担は、勿論、規約で細かく規定しなければなりません。

総会で規約の案がある場合は、必ず議事録を配付しておいて方が良いです。それをしないで、

議事録の正本と言って区分所有者に配布しても、規約の設定、変更、廃止の可否が不明であるとの

クレームに対応できなくなる。配布していれば、そのクレームは、議事録を確認していない

区分所有者の責任であり、組合の責任ではない。勿論同一規約を増刷して配布するのは一向に

お構いなしです。

>397さん
専有部分である給排水管については共用部分とすることは難しいと
思います。理由としては、通常の管理が管理組合にはできないからです。
部屋の中に入ってチェックとかできればいいんですが、それは
不可能ですから。
ただ、規約や細則でその費用負担については、管理組合として一斉に
更新工事をするときは管理組合負担とすることは可能だと思います。
しかし、これでも反対するマンションは多いようですが。
専有部分内にある共用部分をこれは共用部分だからといって簡単に
交換等すれば経費がかなり掛かりますからね。
網戸についても共用部分ですが、張り替えについては管理組合ではなく
各区分所有者がやっていると思います。それと同じ扱いです。
それから、規約や細則の改正につきましては、総会の議案書を確認
すれば規約に漏れていて変更されていなくても、それが適用されます。

玄関扉についても、錠は専有部分です。
住民によっては防犯性の高い者に交換されている方もおられます。
又、賃貸にだしておられる方は、居住者が変わるたびに錠は交換
しないと、スペアキーとかを作られていると防犯上問題がありますから。

専有部分内にある共用部分は当然共用部分ですが、曖昧な部分である
インターホン、給排水管の枝管部分、熱感知器をどう扱うかでしょう。
雑排水管、熱感知器の点検や高圧洗浄は管理組合としてやっています。
共用部分を管理組合として経費の負担をするかは別問題なんです。

389さんのようなケースに私のマンションもあてはまりますが、うちの場合、管理会社の回答が「マンションのお金がなくなるからだめ」でした。
規約によりけりでしょうが、理事の判断で直せるのでは？集会による賛成が必要かもしれませんが。
後にトラブルになったようですが、規約で専有部・共用部を取り決めしていた392さんのところは管理意識の高い組合と言えるでしょうか。
それにしても入居者は何かあると真っ先に管理員へ相談するものなのでしょうか？

規約にあればできます。

>401さん
管理員に相談するのは、出入りしている業者等を知っていますし、
その対応の仕方等も経験則で聞けるからだと思います。

例えば、水漏れがした場合は応急措置として取り敢えず業者に
来てもらい対応しなければなりません。
下の階の損害賠償については、殆どが保険で対応できますが、保険金額
を上回る場合は、管理組合に原因があれば管理組合が、専有部分に
原因があればそこの住民が負担しなければなりません。

玄関の扉やアルミサッシ、網戸については、共用部分ではありますが、
悪くなったので交換してくれていって、交換してしまうとそれが実績と
なり、最終的には全て交換せざるをえなくなります。
共用部分でも、全て管理組合が対応できるとは限りません。
トラブルを防止するためにも、規約や細則で取決めをしておく必要があります。
新しいうちはいいんですが、築２０年を経過する頃になるとそういう問題が発生
してきます。

401です。
403さん、修繕に限らず実績があるとそれに基づいた対応となるものでしょうか？
だとすれば、うちのマンションなどは後々厄介なことになる可能性があります。
規約や細則で取り決めをしようと思ったら、どう動くのが賢いでしょう？

４０４さん、３９７です。

区分所有法第４条２項を確認してみて下さい

>404さん
例えば玄関扉が錆びてきて見苦しくなったからといってその住戸を
交換したとします。
その実績があれば、次の方がうちも悪くなったので交換してくださいと
いってきたらどうやって断りますか。
一度実績が出来てしまえば、次も同じ理論となりますのでやらざるを
えなくなります。
規約や細則の改正等については、共用部分である玄関扉、窓枠サッシ、網戸
については、共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をする以外は
区分所有者負担としなければなりません。
ただ、先行工事者については、公平の観点から一斉に工事したときの平均額等を
支給するように細則化しておくべきです。
実績がある分については、はっきりと知りませんでしたといわれた方がいいと
思います。ただ、悪くなればやるということになると修繕積立金が足りなく
なるので、規約・細則の改正をしますといって、先行工事者に関しては一斉に
管理組合としてやった時に支払いますといわざるをえません。
専有部分の配管については、個人で業者に頼めば１戸当り７０万円程度かかり
ますが、共用部分と一緒に工事をすれば、床板を外したり、養生したりするのは
そんなに経費はかかりませんので３０万円程度で済みます。この金額は２５年で
対応しますので、１戸当り月の値上げ額は１，０００円程度で済みます。
但し管理組合としてやる場合は、経費の負担について細則を作成しておく必要があります。

ちょっと傷んだからって玄関扉を一戸だけ交換する管理組合なんかないでしょ。自費で勝手にやるのはありうるけど。

しかし、よっぽど暇なんですね。
そんなことより、皇居に勤労奉仕にいくほうがよっぽど有意義ですよ。両陛下が会釈してくださいます。冥土の土産にはその経験談のほうが喜ばれれるはずです。マンション管理は輪番でやるのが望ましい。

すみません、404です。
実績についてはドアを直すような事例ではなく、修繕とは全く無関係のものです。
うちでの場合は、役員が輪番制と規約で定められていますが、細かい取り決めまでされていないので管理会社の一存で一部の方が役員を回避したとか小さなことです。
小さなことですが、後々厄介なことにならないように規約を改定したいけど、一区分所有者でしかない私はどうすればいいのやらと思いまして。

説明が不十分で申し訳ありませんでした。

>409さん
うちの理事会運営細則には、輪番制の理事が回ってきた１年に限り、正当な
理由がなく、理事を拒否又は理事会への出席が年３回以内の者については、
年間１万円の理事会運営協力金を支払うものとするという細則を設けています。
又、理事選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかかに該当する場合は、
本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞退することができるとなっています。
①８０歳以上の者
②病気療養中の者
③乳児がいて、理事会の出席が困難で代理人がいない者
管理会社の一存で役員を回避することはできませんし、もし事情があってその年に
できなければ、来年とかに回すという融通性はもたせています。

理事会運営細則を作成しておく必要があります。
ひな形は標準管理規約にもありませんので、作成が難しいと思いますが、
理事の選出の方法、役員の役割（例えば、理事長、副理事長、会計担当理事、広報
担当理事、防災担当理事、駐輪・駐車場担当理事、防火防災担当理事、施設・修繕理事
監事）とかの役割を記載すればいいと思います。
あと理事の任期、理事会の開催、理事会の決議方法、役員報酬、理事の範囲等を考えて
作成すべきです。

↑どや顔ですねw
まったく参考にならないはず。

いろんな細則の雛型は、マンション管理センターのWEBサイトからダウンロードできるんだけど、管理組合でやろうとすると年会費みたいなの払わないと利用できないから、管理会社に頼んだらいいです。管理会社がダウンロードして持ってくるはず。持ってくるのはマンション管理センター版ではなくて管理会社独自の雛型の場合もあります。