修繕積立金の資産の運用について

>350
築３０年を超えた物件は、ローンが組めなくなるんですか。
それは今まで聞いたこともなかったけど本当ですか？

>352
うちのマンションは、築１５年なんですが、分譲価格の
７０％以上の価格で売れてますよ。
マンションを買い替えた時は、売却したのはローンを組んでましたが、
私が組んだローンは全て返済しました。
当初は、売らずに賃貸に出そうと思っていたんですけど、早く売らないと
税金がかかるということで、引っ越して３ヶ月後に売りました。
最初のマンションは、１３年程度住んでいたんですが、買ったときと同じ
価格で売れました。ラッキーと思いましたね。

駅に近いとかだと値下がりしにくいんでしょうけどそもそも最初がかなり高いでしょ？

３０年超だと一般的なローン組めませんよ。
新築で買っても３５年が普通ですよね。
借り換えしても３５年の残存期間以内でしか貸してくれません。
中古でも築１５年なら３５年の残り２０年のローンしか組めないです。
マンションは最初の値下がりが激しいから築１０年とか１５年で買うと割安感はあるかもしれませんが古くなると売買はなかなか困難だと思います。
500万円現金で築４０年のマンション買う人とか皆無じゃないでしょうけど。

築３０年超 住宅ローン とかで検索したら解説記事でてくると思います。

あったからコピペ

中古住宅市場で流通するかどうかもマンションの寿命を大きく左右する。築年数を経過したマンションでは住宅ローンが思うように借りられず、流通性が阻害されるケースも多い。

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00258/

マンションの寿命は、各マンションの様々な事情で長短がある。

区分所有者が知恵を出して、守るのが一番だが。マンションの、

住民の管理に対する、意識の、高低もあるからね。良くない住民が、

多数を占めるマンションは。見えない所から、腐りだす。

>356さん
いい資料ありがとうございます。
「中古マンションを買ったら何年住めるか」「それでもマンションの
建て替えがすすまない理由」等プリントアウトしました。
しっかり読み込んで資料を作成したいと思っています。
長期修繕計画の洗い直しを現在建築士を交え検討しているところです。
そして、修繕周期や工法、素材等も含め検討して、全てを網羅した
計画書の作成をしているところです。
一番の問題は余裕度をどれぐらいもつかですが、できるだけ現実を
見据えた中で計画していく予定です。
もし、相見積を取り計画を上回ったとしても、その額を総会議案として
提案すればいいし、将来的に積立金が不足するようであれば、洗い直し
をすればいいだけのことですから。
子供いないのに、そんなにマンションを長引かせて何になるんだと
思われるかもしれませんが、ボランティアとしてやっていくつもりです。

マンションが建設された当初は、築３０年程度で建て替えをする
ことによって経済の活性化を図ろうと政府は考えていました。
それ故、長期修繕計画は２５年であり、アルミサッシ、網戸、
玄関扉、給排水管の更新工事等は計画されませんでした。
特に３５年前以前に建てられたマンションは、耐震基準に満たない
造りになっています。
又、コンクリートに海砂が使用されていたこともあり、品質の
低下を招いたと資料に記載されていました。
３５年以上前の建物の維持・保全は難しいと思います。
しかし、築１０年とか１５年、２０年のマンションだったら、まだ
何とかできます。
最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつて
ますからね。
マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものですね。

>>最近の給排水管は一度更新するともう交換は必要ないほど強くなつてますからね。

鋳鉄からポリ管に変わってからそうだとは思いますけどなぜかうちは40年で更新工事予定してますよ。（うちはポリ管）
国土交通省のガイドラインに完全準拠してるからです。
この排水管更新工事はなんと一戸あたり50万かかる。
現状は、全体的に計算上必要な金額の半分も毎月の積立金として集めていないが、まったく問題ないと考えてます。
実際に必要な工事は半分程度しかなくて、足らなければ低利融資を受ければいいから。

アルミサッシとかの金物建具交換とかインターホン交換とかも巨額のカネがかかりますが、新工法、新製品がいろいろでてきてるので従来の半値以下でできたりします。
管理会社は修繕積立金の残高をしっているから当然、それにあわせた提案をするわけです。
潤沢な修繕積立金は新工法、新製品導入の妨げとなるでしょう。

エレベータも国産独立系メーカーのやつで相場の半値で交換可能。日本製だから大丈夫だと思いますよ。

>360さん
現在の長期修繕計画には無駄なものや３０年周期の計画でだぶっている
ものもかなりあります。周期の短かすぎるものもあります。
それに、設計・監理費用にしても、大規模修繕工事以外には必要ないのに
全て１５％程度含まれています。
こういった無駄をなくし、余裕度もできるだけ抑えることによって、積立金の
値上げ額を抑えていく必要があります。

うちの場合は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管も専有部分と一緒にやる
ことにより、経費の削減とそれに伴う在宅等の負担を軽くしていこうと計画
しています。

専有部分の住民が個人で給排水管等の更新工事をした場合の見積もりをして
もらいましたが、１戸７０万円程度とのことでした。勿論値引きとかは別です。
これを共用部分の工事と一緒にやれば、フローリングを外したり養生をしたり
する費用はそんなに変わりませんので、３０万円以下でできるとのことでした。
３０万円ということは、３０年の計画であれば、１戸当たり月８３０円で
できるということになります。

エレベーターについては、フルメンテであればロープの交換は必要ありません。
以前東芝のエレベーターの標準価格を聞きましたが、ロープ、三方枠、制御盤の
全てを交換した場合、１４階の６人乗りで１，２００万円とのことでした。
これを建築士に言わせれば半値８掛けといってますが、そこまでは下がらなくても
１基７００万円程度では十分いけると思っています。

あのね、
そもそも問題なのは計画した人と使う人が違うんですよ。普通は輪番制だから。
輪番制の理事が値引き交渉なんかするわけない、という大前提にたたないとね。
だから半分くらい積み立てとけばいいんです。あとは借りる。借りるとなると
見積もりを足していって借金の額をきめるから、普通は安いの探そうとするわけです。
管理組合の場合、カネを払ってない他人（他の住人です）をどうやって動かすかの戦略が重要になりますね。

あなたとはそこの考え方が根本的に違うんですよね。
借り入れをすれば安いのを探そうとするというその発想は
うちの組合にはありませんから。
工事費が１００万円以上の工事については理事長が管理会社以外から
相見積を取ることになってますし、その見積もりについては管理会社経由
ではなく理事長が厳封して理事会で開封するようになってますから。
又、５００万円以上の工事については専門委員会が設けられ管理会社は
完全ノータッチで専門委で相見積業者を捜し相見積を取りそれを理事会に
提案することになってますから、輪番制は関係ありません。

法律が変わるみたいですね。ちょっと古い記事だが知らなかった。
今の国会で法律が変わりますね。

「共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。」
これはたぶん共用部分の重大な変更も過半数でできるって意味ですね。

「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

マンション、３分の２同意で建て替え可能に
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFS03001_T00C12A1MM8000/

これについては２０１３年の通常国会で提案する方針と
ありますが、可決したんですか？
建て替え決議が、３分の２となっても現実問題としては
建て替えの合意形成は難しいでしょう。
これについては、旧耐震基準で建設された建物が対象になるでしょうが
高齢化も含めまず建て替えはできません。
容積率で現在の建物の２倍ぐらい建てられれば別ですが。
少なくとも築６０年～７０年は持たせることが必要です。

こっちは今国会。20151228の記事だから。
最近、毎年出してるそうです。
そろそろ可決でしょう。
「３分の２」合意で建て替え可＝団地再開発で法改正へ－国交省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201512/2015122800539&g=eco

３分の２だったら、通ると思いますよ。
私が提唱する、「最終大規模修繕工事制度」と組み合わせたらね。

３分の２でも不可能ですよ。
実際問題として、建て替えに参加できるものがどれだけいるでしょうか。
少なくとも２，０００万円以上の資金と建て替え決議から解体して
建設するまでの期間は３年はかかります。
その間どこかアパートでも借りて住まなくてはなりません。
そのマンションが高齢化していれば、益々建て替えは難しいでしょう。
建て替えに参加しない者は、僅かな積立金と建て替えが完了した価格から
それに要した建設費等の差額の金額が配布されるだけです。
それでは中古でもマンションは買えません。

最終大規模修繕工事についても、途中、マンションの入れ替えが
行われるから無理でしょう。
中古で買ってすぐに最終大規模修繕工事とかではそのマンションには
入居する者がいなくなりますよ。
あなたのは、分譲当初から人の入れ替えが全然なくそのまま高齢化
した場合の前提ですから。

うちのマンションの賃貸率は、７％程度です。
それも転勤のための短期賃貸が殆どです。
空室は最近売りに出した部屋が２戸あります。